Новостройки Квартиры Ипотека Новостройки Москвы Новостройки Подмосковья Новостройки Новой Москвы Готовые дома Новостройки на карте Акции от застройщиков Коммерческие помещения Продавцы и застройщики Панорамы новостроек Видеообзор новостроек Экспертиза новостроек Экология Москвы и Подмосковья Студии 1-комнатные 2-комнатные 3-комнатные Квартиры на карте Шоурумы квартир Виды сделок Жилищное законодательство Ипотечный калькулятор Семейная ипотека Военная ипотека Банки и программы Медиа Новости недвижимости Мнение эксперта Аналитика рынка Покупателю Экспертиза новостроек Эксперты и авторы О проекте Контакты Реклама на сайте Vk Youtube Telegram Дзен Машиноместа Апартаменты #траншевая ипотека #рассрочка IT-ипотека Квартиры со скидками до 25% Видео 360° новостроек Субсидированная застройщиком
Удобный поиск новостроек
Доп. параметры
Как безопасно купить квартиру
Покупаем квартиру в новостройке по ДДУ, ПДДУ, ПДКП или ЖСК
На рынке новостроек сегодня существуют несколько договоров, которые регулируют отношения покупателя и продавца. Самый распространенный договор долевого участия (ДДУ), он имеет предварительную форму (ПДДУ), также квартиру дольщик может переуступить. Менее распространенной формой являются договоры ЖСК и ПДКП. Novostroy-M.ru выяснил плюсы и минусы всех типов договоров, которые встречаются на первичном рынке жилья.
Договор долевого участия – ДДУ
Большинство квартир в новостройках Московского региона сегодня продаются по договору долевого участия (ДДУ). Из-за того, что в начале 2000-х годов застройщики применяли «серые схемы», властями был создан 214-ФЗ – закон о долевом участии, основной итог принятия закона – договор о долевом участии в строительстве. Закон возник в 2004 году и стал регламентировать отношения дольщика и застройщика.
Согласно ДДУ, застройщик обязуется построить и передать объект долевого строительства покупателю, а он в свою очередь должен заплатить стоимость жилья и принять его. Важно знать, что ДДУ не имеет единой формы: некоторые застройщики составляют договор как под копирку с 214-ФЗ, другие – вносят свои корректировки (зачастую, чтобы обезопасить себя), поэтому перед подписанием покупатель должен внимательно прочесть договор.
С момента создания 214-ФЗ закон претерпевал многочисленные изменения (около 10 раз). В прошлом году власти опять модернизировали закон, внеся ряд поправок. Например, введены обязательные правила об указании в ДДУ места расположения квартиры на этаже, а при передаче квартиры дольщику застройщик должен передать ему специальную инструкцию по эксплуатации объекта долевого строительства, содержащую необходимую информацию о правилах его использования, сроке службы объекта долевого строительства и входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения.
214-ФЗ предусматривает выплату неустойки, которая рассчитывается за каждый день просрочки, начиная с установленного договором срока передачи объекта долевого строительства.
Плюсы ДДУ:
- каждый договор регистрируется в Росреестре, что исключает двойные продажи;
- можно отсудить компенсацию за просрочку срока получения ключей;
- к договору об участии в долевом строительстве дополнительно применяется Закон о защите прав потребителей, что дает новые гарантии (штраф по отношению к застройщику, компенсация морального вреда);
- при долгострое только на основании ДДУ можно получить официальный статус обманутого дольщика.
Минусы ДДУ:
- несмотря на то, что ДДУ считается наиболее безопасной формой покупки квартиры в новостройке, договор не защищает дольщика ни от недо-, ни от долгостроя. В принципе застройщику ничто не мешает получить разрешительную документацию, заключить и зарегистрировать ДДУ, получить оплату по этим договорам и строить с задержками, а то и вовсе ничего не построить, исчезнув с деньгами. Хотя недобросовестному застройщику жизнь, конечно, усложняется.
