В 2017 году рынку новостроек предстоит работать без льготной ипотеки и с обновленным 214-ФЗ. Это можно рассматривать как объективные причины для новых потрясений, однако большинство экспертов уверяют, что впереди спокойные 12 месяцев. Novostroy-M.ru выяснил, на сколько вырастут цены и будут ли выходить новые проекты.
Оптимистичный настрой участников рынка недвижимости подтверждается статистикой. По данным Росреестра, в ноябре был побит рекорд – в столице заключено 3844 договора об участии в долевом строительстве. Это на 14% больше, чем в октябре и на целых 140% больше, чем в ноябре 2015 года. Совершенно иная картина в области – в 2016 году зафиксирован рост количества ДДУ лишь на 0,6%. Генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина говорит, что в любом случае это свидетельствует о некой стабилизации рынка.
Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой», вообще считает, что никакого кризиса на первичном рынке нет и не было. Были периоды небывалого ажиотажа (конец 2014 года), был целый квартал серьезного проседания на фоне дорогой ипотеки (с января по март 2015-ого). Все остальное время рынок функционировал вполне активно, с этой точки зрения наступающий 2017 год обещает быть как минимум не хуже предыдущего. «Скидки и прочие схемы стимулирования покупателей обусловлены не низким спросом, а серьезно выросшей конкуренцией на фоне почти двукратного увеличения объемов предложения», – поясняет Ирина.
МФК «Савеловский Сити»
А вот Роман Строилов, руководитель направления продаж TEKTA GROUP, убежден, что жилье сейчас приобретают в основном те люди, которые остро нуждаются в улучшении жилищных условий. Покупатели, которые могут переждать, находятся в ожидании улучшений в экономике и пока не спешат совершать крупные покупки, и это прямые указания на кризисные явления.
О возросшей конкуренции эксперты говорили на протяжении всего 2016-ого. Более того, Novostroy-M.ru осенью писал о затоваривании на рынке новостроек Москвы. Плюс ко всему, подмосковные проекты теперь вынуждены конкурировать не только между собой, но и с московскими, поэтому застройщики активизировалась. Таким образом, и в столице, и в области первичный рынок превратился в одну большую борьбу за покупателя.
«Повышение стоимости квадратного метра сдерживается жесткой конкуренцией, которая сегодня имеет место на московском рынке, причем объем предложения не сокращается, а увеличивается несмотря на высокий спрос»
Мария Литинецкая, «Метриум Групп»
Итак, чего же ждать в 2017 году?
По оценкам «БЕСТ-Новострой», в отдельных проектах, которые уже зарекомендовали себя (равно как и застройщики этих проектов), динамика цен будет позитивной за счет роста строительной готовности. В TEKTA GROUP предсказывают рост цен в таких проектах в среднем до 15-20% за год. В компании «Бон Тон» называют цифру 2,5-3% – на столько каждый месяц могут дорожать квартиры в отдельных проектах, которые обладают высокими качественными характеристиками и пользуются спросом у потребителей. Однако в «Метриум Групп» считают, что сохранится текущий темп, и средняя стоимость квадратного метра в массовом сегменте жилья будет возрастать ежемесячно примерно на 1%. В ГК «Пионер» сообщили, что уже в начале года в ряде проектов планируют увеличить цены на 1,5-2%.
«Многое в ценовой политике застройщиков будет зависеть от уровня ипотечных ставок, которые зафиксируют банки после завершения программы государственного субсидирования ипотеки», – считает директор по стратегическому развитию ФСК «Лидер» Павел Брызгалов.
Отметим, что некоторые банки уже сообщили о том, что намерены до конца февраля выдавать льготную ипотеку, но это касается лишь заявок, которые получили одобрение до 31 декабря 2016 года. При этом эксперты говорят, что текущая ставка рефинансирования позволяет банкам выдавать ипотеку на тех же условиях, что и в рамках господдержки. «Есть все предпосылки к тому, что ЦБ в дальнейшем будет снижать ключевую ставку, что в свою очередь приведет к снижению ставок по потребительским кредитам, – говорит Юрий Ильин, директор по работе с инвесторами и связям с общественностью «Группы ЛСР». – В 2017 году многие покупатели будут все больше адаптироваться к мысли, что пришло время приобретать недвижимость, а реальное увеличение спроса мы сможем наблюдать уже в 2018 году».
