ЖК Лебединое Озеро от компании Русская Усадьба: дешево и без документов

Новым заданием редакции Novostroy-M стала «контрольная закупка» в жилом комплексе «Лебединое Озеро» от компании «Русская усадьба». Первым, что привлекло мое внимание в этой новостройке, расположенной в 14 км от МКАД, стали цены: шутка ли – от 34 тысяч рублей за квадратный метр? С интересом я взялся за сбор информации в Интернете, с которого начинается каждое мое расследование.

Цифры – загадочные и сказочные

Сайт объекта – а вернее, объектов, поскольку у «Русской усадьбы» один сайт на три новостройки – находится легко, но запомнить его адрес невозможно, поскольку он представляет собой случайный набор цифр. С технической точки зрения к сайту имеется еще одна претензия: очень неудобно организован поиск по объектам, параметров в котором куда больше, чем самих объектов. Впрочем, можно просто открыть раздел «Новостройки» и узнать все там.

Переходим к содержанию. Не считая странного поиска, все остальное выполнено удобно, информация подробно расписана: инфраструктура, отдаленность от Москвы и схема проезда, наглядные картинки с планировками. Если верить описаниям, то по сходной цене можно поселиться в одном из двенадцати пятиэтажных домов с мансардой, первые из которых будут сдаваться уже в конце нынешнего года. Новостройки возводятся по индивидуальному проекту, в них можно выбрать любую квартиру от студии до роскошной двухуровневой. Микрорайон будет обладать обширной собственной инфраструктурой и охраняемой территорией. Застраиваемый участок находится в собственности компании «Русская усадьба».

К моему удивлению, на сайте оказался раздел с ценами (как-то так совпало, что в нескольких последних расследованиях эту важную информацию мне удавалось узнать только в офисе продаж). Из него следует, что однокомнатные квартиры с метражом от 29,9 до 48,4 «квадратов» стоят от 1,675 до 2,611 млн рублей. Двушку площадью от 50,1 до 59,3 кв. метров можно приобрести за сумму от 2,524 до 3,305 млн рублей. Двухуровневая, площадь которой может варьировать от 54,4 до 112 кв. метров, обойдется покупателю от 2,8 до 4,288 млн рублей. В общем, ценник просто сказочный даже для Подмосковья. А вот одного важного раздела с названием «Документация» я на сайте так и не нашел. Но, впрочем, об этом далее.

«Пусть говорят!»

На форумах о «Русской усадьбе» и ее проектах говорят много и охотно, и из этого источника я получил много интересной информации. Во-первых, о компании пишут, что ее карьера в строительной сфере начиналась со сборки бань, которой она занималась около 10 лет. К капитальному строительству застройщик приступил с марта 2011 года, имея на счету три проекта: ЖК «Заречный», ЖК «Шемякинский Дворик» и ЖК «Лебединое Озеро», ни один из которых не завершен. Продажи в «Заречном» остановлены (хотя с сайта компании он не убран) – компания объясняет это тем, что его выкупила некая инвестиционная фирма для своих работников, а строить все равно будет сама «Русская усадьба», но не для продажи и непонятно когда.

Во-вторых, мне открылся секрет отсутствия раздела «Документация» на сайте проекта: оказывается, его просто нечем заполнить, поскольку разрешение на строительство и проектную декларацию «Русская усадьба» получила только на «Шемякинский Дворик». С ним, впрочем, тоже не все ладно: имеется незавершенная тяжба с одним из подрядчиков, который возводил железобетонные конструкции. Теперь «Русская усадьба» не подписывает акт приема-передачи и судится со строителями из-за серьезной суммы в 600 тысяч рублей.

В-третьих, на форумах часто пишут, что «Лебединое Озеро» строится на землях сельхозназначения. Это не так: участок переведен в категорию «Земли населенных пунктов, предназначенные для размещения объектов общественно-делового назначения и инженерной инфраструктуры». По уверениям компании, перевод из категории в категорию всегда происходит в несколько этапов, и сейчас остался последний – но, как бы то ни было, на данный момент строительство жилых домов на этой земле является незаконным.

