Коммерческий директор ГК «МИЦ» Дмитрий Усманов в интервью Новострой-М рассказал о том, что среди девелоперов наблюдается расслоение: одни продают много и могут повышать цены, другие чувствуют себя не так уверенно. По мнению эксперта, некоторые компании могут покинуть рынок из-за строительной реформы. Также Дмитрий Усманов дал совет тем, кто рассматривает покупку жилья — где лучше приобретать новостройку.
Давайте начнем с итогов прошедшего года. Какие основные тренды на рынке новостроек вы можете выделить в 2018 году?
В прошлом году мы увидели много разнонаправленных тенденций, но в целом объемы продаж и цены на строящееся жилье растут. При этом важно, что у разных девелоперов цены растут по-разному — у кого-то сильно, у кого-то не очень. И объемы продаж тоже серьезно отличаются: кто-то продает много, кто-то мало. По аналогии с расслоением в обществе происходит явное расслоение в индустрии, девелоперы начали делиться.
На ликвидных и неликвидных?
Скорее это расслоение просто показывает, что есть те, кто выживут, и есть те, кто не выживут. И, скорее всего, те, кто не выживут, тоже это прекрасно понимают, поэтому они говорят: мы всё «закроем» и уйдем.
Это нормальный процесс — берешь и уходишь с рынка, ведь капитал не требует от его владельца работать в определенной индустрии, капитал может в этой индустрии работать, а может в другой, в третьей, в четвертой. Девелопер — это капиталист, предприниматель, он всегда найдет применение деньгам, и если по каким-то причинам он чувствует себя некомфортно или не очень успешно в определенной индустрии, то, конечно же, он будет уходить в другую.
Этот процесс, который происходит сейчас в нашей отрасли, обусловлен многими факторами — законодательными, рыночными. Прошлый год был сложным: сначала все ждали 1 июля и поправок, затем, с середины года, все ждали, когда поднимут ключевую ставку и, следовательно, ставки по ипотеке, это подстегивало спрос, клиенты стали больше выходить на ипотечные сделки.
До 1 июля у застройщиков был еще своеобразный забег — все хотели успеть получить разрешения на строительство.
Да, 1 июля — это какая-то ключевая дата в эти два года. Когда застройщики получали разрешения, уже было понятно, что цены на новостройки вырастут, и уже тогда начал разогреваться спрос на квартиры.
Но тогда были еще разнонаправленные тенденции. С одной стороны, девелоперы получили огромное количество разрешений на строительство — раза в три больше, чем раньше, но в то же время начал фиксироваться и рост спроса, прежде всего, конечно, в «старой» Москве и Новой Москве. Только Подмосковье в первой половине этого года не демонстрировало никакого роста.
Словом, изменения законодательства, которые приводят к обещаниям повысить цены, разогревают спрос, а в то же время получение большого количества разрешений на строительство предполагает, что в ближайшее время на рынок выйдет большой объем предложения, что должно уронить спрос.
Это две разные тенденции, но пока побеждает первая: мы увидели сильный приток спроса. Здесь же стоит отметить, что ключевая ставка все-таки была повышена, и ожидание этого повышения, и само решение Центробанка также разогревали ипотечный спрос, и банки продемонстрировали значительные объемы выданной ипотеки, а ипотека в нашем сегменте — ключевой драйвер.
До 80-85% доходит уже?
Может быть, у кого-то 85% сделок совершается в ипотеку, у нас это 70-75% в среднем.
Я думаю, что сильного изменения этой доли не будет. Возможно, в 2019 году мы даже увидим некоторое уменьшение процента ипотечников. Во всяком случае, я говорю о нашей компании: в 2018 году у нас не рос объем ипотечников, и в наступившем году мы тоже не ожидаем роста. Наши объекты демонстрируют инвестиционную привлекательность, это означает, что у нас будет больше инвесторов, а инвесторы — далеко не все ипотечники, хотя и среди инвесторов есть ипотечники, и это нормально.
