ЖК «Квартал Европа» в Балашихе: интересный проект со сложной историей

Недорогие квартиры в симпатичных малоэтажных домах в лесном массиве возле МКАД – казалось бы, что может быть лучше? Новым заданием от редакции Novostroy-M.ru для Тайного покупателя стала «покупка» жилья в ЖК «Квартал Европа», который отвечает этим условиям. В 2013 году проект уже был проверен, тогда дома быстро строились, а цены на квартиры не менее быстро росли. Наш агент отправился узнать, как сильно изменилась стоимость жилья и почему комплекс до сих пор не сдан.

Что строят?

Коротко напомню: жилой комплекс «Квартал Европа» – это 11 кирпично-монолитных шестиэтажных домов и объекты инфраструктуры в микрорайоне Салтыковка городского округа Балашиха Московской области. Весь комплекс выдержан в едином стиле, его особенность в том, что каждый из домов назван в честь одного из европейских городов: Лондон, Рим, Амстердам, Баден-Баден и другие. В самом первом доме (Рим) в продаже есть небольшое количество апартаментов.

Изначально жилой комплекс планировали сдать еще в III квартале 2014 года. Однако впоследствии сроки не раз были перенесены. По последним данным, указанным на сайте застройщика, срок сдачи объекта (всего квартала сразу) – IV квартал 2016 года. Как видно по датам, люди ждут свои квартиры уже 2 года. Впрочем, о том, что сроки сдачи проекта могут быть перенесены писал Тайный покупатель еще в первом расследовании.

Но вернемся к проекту. Застройщик возводит межкомнатные перегородки в квартирах, оснащает дома современным инженерным оборудованием: централизованное кондиционирование, приточно-вытяжная вентиляция, высококачественные лифты. На территории будет собственная котельная и скважина питьевой воды.

В квартиры застройщик устанавливает входные двери с домофонами, радиаторы, электричество подводит до щитка, монтирует счетчики горячей и холодной воды. Отделочные работы в подавляющем большинстве квартир не производятся. Исключение составляют несколько квартир первого корпуса.

Соцкультбыт

Одновременно с жилыми домами в эксплуатацию вводится детский сад на 80 детей. Также на закрытой охраняемой территории комплекса будет наземный гостевой паркинг, сетевой супермаркет. На эксплуатируемой кровле первого корпуса («Рим») появится зона отдыха с кафе, также запроектирован фитнес-центр с бассейнами, аптека.

Жилой комплекс «Квартал Европа» окружен лесом, на территории планируется обустроить зону отдыха вокруг озера, разбить прогулочные аллеи. В ближайшие 1,5-2 года поблизости будет построен наземный паркинг, места в котором будут продаваться отдельно.

Несмотря на то, что микрорайон, в котором строится жилой комплекс, больше похож на дачный посёлок, чем на район города, самые необходимые социальные объекты в нём есть: общеобразовательная школа (точнее, Салтыковская гимназия), ещё один бюджетный сетевой супермаркет, кафе – всё это в 10 минутах пешком от КПП квартала.

Также в пешей доступности имеются аптека, стоматология, поликлиника, салон красоты, языковые курсы и многое другое. Всего 4 км отделяют новостройку от станции метро «Новокосино», расположенной в черте Москвы, поэтому к услугам новосёлов несколько торгово-развлекательных центров, кинотеатр и другие социальные объекты.

Инфраструктура - 9 из 10 баллов

Сетевой супермаркет в первом корпусе новостройки уже виден (первый корпус почти готов). Детский сад еще строится, его планируют ввести в эксплуатацию одновременно с жилыми домами. Балл снизила за единственную школу в округе – гимназия (судя по ее сайту) работает с 1909 года, трехэтажное здание выглядит очень мило и уютно, в прошлом учебном году в нем было 20 классов (468 учеников). Нет впечатления, что учебное заведение готово к приему большого количества учеников из будущих домов.