Звонок

Решив, что знаю достаточно, я позвонил по указанному на сайте телефону. Трубку взяла девушка, вместо приветствия пообещавшая рассказать мне абсолютно все, что меня интересует. Однако в ходе беседы выяснилось, что документы на email она прислать не может, а вопросы надо задавать при личной встрече.

Ее решено было назначить на завтра, после чего девушка спросила мою фамилию и несколько раз уточнила, во сколько именно я приду , т.к. у них «очень строгая пропускная система и надо заказать пропуск». Еще я узнал у девушки телефон показчика, с которым также мне удалось пообщаться, услышать, что он будет на объекте весь день и получить «добро» на приезд.

Офис: 50 кв. метров в подарок

Ну что ж, делать нечего – надо ехать в офис. Обещанный пропуск для меня почему-то не сделали, так что пришлось дожидаться проводника на улице. Однако накладки на этом закончились: меня принял начальник девушки, с которой я общался по телефону, и два часа терпеливо отвечал на все мои вопросы. Правда, документы снова увидеть не удалось: если вчера мне их отказались прислать на электронную почту, то сегодня не показывали, уговаривая, что наоборот - лучше я их прочитаю дома (с почты!), когда ничто не будет меня отвлекать.

Квартиру я решил «покупать» самую большую: на пятом этаже, двухуровневую плюс мансарда. Сразу начались странности: в прайс-листе площадь «двушки» с мансардой указывается как 59,5+51,6, при этом в графе «Оплачиваемая площадь» значатся 59,5 метров. По словам менеджера, в договоре будет указана вся площадь без деления, но плачу я только за «оплачиваемую», а оставшиеся 51,6 кв. метров получаю в подарок. При этом коммунальные платежи будут считать со всех 111 метров.

Пока мне объясняли эту схему, я вспомнил, что на форумах кое-кто волновался по поводу того, не будут ли мансарды считаться «техническим этажом», можно ли продавать их как жилье и чем это грозит покупателям. Пока по документам получается, что покупаю я 59,1 кв. метр, а со вторым уровнем что-то неладно.

Цены, которые назвали мне в офисе, оказались еще сказочнее, чем на сайте:

- однокомнатные квартиры –  от 1 497 528 рублей до 2 407 102 рублей;

- двухкомнатные квартиры – от 2 403 708 рублей до 2 560 597 рублей;

- двухуровневые квартиры –  от 2 271 251 рублей до 3 618 610 рублей.

Инфраструктура и коммунальные услуги

Инфраструктурой комплекс обеспечен, так сказать, наполовину. Неподалеку от «Лебединого Озера» есть два населенных пункта, в школах которых выделены места для будущих обитателей новостройки; детсады тоже есть. С магазинами дело обстоит хуже: пешком до них не доберешься, однако застройщик обещает коммерческие предприятия на территории самого микрорайона. С парковками прогноз не оптимистичен: несмотря на то, что точное количество квартир мне узнать так и не удалось (по разным данным их может быть от 2 до 2,5 тысяч), запланированных 1200 машиномест слишком мало в любом случае.

Управляющей компанией будет фактически сам застройщик. В микрорайоне планируется своя артезианская скважина, своя котельная и даже собственное электричество, генерируемое при помощи газовой установки. Такой подход, очевидно, позволяет компании самостоятельно регулировать цены на все перечисленное. Пока что ценник на отопление прогнозируются в районе 19 рублей с кв. метра ежемесячно, планируется установка водяных счетчиков в каждой квартире. Содержание, ремонт и пр. будет стоить 40 рублей с метра, а про электричество ничего неизвестно, кроме того, что цена «будет адекватной». (Замечу в скобках, что адекватность явно будет зависеть от уровня цен на газ).

Схема покупки

Поскольку документов у новостройки нет, продают ее пока через ЖСК. В будущем, после оформления разрешения на строительство и проектной декларации, обещают продажи в соответствии с 214 ФЗ и одновременный рост цен на 30%.