Говорят, люди по несколько квартир покупают в ипотеку.
Да, такие истории есть, потому что ипотечная ставка ниже, чем процент прироста цен. Любой коммерсант просто кредитуется, если это выгодно, если операционная деятельность приносит процент выше, чем ставка по кредиту.
В целом на рынке ипотеки будет меньше?
Именно на наших объектах мы в качестве возможного сценария прогнозируем некоторое снижение процента ипотеки. Мы считаем, что 70-75% в среднем по году — это сбалансированный показатель. Если он в 2019 году слегка упадет, это будет нормальным явлением, потому что мы ждем больше инвесторов, так как наши проекты инвестиционно привлекательные.
При высоком росте цен на недвижимость процент по ипотеке может немного подняться, но он не станет 80%.
Что такое сейчас «инвестиционно привлекательный проект»? Он какой?
Это проект от надежного девелопера, который демонстрирует прирост цен не менее 20% годовых.
Что бы вы посоветовали потенциальному покупателю? На что ориентироваться, выбирая жилой комплекс? Надежность, репутация — это понятно, а вот локация, к примеру? Где покупать?
Новая Москва продолжает активно развиваться и демонстрирует очень хорошие показатели по развитию инфраструктуры, московское правительство реализует там все свои планы: дороги строятся, метро идет, скоростной трамвай развивается, все великолепно — и это создает инвестиционно привлекательную территорию. В 2018 году мы наконец-то увидели, что такое комплексное развитие территорий. Мы одни из тех девелоперов, которые с удовольствием на этой территории работают. И это одна из причин, почему наши объекты являются инвестиционно привлекательными.
При этом «старая» Москва также традиционно демонстрировала хорошую инвестиционную привлекательность, она остается ключевым рынком для нашей страны. Причина в том, что мы моноцентрическая страна, все пытаются приехать в столицу. Все хорошо застраивается, цены растут, и в целом рынок стабильный. Так что «старая» Москва в очередной раз продемонстрировала свою устойчивость и силу. Но к ней присоединилась и Новая Москва, в которую не все верили.
А вот Подмосковье стоит, как стояло, и если там есть какой-то прогресс, то он точно слабее, чем в Новой Москве. К сожалению, в Подмосковье нет такого активного развития инфраструктуры, и главное — там нет московской прописки.
А конкуренция между Новой Москвой и «старой» Москвой так и будет усиливаться?
Я не вижу конкуренции между Новой Москвой и «старой», потому что если бы не было Новой Москвы, то «старая» Москва просто демонстрировала бы более высокие темпы, но это было бы ограничено отсутствием земли в большом объеме. Поэтому тут не конкуренция, тут синергия, дополнение. Эти территории находятся в разных ценовых сегментах. В Новой Москве основной ценовой сегмент — до 120 тысяч рублей за квадратный метр. И это, кстати, дороже, чем подмосковный «эконом», где цены 80-90 тысяч рублей за «квадрат».
То, что предлагают за 120 тысяч рублей, это уже «комфорт»?
Мы стараемся не использовать слова «комфорт», «эконом», мы говорим «масс-маркет». Чиновники пытаются нас приучить к понятию «стандартное жилье», но мы говорим «масс-маркет», так как наше жилье не стандартное. И, кстати, самая важная тенденция, которую мы отмечали и раньше, но в 2018 году она стала еще более очевидной — конкуренция продуктов.
Рынок жилья в столичном регионе способен удивить даже самого требовательного покупателя. Девелоперы работают в условиях высокой конкуренции и вынуждены постоянно совершенствовать предлагаемый продукт.
Раньше эта тенденция была не очень заметной, а сейчас она стала явной, и мы это видим по аналитическим отчетам. Те компании, которые производят востребованный и понятный продукт, те и начинают выигрывать, а другие проигрывают — в общем, стандартная конкуренция.
