Запрет панельных новостроек в Подмосковье может вызвать рост цен на квартиры

Количество новостроек Подмосковья, которые возводятся по панельной технологии, может сократиться. По словам заместителя председателя правительства Московской области Германа Елянюшкина, большинство серий таких домов «уродуют регион». Портал Novostroy-M.ru решил спросить ведущих игроков рынка недвижимости о том, действительно ли от некоторых панельных новостроек стоит отказаться, и как возможный запрет отразится на стоимости квадратного метра.

Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп»

Я согласна со словами господина Елянюшкина. Формулировка, конечно, резкая, но факт остается фактом. Большинство крупных ДСК работают сегодня на сериях, разработанных еще в докризисный период. Практически все из них уже не отвечают текущим потребностям рынка – для них характерны либо очень большие площади квартир (например, «однушки» по 45-50 кв. м, что в текущих условиях совершенно не актуально для сегмента эконом-класса), либо убогие фасады. При этом многие дома после монтажа буквально через полгода теряют товарный вид. Современные панельные серии с небольшой площадью, хорошими качественными характеристиками, привлекательными фасадами можно пересчитать по пальцам. При этом у самых крупных «раскрученных» комбинатов, таких как ДСК-1, довольно высокая себестоимость, что автоматически отражается на цене за квадратный метр.

Я считаю, что вопросам внешнего вида и долговечности фасадов панельных домов действительно нужно уделять повышенное внимание. Однако такие решения, безусловно, отразятся на себестоимости жилых проектов. И застройщики, чтобы не терять и без того невысокую маржу, будут вынуждены перекладывать свои дополнительные расходы на плечи покупателей. При таком раскладе конечная цена может вырасти примерно на 10-15%.

Леонард Блинов, директор по маркетингу Urban Group

Панели панелям рознь. Существуют современные панельные серии, фасады которых выглядят очень достойно. Другое дело, что таких домов возводится мало. Девелоперы долгое время не уделяли особого внимания эстетике фасадов, потому большинство панельных микрорайонов Подмосковья выглядят не очень красиво. Сейчас, в условиях усиления конкуренции, морально устаревшая панель будет постепенно уходить. Да и нормативным регулированием ее постараются ограничить.

Что же касается роста цены – то тут мы можем сказать со всей определенностью – от того, что девелоперы будут больше уделять внимание фасадам, цена не должна вырасти! Нам экономика этого процесса известна не понаслышке, индивидуальные фасады по уникальным авторским проектам Максима Атаянца – это то, чем славятся наши проекты. Вложения в эстетику фасада не могут превысить 5% от строительной себестоимости проекта, в среднем это 2-3%. И при сложившейся на рынке равновесной ситуации, когда спрос соответствует предложению, повышение цены только лишь за улучшение фасадов приведет к снижению спроса. Вложение в эстетику влияет в основном на увеличение темпов продаж, что и дает застройщику положительный экономический эффект. Именно рынок диктует цену на новостройки, и потребитель при прочих равных предпочтет тот дом, который лучше выглядит.

Но некрасивые однотипные фасады – беда не только панельного домостроения. Есть монолитно-кирпичные проекты, в которых застройщик не особенно вкладывался в красоту и индивидуальность фасадов. И мы рады, что на проблему эстетики фасадов обратили внимание, и что этот вопрос обсуждается и многих волнует.

Яна Сосорева, заместитель генерального директора по продажам компании «НДВ-Недвижимость»

По сравнению с монолитным  домостроением у домов типовых серий есть свои недостатки, в том числе типовая архитектура и не самый привлекательный внешний вид. Тем более, строение спустя относительно короткий срок может выглядеть не столь  презентабельным, как вначале.

Впрочем, нужно отметить, что «панельки» модернизируются, и дома современных серий, например, П-44Т и «Евро'Па», выглядят совсем неплохо.  Среди плюсов панельных домов нужно отметить быстрые темпы строительства и доступные цены на жилье. Хотя, конечно, если говорить о  внешнем виде, то перевес, конечно же, на стороне монолитного домостроения, где нет ограничений по архитектурным форматам.

