Итоги развития Новой Москвы за 2 года

Ровно два года назад границы Москвы были существенно расширены вплоть до Калужской области, в результате чего образовались еще два административных округа – Новомосковский и Троицкий, объединенные общим названием – Новая Москва. Ведущие игроки рынка первичной недвижимости столицы оценили степень развитости новой территории.

В понедельник, 30 июня, заместитель мэра Москвы по градостроительной политике и строительству Марат Хуснуллин, подводя итоги работы по освоению Новой Москвы, сообщил, что на данной территории на сегодняшний день построено 16 млн кв. м недвижимости, а всего до 2035 г. планируется возвести 100 млн кв. м. «На момент присоединения в Новой Москве проживало 235 тыс. человек, а сегодня сотовые операторы подтверждают, что здесь постоянно ночуют 570 тыс. человек. Кроме того, ранее количество рабочих мест составляло порядка 85 тыс., и за два года их стало больше на 40 тыс.  Мы планируем, что до 2035 г. численность населения на новой территории достигнет 1,5 млн человек, и будет создано около 1 млн рабочих мест», - заявил Хуснуллин. Кстати, проект развития Новой Москвы стоит порядка 7 трлн рублей, из которых порядка 2 трлн – затраты на инфраструктуру. Заммэра подчеркнул, что ориентировочно с 2018 г. те вложения, которые город делает сейчас в новую территорию, начнут возвращаться в бюджет за счет налоговых отчислений.

Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой»

Территории Новой Москвы на сегодняшний день остаются одними из наиболее перспективных с точки зрения освоения и приобретения жилья, в том числе с инвестиционными целями. В 2013 году мы увидели рекордные показатели роста количества корпусов, вышедших на реализацию, - в 2,5 раза по сравнению с предыдущим годом.

Сейчас на территории Новой Москвы активно строятся и сдаются в эксплуатацию новые дома, многие из них уже заселены: «Новые Ватутинки», «Новое Бутово», «Коммунарка», «Эдальго» и другие.

Развивается транспортная инфраструктура – строится метро (станции «Румянцево», «Саларьево», «Торпарево» откроются уже в этом году), запущен маршрут автобуса от «Теплого Стана» до «Новых Ватутинок», реконструируется Калужское шоссе – и это лишь единичные примеры.

Цены на новостройки Новой Москвы в 2013 году подросли на 6% (до 86,9 тыс. рублей за 1 кв. метр). Более активного роста стоит ожидать после того, как власти озвучат более четкие планы по развитию транспортной системы и утверждения схемы расположения новых станций метро – начиная от Коммунарки и далее.

К сожалению, за 2 года властям пока не удалось принять Генплан Москвы с учетом присоединенных территорий, но, как озвучивалось на форуме MIPIM-2014, территориальные схемы уже практически готовы и должны быть приняты к концу текущего года, а сам Генплан должен быть утвержден в 2015 году. Скорее всего, это даст новый стимул к развитию Новой Москвы.

Елизавета Гудзь, руководитель департамента аналитики и консалтинга компании «НДВ-Недвижимость»

Изменения границ Москвы побудили девелоперов к выходу на новые площадки. Так, в Новой Москве с момента присоединения территорий к столице вышло много новых проектов. Однако развитие территории Новой Москвы в ближайшие годы пока остается не совсем ясной. В настоящее время существуют лишь проекты развития дорожной ситуации с туманными сроками по реализации также по-прежнему в данном направлении сохраняется дефицит социальной инфраструктуры.

В настоящее время дефицит социальных объектов на присоединенных территориях наблюдается повсеместно. Особенно это заметно в наиболее удаленных районах Новой Москвы. Дорожная ситуация также оставляет желать лучшего. Уже сейчас в часы пик тяжелая дорожная ситуация, которая в дальнейшем при вводе строящегося жилья еще больше усугубится.