Понятный продукт — это что? Эргономичные планировки, хорошее благоустройство? Что людей привлекает?
Мы стараемся предложить покупателю то, что он действительно хочет. Движемся в сторону индивидуализации. Запрос на разнообразие и персонализацию идет от самих клиентов. Просто иметь крышу над головой людям уже недостаточно, они более тщательно подходят к выбору недвижимости.
Поэтому мы разработали новую продуктовую концепцию «Все по-твоему». Это уникальное предложение, которое позволяет покупателям получать продукт высокого ценового сегмента по доступной стоимости. Новая концепция подхода к строительству жилых комплексов предлагает сервис и вариативность уровня бизнес-класса, но без дополнительных затрат. Из семи базовых элементов покупатель может собрать квартиру своей мечты. Мы предлагаем выбор локации, обустройства территории, уникальные планировки, варианты отделки и многое другое.
Самое главное, мы смогли найти баланс между персонализацией продукта и его стоимостью. Продуктовая концепция «Все по-твоему» позволяет нам производить качественный персонализированный продукт бизнес-класса по цене масс-маркета.
У вас какие квартиры разбирают, как горячие пирожки?
Все. Вот в этом-то и есть нюанс: мы стараемся так выстраивать нашу продуктовую линейку, чтобы у нас не было каких-то наиболее «уходимых» квартир, не было наименее востребованных, в этом наше отличие.
Большие «трешки» покупают так же хорошо, как скромные студии?
У нас есть разные «трешки». Есть небольшие, 65-70 кв. метров, а есть и большей площади. Но их будет несколько на весь дом, и они продадутся. Мы тщательно выверяем, сколько и что сделать. Грамотная квартирография, верные планировки, умелые продавцы — массу составляющих нужно учесть, но общий смысл — продукт должен потребляться, и он должен потребляться равномерно. Если у тебя что-то «зависает», значит, ты что-то не просчитал или изменился рынок. Вот мы стараемся все просчитывать, и, судя по продажам, у нас получается.
Сейчас многие говорят также о тренде на квартиры с отделкой.
Этот тренд всегда был, и 2018 год ничего не изменил. Такие квартиры были последние 5 лет, и, конечно, мы будем постепенно двигаться в эту сторону, так как клиенты все чаще покупают квартиры с отделкой. А дальше они начнут покупать квартиры с мебелью. Но этот тренд на перспективу — он не относится именно к 2018 году. Если заглядывать в будущее, то в 2019 году может быть больше квартир с отделкой и с разными типами меблировки.
Когда в советское время мы покупали машину и забирали ее с завода, первое, что нужно было сделать — отдать эту машину мастеру на протяжку, смазку и заливку жидкостей. Потому что на заводе все сделали плохо, и приходилось эту машину доработать. Вот квартира без отделки — это то же самое: ты получил квартиру, но жить ты в ней не можешь, надо найти мастера, который тебе ее доработает. Мы постепенно в машинах пришли к готовому продукту, теперь надо прийти к этому в квартирах.
Это какая-то западная мода к нам пришла? Раньше ведь все любили делать ремонт «под себя». И как быть с мебелью? А вдруг она не понравится, ведь все очень индивидуально?
Эта тенденция не западная, а общечеловеческая. В начале 90-х мы все хотели делать ремонт сами, выражали свое творчество, но со временем это желание пошло на спад. Сейчас главное, чего хочет человек — быть счастливым, чтобы его базовые потребности были удовлетворены.
Внутреннее ощущение счастья рождается от целого комплекса факторов, в том числе от того, какие люди с тобой живут, какие предметы тебя окружают дома. И речь даже не об отделке или мебели. Нас всех окружает огромное количество мелочей, которые и создают уют. Вряд ли мы в обозримом будущем придем к ситуации, когда каждому члену общества девелопер сделает вот эту всю красоту. Все эти мелочи, которые создают ощущение жилища, человек все равно будет подбирать сам под себя. А девелопер производит в определенном смысле фундаментальный продукт — базу для комфорта, для счастья.