Однако, создавая тот или иной проект, застройщик учитывает ряд факторов, в том числе местоположение, концепцию  и ценовую политику. В зависимости от того, в каком сегменте запроектирован объект, определяется то, как будет выглядеть запланированное здание. А при создании элитных объектов застройщики готовы приглашать именитых зарубежных архитекторов. 

Роман Черниговцев, руководитель пресс-службы ГК «СУ-155»

Да, устаревшие серии панельных домов, разработанные в начале «нулевых», зачастую выглядят непривлекательно, особенно при ненадлежащей эксплуатации. Однако те серии, которые вышли на рынок в последние несколько лет, уже не могут быть однозначно названы неприглядными: часто такие серии поднимаются до так называемого «комфорт-класса» и обладают разнообразными фасадными решениями, богатой цветовой палитрой и симпатичной архитектурой. Максимум, что может требоваться – «косметическая» доработка, которую реально выполнить, не останавливая производство и не замораживая проекты.

Участники рынка, которые мыслят стратегически, уже в той или иной степени ведут работу по повышению потребительских характеристик своих домов/районов, предлагая рынку разнообразные проекты, и дело ограничивается далеко не только одной архитектурой. Крупнейшие компании ведут модернизацию производства, чтобы предложить рынку более интересные проекты. Существенного повышения цены из-за изменений требований к одному из параметров (фасаду) мы не ожидаем, поскольку нынешний рынок «покупателя» диктует необходимость сохранять доступные цены при улучшающихся потребительских характеристиках жилья.

Ольга Гусева, коммерческий директор ГК «МИГ-Недвижимость»

Запрета не может быть, потому что технология строительства панельных домов очень надежная и качественная. Единственная обоснованная претензия – однотипность и банальность внешнего вида. Несомненно, это сложный момент. Возможно ограничение и установление требований к фасаду, запрет типовых проектов, но не запрет технологии.

В отличие от монолитного строительства, панельное не зависит от человеческого фактора. Это заводское производство и контроль качества, а также снижение необходимости контроля на стройплощадке, сокращение времени монтажа, независимость от погодных условий. При этом себестоимость монолита и панели – одинаковая.

Претензии к планировкам – тоже решаемы. Различные планировки возможны и при панельном строительстве. Основные претензии к панельным домам касаются старых серий, сейчас строятся дома современных серий, имеющие несомненные преимущества.

Яркий пример современных технологий – ЖК «Эдальго», построенный концерном «КРОСТ» с применением панельного домостроения 5-го поколения. Это и современные технологии, и индивидуальные решения фасадов, и новаторские планировки. Кроме того, панельное строительство зарекомендовало себя на отдельных участках: лестничные пролеты, вентиляционные и лифтовые шахты – удобнее и дешевле закупать готовые. Типовые проекты детских садов, например, тоже неплохи. Сокращение панельного строительства неизбежно приведет к закрытию заводов, а значит, и к сокращению рабочих мест, и к повышению цен на монолитное строительство.

Марина Тимашова, директор по маркетингу и рекламе девелоперской компании «Сити-XXI век»

Панельное домостроение, как возможность дешево и быстро возводить застройку больших микрорайонов, себя изжило. Скорость и стоимость возведения монолитных зданий уже ничем не уступает, а по качеству во многом превосходит панель. В черный список «панелек» попали изжившие себя старые серии, которые не соответствуют современным стандартам качества и потребительским требованиям.

Основные игроки рынка уже провели или заканчивают модернизацию своих заводов ЖБИ, устанавливая оборудование европейских производителей, позволяющее выпускать продукт, соответствующий современным стандартам качества, создавать более разнообразные фасады, мобильные планировочные решения, а главное, делать каждый дом в микрорайоне индивидуальным.