На территории Новой Москвы имеет место затоваривание рынка недвижимости. Регулярно выходят новые объемы - новые корпуса в реализуемых проектах, новые проекты. В Новой Москве высока доля проектов масштабного строительства. Преобладает предложение в сегменте комфорт-класса.
С момента присоединения объем предложения на рынке первичного жилья увеличился более чем в 2 раза. Основной рост пришелся на Троицкий округ, где с момента присоединение количество корпусов в продаже возросло в 5 раз.

За два года рост средней стоимости кв. м в целом по Новой Москве составил 7,4%. В разбивке по округам максимальный рост отмечается по Новомосковскому округу +20%. По Троицкому округу рост средней стоимости кв. м не превысил 4%.

Александр Энгель, руководитель отдела новостроек ГК «МИЦ»

На сегодняшний день уже разработаны территориальные схемы Троицкого и Новомосковского округов, определены точки роста, есть понимание по реконструкции и строительству транспортной инфраструктуры, развитию которой уделяется большое внимание. В рамках транспортного обеспечения территории в 2014 году запланированы работы по реконструкции и строительству Калужского шоссе, Киевского направления железной дороги, ЦКАД, строительство и ввод участка Сокольнической линии метро от ст. «Юго-Западная» до ст. «Саларьево». В течение 2014 года на территории Троицкого и Новомосковского административных округов (ТиНАО) планируется возвести 2442,65 тыс. кв.м. недвижимости, из которых 1582,8 тыс. кв.м. приходится на жилье. В будущем на присоединенных территориях будет возводиться не менее 3 млн «квадратов» недвижимости.

Наряду с плюсами стоит сказать и об отрицательных моментах. Так, отсутствие актуального Генплана Москвы затрудняет работу девелоперов и существенно тормозит развитие новых территорий. Основной вопрос, который волнует и застройщиков, и жителей Новой Москвы – это строительство транспортной инфраструктуры. На сегодняшний день нет возможности говорить об улучшении транспортной ситуации по указанному направлению. Однако необходимо понимать, что изменения в этой области требуют больших финансовых и временных затрат.

Основной рост цен на объекты недвижимости в Новой Москве произошел, когда были озвучены планы о расширении столицы, и затронул территории в радиусе 5-10 км от МКАД. Был зафиксирован рост цен в пределах 20%, в первую очередь он коснулся тех объектов строительства, у которых изначально была низкая степень готовности. На квартиры в жилых объектах высокой стадии готовности такого резкого роста цен не было. На сегодняшний день средняя цена квадратного метра на территории Новой Москвы без учета изменения структуры предложения меняется не существенно, не более 1% в месяц.

Безусловно, изменение цены квадратного метра в отдельно взятых проектах происходит более существенно, однако в большинстве случаев это связано с ростом стадии строительной готовности. В будущем по отдельным проектам возможен рост цен в связи с открытием новых станций метро на территории Новой Москвы. Так, в 2014 году планируется построить станции «Румянцево» и «Саларьево», недалеко от которых расположены крупные населенные пункты Московский и Внуково, а также будут построены крупные технопарки. Примерно в 2017 году метро дойдет до Рассказовки и Коммунарки. Как правило, открытие новых станций метро ведет к росту цен на близлежащее жилье на уровне 10-15%.

Игорь Сибренков, заместитель генерального директора ООО «Мортон-Инвест»

2 года - это достаточно небольшой срок для того, чтобы делать выводы, но с уверенностью можно сказать, что Новая Москва - самая перспективная часть столицы в плане темпов строительства жилого фонда, развития социальной и транспортной инфраструктуры.

Правительство Москвы использует взвешенный комплексный подход к освоению новых территорий – планы по возведению жилья сбалансированы со строительством новых линий метро и дорожной сети, а также с обеспечением новоселов школами, детскими садами, офисными, торговыми и культурными объектами.