ЖК «Валентиновка Парк»
Что касается новых проектов, то они, безусловно, будут выходить, что усугубит ситуацию с затовариванием, но не стоит забывать, что девелоперы никогда не выводят в продажу сразу весь объем, что позволяет регулировать темпы продаж и объем предложения на рынке в целом.
«В следующем году выход новых проектов продолжится, в т. ч. на территории промышленных зон. Свою роль сыграет и принятый столичными властями закон, который облегчает девелоперам задачу по изъятию земли у собственников. Теперь вместо девелоперов эти задачи будет решать государство»
Ирина Доброхотова, «БЕСТ-Новострой»
Дмитрий Ефимов, руководитель отдела продаж ГК «Пионер», считает, что большое значение имеют пространства вдоль новой городской магистрали – Московского центрального кольца. Ранее это был «ржавый» пояс столицы с многочисленными заброшенными предприятиями. Запуск МЦК оказал позитивное влияние на уровень капитализации расположенных рядом объектов, а опустевшие территории заводов и фабрик стали еще более привлекательными для строительства современного удобного жилья. Кстати, ГК «Пионер» уже сейчас строит рядом со станцией МЦК жилой комплекс «LIFE-Ботанический сад», а в следующем году планирует вывести на рынок новый проект «LIFE-Ботанический сад 2».
Как рассказала Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп», по предварительным подсчетам к концу 2016 года на рынок выйдет более 60 проектов, что примерно равно результату 2015 года (63 проекта). В 2017 году может начаться реализация порядка 100 проектов, однако фактически их будет меньше (около 60-70). По-прежнему, наибольшая девелоперская активность будет сосредоточена в сегменте жилья комфорт-класса, который сейчас пользуется наибольшим спросом.
Проблема затоваривания, скорее всего, будет решена – застройщикам под силу сократить объемы, чтобы они соответствовали существующему спросу, а цены не падали. Рынок начинает реагировать на меняющиеся условия и спрос. Но так как спрос концентрируется в ближайшем поясе к Москве, то и застройщики новые проекты выводят в основном на удалении не более 10 км от МКАД. Поэтому если и грозит рынку затоваривание, то именно на небольшой удаленности от Москвы. Например, если взять Видное и Ленинский район, то количество масштабных проектов огромно и есть другие территории в локации, которые потенциально интересны для застройщиков. На довольно небольшом удалении друг от друга возводятся проекты «Эко Видное», «Эко Видное 2.0», «Видный берег», «Завидное», «Южное Видное», «Краски жизни», «Березовая роща», «Зеленые аллеи».
Во многих московских проектах сроки экспозиции сейчас вышли на докризисный уровень. Сложности будут в тех новостройках, где девелопер неправильно выстроил ценовую политику или же которые находятся в локациях с плохой транспортной доступностью. «Проблема реализации может коснуться проектов, не отвечающих потребительским запросам, ведь на сегодняшний день рынок недвижимости – это рынок покупателя, – говорит Наталия Кузнецова, генеральный директор компании «Бон Тон». – Поэтому чтобы избежать проблемы затоваривания, необходимо тщательно продумывать концепцию проекта и его ценовой уровень».
