Генеральный директор Prisma Group Сергей Первиков и Новострой-М продолжают серию совместных публикаций о рынке недвижимости. Недавно отрасль всколыхнули неожиданные назначения в обновленном Правительстве: вице-премьером по строительству стал Виталий Мутко, а Минстрой возглавил Владимир Якушев. Чего ждать от новых персоналий и куда будет двигаться рынок — в очередном материале эксперта.
Есть несколько плоскостей, в которых можно рассмотреть новые назначения. На данный момент мы имеем уже сложившуюся годами систему и два новых для рынка, но хорошо известных имени. Посмотрим, какую конфигурацию они могут дать в ближайшем будущем.
С одной стороны, озвученные задачи, которые пара новых назначенцев должна решать — это вводимые 120 миллионов квадратных метров жилья в год и пять миллионов семей, которые должны ежегодно улучшать свои жилищные условия. Задача сформулирована количественно. Как могут попытаться достичь этих целей? В текущих реалиях, например, так: приоткрыть возможности для запуска новых проектов, параллельно объявив, что вскоре будут вводиться драконовские правила получения земли и так далее. Что сейчас по факту и происходит. Резко увеличилось количество проектов, потому что застройщики, пытаясь запрыгнуть в последний вагон перед ужесточением правил, постарались набрать себе как можно большие портфели. И поскольку эти проекты запущены, в какой-то момент они должны выйти на рынок — хотя бы на стадии продаж. Другое дело, будут ли они все достроены, особенно без стимулирования спроса. Но рапортовать о рекордных цифрах будет можно.
Хотелось бы понимать, какие цели преследует Правительство в общем и в плане строительства в частности. Мне эти цели неочевидны. Есть ощущение, что предыдущий министр пытался весь частный бизнес выгнать с рынка. Для этого ужесточали правила и делали их непредсказуемыми. Потому что при цикле девелоперского проекта в пять–шесть лет два раза в год менять правила — это нереально. Из-за этого бизнес начал уходить с рынка. А кто же будет решать задачу строительства 120 млн кв. м в год? Это первое.
Второе — это домостроение в России как таковое. В Америке еще в 70-е годы поняли, что индустриальное жилье хорошо, только когда нужны бараки для заводских рабочих. В них люди в основном спят и не сильно возмущаются. А для того, чтобы создать комфортное жилье, нужно другое. Во всем мире такая тенденция: люди уезжают в комфортабельный пригород, строят индивидуальные, частные, малоэтажные дома. Сами несут бремя ответственности за содержание этих домов, являются хозяевами и дома, и земли. Под это выстраивается менталитет, отношение к собственности со всеми вытекающими. Формируется буржуазный класс. А у нас проблема в том, что огромные площадки неосвоенных территорий в Московской области (из-за сложностей с получением разрешений на строительство, согласованиями, подведением к сетям) застраиваются «муравейниками». Девелоперы пытаются посадить как можно больше полезных площадей на гектар, отсюда получаются в чистом поле небоскребы по сорок этажей. Нужно кому-то такое жилье? Пока да. А потом это все превратится в гетто.
К чему я веду? Конечно, у Мутко есть уникальный опыт: развитие целого региона под Олимпиаду, он выступал координатором и куратором этого проекта. Должность вице-премьера подразумевает больше координаторскую деятельность: согласовывать действия различных ведомств и министерств. На исполнение этих задач ставят человека, который имеет соответствующий опыт. Мутко сильный управленец, он способен добиться результата. Также есть мнение, что ему нужно оправдаться за историю с Олимпиадой, даже если он не виноват, но так сложились обстоятельства. Новый министр Якушев тоже сильный человек с достойной биографией, он понимает, что делает. Лично у меня к персоналиям нет вопросов. Другое дело — что вопрос не в персоналиях, а в системе.
В политико-экономических системах многих стран есть такая «традиция», что министра назначают группы влияния. Чтобы лоббировал их интересы. В этой связи хочется вспомнить историю с Urban Group — очень показательный случай. Мы писали ранее, что банки начнут «отжимать» бизнес у строителей. Давайте посмотрим: почему произошел кризис в «Урбане»? Банки перестали кредитовать застройщика и выдавать ипотеку под его проекты. А какое обоснование? Отставание в сроках. Но покажите мне хоть одного девелопера, у кого их нет. При этом у Urban Group есть уникальный продукт, который востребован, есть хорошая репутация, есть сильная сбытовая структура, чего нет у многих. Но, как мы и предполагали, банки могут легко подмять девелоперов под себя, если только захотят. Мы говорили, что у них есть такая возможность, а дальше вопрос их доброй воли и того, будет им интересен этот бизнес или нет. В случае с Urban Group мы наглядно наблюдаем демонстрацию того, как это может происходить. Опускают стоимость компании, забирают ее в недооцененном виде за долги, потом все налаживается, капитализация снова вырастает, и у банка на балансе плюс миллиард. «Банкстеры», как их называют в Америке, в профите.