На рынке уже появились микрорайоны, включающие в себя новые современные серии. И пока на окончательной цене это никак не отразилось – она не выросла.

Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой»

Можно отчасти согласиться с тем, что большинство панельных новостроек уродуют Подмосковье, но в большей степени это справедливо для старой панельной застройки 1960-1980-х, а также 1990-х годов. Тем не менее, как мы видим, под запрет могут попасть и серии, которые начали реализовываться уже в 2000-х годах: это и КОПЭ-«башня», и И-155МК, и некоторые другие, которые отличаются от «серой» панели не только внешне, но и конструктивно (в квартирах есть подсобные помещения, кухни увеличенной площади, просторные лоджии, в некоторых даже по 2 санузла).

Вообще по подсчетам Департамента аналитики и консалтинга «БЕСТ-Новострой», 21% новостроек Подмосковья – это панель. Если предположить, что запрет вступит в силу в предложенном на Градсовете виде, то останется 2-3 панельных серии, которых не коснутся нововведения.

Проблема даже не только в том, что девелоперам придется вкладывать средства в отделку фасадов. Придется полностью поменять техпроцессы. Домостроительным комбинатам придется проводить существенные изменения в своем технологическом цикле, добиваясь соответствия новым стандартам. Можно предположить, что при немедленном запрете серий, часть ДСК вынуждены будут полностью пересматривать свою технологическую политику, что не может не сказаться на их экономическом положении, в том числе и на положении их работников. Если не будут предусмотрены «каникулы» для производителей панельного железобетона, часть серий вовсе не выйдет на рынок, и их место могут занять более технологичные конкуренты. Спрогнозировать при этом рост цен достаточно сложно.

Александр Щиголь, коммерческий директор Brusnika Development Company

Массовое панельное домостроение, расцвет которого пришелся на вторую половину 20 века, использовалось в нашей стране с определенной целью – построить быстро и недорого миллионы квадратных метров, чтобы как можно скорее решить квартирный вопрос для населения. Об эстетическом виде городов в тот момент никто и не думал.

Сегодня панель устарела. Но говорить о том, что она исчерпала свои возможности, я бы не стал. Эта технология домостроения активно используется во всем мире и по сей день, и является весьма современной. Другое дело, что это совершенно другая панель и совершенно другое качество. Технологии панельного строительства ушли далеко вперед. В Европе сегодня возводят панельные дома, которые действительно вызывают уважение как к качеству строительства, так и к архитектурным решениям. Тогда как в России по-настоящему прогрессивного панельного домостроения все еще нет. Панельные технологии должны давать прежде всего более высокое качество проживания, в том числе и разнообразную архитектуру – это закономерный вектор развития рынка.

Чаще всего красота и качество архитектурных решений связаны не с финансовыми, а скорее с интеллектуальными затратами. В этом вопросе нет прямой зависимости: чем оригинальнее фасадное решение, тем дороже обходится проект. Чтобы добиться более яркого визуального восприятия дома, нужно всего лишь тщательно проработать сам проект и приложить больше интеллектуальных усилий. Девелопер должен просто по-другому подойти к своей работе, вложить в него больше души. Тогда как большинство работают скорее по инерции, по уже заданным канонам и стандартам.

Алексей Артошин, заместитель генерального директора по маркетингу и PR компании Est-a-Tet

Плотность застройки отдельных районов очень высокая. Темпы развития инфраструктуры (как транспортной, так и социальной и торговой) не поспевают за темпами строительства жилья. Таким образом создаются некомфортные условия для проживания. Ограничение этажности застройки, наряду с обременениями по строительству инфраструктуры и т.д., позволят скорректировать данный разрыв и обеспечить более высокий комфорт проживания.

Стоит предположить, что запрет не сильно отразится на ценообразовании проектов, и цены будут соответствовать среднерыночным показателям. Может произойти корректировка в сторону увеличения, но не более чем на 5%.