Только ГК «Мортон» построила на территории Новой Москвы микрорайон «Солнцево-Парк» площадью 470 тыс. кв. м жилья с 3 детскими садами, 2 школами и поликлиникой по проекту строительства. В ближайших планах компании – реализация крупного проекта комплексной застройки в районе н.п. Середнево в 12 км от МКАД по Киевскому шоссе. Здесь помимо комфортного жилья, объектов социальной, торгово-развлекательной инфраструктуры и офисных кластеров мы планируем провести комплекс мер по улучшению транспортной доступности и развитию дорожной инфраструктуры.

Еще в прошлом году ГК «Мортон» инвестировала 20 млн руб. в Дорожный фонд Москвы, средства которого будут направлены, в том числе, на строительство развязки на Боровском шоссе рядом с «Солнцево-Парк».

Практически все работы, которые велись в Новой Москве в 2013 году и продолжают вестись в настоящий момент, связаны с разработкой проекта застройки данных территорий. Так, например, сформирована концепция развития Московской агломерации в новых границах, до конца этого года обещают разработать и утвердить территориальные схемы Троицкого и Новомосковского административных округов и плюс к этому разработать и утвердить схемы основных транспортных коридоров, проходящих по территории Новой Москвы. Уже на сегодняшнем этапе заявлено, что здесь будет создано 12 «точек роста» – крупных проектов застройки – которые станут «якорями» развития новомосковских земель. Среди них уже частично действующий инновационный центр «Сколково», технопарки «Мосрентген» и «Румянцево», административно-деловой центр в пос. Коммунарка, агропродовольственный и логистическо-производственный кластеры.

Основные работы, ведущиеся «на местности», связаны с дорожным строительством. До конца 2014 г. в Новую Москву обещают продлить Сокольническую линию московского метро, для чего построят три новых станции: «Тропарево», «Румянцево» и «Саларьево».

Основные работы по дорожному строительству только планируются к запуску, для части объектов ищутся инвесторы, но, есть и первые результаты. Например, весной был открыт первый реконструированный участок автомобильной дороги Мамыри – Саларьево, проходящий в районе Хованского кладбища. Полностью эта дорога будет готова до конца года. Также до конца 2014 года откроется движение от Боровского до Киевского шоссе, а точнее – от деревни Рассказовка до города Московский.

Но конечно самая активная деятельность наблюдается в сфере жилищного строительства. Сейчас в Новой Москве более 20 активных строек, средняя стоимость жилья в которых составляет 95 тыс. рублей за 1 кв.м.

В последние два года на территории Новой Москвы активно развивается жилищное строительство. На сегодняшний день на присоединенной к Москве территории реализуется 34 проекта жилых комплексов. Причем, зачастую девелоперы осваивают новые территории комплексно, создавая внутри ЖК всю необходимую инфраструктуру.

Основные нерешенные вопросы связаны с тем, что многие документы, регламентирующие градостроительную деятельность в Новой Москве, остаются непринятыми. В том числе до сих пор не пересмотрены нормы по этажности строений, обеспечению паркингом и др. Также транспортная доступность некоторых районов Новой Москвы оставляет желать лучшего. Однако открытие в 2014 году первых станций метро, а также дальнейшее развитие скоростного транспорта должно решить эту проблему.

На сегодняшний день нельзя сказать, что присоединенная территория стала полноценной частью Москвы. Несмотря на то, что в целом Новая Москва активно развивается и по темпам строительства жилья эконом-класса обгоняет «старую» (34 проекта жилых комплексов эконом-класса реализуется в Новой Москве, и всего 22 в «старой»), здесь все еще ощущается недостаток социальной инфраструктуры – школ, детских садов, поликлиник. Кроме того, в некоторых районах Новой Москвы сегодня довольно остро стоит проблема транспортной доступности. Киевское направление железной дороги имеет недостаточную пропускную способность, поэтому добраться до отдаленных участков Новой Москвы иногда бывает проблематично. Однако реконструкция и расширение железнодорожного полотна на этом направлении уже ведется. Также начались подготовительные работы по расширению Калужского шоссе. Конечно же, одним из главных событий 2014 года для жителей ближних районов Новой Москвы станет открытие первых станций метро – «Тропарево» и «Румянцево», которые свяжут Коммунарку со столицей.