Экология

Строящийся жилой комплекс «Квартал Европа» граничит с лесом, сам квартал смотрится на фоне деревьев очень живописно - гулять, заниматься спортом в этом зелёном массиве очень приятно. Экологическую обстановку изрядно портит Кучинская свалка, расположенная по соседству.

В сети я прочитала о том, что свалка должна была прекратить принимать мусор ещё в прошлом году, а часть её территории уже рекультивирована. Автор самого толкового сообщения на эту тему (датированного мартом 2015 года) утверждает, что свалка всё ещё работает и будет закрыта ориентировочно в 2017 году.

Со своей стороны, отмечу, что за время моих двух визитов на стройку соседство со свалкой никак не дало о себе знать. Ни посторонних запахов, ни дыма – ничего подобного. Из окон, из которых я выглядывала, свалка тоже не просматривалась.

Кто строит?

По официальным данным, застройщиком проекта выступает компания «Элит Ком», учрежденная АО «Новые земельные ресурсы». Мне не удалось найти других готовых объектов застройщика, зато в сети есть информация о нескольких делах в московском Арбитражном суде с участием этой компании и ее учредителя.

Например, в июне 2016 года слушалось дело о неустойке за просрочку строительства, факт которой застройщик не отрицает. К слову, неустойку дольщику удалось отсудить. В некоторых случаях, есть факты нарушения прав потребителей.

Если углубляться в судебную практику, то на сайте застройщика можно найти и корень проблемы – в феврале 2015 года администрация Балашихи отказалась продлевать действие разрешения на строительство. Более того, судя по сообщению, на тот момент назначение земельного участка не соответствовало тому, что на нём строилось. В настоящее время на официальном сайте застройщика размещено неоднократно продлённое, но актуальное разрешение на строительство.

Надежность застройщика - 3 из 10 баллов

Застройщик создан под проект, свои обязательства по передаче квартир дольщикам выполнять не спешит. Единственное, что внушает оптимизм в этой ситуации – то, что «Элит Ком» не банкрот, а разрешение на строительство продлено. Все задержки оформлены должным образом, информация о проблемах публикуется. Впрочем, об информационной доступности чуть ниже.

Разведка в Интернете

Как и в 2013 году, у проекта есть именной сайт, судя по предыдущему обзору, содержание его почти не изменилось – есть документация по проекту, фото строительства (последние от апреля 2016 года), много симпатичных, но не имеющих отношения к делу картинок в описаниях инфраструктуры и «европейского качества жизни». Последние новости по проекту тоже в апреле, позже только по рынку. Веб-камеры на сайте я не нашла. На главной странице есть фраза о сроке сдачи в эксплуатацию – 2015 год.

Форум дольщиков в основном обсуждает ту же проблему – срок сдачи объекта. Даже на форуме (на именном сайте) покупатели квартир собирают инициативную группу, требующую сменить застройщика.

Ещё один официальный ресурс – сайт застройщика «Элит Ком». Поскольку «Квартал Европа» - единственный объект компании, сайт полностью посвящён проекту. Именно здесь есть последняя новость о переносе сроков ввода в эксплуатацию, ссылка на неработающую камеру со стройки. Также на сайте можно проследить за изменениями в проектной декларации: здесь размещены несколько редакций этого документа.

Каждый из 4-х продавцов квартир («Проектсервис холдинг», «Ньютон риэлти», «МИЦ-Недвижимость» и «Инком-Недвижимость»), конечно, имеют отдельную страницу, посвященную проекту. По удобству и дизайну страницы различны, но информация, содержащаяся на них, повторяется. Есть описание живописной природы вокруг комплекса, будущей инфраструктуры (без конкретных цифр), указаны актуальные цены на квартиры.