- с ДДУ окончательно не исключены мошеннические действия. Возможно несоответствие ДДУ требованиям действующего законодательства РФ. К примеру, если договор подписан с застройщиком, не имеющим разрешение на строительство и другую разрешительную документацию. В таких случаях застройщик принимает деньги заранее, до регистрации ДДУ, а потом исчезает. По этой причине перед подписанием ДДУ покупателю следует ознакомиться с соответствующими документами строительной компании и желательно не вносить никаких предоплат до регистрации ДДУ
- подписание договора со стороны застройщика лицом, которое не имеет надлежащие полномочия (поэтому дольщику рекомендуется внимательно изучить доверенности застройщика на подписантов, а также учредительные документы).
ДДУ с эскроу-счетом
С 1 июля 2019 года застройщики имеют право строить жилые комплексы только на собственные деньги или кредиты банков. Доступ к средствам покупателей закрыт – деньги дольщиков будут храниться в банках на эскроу-счетах до завершения строительства.
Теперь квартира в строящемся доме приобретается по следующей схеме:
- Вы выбираете будущее жилье;
- Заключаете договор долевого участия (ДДУ) с застройщиком;
- Заключаете трехсторонний договор на открытие эскроу-счета с застройщиком и банком, который выдал застройщику кредит на строительство;
- Переводите свои деньги на эскроу-счет и дожидаетесь окончания строительства;
- В случае, если вы приобретаете жилье в ипотеку, то деньги на открытый эскроу-счет вместо вас перечисляет банк, который выдал вам кредит.
Что такое эскроу-счет?
По сути, это альтернатива банковской ячейке – специальный счет в банке, на который с 1 июля 2019 года в обязательном порядке кладутся деньги покупателя квартиры для безопасного расчета с продавцом квартиры (застройщиком). Застройщик получает доступ к деньгам только после окончания строительства жилого комплекса.
Риски:
- Банкротство банка
В группе риска – те покупатели, чье жилье стоит больше 10 млн рублей. Государство страхует только тех, у кого стоимость приобретаемой квартиры не превышает эту сумму. - Банкротство застройщика
У покупателя ипотека: банк вернет только сумму кредита без учета процентов. Законодательно это пока не регулируется.
У покупателя нет ипотеки (была рассрочка или 100% оплата): банк возвращает всю сумму.
Как забрать назад деньги с эскроу-счета?
Вывести деньги с эскроу-счета можно только в случаях, если застройщик официально признан банкротом, если он ликвидирован по решению суда, а также если он не передает квартиру покупателю в установленный срок.
Читать подробнее о ДДУ с эскроу-счетом
Договор уступки права требования
На латыни «уступка» – «cessio», поэтому зачастую этот тип договора называют «договор цессии». Второе название, которое можно услышать на форумах, «договор переуступки». Согласно договору, дольщик (цедент) передает другому лицу (цессионарию) основанное на договоре долевого участия право требования к застройщику передать квартиру, после ввода дома в эксплуатацию.
Проще говоря, дольщик переуступает свою долю в строящемся доме другому покупателю. Этим договором часто пользуются инвесторы – люди, которые покупают квартиры в новостройках, чтобы заработать на росте цен (ведь любой дом дорожает вместе со строительной готовностью).
ВАЖНО:
Договор уступки лишь переводит права и обязанности по договору с застройщиком на новое лицо. Поэтому, как правило, договор цессии очень короткий. Следовательно, плюсы и минусы договора уступки – это те же плюсы и минусы первоначального договора (ДДУ, ПДКП, ЖСК).
Наиболее выгоден договор цессии по ДДУ.