«Москва с учетом появления новых проектов (и по интересной цене) перетягивает на себя спрос из Подмосковья, поэтому проблема затоваривания вполне может быть проблемной для ряда перегруженных локаций»
Татьяна Подкидышева, «НДВ-Недвижимость»
ЖК «Испанские кварталы»
На ценовую динамику в Новой Москве будут оказывать влияние две разнонаправленные тенденции, считает Александр Зубец, генеральный директор ООО «Новые Ватутинки». С одной стороны, в успешных проектах с продуманной концепцией цены продолжат планомерно увеличиваться, как это происходило на протяжении всего 2016 года. К примеру, в районе Новые Ватутинки среднемесячный прирост стоимости был равен 1-1,5%. С другой стороны, в Новой Москве продолжат выходить масштабные проекты комплексного освоения территории по демпинговым ценам, где бюджет покупки начинается от 2,5-3 млн рублей. Именно за счет новых проектов цена «квадрата» на присоединенных территориях вряд ли покажет рост. Говоря о новых проектах, Александр Зубец отметил, что известно о нескольких перспективных площадках в пятикилометровом поясе от МКАД, причем многие – у действующих и будущих станций метро. Это жилые комплексы в Бачурино, Ямонтово, Мосрентген, Картмазово, Московском, Коммунарке.
«На протяжении последних пяти месяцев стоимость квадратного метра в «старой» Москве снова растет, тогда как в Новой Москве – снижается. Увеличение разницы в цене сделает недвижимость присоединенных территорий более востребованной»
Александр Зубец, «Новые Ватутинки»
В 2017 году на первичном рынке недвижимости Новой Москвы ожидается повышение девелоперской и покупательской активности. Прогнозы связаны с несколькими событиями, которые произойдут в будущем году. Во-первых, с принятием генерального плана развития присоединенных территорий, когда точно станут понятны линии трассировки строящихся трасс, наземного и подземного общественного транспорта, распределение максимальной высотности постройки и пр. Во-вторых, с открытием новых станций метро Калининско-Солнцевской линии, которая протянется до Рассказовки. Вкупе с завершением реконструкции Калужского шоссе, транспортная доступность присоединенных территорий вырастет в разы, что приведет к повышению ликвидности проектов.
Январь традиционно будет спокойным, роста продаж не ожидают ни девелоперы, ни риелторы. Между тем, есть мнение, что может затянуться процесс регистрации ДДУ, так как с 2017 года действуют новые правила. В частности, московским застройщикам при регистрации договора долевого участия придется предоставлять в Росреестр заключение Москомстройинвеста о соответствии компании требованиям 214-ФЗ. Данное заключение, в свою очередь, будет готовиться в течение 30 дней. «Нужно понимать, что речь идет только о регистрации первого ДДУ: для всех последующих такое заключение не понадобится. Поэтому, никакой массовой задержки с заключением сделок на первичном рынке в январе не последует», – уверяет Мария Литинецкая.
«Падение продаж в январе однозначно случится, как и во все другие годы, но это вряд ли будет связано с изменениями в регистрации ДДУ. В первую очередь, это зависит от сезонного фактора, а также с тем, что количество рабочих дней в январе гораздо меньше»
Наталия Кузнецова, «Бон Тон»
Вообще комплекс законодательных мер, включая создание Компенсационного фонда и требования к уставному капиталу, коснется только новых проектов. Новостройки, стартовавшие до 2017 года, будут реализовываться по старым правилам. Так что опрошенные Novostroy-M.ru эксперты считают, что влияние обновленного 214-ФЗ на рынок новостроек будет незначительным. Тем более, что застройщики давно знают о грядущих изменениях и успели подготовиться.
В долгосрочной перспективе лучше будут себя чувствовать компании, которые аффилированы с банковскими структурами, либо те, которые являются «дочками» банковских структур. «Проектов выходит на реализацию все больше, но спрос пропорционально этому объему не увеличивается, то есть в конечном итоге этого спроса не будет хватать на всех. Соответственно, темпы продаж будут падать. Не все компании при низком темпе продаж смогут выжить. А только те, у кого за спиной есть банк, который поддержит в трудный период, чтобы застройщику не пришлось переносить сроки строительства. Потому даже при более высокой цене жилья такой девелопер будет привлекателен для покупателей своей надежностью», – считает Ирина Доброхотова.
В целом же в качестве основных рисков обновленного закона можно назвать укрупнение и монополизацию рынка. Тенденция уже наметилась в 2016-ом: ФСК «Лидер» купила «ДСК-1», ГК ПИК – «Мортон», а бизнесмен Роман Авдеев (Ingrad и Московский кредитный банк) – ОПИН.
Дата публикации 27 декабря 2016