Во «ВКонтакте» есть несколько групп, посвящённых проекту. Самая интересная насчитывает без малого 1000 человек, она закрытая, просто так не попасть. Хотя проблемы дольщиков понятны, даже если в группу не вступать – в карточке проекта на Novostroy-M.ru комментариев к новостройке больше, чем квартир в продаже. Речь идёт о двух бедах этого комплекса: сроки строительства и подключение к коммуникациям. Люди волнуются, выдержат ли канализация и водопровод «наплыв» жителей двух кварталов.

В последнее время форумы бурлят новой темой. Застрощик планирует изменить первоначальный план проекта и надстроить 2 этажа над некоторыми корпусами. Покупатели, конечно, недовольны таким решением, привожу цитату с одного из форумов (пунктуация и офрография сохранены): «09 июня муж ездил к руководству ЭлитКом, ему сказали, что в корпусах 7,10,11-1,11-2 будут надстроены еще два этажа, что документы на это уже подписаны в администрации и есть все заключения от различных комиссий. Мы из 10-го дома и нас это совсем не устраивает. Я специально выбирала «не муравейник», а малоэтажку. Уважаемые соседи! Без согласия дольщиков застройщик не может изменить первоначальный план. Пожалуйста, у кого есть какие-то возможности (эксперты, адвокаты и т.д.) давайте не будем ждать, когда нас поставят перед фактом и покажут наши подписи на согласие на лишние этажи. Давайте действовать на опережение. И еще, в связи с планируемой надстройкой срок сдачи перенесен на 1 квартал 2017 года».

Информационная доступность - 5 из 10 баллов

Несмотря на обилие сайтов, фактической информации по проекту мало (количество мест в детском саду и машино-мест, состояние квартир при передаче покупателю и пр.).

Пути-дороги

Доехать до строящегося жилого комплекса можно на электричке с Курского вокзала. Ехать придётся до станции Салтыковская, что займёт 24-27 минут, билет стоит 61,50 рублей. Электрички ходят довольно часто, ждать более 20 минут приходится только в обеденное время – там интервал чуть больше. Железнодорожная платформа находится в 1,5 км, и этот отрезок пути приходится преодолевать пешком.

Для молодых и здоровых людей – не проблема, конечно, а остальным сервис «Яндекс-карты» рекомендует проехать чуть дальше, до станции Кучино, а там воспользоваться автобусом № 142 или маршрутными такси №№ 100, 111, 142, 387, 487, 582, 1145. Те же самые автобусы и маршрутки курсируют между ж/д станцией Кучино и станцией метро «Новокосино», поэтому до жилого комплекса можно доехать и от метро. Автобусная остановка находится в 500 метрах от входа на территорию квартала.

От Кучино до жилого комплекса ехать 5-7 минут, от метро ехать чуть дольше (10 минут), стоимость проезда на маршрутке 35 рублей. Недостаток варианта с маршрутным такси – это необходимость проезда по Носовихинскому шоссе, на котором часты заторы. В воскресенье, конечно, меньше, чем в будни, но тоже не без проблем, что я могла наблюдать воочию.

Транспортная доступность - 6 из 10 баллов

Железнодорожная станция в пешей доступности – это удобно. Правда, с маленькими детьми или тяжелыми сумками ходить будет далеко. Варианты с маршрутками не кажутся мне слишком удобными: пробки на Носовихинском шоссе делают путь очень долгим.

Офис продаж

Мои попытки запланировать визит на стройку не увенчались успехом - в субботу специалистам компаний-продавцов либо невозможно дозвониться, либо они предлагают не слишком удобное время для встречи. Например, менеджер компании «Проектсервис холдинг», перезвонивший только на следующий день (в воскресенье) после того, как я оставила номер телефона на сайте, предложил позвонить ещё раз в конце следующей недели. То есть мне нужно было почти неделю ждать.

Итак, пришлось ехать без каких-либо договоренностей (думала, хоть через забор посмотрю, если никого не застану). Будучи уже на вокзале, позвонила менеджеру на объекте компании «Инком-Недвижимость». Менеджер работал в этот день, и у меня появилась возможность пройтись по территории будущего квартала, подняться в строящийся дом.