- Договор уступки прав требования регистрируется в Росреестре, права нового лица на квартиру появляются с момента регистрации;
- если в ДДУ предусмотрено обязательное письменное согласие застройщика на уступку, необходимо его получить: иначе сделка может быть признана недействительной. Аналогична ситуация с ипотечным ДДУ, обязательное согласие на уступку дает банк;
- продавец может уступить только полностью оплаченную квартиру или покупатель должен принять на себя обязательство по оплате долга;
Партнер юридической фирмы Via lege Денис Артемов отмечает, что существенными также являются следующие моменты:
- в договоре уступки прав продавец должен гарантировать юридическую чистоту квартиры (не заложена, не арестована, на нее не имеют права третьи лица, нет судебного спора);
- в соответствии со статьей 385 Гражданского кодекса РФ, при уступке прав продавец передает покупателю имеющиеся у него правоустанавливающие документы (договор участия в долевом строительстве, платежные документы). Важно составить отдельный акт об этом);
- факт полного расчета покупателя с продавцом во избежание дальнейших разногласий также нужно подтвердить актом – о взаиморасчетах;
- застройщик обязательно должен быть письменно уведомлен о состоявшейся уступке прав, ответственность за отсутствия уведомления несет покупатель;
- перед заключением договора уступки важно убедиться в действительности уступаемых прав, в частности в том, что договор не расторгнут и полностью оплачен.
Словом, новому покупателю не лишним будет узнать с помощью выписки из Единого государственного реестра, не расторгнут ли ДДУ с продавцом, действительно ли продавец он, не куплена ли квартира в ипотеку, нет ли каких-либо обременений на ней и т.п.
Важно отметить, что действующее законодательство предусматривает возможность заключения ДДУ лишь до момента ввода жилого дома в эксплуатацию. Этим вызвана продажа квартир через уступку от застройщика, которая составляет большой «удельный вес» договоров цессии. Если часть квартир в таком доме еще не распродана, застройщик вынужден заключить ДДУ с одной из аффилированных фирм, которая потом без помех может реализовывать квартиры по договорам уступки.
Читать подробнее о договоре уступки права требования
Предварительный договор долевого участия - ПДДУ
Предварительный договор долевого участия – это так называемый черновик основного ДДУ, в котором (согласно ст. 429 ГК) должны быть обговорены основные моменты сделки. Например, описание квартиры, срок передачи ее покупателю, цена и процедура сделки, гарантия на объект недвижимости. Однако важно знать, что основной ДДУ может сильно отличаться от предварительного, поэтому основной ДДУ впоследствии должен быть внимательно прочитан потенциальным дольщиком. ПДДУ – НЕ аналог ДДУ.
Как правило, ПДДУ застройщики используют, чтобы обойти 214-ФЗ, согласно которому денежные средства покупателем должны быть внесены на счет застройщика только после возвращения ДДУ из Росреестра (с регистрации). По ПДДУ покупателя попросят внести «депозит» или «обеспечение», которое будет подтверждать серьезность намерений клиента.
Минусы ПДДУ:
- не защищает дольщика от двойных продаж квартиры, т.к. не регистрируется в Росреестре;
- закрепляет права дольщика на квартиру лишь условно;
- ничего не продает, поэтому не рекомендуется вносить деньги за квартиру по ПДДУ;
- если цены на квартиры вырастут – застройщику будет неинтересно заключать основной ДДУ на условиях, описанных в ПДДУ;
- если срок сдачи ЖК будет перенесен – применить штрафные санкции к застройщику не удастся;
- если застройщик обанкротится, покупателю нужно будет идти в суд и пытаться вернуть деньги, апеллируя к закону «О защите прав потребителей», а не к 214-ФЗ.
Предварительный договор купли-продажи – ПДКП
У предварительного договора купли-продажи практически все те же минусы, что и у его «брата» ПДДУ. Напомним, что в Гражданском кодексе РФ предварительный договор определен как неимущественное обязательство, т.е. в его классическом понимании он не может предусматривать передачу товаров, результатов работ, услуг, выплату денежных средств.
Плюс у ПДКП только один и тот весьма условный:
Безопасно покупать квартиру в новостройке по ПДКП можно лишь в одном случае – если дом полностью построен и сдан Госкомиссии, т.е. введен в эксплуатацию, но свидетельства на квартиры еще не получены застройщиком.
На стыке перехода дома из состояния «новостройка» в состояние «вторичка» получается, что по ДДУ застройщик продавать квартиры УЖЕ не может (дом сдан ГК), а по ДКП (договор купли-продажи) ЕЩЕ не может, ведь право собственности не оформлено. Тут на помощь и приходит ПДКП.
Только в этом случае можно не опасаться недостроя и заключать ПДКП. Однако все-таки стоит помнить, что застройщик может обанкротиться, и передача ключей затянется на неопределенный срок.
