Рейтинг@Mail.ru
Переверните экран

Демографический сдвиг: готовы ли застройщики менять инфраструктуру в новостройках?

Жилые комплексы без собственного детского сада и школы, без игровой инфраструктуры сегодня воспринимаются как недоразумение. Однако аналитики пророчат: очень скоро такие социальные объекты перестанут пользоваться ажиотажным спросом среди покупателей квартир. Об этом свидетельствуют демографические тренды. 

Базовые тренды

Число родившихся людей в России – один из главных опережающих индикаторов, в том числе для рынка жилья. Неравномерная возрастная структура накладывает отпечаток на многие рынки.

Есть многочисленные поколения 1970-80-х годов. За 2 десятилетия родилось более 44 млн человек. Провал 90-х и медленный рост нулевых – лишь 29 млн человек.

Десятые годы – рост числа рождений до 14,9 млн, который уже закончился, и прогнозные показатели на 2020-е – менее 13 млн человек.

Рынок жилья России по-прежнему во многом работает за счет многочисленных поколений 70-х и 80-х годов. Им сейчас от 32 до 52 лет. Именно эти покупатели в предыдущие 10-20 лет приобретали свое первое жилье, а сейчас улучшают жилищные условия.

Именно эти покупатели с дефицитным советским прошлым очень хорошо воспринимают идею инвестиций в жилье и считают необходимым дать достойный старт в новую жизнь своим детям. Поэтому часто материнский капитал, субсидии и льготные программы используются не на улучшение жилищных условий, а на покупку второй квартиры детям – рождённым в 90-е и нулевые. И в этом риск будущего рынка.

Но роль многочисленных поколений 70-80-х для рынка жилья будет меняться. Давайте подробнее посмотрим на структуру населения по возрасту.

 

Это текущее положение дел. И с минимальными корректировками это распределение каждый год смещается вправо. Медленно, но неизбежно меняя спрос. Когда мы исследуем потенциал отдельных городов для развития рынка жилья, мы всегда смотрим структуру населения и делим ее на несколько групп.

  • Жители до 20 лет – преимущественно дети, которые живут с родителями, частично студенты. На эту категорию мы смотрим как на долгосрочный рыночный потенциал.
  • От 20 до 35 лет – покупатели первого жилья. Не всегда самостоятельные и зависят от помощи родителей и условий по ипотеке.
  • От 35-49 лет – те, кто улучшает жилищные условия. Многие семьи из этой группы выплатили свою первую ипотеку и готовы к качественным улучшениям или к расширению площади. Преимущественно это семьи с детьми. Но есть и одиночки, неполные семьи. Но их требования к жилью в любом случае выше, чем у молодежи.
  • Группа жителей от 50 до 65 лет, те, кто должны оптимизировать жилищные условия, и те, с кем российский рынок массового жилья пока не знает, как работать, потому что привык коммуницировать только с 20-30-40-летними покупателями. Здесь много семей, чьи дети выросли, разъехались. Избыточная площадь не для всех обуза, но она избыточна. Оптимизация – хороший путь в очередной раз повысить качество жилья. Но пока у этой возрастной группы отсутствует достаточный опыт частой смены места жительства. Привычка не выработана, а страхи сильны. Лет через 10-15 все может поменяться.
  • Последняя группа – старше 65 лет, те, кто обычно не влияют на рынок новостроек, за исключением того факта, что рано или поздно старшее поколение оставляет свое жилье наследникам.

Теперь давайте посмотрим, как соотношение этих групп менялось во времени. Вот так выглядит структура в процентах. А вот динамика численности отдельных групп:

   

Что уже произошло. Группа покупателей первого жилья уже заметно сжимается в последние годы. Пока не на всех локальных рынках это заметно из-за того, что многие города продолжают активно привлекать молодежь. Но эта база тоже не бесконечна.

Группа улучшающих жилищные условия растет, и этот рост ускоряется. Важно, что у многих из этой категории уже есть жилье. Это хорошая база для дальнейших действий.

Население в возрасте от 50 пока растет не очень быстро, но в следующие 10-15 лет этот процесс ускорится. Быстро растет число пенсионеров.

Главные демографические тенденции многих стран сегодня связаны со старением населения. Но для рынка жилья России пока это процесс взросления покупателей. Это надо учитывать. Не меняя текущие проекты, но принимая во внимание в стратегическом планировании: где строить, какие форматы, для кого.

Уровень отдельных городов

Количество рождений по городам. Пучок показателей движется синхронно. Тренд на снижение числа рождений фиксируется везде после 2015-16 года. Что это значит?

 

Пик спроса на детские сады уже пройден. Очередей в ближайшем будущем уже не будет. Более того, в отдельных районах и городах через несколько лет будет дефицит детей. Мы это проходили в 90-е, когда помещения детских садов выводили из эксплуатации. Сейчас, есть надежда, обойдемся без этого.

Пик числа первоклассников будет пройден в 2023 году. Локально этот процесс растянется на 3-5 лет. Особенно в новых районах.