На стройке несколько офисов продаж – небольшие вагончики, обклеенные фирменной символикой компаний. Насколько я поняла, тот, в котором мы встречались с менеджером «Инком-Недвижимости», был даже без электричества. Никаких образцов договоров, рекламных брошюр или какой-либо другой информации в бумажном виде получить не удалось. Исключение составляет небольшая листовка с планировками, на которой специалист написал телефон менеджера по продажам.

Специалист по показам выглядел вполне компетентным: цены, площади называл уверенно, объект не захваливал, на покупателя не давил - спокойный рассудительный человек солидного возраста, он прогуливался по стройплощадке и немного рассказывал о том, что мы видим. Редкие положительные комментарии кажутся значительными и ценными. Хороший специалист, одним словом.

К вопросу «А где, собственно, строители?» готов - воскресенье, говорит, рядом с природоохранной зоной в воскресенье и понедельник шуметь нельзя, ведутся отделочные работы. В общем дома вживую мне очень понравились, отчасти в этом сыграло свою роль мастерство специалиста. Единственное, что меня тогда насторожило – это темпы строительства.

Пусть дело было и в воскресенье, впечатления, что вчера тут кипела работа, а только сегодня остановилась, как-то не сложилось. Где-то кучи песка, утрамбованные дождём недельной давности, в строящемся здании никаких следов работы: ничего нигде не валяется, никаких выгруженных стройматериалов, ничего подобного.

Испугавшись, что работы заморожены, приехала на стройку снова во вторник, на этот раз без сопровождающего. Через забор активность на стройке не особенно бросалась в глаза – мне удалось увидеть несколько (4-5) рабочих на возводимом доме, а ещё 2 сидели возле свежевырытой траншеи для кабеля – минут 20 я наблюдала за ними, а они будто сторожат всё это – сидят, беседуют. И это в 10:00-10:30.

Разговор со специалистом Георгием из офиса продаж развеял мои сомнения по поводу коммуникаций и сроков сдачи. По словам менеджера, в настоящее время вопрос по подключению квартала к сетям согласован, осталось только все оплатить, чем один из соинвесторов проекта сейчас и занимается. Также менеджер утверждает, что соинвесторы активно взялись за достройку объекта, и к концу 2016 года он точно будет введён.

Несколько неуверенно отвечал менеджер на вопрос по поводу парковок – судя по всему, до момента строительства ближайшего паркинга эта проблема будет заботить новосёлов.

Сервис - 8 из 10 баллов

Очень жаль, что я не получила образцов документов при визите, пришлось просить потом по электронной почте – тоже безуспешно (в итоге мне их никто так и не выслал). Материалов с собой мне дали немного, если бы я действительно выбирала между несколькими объектами - мне было бы сложно сориентироваться.

Геометрия жилья

В продаже квартиры-студии, однокомнатные и двухкомнатные. Также в корпусе 1 («Рим») можно приобрести апартаменты площадью 20 - 74 кв. метров. У этих (коммерческих) помещений планировка не предусмотрена, в основном это прямоугольные помещения.

В большинстве своём квартиры в плане также прямоугольные. Квартиры-студии площадью 24,88 кв. метра кажутся несколько узковатыми и вытянутыми, планировка предполагает совмещенный санузел площадью 3,7 кв. метра, балкон 2,6 кв. м.

Однокомнатные квартиры метражом 37 - 38 кв. метров тоже в основном прямоугольные. У них также совмещённый санузел площадью 3,4-3,7 кв. метра, балкон почти 5 кв. м и небольшая кладовка в коридоре. Ещё один вариант «однушек» – угловой. У такой квартиры длинный изогнутый коридор, раздельный санузел и балкон (5,7 кв. м). Учитывая, что балконы застройщик остекляет, неплохой бонус. Правда, коридор в этой квартире мне не понравился – обустроить в нём встроенный шкаф будет проблематично.