В первый год образования Новой Москвы активнее всего застраивались близлежащие к МКАД районы, например, поселок Коммунарка, который располагается в 4 км от МКАД. Сегодня на рынок выходит все больше удаленных проектов, цены на которые значительно ниже, чем в ближнем поясе. На демпинг стоимости оказал влияние и выход на рынок большого количества жилых комплексов на начальных стадиях строительства. Поэтому в среднем по рынку увеличение стоимости на жилье в Новой Москве оказалось незначительным – около 15%. А вот цены на квартиры в тех жилых комплексах, которые были представлены на рынке как в 2012 году, так и сейчас, за счет увеличения стадии готовности объектов выросли примерно на 35-40%.

Владимир Богданюк, руководитель Аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet

С момента присоединения новых территорий к Москве объем предложения там увеличился почти вдвое, сейчас на присоединенных территориях реализуется 45 проектов. На сегодняшний день большое внимание в Новой Москве уделяется жилищному строительству, стало появляться много объектов коммерческой недвижимости, стартуют новые проекты по развитию транспортной инфраструктуры.

Сейчас присоединенные территории находятся на начальном этапе своего развития. Пока не обнародован Генплан для Новой Москвы, а значит, нет единого вектора в освоении новых территорий, не выработана общая концепция, поэтому строительство ведется точечно и на усмотрение самих застройщиков, поэтому оценить темпы развития Новой Москвы достаточно сложно.

В целом после присоединения новых территорий, когда волна повышения цен прошла, средняя цена на первичном рынке Новой Москвы установилась на определенном уровне, поддерживаемом за счет постоянного вымывания ряда объектов и выхода нового объема предложения. Однако по отдельным проектам рост цен за два года составил порядка 30% за счет повышения стадии строительной готовности.

Александр Зубец, генеральный директор ООО «Новые Ватутинки»

Знаковых событий за последний год не произошло. Но в целом за эти два года работать стало проще, понятней, процедуры стали прозрачнее. Караван идет и набирает скорость. И по большому счету, два года – это не срок для подведения итогов развития такой гигантской территории.

Девелоперы сегодня больше всего ждут Генплана развития территории Новой Москвы или хотя бы отдельных ее кластеров, поясов. Это позволит понять, прежде всего, как пройдут дороги. Речь идет не просто про развитие Калужского шоссе, а всей сетки дорог. Будут проложены пояса вдоль и поперек, от восточной границы до западной. Эти дороги пока только намечены, идет их согласование с правообладателями земельных участков, по которым они пройдут, обсуждается их примыкание к этим участкам, как будут проложены коммуникации и т.д. И всем участникам рынка сегодня гораздо важнее понимать связки-развязки между разными шоссе и участками, чем что-то другое. Все ждут развития общественного транспорта – запуск метро. Ждут подтверждения коридоров, которые пока были только устно обозначены до Троицка. При проектировании любого массива вся эта информация очень важна. Как только появятся четкие планы, прояснятся границы, это тут же даст мощный толчок к развитию смежных прилегающих территорий. 

Этот проект успешен по определению, поскольку это Москва. Она, с одной стороны, инертна - мы видим, что за два года грандиозных событий по развитию территории не произошло. Но у этой инертности есть обратная сторона – она не зависит от воли конкретного чиновника. Это большой локомотив, который набирает ход. Как только он его наберет, его будет сложно остановить, даже при смене каких-то персоналий. Это будут заданные правила игры на длинный период времени. Поэтому Новая Москва по определению перспективный и выигрышный проект. Это комплексное развитие всей территории, а не отдельных городов.

Не секрет, что когда эти земли были Московской областью, то все интересы местных властей заканчивались на границе своего хозяйствующего субъекта – есть город, за который я отвечаю, а что за его границами, мне не важно. Здесь все иначе - есть сотни тысяч площадей, и они все увязаны между собой.