Именно поэтому использование ПДКП имеет для застройщиков преимущества:
- отсутствие санкций в случае просрочки передачи квартиры покупателю;
- наличие возможности уклониться от заключения основного договора (купли-продажи) и вернуть деньги покупателю, если цены на жилье выросли, и застройщик утратил интерес к исполнению сделки.
Таким образом, заключая предварительный договор, покупатель фактически соглашается с невозможностью применения санкций к застройщику за просрочку, а также с тем, что застройщик сможет уклониться от заключения основного договора, вернув деньги. Впрочем, возвращать деньги тоже придется только через суд.
Однако к ПДКП все еще применяется Закон о защите прав потребителей, который как-то защищает интересы покупателя. Чего нельзя сказать о следующем виде договора.
Жилищно-строительный кооператив – ЖСК
Жилищно-строительный кооператив (ЖСК) представляет собой некоммерческую организацию, добровольно объединяющую людей на основе членства для покупки (постройки) жилья путем слияния денежных паевых взносов. Поэтому здесь покупатели называются пайщиками, а не дольщиками.
Жилищно-строительный кооператив (ЖСК) позволяет привлекать денежные средства граждан в строительство при полном отсутствии ИРД (заключения экспертизы проекта, разрешения на строительство и оформленного землеотвода). Фактически ЖСК означает, что люди собрались в кооператив, скинулись и сами строят себе дом. Все риски в ЖСК несут сами пайщики, а не застройщик.
Именно поэтому пайщики не смогут отсудить у застройщика неустойку за просрочку, т.к. отношения пайщиков и застройщика регулируются не 214-ФЗ, не Законом о защите прав потребителей, а уставом кооператива и договором о вступлении.
Чтобы стать пайщиком (членом кооператива) необходимо написать заявление о вступлении в кооператив, после его одобрения, внести вступительный взнос, также ежемесячно выплачивать членские взносы.
Плюсы ЖСК:
- минимальный первоначальный взнос на квартиру;
- отсутствие необходимости предоставлять большой пакет документов для вступления в кооператив;
- низкие проценты при погашении платежа за квартиру по рассрочке;
- возможно заселение до полной выплаты пая (но невозможно оформление права собственности, если пай не выплачен).
Теперь о минусах. Важно помнить, что ЖСК могут представлять из себя обычную финансовую пирамиду с «лотереей удачи» – кому-то повезет приобрести квартиру за счет общих средств пайщиков, а кому-то уже нет.
Если пайщик захочет выйти из кооператива, ему придется заплатить штраф. Вложенные в кооператив деньги можно вернуть за вычетом членских взносов и штрафа. Его сумму можно попытаться снизить в суде, если покупателю удастся доказать вину застройщика в срыве сроков строительства.
Если проект будет признан судом несостоятельным, пайщиков могу обязать дополнительно внести деньги на достройку здания. Словом, ответственность застройщика в схеме ЖСК практически минимальна, за все придется отвечать пайщикам. Они, безусловно, могут обратиться в суд, но судья будет руководствоваться только уставом кооператива – это основной документ ЖСК. А устав, как правило, пишется в пользу застройщика.
Партнер юридической фирмы Via lege Денис Артемов отмечает, что вся власть в ЖСК принадлежит правлению кооперативом, которое юридически связано с застройщиком. В связи с этим при возникновении проблем покупателю чаще всего весьма сложно добиться их решения внутри ЖСК.
У ЖСК есть подвид – ЖНК (жилищно-накопительный кооператив). ЖНК от ЖСК отличается лишь тем, что первый может инвестировать в приобретение квартир в различных новостройках, тогда как ЖСК создается для строительства одного объекта.
Еще несколько лет назад ЖСК был весьма распространен на рынке первичного жилья. Однако с запуском программы льготной ипотеки многие застройщики были вынуждены перейти с ЖСК на ДДУ, т.к. в рамках программы государство субсидировало ипотечные кредиты только в жилых комплексах, которые продавались по ДДУ.
Читайте подробные материалы и комментарии юристов о вариантах сделок
0