Ипотеки в жилом комплексе нет, однако в списке предложений ее указывают, имея в виду то ли будущую аккредитацию в каких-либо банках, то ли самостоятельный поиск кредита клиентом. Есть рассрочка, максимальный срок которой составляет 5 лет, минимальный первоначальный взнос – 20%. Среди возможных вариантов существует беспроцентный: максимум на полгода, подробности зависят от размера первого взноса. В целом компания склонна идти навстречу клиентам и обсуждать индивидуальные способы оплаты. При стопроцентной единовременной оплате дается скидка 5%.

Сверх стоимости квартиры ничего доплачивать не надо, компания может взять на себя оформление права собственности (за 30 тысяч рублей), но она на этом не настаивает – можно оформлять самостоятельно и бесплатно.

Дальняя дорога

ЖК «Лебединое Озеро» расположен в лесу, неподалеку от деревни Поярково. До ближайшей трассы – 800 метров леса, звукоизоляция прекрасная. В нескольких минутах ходьбы находится лесное озеро, местность чудесная, дышится легко.

Добираться до этого чудесного уголка лучше всего, конечно, на машине. Если же ее нет, надо доехать до ближайших населенных пунктов – деревни Пикино либо Черная грязь, дальше или пешком, или вас встретят представители застройщика. До указанных деревень ходят автобусы от метро Планерная и Речной вокзал, а также от станции Сходня – я выбрал последний вариант.

Итак, 45 минут я ехал от Ленинградского вокзала, затем дождался 36 автобуса, который и высадил меня на грязной обочине, где ожидал встречающий менеджер. Суммарно дорога до ворот объекта заняла полтора часа. В будущем, говорят, есть планы по запуску маршруток от «Лебединого Озера» до метро, но это произойдет не раньше начала строительства второй очереди, а то и после полного завершения работ.

На объекте: торопись медленно

Погулять по стройке в свое удовольствие мне не удалось, поскольку я сразу же увяз в земле по колено. Почва, судя по всему очень зыбкая; показчик пояснил, что ждали схода грунтовых вод и дополнительно привезли обломки разрушенных кирпичных домов для укрепления грунта.

Пока у новостройки нет даже сторожа – только большой замок на воротах. Стоит цементный мини-заводик, поставленный в мае. Присутствует залитая в июле фундаментная плита первого корпуса – единственная из двенадцати. Есть строительные бытовки, но нет никакого следа рабочих. Привезены некие оранжевые приспособления для литья бетона, две кучи пеноблоков и экскаватор «Хендай».

С одной стороны, до конца 2013 года, на который вроде как намечен ввод первой очереди, еще довольно много времени. Но все же после посещения стройки даже этот срок показался мне чрезмерно оптимистичным. Смотреть, в общем, оказалось не на что, а озеро мне не показали, поскольку мой спутник торопился и предложил приехать в другой день.

Резюме

Начну с плюсов, поскольку их немного. ЖК «Лебединое Озеро» может похвастаться великолепной локацией – давно я не был в настолько приятном месте, а уж экология здесь наверняка выше всяческих похвал. Несмотря на такую «удаленность от цивилизации», транспортная доступность неплоха – но, правда, только для автомобилистов.

Собственно, на этом с плюсами все, поскольку дальше начинается длинный перечень того, чего нет. В первую очередь нет документов – а значит, нет и четких сроков сдачи, поскольку без документов строить не начнут. По той же причине нет продаж по 214-ФЗ и ипотеки. Нет законных оснований для строительства жилья на этой земле, и будут ли – неизвестно. (А без оснований не дадут документов, а без документов не начнут строить,  и так далее).

Инфраструктуры тоже скорее нет, чем есть: без машины до имеющейся не добраться, а машину поставить тоже будет некуда, потому что запланировано слишком мало машиномест. На этом фоне низкие цены на жилье в «Лебедином Озере» перестают казаться странными, но также перестают выглядеть привлекательными: где находится бесплатный сыр, известно всем, и больше «двойки» эта новостройка не заслуживает.

Василий Пушкин