Предлагаю вернуться к вопросу ценообразования. Вы сказали, что цены выросли. Этот рост был на уровне инфляции?
Нет. Конечно, цены выросли выше, чем инфляция, она в конце 2018 года была в районе 5%, может быть 6%, а в масс-маркете в среднем цены выросли на 15-17%. В наших проектах мы зафиксировали рост цен на 30%.
По всем вашим проектам — и Новая Москва, и Подмосковье?
Это средний рост, в Новой Москве цены выросли под 40%, в Подмосковье — на 20%. У разных девелоперов скорость роста цен разная. Мы опережаем рынок, больше всего опережаем по Новой Москве, хотя и в Подмосковье наши проекты приросли сильнее среднего по рынку. Но это говорит просто об общей стабильности компании, о том, что ее продукт в принципе востребованный и все системы работают нормально.
В 2019 году вы ожидаете такого же роста?
Да, к сожалению для потребителей. Но ничего с этим поделать мы не можем, потому что тут вступают в силу мощные экономические и законодательные факторы. Во-первых, ожидается дальнейшее повышение ключевой ставки, что приведет к росту ставок по ипотеке. Во-вторых, произошли резкие изменения законодательства, которые точно приведут к росту цен. Но я не вижу в этом ничего страшного: если не все в России будут владеть жильем, экономика страны от этого не обрушится.
Вследствие советского прошлого мы находимся в ненормальной для капиталистического мира ситуации: у нас 90% людей живут в своих квартирах, и только 10% снимают. В других странах по-другому. В Европе в районе 60% людей живут в своих квартирах, в США — около 40-50%, в Швейцарии — порядка 20%.
Это хорошо или плохо? Что такое обладать квартирой? Нам хочется чем-то владеть. Для человека это хорошо, это стабильность, можно взять кредит, заложить недвижимость и так далее. А для государства это плохо, потому что резко падает мобильность населения. Допустим, американец живет в Нью-Йорке на съемной квартире, завтра ему говорят: повышение по службе, плюс 15% к зарплате, но едешь в Бостон. Он говорит: не вопрос! У нас переехать из одного региона в другой — это беда, в России мобильность населения крайне низкая, и это плохо для экономики. Потому что невозможно спланировать развитие территории так, чтобы у тебя на каждом месте была нужная рабочая сила. Она должна перемещаться, и когда это возможно, экономика страны становится мощной.
Нам к этому надо стремиться, и с этой точки зрения, может быть, и нет потребности каждому человеку продать по квартире. С точки зрения государства это хорошо.
Так что рост цен на новостройки будет, и мы не видим в этом ничего плохого. Мы считаем, что это нормально. Законодателю тоже очевидно, что новые поправки приведут к росту цен.
Надо ли всех девелоперов переводить на эскроу-счета, ведь уже есть спецсчета, и банки по ним отслеживают все операции. Не избыточная ли это мера?
Я считаю, что все правильно, и все действия, которые предпринимает законодатель в течение последних полутора лет, абсолютно корректны. Другое дело, что решения декабря 2018 года приняты поспешно. Можно было спокойно все это сделать, в наступившем году.
Но сами идеи абсолютно верны. Дело не в эскроу-счетах, это лишь один из механизмов. Вообще вся идея очень проста — на рынке должны остаться только профессиональные игроки. Мы всеми руками «за». Мы не хотим конкурировать с теми, кто сначала распродает кучу квартир, а потом не может их построить. В момент, когда они продавали квартиры, они с нами конкурировали ценой. Мы им говорили: что вы делаете? Они говорили, что они все понимают.
