Покупка или продажа недвижимости на вторичном рынке в последнее время становится своего рода лотереей — или повезет и всё пройдет гладко, или нарвешься на мошенников и останешься без денег и квартиры. Какие виды мошенничества при сделках с недвижимостью существуют и как обезопасить себя — расскажем в этой статье.

Схемы мошенничества при покупке или продаже жилья

• Заниженная цена в договоре. Продавец желает сэкономить на налогах от продажи квартиры и просит покупателя снизить цену в договоре. Соглашаться на это ни в коем случае нельзя — если сделка будет признана недействительной, покупателю вернут только сумму, указанную в договоре. Кроме того, покупателя могут признать недобросовестным, поскольку он сознательно нарушил закон.

Впрочем, покупатель тоже может оказаться мошенником. Например, он предлагает прописать в договоре заниженную цену и часть денег отдать наличными. Якобы он не хочет раскрывать свои реальные доходы.

Причем часто покупатель обещает отдать наличные после проведения сделки. Согласившись на такое, продавец рискует не получить эти деньги.

• Цена ниже рыночной. Такие объявления могут подавать недобросовестные риелторы, а по факту такой квартиры вообще нет. Заинтересовавшемуся покупателю сообщат, что за этот объект только что внесли задаток, но есть похожая квартира — правда, дороже в несколько раз. Человек, уже настроившийся на покупку, может согласиться на такой вариант.

Еще по цене ниже рыночной могут продавать квартиры с несогласованной перепланировкой, находящиеся под арестом или у которых не все в порядке с документами. Самое безобидное — если квартира находится в «убитом» состоянии, но тогда придется вложиться в ремонт.

• Аванс. Продавец просит внести авансовый платеж, мотивируя это тем, что на квартиру большой спрос, ее хотят срочно посмотреть несколько человек, но он готов придержать ее за вами — за определенную сумму. Покупатель ведется на эту уловку, часто даже не проверяет документы в желании «застолбить» квартиру. Результат: продавец получает деньги и больше не выходит на связь.

Если аванс передан после осмотра квартиры и подписания предварительного договора купли-продажи — это еще не гарантия, что сделка состоится. В договоре может фигурировать пункт о том, что эти средства не возвращаются, если продажа не состоялась. Причем неважно, из-за чего сделка сорвалась — передумал покупатель или же на квартиру наложили арест.

Также стоит быть внимательными, если в договоре фигурирует термин «задаток». И аванс, и задаток — это формы предоплаты. Для их внесения должно быть составлено отдельное соглашение, при этом лишь задаток будет обозначать серьезность намерений и обязательство заключить договор купли-продажи. Внесение задатка регулируется ст. 380 ГК РФ. 

• Поддельные документы. Многие мошенники «продают» квартиру или дом, которые арендуют. В таких случаях они занижают стоимость объекта в договоре, говорят о срочности продажи, но чаще всего используют фальшивые документы. На что нужно обратить внимание?

Паспорт — неровный шрифт, исправления, вздутая пленка, слишком новое состояние при давней дате выдачи говорят о том, что документ, скорее всего, подделан.

Доверенность — ее нужно проверить в реестре доверенностей Нотариальной палаты. Причем проверить нужно как минимум два раза — при обсуждении деталей сделки и в день покупки. Дело в том, что доверенность можно отозвать в любой момент, то есть она может оказаться недействительной на момент заключения сделки.

Выписка из ЕГРН — впрочем, этот документ можно подделать только в бумажном виде. Электронную выписку фальсифицировать невозможно — собственник получает ее через Госуслуги, она заверяется электронной подписью Росреестра, подлинность которой можно проверить также на Госуслугах.

Правоустанавливающие документы (договор купли-продажи, переуступки, долевого участия или свидетельство о праве на наследство). Эти документы можно проверить, запросив у продавца выписку из ЕГРН — там должна содержаться информация обо всех собственниках, как нынешних, так и прежних.

• Недееспособность собственника. Недееспособными могут быть признаны люди с ментальной инвалидностью, с зависимостями (алкогольной или наркотической), а также пенсионеры, которые не могут здраво оценивать свои действия.

Известны случаи, когда мошенники заключают договор купли-продажи с такими людьми, а потом перепродают квартиру. Спустя какое-то время после заключения сделки могут объявиться родственники или опекуны недееспособного собственника и потребовать аннулировать покупку.