Случай с Urban Group первый. Но если пойдет заказ, то есть стимулирование спроса со стороны государства, и люди начнут больше покупать, что помешает банкам продолжить эту практику с другими застройщиками? У кого есть «крыша», те смогут как-то разрешить эту ситуацию, а у кого нет — просто уступят долю на рынке.
В связи с этим встает вопрос, который является ключевым в системе, основанной на текущем общественном договоре между социумом и государством. Раньше, когда всем хватало денег, люди не сильно обращали внимание на то, что делает государство. А сейчас денег не хватает, набирает обороты кризис неплатежей: когда банкротится крупная компания, за ней банкротятся десятки мелких. Вскоре эта волна захлестнет рынок. Так вот, главный вопрос заключается в том, кто за это ответит? Вообще, существует она, эта ответственность, или нет? И если да, то перед кем?
Система устроена так: ты работаешь на того, кто тебе платит. Кто работодатель Правительства? Опуская посредников, это российский народ. Собирается кто-то отвечать перед ним? Если да, то задачи будут решены. Но каковы рычаги давления народа на Правительство, как с него спросить? Если никак — ответственности нет. Если ответственности нет, нас ждет очередной передел рынка в интересах других групп. Мы не знаем, кто бенефициар этих назначений и чьи интересы они будут обслуживать, но без ответственности перед народом с ясными и понятными мерами контроля ничего другого ожидать не приходится.
В мировой практике по реализации правительственных программ принято, что если 35% поставленных целей достигнуто, работа считается выполненной успешно. А какова вероятность того, что задачи в области строительства окажутся в числе этих 35%? Поставлена задача строить по 120 млн кв. м, но, во-первых, ее нужно достичь через шесть лет, к 2024 году, а это длинная дорога. Во-вторых, ничего не мешает Правительству уйти в отставку, скажем, в 2023 году. Это как пример того, что ответственности нет: чиновники могут пять лет приходить на работу, а за год до контрольной точки уволиться. И кто ответит за то, что страна потеряла пять лет своего конкурентного развития? Есть ли такие инструменты? Я их не вижу. У нас в стране все управляется по щучьему велению. Нет институтов, которые могли бы спросить с исполнительной власти. Ни судебная, ни законодательная ветви на это не способны.
Резюмируя: отрасль ждет глобальная перестройка. Серьезные изменения новыми назначенцами будут произведены. В способности их совершить сомнений нет. В лучшем случае мы получим красивую картинку для народа за счет дотаций со стороны государства, а на рынке поменяются бенефициары игры. Это лучший вариант.
Мы увидим глобальное укрупнение в среде застройщиков. Их количество на рынке сократится. Но в плане качества останется вопрос: откуда возьмутся те команды менеджеров, которые способны обеспечить управление большими портфелями? Средний срок жизни девелоперский структуры 12-15 лет, потом большинство банкротятся: набирают объем, который не в состоянии администрировать. Система становится слишком сложной, и никто не может создать такую модель корпоративного управления и менеджмента, которая позволила бы масштабировать продукт, создать конвейер. Видимо, опять придется обращаться к китайцам.
Китайские генподрядчики и российские заказчики из банковских структур — вот успешная модель бизнеса в России XXI века. А поскольку Росстат подчинили Министерству экономического развития, показатели могут быть нарисованы любые, пусть и оторванные от реальности. Минэк отчитается, что все выполнено.
Так что, друзья, не унывайте, все будет хорошо. Как говаривал наш премьер-министр: «Денег нет, но вы держитесь!»
Читайте другие публикации Сергея Первикова на нашем сайте:
Новые санкции США как шанс для рынка
«Застройщики сами пилят сук, на котором сидят»
«На место строителей придут банкиры»
«До конца года мы еще увидим новости о слиянии крупных застройщиков»
«Ипотека 6% будет»
«Время «сидеть на потоках» ушло, теперь нужно продавать по-новому»
«Для застройщиков хороших вариантов не осталось»
Дата публикации 05 июня 2018