Вы про Urban Group сейчас? (Один из крупнейших застройщиков Подмосковья обанкротился в прошлом году, сейчас власти предлагают обманутым дольщикам деньги или квартиры)
Не только про них, таких примеров много. Есть большое количество непрофессиональных игроков, которые не понимают, что делают. Причина в том, что девелопмент не лицензируется, нет никаких особых требований для того, чтобы прийти на этот рынок. Человек, может, вчера бурил нефтяные скважины, заработал деньги, а теперь решил строить дома. Только девелопмент — это сложнейшая индустрия. Сейчас на рынке много непрофессиональных игроков, которые постепенно должны уйти, и законодатель действует правильно, хоть и быстро.
Вы готовы к переходу на проектное финансирование?
Да, мы давно к этому были готовы, во втором полугодии 2018 года мы вели переговоры с банками, чтобы перейти на эскроу-счета. Наша компания готова к этому переходу, но не все банки поняли, как действовать, и далеко не все девелоперы должным образом подготовились. И в том числе поэтому произойдет расслоение: тому, кто останется с крупными банками, будет легче. Совсем легко все равно не будет, потому что любой процесс перехода, как и любой процесс роста, всегда связан с некоторыми неудобствами.
Общая тенденция такова: рынок изменится, на нем останутся только профессиональные девелоперы, это очень хорошо для индустрии, это очень хорошо в долгосрочной перспективе для клиента, но это приведет к росту цен, что хорошо не для всех клиентов, но за безопасность надо платить.
Некоторые девелоперы уже объявили, что им неинтересно будет продавать жилье «на котловане». Например, представители «Галс-Девелопмент» официально заявили, что компания будет строить на свои деньги и продавать только готовое жилье. Это новый тренд? Или все-таки остальные будут «на котловане» продавать?
Полагаю, часть девелоперов, конечно, не будут продавать «на котловане» в тех объемах, как это было раньше. Но строить «на свои» деньги смогут очень малое количество игроков.
Девелоперы во всем мире строят на деньги банков, именно они являются источниками финансирования. Собственные средства тратятся на покупку земельных участков, на разработку исходно-разрешительной документации, и это совершенно нормально, потому что это вменяемые объемы. После того, как куплен участок и получены все разрешения, девелопер идет в банк за кредитом и начинает продажи.
Если не нужно будет финансировать стройку за счет продаж, как сейчас, скорость продаж «на котловане» будет гораздо ниже. Но все равно какую-то долю нужно будет продавать сразу, потому что при хороших продажах и наполнении счетов эскроу банк может дать более выгодную процентную ставку.
То есть ставка может снижаться?
Конечно. Чем больше денег на эскроу-счете, тем ниже процентная ставка. Поэтому девелопер сам будет определять, насколько быстро он хочет продавать квартиры. Он может остановить продажи, и тогда у него будет высокая ставка. Или он может не останавливать продажи, и тогда у него будет низкая ставка. При этом банковские деньги или привлеченные деньги всегда дешевле, чем свои собственные.
Скорость продаж на начальных этапах строительства будет разной у разных девелоперов, они сами будут ее регулировать, но важно другое: от скорости продаж не будет зависеть скорость стройки — вот это важно. Раньше схема была такая: финансируешь за счет продаж, значит, если продаешь быстро, то и стройка быстрая.
Теперь все иначе: финансирование уже будет получено, а скорость стройки будет зависеть лишь от профессионализма строительного подразделения. То есть не будет связки между скоростью продаж и скоростью строительства, будет связка между скоростью продаж и экономическими показателями.
Быстрее продаешь — ниже ставка, выше экономические показатели. Но если продаешь рано, то и цена ниже. И нужно это все варьировать: обычная конкуренция, обычная экономика. Конечно же, в среднем скорость продаж «на котловане» будет другой, но я бы посмотрел на девелопера, который вообще не будет продавать на старте.
Будете ли вы выводить новые проекты?
