Переход на проектное финансирование – большой шаг к созданию цивилизованного рынка. Однако заплатить за него придется и застройщикам, чьи инвестиционные затраты станут намного выше, и покупателям, которым придется столкнуться с ростом цен на квартиры. Что в данный момент происходит на рынке новостроек, какие инструменты покупки жилья будут востребованы и почему цены становятся выше, об этом специально для Новострой-М рассказал Роман Семчишин, коммерческий директор Sminex.
Какие ключевые тренды вы бы выделили сегодня на рынке новостроек?
Рост спроса на квартиры с отделкой. По данным аналитиков Sminex, в апреле 2016 года в премиум-сегменте доля проектов с квартирами с отделкой составляла 10%, в апреле 2019 – 50%. Покупатели предпочитают приобретать готовое жильё.
Отдельные кухни уходят в историю, на смену им приходят кухни-гостиные. Наличие мастер-спальни также стало стандартом для элитного и премиального класса жилья.
Центральное кондиционирование, приточно-вытяжная вентиляция, система очистки воды, бесшумные лифты стали стандартом премиум-проектов.
При прочих равных покупатели отдают предпочтение квартирам с продуманным комплексным инженерным наполнением.
В этом году начался переход на проектное финансирование. Ваша компания будет продавать проекты по-старому или вы заручились поддержкой банка-партнера?
Элитные дома «Малая Ордынка 19», «Реномэ» и премиум-квартал JAZZ будут достраиваться по старым правилам. Новый проект возле парка «Останкино» будет реализовываться с использованием эскроу-счетов.
В связи с переходом на проектное финансирование ожидается рост цен на новостройки, ведь застройщикам придется платить банкам – все это в конечном итоге ляжет на плечи покупателей. На сколько примерно вырастут цены до конца года?
В первую очередь значительно снизятся риски. А любой риск стоит денег. Раньше был выше риск не получить свою квартиру, и скидка была высокой. Теперь риск почти равен нулю, вслед за этим и скидка на квартиры станет меньше, а цена немного выше. При этом появятся новые инструменты покупки, например, отсрочка платежа.
Изменились ли сегодня покупательские предпочтения или по-прежнему на первом месте цена, а потом все остальное? Какие приоритеты у ваших покупателей?
Цена и раньше и сейчас имеет не первостепенное значение. Для покупателей элитной недвижимости на первом месте – комфорт.
Квартиры в проектах Sminex оснащены самыми современными системами комфорта, потому что более 70% покупателей премиальной и элитной недвижимости интересуются инженерными системами дома.
В рейтинге наиболее важных систем – центральная вентиляция, кондиционирование, фильтрация воздуха и воды. Наличие этих систем комфорта стало базовой потребностью у покупателей.
Важна также система безопасности. Сюда включена организация постов охраны, система видеонаблюдения, СКУД (система контроля и управления доступом) с персональными бесконтактными метками, благодаря которым двери подъезда и шлагбаумы открываются без прикосновений.
Помимо этого, осуществляется круглосуточный мониторинг, что позволяет предвосхищать или оперативно реагировать на чрезвычайные ситуации.
Для обеспечения исключительного комфорта в домах высокого класса работают профессиональные служба комфорта и консьерж-сервис, готовые быстро решить любой бытовой вопрос.
Например, визит электрика или сантехника, организация перевозки вещей, сезонное хранение крупногабаритных предметов, услуги курьера и химчистки.
Ипотека – мощный драйвер на рынке новостроек. Какова доля ипотечных сделок в ваших проектах? Что покупают в ипотеку больше: скромные студии и «однушки» или напротив – просторные квартиры?
В премиальном сегменте есть спрос на ипотеку. Доля сделок составляет в среднем 20-25% от общего объема. Например, в июле мы совершили сделку по продаже пентхауса с привлечением ипотеки на 140 млн руб.
При этом для многих покупателей жилья эконом- и комфорт-класса ипотека – жизненно необходимый инструмент финансирования сделки. В премиальном и элитном сегментах ипотека – это чаще возможность для клиента заменить собственные средства на более дешевые заёмные.
Покупают ли сегодня квартиры в новостройках в рассрочку? Или этот механизм не пользуется популярностью и вскоре совсем исчезнет с рынка?
Рассрочка – живой и работающий инструмент. Доля её в общем объеме элитных и премиальных проектов около 20%, что сопоставимо с долей ипотечных сделок. Особым спросом пользуются рассрочки сроком от 6 до 12 месяцев с первоначальным взносом в 50%.
С учетом изменений в ФЗ-214 рассрочка может пережить свою «вторую молодость», потому что застройщику уже не так важно, получит он всю оплату сразу или эскроу-счета заполнятся за несколько итераций.
Что бы вы посоветовали покупателям сегодня? Ждать дальнейшего снижения ипотечных ставок и цен или покупать понравившуюся квартиру, не откладывая?
Откладывать запланированную покупку квартиры не стоит. Последние два года рынок продаж новостроек активный, хорошие проекты и квартиры быстро находят покупателей.
Если нужна дополнительная комната, если есть необходимость сменить район или купить квартиру мечты, то нужно это делать сейчас.
Читайте также
«Покупателю надо готовиться к одной простой ситуации – цены будут расти»
Взять ипотеку: как доказать банку, что вам можно выдать кредит на жилье
Дата публикации 06 августа 2019