Двухкомнатных квартир в проекте относительно немного. У них, на мой взгляд, довольно приличный метраж кухонь (9-11 «квадратов»), площадь комнат 13 и 16 квадратных метров, очень компактные коридоры, а у некоторых просто огромный 9-метровый балкон.

За время работы над обзором в продажу поступило несколько квартир-студий с выполненным ремонтом. Квартиры площадью 24,92 - 33,57 кв. метров расположены в доме 1 «Рим». В них застройщик укладывает на пол ламинат, клеит обои под покраску, устанавливает полный комплект сантехники и монтирует натяжные потолки. К сожалению, вживую увидеть материалы для отделки не удалось, но специалисты одного из агентов по продажам (МИЦ) уверяют, что они высококлассные, надежные и красивые.

Планировки - 8 из 10 баллов

Однокомнатные и двухкомнатные квартиры просторные, планировки продуманные. К недостаткам планировок я бы отнесла их небольшой выбор: дома похожи друг на друга и соответственно в продаже несколько однотипных квартир.

Что почем

Тип квартиры	Площадь	Полная стоимость, руб	Цена за кв. метр
Апартаменты	20.44 – 73.22	1 878 640 – 6 596 390	90 090 – 91 910
Студия	23.78 – 32.30	2 228 004 – 3 161 992	76 000 – 120 579
1-квартира	32.78 – 44.49	2 812 000 – 4 008 104	68 000 – 97 057
2-комнатная	46.70 – 63.82	3 736 000 – 5 950 000	74 000 – 102 572

Квартира с отделкой обходится дороже – ориентировочно на 10 000 рублей за метр.

Если сравнивать цены со стоимостью жилья из первого расследования, то, можно сказать, что они практически не изменились. Тогда, в 2013 году, студия метражом 25 кв. метров стоила почти 2 млн рублей, сегодня на 300-400 тысяч рублей дороже. Двухкомнатные квартиры площадью 46 кв. метров стоили 4 млн рублей, а сегодня 3,7 млн рублей, т.е. даже немного подешевели.

Ближайший сосед ЖК «Квартал Европа» - ЖК «Усадьба Новая Салтыковка». Фактически, огороженные территории кварталов граничат друг с другом. Элегантные монолитные 6-этажные дома с большой площадью остекления уже сданы в эксплуатацию. Если не брать во внимание апартаменты ЖК «Квартал Европа» (они дешевле), то цены на квартиры вполне сопоставимы друг с другом - двухкомнатные около 80 000 рублей за «квадрат», а однокомнатные около 72 000 рублей.

Помимо этого в радиусе 3 км продаются квартиры ещё в десятке объектов. Они отличаются от «Квартала Европа» гораздо значительнее, чем «Усадьба Новая Салтыковка», поэтому расхождения в цене не кажутся удивительными.

Мкр. «Новокосино-2» – масштабный проект комплексного освоения территории. Микрорайон расположен ближе к МКАД, на территории Реутова. Здесь можно купить квартиру как в уже сданном в эксплуатацию доме, так и в строящемся со сроком сдачи в I квартале 2018 года. Квартиры, которые вводятся в эксплуатацию в IV квартале 2016 года, стоят 115 000 – 155 000 рублей за квадратный метр, то есть едва ли не вдвое дороже.

ЖК «Леоновский парк» находится ближе к центру Балашихи, в городе Железнодорожный. 12 монолитных и панельных высотных домов этого комплекса тоже строились небыстро, сроки сдачи переносились, но сейчас уже все позади, дома введены в эксплуатацию. Однокомнатные квартиры здесь можно приобрести по 65 000 рублей за «квадрат», двухкомнатные квартиры от 56 000 рублей. Относительно низкая цена на высокой стадии готовности объясняется, думаю, классом жилья.