Мы планируем вывести в 2019 году три новых проекта в «старой» Москве. Это будет нижняя часть бизнес-класса, цены будут начинаться от 150 тысяч рублей за кв. м и выше. В «старой» Москве мы не хотим строить комфорт-класс, так как через год-два во все наши тенденции вмешается реновация, которая вывалится на рынок избыточным объемом, и мы не хотим с этим объемом конкурировать.
Реновацию вы тоже просчитали?
За нас уже все посчитали, столько публикаций, надо просто все внимательно читать. Сергей Собянин четко говорит: я буду продавать. Надо слушать мэра Москвы, он сказал: я буду продавать. Мы поняли его, мы не хотим конкурировать с городом, мы уходим в другой сегмент. Мы идем в нижнюю часть бизнес-класса.
В Новой Москве также возможны выводы новых объектов, но мы пока не будем их анонсировать. У нас много земли, но проекты мы будем выводить по мере поглощения и готовности объектов, исходно-разрешительной документации. Кроме того, никто не знает, как будут меняться предпочтения потребителей. Когда мы поймем тенденции, тогда и будем формировать новый продукт, менять микс по квартирам, благоустройство.
А в «старой» Москве, если не секрет, где будут проекты?
Один объект у нас будет на Магистральной, там будут «квартиры для пиджака», другой — на Хорошёвке, третий объект — это «Павелецкая», там будут сервисные апартаменты.
Вы верите в этот продукт?
Конечно. Он повышает мобильность населения. Кстати, хочу сказать, что у богатых людей в России мобильность высокая, поэтому наши апартаменты мы строим как раз в данном классе. Но постепенно этот тренд будет спускаться и «вниз». И мы думаем, что через некоторое время будут возникать доходные дома от девелоперов.
Себя пока мы в этом направлении не видим, потому что нет экономической целесообразности из-за высоких кредитных ставок. Но если будет низкая ставка по кредитам — будут доходные дома. Или такая история, как в Европе — кондоминиумы, общежития (ко-ливинги) с общественными зонами. По сути, человек покупает себе комнату, а кухня, спортзал, ланч-зона — общие.
К нам это тоже придет?
Я думаю, что придет, но опять-таки зависеть все будет от ставок. Они должны быть привлекательными, чтобы девелопер хотел заниматься этим видом бизнеса. Вместе с тем и психология людей должна постепенно меняться.
Вы сказали, что рынок будет становиться прозрачнее, понятнее, уйдут непрофессиональные игроки. Ожидаете ли вы большого числа сделок слияний и поглощений?
Слияния и поглощения происходили всегда. Конечно, их станет больше, какой-то бизнес наверняка заберут банки, это очевидно. Будет происходить концентрация девелоперского ресурса в меньшем количестве рук: меньшее количество организаций будет заниматься девелопментом, соответственно, они будут укрупняться.
Абсолютно точно большое количество девелоперов уйдет с рынка. Через какие процедуры — банкротство, позитивное завершение строительства или заявления «мне не нравится этот бизнес» — я не знаю.
Мы никуда уходить не планируем, и причин для этого много. Девелоперский рынок в России хороший. Все растет и развивается. У нас никогда не было планов вести какой-то другой вид деятельности или заниматься этой деятельностью в других местах.
В 2008 году отсеивание было серьезное. Вероятно, такое будет и в 2019-м?
Мы надеемся, что все будет мягче. Мы желаем нам всем более мягких изменений, нам не нужны больше революции, мы хотим эволюционного профессионального развития и прикладываем к этому серьезные усилия. Не нужно жестких мер, жесткости и так хватает.
Читайте также
«Цены неминуемо будут расти»: блиц-опрос о том, что ждет рынок новостроек в 2019 году
«Тестируется самая жесткая модель, которая должна завершить историю с обманутыми дольщиками»
«Через 2-3 года с рынка уйдут сотни застройщиков, число долгостроев и обманутых дольщиков вырастет»
Дата публикации 10 января 2019
