Вице-президент банка ДОМ.РФ Анна Авдокушина, выступая на конференции «Апрельские тезисы рынка недвижимости – 2019», организованной ИД «Коммерсант», рассказала о разработке новых инициатив, которые призваны облегчить процесс перехода банков и застройщиков на проектное финансирование. Портал Новострой-М, ставший интернет-партнером мероприятия, публикует самые интересные цитаты из выступления.
Про «деловой этикет» для застройщиков
Мы в ДОМ.РФ понимали, что к переходу на проектное финансирование нужно готовить и банки, и застройщиков. Поэтому мы работали максимально широко в обоих направлениях. Застройщикам мы предложили документ, который назвали внутри компании «деловым этикетом». Это стандарты деятельности застройщиков, которые определяют лучшие их практики при взаимодействии с банками при получении проектного финансирования. Они носят рекомендательный характер и показывают целевую структуру взаимодействия застройщика с банком. Эти практики выложены на сайте ДОМ.РФ в разделе «Проектное финансирование», с ними может ознакомиться каждый. Почему мы предлагаем с ним ознакомиться: относительно недавно Центральный банк внес изменения в положение 590-П – теперь там есть приложение 5, которое регламентирует резервирование по ссудам проектного финансирования с применением эскроу-счетов. Стандарты деятельности застройщиков при следовании им позволяют классифицировать проекты в высокую или достаточную категорию, что предполагает относительно низкое резервирование по такой ссуде и, соответственно, что может транслироваться в относительно привлекательную для застройщика процентную ставку.
Про замещение средств дольщиков банковским финансированием
Мы разработали эту инициативу для банков как теперь уже главных участников рынка финансирования строительной отрасли. Сделали мы это, потому что объем финансирования стройотрасли банками оценивается сегодня в 600 млрд рублей, при том что гражданами в долевое строительство вложено около 3,7 трлн рублей. Этот объем нужно заместить в горизонте нескольких лет. Для этого банковское финансирование должно вырасти в семь раз, до 4,3 трлн рублей.
Любой рост кредитного портфеля для банка предполагает локацию капитала банка на эту отрасль. Чтобы банки не столкнулись с существенной проблемой нехватки капитала, распределяемого под отрасль жилищного строительства, ДОМ.РФ разработал механизм гарантирования для банков по кредитам застройщиков.
Этот механизм называется «Поручительство ДОМ.РФ по кредитам застройщиков». В чем его преимущество: тут есть два основных направления, в которых мы разрабатывали и теперь уже развиваем наш продукт. Первый – это механизм риск-шеринга между ДОМ.РФ как поручителем и между банком, который предоставляет проектное финансирование застройщику. И у нас в продукте предполагается 80%-ное покрытие основного долга и начисленных, но не уплаченных процентов в случае банкротства застройщика. Что касается второго направления нашего продукта и второй задачи, которую он решает, это как раз задача капитала. Наше поручительство на покрытую часть имеет риск-вес 20%, закрепленный в инструкции Центрального банка № 180-и. Таким образом, если ссуда без поручительства имеет риск-вес 100%, риск-вес влияет на нормативы достаточности капитала банка, то есть без поручительства это 100%, с поручительством это 36, что облегчает нагрузку на капитал банка при кредитовании жилищного строительства. То есть при том же капитале банк может выдать в три раза больше ссуд на проектное финансирование жилищного строительства с использованием эскроу-счетов. Этот продукт уже был утвержден наблюдательным советом ДОМ.РФ, он сейчас проходит стадию пилотирования, мы работаем с банками, которые одобрены Центральным банком для работы с эскроу-счетами.
У нас уже есть сделки в глубокой стадии проработки, и мы надеемся, что они будут анонсированы в ближайшее время.
О переходе на проектное финансирование и работе с застройщиками
И по линии ДОМ.РФ как института развития, и по линии банка мы готовились к переходу на проектное финансирование достаточно давно. Уже к 1 июля 2018 года у банка ДОМ.РФ был готов продукт для текущих проектов, переходящих на эскроу. Продукт этот гибкий, мы называем его продуктом-конструктором. Преимуществом нашего продукта является тот факт, что при достаточном запасе прочности проекта дополнительного денежного участия может не потребоваться. Продукт подходит для некрупных застройщиков, потому что мы смотрим на контур проекта, а не самой группы, и также он подходит для финансирования крупных проектов с социальной инфраструктурной нагрузкой.
Что касается остальных преимуществ продукта: застройщик у нас может варьировать размер собственного участия, может выбирать стратегию продаж.
Также по итогам изменений законодательства, которые произошли в конце 2018 года, мы в достаточно сжатые сроки разработали продукт для текущих проектов, в которых есть продажи по ДДУ. Там мы постарались максимально быстро прийти к кредитному решению. Если по продукту, по чистому эскроу кредитное решение у нас принимается в срок до 20 рабочих дней при наличии полного комплекта документов, то по такому переходному продукту мы пришли к выводу, что лучше максимально быстро принять решение для застройщика. Все для того, чтобы он, подписав с нами кредитно-обеспечительную документацию, продолжал работать по старой схеме и уже после 1 июля получил финансирование.
Читайте также
Будущий переход на эскроу не повлиял на количество сделок по ДДУ
Банки открыли для дольщиков более 1200 эскроу-счетов
Застройщики одолжили в банках 54 млрд рублей под проектное финансирование
Дата публикации 06 мая 2019