Роль школы в девелоперских проектах будет меняться. Раньше, в условиях дефицита, наличие школы было огромным плюсом. Дальше капитализировать будет можно только качество школы.

У девелоперов есть несколько лет на то, чтобы «вытащить» семьи на рынок жилья. Школьник требует личного пространства. Желательно с 1 класса. Но иногда к средней школе.

Число малышей уже быстро снижается. Жители новых кварталов будут взрослеть. Очевидно должны поменяться как инфраструктура, так и акценты при благоустройстве территорий. Как – это отдельный вопрос на осмысление. Большего внимания потребует молодежь и среднее поколение.

Далее некоторые возрастные особенности по городам. Они очень разные.

Общие демографические тренды требуют уточнения и сверки на локальном уровне. Страна у нас большая и разная. Даже соседние города могут заметно различаться по структуре населения. Одни теряют молодежь – другие привлекают ее. Поэтому, изучая города и их потенциал, мы всегда сравниваем их и по возрастной структуре.

Миграция способна ускорить или затормозить процесс старения. Но остановить его не получится.

Мы условно делим города на молодые, зрелые или стареющие. Это не значит, что одни лучше других – стратегия работы на этих рынках должна заметно отличаться с точки зрения подбора участков, качественных ориентиров.

Материал подготовлен по итогам выступления на GMKTalks, который состоялся 6 декабря 2022 года.

Читайте также:

Что купить: вторичное жилье или квартиру в новостройке?

Миллионы в подарок: новогодние скидки и рассрочки в новостройках Москвы и Подмосковья

Автор: Михаил Хорьков, портал REBURG

Дата публикации 13 декабря 2022
Рассылка новостей
Раз в неделю мы будем присылать вам самые интересные новости о недвижимости на почту
Подписываясь на рассылку, вы принимаете условия пользовательского соглашения
Полезное
Следите за обновлениями Новострой-М на самых популярных площадках интернета
Наш Telegram
Мы в Яндекс.Дзен Канал на Youtube
Читайте также:
Минфин предложил альтернативу льготной ипотеке
Программа льготной ипотеки может завершиться 31 декабря 2022 года, такие планы анонсировал российский Минфин. В качестве альтернативы ипотеке с низкой ставкой ведомство предлагает развивать лизинг квартир — аренду с правом выкупа. Об этом пишет РБК со ссылкой на...
06 декабря 2022 12062
В Крылатском построят премиальный дом с детским бассейном
В районе Крылатское на западе Москвы планируется строительство 98-метровой жилой башни премиум-класса с детским спортивно-оздоровительным центром с бассейнами. Жилой комплекс от компании Touch будет построен на улице Крылатская, вл. 23, в окружении трех парков. Сделка по...
30 ноября 2022 9290
В России могут упростить продажу жилья с детскими долями
«Единая Россия» внесет в Госдуму законопроект, который позволит менять детские доли в жилье, купленном на средства материнского капитала или полученном в наследство, на долю в квартире близкого родственника. Сейчас такой обмен запрещен Гражданским...
23 ноября 2022 9299
Что будет с ценами на недвижимость в 2023 году? Прогнозы и факты
Что будет с ценами на недвижимость в 2023 году? Стоит ли приобретать жилье прямо сейчас, или лучше подождать, когда «квадраты» подешевеют? Вкладывать ли свои сбережения, пока деньги в очередной раз не обесценились, или немного повременить? На эти и другие...
18 ноября 2022 229439
«Обвала спроса не произойдет, но будет стагнация»
Льготную ипотеку на новостройки (она же «Господдержка») могут не продлить в 2023 году: с таким предложением накануне выступил Минфин. Возможен ли в связи с этим 50%-й обвал спроса на новостройки, есть ли альтернатива «Господдержке» и кому стоит...
18 ноября 2022 28829
Семейную ипотеку предложили расширить на семьи с детьми до 18 лет
Одной из антикризисных мер для рынка недвижимости может стать распространение программы семейной ипотеки на всех заемщиков с несовершеннолетними детьми. Изменить условия этой программы в пользу семей с детьми в возрасте до 18 лет предложили в государственной...
26 октября 2022 8111
Семейная ипотека вытесняет инвесторов с рынка новостроек
К концу сентября спрос на новостройки, по сравнению с августом, вырос сразу на 25%, при этом аналитики заметили ослабевание интереса к студиям и 1-комнатным квартирам. Доля инвестиционных покупок сократилась до 3-5%.  В профильном управлении и аналитическом...
27 сентября 2022 10127
В Госдуме предложили сделать программу маткапитала бессрочной
В первом полугодии 2022 года число получателей материнского капитала в России составило 517 тыс. человек, это на 12,6% меньше, чем за аналогичный период 2021 года. Об этом со ссылкой на данные Счетной палаты сообщает «Коммерсантъ». За первые шесть месяцев...
01 сентября 2022 9470
Популярно на Новострой-М
Посмотреть все спецпредложения

Скидки и спецпредложения от застройщиков