Также аферисты могут «помочь» такому собственнику в продаже квартиры, чтобы якобы разобраться с долгами. При этом большую часть денег они присваивают . Если собственник решит оспорить договор купли-продажи — суд, скорее всего, встанет на его сторону.

• Продажа квартиры без согласия совладельца. Для продажи квартиры требуется согласие каждого собственника. Однако есть сложность: совладелец не всегда указан в ЕГРН.

Например, при покупке недвижимости в браке собственником может быть указан только один из супругов, хотя у второго тоже есть право на эту квартиру. И если недвижимость будет продана без согласия супруга, сделку могут признать недействительной.

Еще нюанс: если среди собственников есть дети, то сделку должны одобрить органы опеки и заверить нотариусы. Узнать о том, что имеются несовершеннолетние собственники, можно в выписке ЕГРН.

Даже если дети не являются собственниками, необходимо запросить справку из Социального фонда об остатке материнского капитала. Если маткапитал использовался для покупки недвижимости, детям должна быть выделена доля. Продать такое жилье можно только с разрешения органов опеки.

• Наследники. Нередко случается, что после продажи квартиры объявляются внезапные наследники. Они могут заявить свои права в течение года с момента смерти наследодателя или со дня, когда они узнали о ней.

Информация о том, как продавец получил квартиру, содержится в выписке ЕГРН о переходе права собственности. В случае, если продавец унаследовал ее менее трех лет назад, то есть до истечения минимального срока владения для освобождения от НДФЛ, в договор купли-продажи нужно вписать пункт о том, что при появлении других наследников ответственность перед ними несет продавец.

• Долги за капремонт и ЖКУ. Продавец может скрыть свои долги за капитальный ремонт, тогда после сделки они ложатся на плечи нового собственника. Поэтому перед сделкой лучше выяснить — нет ли у продавца такой задолженности.

Также могут случиться долги за коммунальные услуги. В этом случае новый владелец квартиры не обязан выплачивать их, но если задолженность большая, то поставщики ресурсов могут их перекрыть — так можно остаться без газа, электричества или воды. Тогда придется доказывать, что должником являетесь не вы, а прежний собственник — а это трата времени и денег.

• Продавец — банкрот. Сделка с недвижимостью может быть оспорена, если продавца признают банкротом в течение трех лет со дня ее заключения и если стоимость недвижимости была занижена. Тогда покупатель рискует лишиться и денег, и квартиры.

О том, нет ли у продавца крупных долгов, можно узнать на сайте Федеральной службы судебных приставов (ФССП), а о том, что он может быть признан банкротом, — на портале Единого федерального реестра сведений о банкротстве.

• Другие мошеннические схемы. Также следует быть внимательным к сайтам застройщиков и риелторов — они могут оказаться поддельными. Мошенники научились подделывать даже сайты Росреестра, Госуслуг и банков, выманивая таким образом личные данные граждан.

Также аферисты могут «продать» квартиру нескольким покупателям. Чтобы избежать этого, нужно производить расчеты через аккредитив или сервисы электронной регистрации. В договоре следует указать, что продавец получит деньги только после перерегистрации покупателем права собственности.

Как защититься от мошенников

Во-первых, можно (и нужно!) установить самозапрет на совершение сделок с недвижимостью без личного присутствия — через Госуслуги или в МФЦ.

Во-вторых, будьте бдительны — лучше несколько раз проверить документы на квартиру и собственника, чем потерять деньги.

В-третьих, желательно пользоваться услугами профессионалов — риелторов и юристов.

Перед покупкой квартиры обязательно проверьте: выписку из ЕГРН, доверенность, наличие долгов, историю сделок с объектом. Запросите справки из загса, нарко- и психдиспансеров — забудьте про «неудобно», в случае покупки квартиры лучше перепроверить всё несколько раз, чем остаться без денег и жилья.

Наконец, оформите титульное страхование — оно защитит от потери права собственности в случае, если суд признает сделку недействительной.

Резюме

Мошенников в сфере недвижимости, к сожалению, много. Эксперты советуют при покупке или продаже жилья обращаться к проверенным риелторам и проверять все необходимые документы. Если продавец отказывается предъявлять какие-либо бумаги — от покупки лучше отказаться.

Читайте также:

Новое в законах о недвижимости: что меняется с наступлением 2026 года

Как вернуть деньги за страховку по ипотеке частично или полностью — инструкция для заемщика

Автор: Юлия Яковлева