Микрорайон «Южное Кучино 2» - проект ГК «Мортон» в Железнодорожном. Это панельные дома, сданные в эксплуатацию. Выбор квартир здесь уже совсем небольшой, остались буквально последние по цене от 52 000 рублей за квадратный метр. Двухкомнатные квартиры продаются по 74 000 рублей за квадратный метр.

Из всех многочисленных объектов, расположенных поблизости, пожалуй, интересно было бы сравнить цены на квартиры в ЖК «Люберецкий». Дома здесь, правда, высотные, но зато проект находится на примерно таком же расстоянии от МКАД, и ближайшие сроки сдачи монолитных домов – I квартал 2017 года. Двухкомнатные квартиры в ЖК «Люберецкий» продаются по цене от 66 800 рублей за кв. метр.

Цены - 5 из 10 баллов

Стоимость квартир в ЖК «Квартал Европа» на фоне соседей показалась мне не самой низкой. За эти же деньги можно купить готовую квартиру в ближайших новостройках (в сданном ЖК «Усадьба Новая Салтыковка», например). Правда, остальные конкуренты - это высотные микрорайоны, и сравнивать ЖК «Квартал Европа» с ними можно с большой натяжкой.

Как купить?

Продажи ведутся по договору уступки прав требования от юридического лица. По информации на официальном сайте, сделки страхуются, но компания-страховщик на сайте Центробанка отсутствует, что неудивительно, страхуют не ДДУ. Помимо стоимости квартиры необходимо заплатить 60 000 рублей за услуги регистрации договора.

Рассрочки на покупку возможны, но в индивидуальном порядке. По опыту менеджера по продажам, имея в наличии 60-70% от стоимости квартиры можно получить беспроцентную рассрочку до 3-х месяцев. Банков-партнёров, аккредитовавших новостройку, специалист «Инком-Недвижимости» назвать затруднился, рекомендовал вносить 100% предоплату.

На сайтах информация о льготной ипотеке разнится – на сайте «Элит Ком» упоминается Сбербанк, у «Инком-Недвижимости» - «Московский индустриальный банк» (со ставкой от 11,9%), «Проектсервис холдинг» предлагает оформить кредит в Сбербанке, Росавтобанке, банках «ДельтаКредит», «МИА», «ДВИЦ» и «Русский ипотечный».

Материнский капитал в качестве оплаты квартиры «Инком» принять готов, лишь бы Пенсионный фонд согласился оплачивать. На покупку квартир от «Проектсервис холдинг» можно получить скидку 10%, а также этот продавец готов предложить взаимозачёт имеющегося жилья. «Проектсервис холдинг» предоставляет рассрочку платежа на 1 год по 1,5% от остатка, минимальный первоначальный взнос составляет 30% от стоимости.

Есть несколько вариантов для инвесторов – компания-продавец готова выкупить квартиру обратно через 6 или 12 месяцев – при покупке квартиры возможно получить до 25% годовых, а при оформлении займа предоставляется дисконт.

Схема покупки - 4 из 10 баллов

Продажи по договору переуступки прав, по мнению некоторых юристов, не менее безопасны, чем ДДУ, однако в данном случае деньги за квартиру вносятся до регистрации сделки. Также, со слов менеджера, могут быть проблемы с получением материнского капитала на покупку по этому договору (Пенсионный фонд предпочитает иметь дело с ДДУ).

Резюме

Мне понравились монолито-кирпичные дома жилого комплекса, их расположение и предполагаемая инфраструктура, если вопрос с паркингом решится быстро. Меня бы вполне устроила транспортная обстановка.

Также, насколько я поняла из слов менеджера, покупатели квартир в этой новостройке, возможно, будут в худших условиях, чем при покупке по ДДУ (в Пенсионном фонде или банке получить деньги будет сложнее). Но главное, это темпы строительства: застройщик уже участвует в нескольких делах в Арбитражном суде, и последний ли это перенос сроков сдачи – большой вопрос. По сумме факторов ЖК «Квартал Европа» получает «6» баллов.

Валентина Ша

Дата публикации 30 августа 2016

Теги: