ЖК «Новое Бутово» на юге Москвы: квартиры в пешей доступности от метро и по договору переуступки

Очередным заданием от редакции Novostroy-M.ru для Тайного покупателя стал ЖК «Новое Бутово». Эта новостройка располагается в пешей доступности от метро, ее вторым плюсом, особенно сейчас в кризис, является высокая строительная готовность: в процессе возведения находятся всего 3 корпуса, один из которых будет вскоре сдан. Комплекс уже трижды был проверен, и вот в очередной раз наш агент отправился на юг столицы, чтобы выяснить, как проект изменился с момента последнего расследования.

Что строят?

ЖК «Новое Бутово» - это 14 жилых домов и объекты инфраструктуры в районе Бутово, на юго-западе Москвы. Проект включает как монолитно-кирпичные, так и панельные корпуса высотой 10-17 этажей. Часть их уже заселена, а часть введена в эксплуатацию и находится в процессе заселения, а ещё несколько домов строятся в настоящее время. После завершения строительства и заселения всех корпусов, предполагается, что в микрорайоне будет проживать около 7 тысяч человек.

Сейчас в продаже квартиры в 5 корпусах, сроки их сдачи приведены в таблице:

Соцкультбыт

Собственная инфраструктура микрорайона включает: 2 детских сада (один из них на 375 детей уже построен и работает), школу на 825 учеников, поликлинику, многоуровневые и гостевые паркинги. Паркинг и школа сейчас находятся в процессе возведения.

Паркинг планируется ввести в эксплуатацию в марте 2017 года, а школу хотели достроить в этом году – информация об этом приведена на щите у стройки, но не получилось. Менеджеры обещают, что работать она начнёт только в сентябре 2017 года, и этот срок кажется более реальным: сегодня стройка не выглядит как подходящая к завершению.

Получается, что в распоряжении новосёлов есть детский сад и различные объекты малого бизнеса на первых этажах готовых домов. Их, к слову, достаточно много. Почти в каждом дворе по продуктовому мини-маркету.

Также я увидела аптеки, магазин стройматериалов и другие непродовольственные магазины, парикмахерскую, агентство по организации праздников и другие службы быта. Перед Новым годом открылся торгово-развлекательный центр «Бутово Молл». Его площадь составляет 143 000 кв. метров, здесь уже работают разнообразные магазины, бутики, кинотеатр, кафе и рестораны, развлекательный центр для детей.

В окружающем новостройку относительно молодом районе Бутово плотность социальных объектов, магазинов и т.д. достаточно высока. Из уникального – конный клуб в пешей доступности от новостройки, а также бассейн (до него идти минут 7-10). Поблизости расположен Черневский пруд с благоустроенной набережной, здесь удобно бегать и кататься на велосипеде или роликах, хорошо гулять с детьми. Однако школы и детские сады карта показала мне лишь через Остафьевскую улицу (примерно в 1 км от ЖК). Больницы и поликлиники находятся там же.

Экология

Нельзя сказать, что экология этого района идеальна, большинство недостатков видны при визите – по участку проходит ЛЭП, микрорайон граничит с очистными сооружениями Мосводоканала, а над головой изредка, но довольно низко пролетают самолёты. Хотя на форумах новоселы пишут, что самолеты их не беспокоят, т.к. летают очень редко.

По информации в сети ЛЭП перенесена сейчас, раньше она проходила ближе к домам (по траектории действительно похоже, что это так). По поводу очистных сооружений тоже есть информация, что их планируется закрыть, а пока запах возникает только при неблагоприятных погодных условиях (когда сильно ветрено).

Кто строит?

Согласно проектным декларациям, застройщик проекта – АО «Язовская Слобода инвест», учреждённая «МД Групп» (девелопер), а генподрядчиком выступает ОАО «Московская Инженерно-Строительная компания». «МИСК» работает на строительном рынке (по данным сайта компании) с 2009 года, в портфеле структуры очень много различных проектов от возведения развязок и реконструкции очистных сооружений до строительства жилой недвижимости и благоустройства.  

Застройщик был создан под проект, но «МД Групп» выступает как учредитель ещё одной компании, возводящий МФК с апартаментами «Нахимовский, 21». Этот комплекс будет сдан во II квартале 2017 года, поэтому о качестве строительства и выдерживании сроков сдачи можно судить по первым трём очередям героя нашего сегодняшнего расследования. И тут не все гладко.

Согласно информации в Интернете, лишь первая очередь была сдана в срок (в III квартале 2013 года), все остальные очереди были перенесены на разные сроки: от 3 кварталов до почти года. Больше всего просрочка выдачи ключей составила в 4-ой очереди (8,9 и 12 корпуса) на 345 дней.

Конечно, сведения о переносе сроков должным образом оформлялись – вносились изменения в проектные декларации, продлевались разрешения на строительство, но всё равно такие большие задержки неприятны. Однако обманутых дольщиков проекте нет. Более того, судя по сообщения на форуме, застройщик выплатил неустойку новоселам.

Разведка в Интернете

В июле этого года между «МД Групп» и компанией «НДВ-Недвижимость» был заключен договор об эксклюзивных продажах квартир в ЖК «Новое Бутово» (раньше квартиры в новостройке продавало агентство «Бест-Новострой»). Информация о жилом комплексе появилась на сайте «НДВ-Недвижимость», в свою очередь новый брокер был указан на официальном сайте новостройки.

Правда, поиск квартир там так и не «починили» - выбор предлагается из 4-х корпусов (на сайте «НДВ-Недвижимости» из 6-ти). Также на официальном сайте очень странный список банков-партнёров в разделе «Как купить». Вместо названия банков указано «Банк №1» и его условия, «Банк№2» и т.д. Точно такой же список с пронумерованными, но безымянными банками на сайте «НДВ-Недвижимости».

Понять, какой банк аккредитовал новостройку, можно только по разделу «Новости». К слову, новости на сайте продавца публикуются не меньше 3-х раз в месяц, фотографии со стройки появляются не реже раза в месяц, также есть web-камеры со стройки (как и на именном сайте), они демонстрируют, как идут работы на 11, 14, 15 и корпусах. На обоих сайтах указаны цены, выложена разрешительная документация по проекту.

Группа о ЖК «Новое Бутово» «ВКонтакте» - это независимое сообщество, которое образовано жителями комплекса. Красивые фотографии с крыш, обсуждение «где-что-почём». В контактах группы есть ссылка на форум микрорайона. Там помимо всего прочего начальник службы эксплуатации управляющей компании отвечает на вопросы новоселов. Отличное решение, на мой взгляд. 

Ещё один форум, который я изучила, изобилует обсуждениями проблем жителей комплекса, также там можно прочесть объявления и обсуждения услуг в этой локации (работы магазинов, провайдеров и прочего). Примечательно, что управляющая компания и здесь отвечает на вопросы жителей.

Пути-дороги

ЖК «Новое Бутово» находится в пешей доступности от станции метро «Бунинская аллея», дорога занимает 10-15 минут. Путь может проходить по живописному парку или по улицам мимо магазинов – куда можно зайти, если имеющиеся в районе не устраивают.

Также от метро до новостройки можно доехать на маршрутном такси «Новое Бутово», время в пути составит 6 минут, проезд обойдётся в 35 рублей. Остановка этой маршрутки находится на проезде непосредственно между домами микрорайона.

На границе участка, на Остафьевской улице есть остановки городского транспорта, до них можно доехать от станции метро «Ясенево» (авт. 165, 202, время в пути 46 минут) или «Юго-Западная» (автобус 877, время в пути примерно один час). Ещё несколько маршрутов автобусов – 213, 293, С1 – можно сказать, местные, бутовские. Их маршрут проходит по Бутово (автобус 293 идет до железнодорожной станции Бутово).

На собственном автомобиле, как писал Тайный покупатель в третьем расследовании о ЖК «Новое Бутово», нужно свернуть с МКАД на улицу Поляны, затем Бартеневская, Бунинская аллея, Южнобутовская и Остафьевская. Получается около 7 километров, но «Яндекс. Пробки» предупредил меня, что в часы-пик ситуация на дорогах тут не из лучших.

Также в той статье упоминалась вероятность строительства легкого метро «Улица Остафьевская», однако в итоге власти отказались от нее, сейчас она не значится в планах развития Московского Метрополитена до 2020 года. Но и без этой станции ситуация с транспортом в этой локации для пешеходов вполне благополучная.

Офис продаж

Офис продаж квартир в ЖК «Новое Бутово» находится непосредственно на стройке, он работает с 9.00 до 20.00. В Бутово расположен не единственный офис эксклюзивного продавца комплекса, но самый близкий, дома можно посмотреть непосредственно из окна. По соседству с офисом находится крупный торгово-развлекательный центр, который в конце ноября ещё не работал, поэтому парковка возле него была практически свободна – покупатели квартир вполне могли припарковаться.

Офис компании «НДВ-Недвижимость» совсем небольшой, в нём оборудовано несколько рабочих мест для специалистов. К сожалению, там не оказалось макета микрорайона, а мне очень хотелось сравнить теорию с тем, что уже построено.

Я приехала в офис в один из субботних дней, в середине дня, после продолжительной прогулки по окрестностям. К моему удивлению, других посетителей там не было, все специалисты были свободны и открыты для диалога. Не знаю, каким образом решалось, к кому «попадают» пришедшие без предупреждения клиенты, но разговаривала я с менеджером Галиной.

Она оказалась вполне компетентна, ответила на все заданные вопросы, быстро прислала требуемые документы на электронную почту. Меня лишь удивило, что Галину не очень интересовало что я «покупаю», поэтому мне даже не пришлось озвучивать легенду.

Однако в процессе работы над обзором я выяснила, что компания «Бест-Новострой» также всё ещё продаёт квартиры в ЖК «Новое Бутово». Но у них в продаже только готовые квартиры. Правда, офиса «Бест-Новострой» я не нашла на стройплощадке.

Геометрия жилья

Квартиры в ЖК «Новое Бутово» продаются без отделки. Застройщик устанавливает радиаторы и водосчётчики в квартирах. Электричество подводится к квартирному счётчику, сантехника – под заглушки.

По-настоящему выбор квартир сейчас довольно неплохой лишь в монолитных корпусах 14 и 15. Межкомнатные перегородки в них не возводятся, поэтому говорить о планировке можно весьма условно, но всё же несколько вариантов рассмотрим подробнее.

Квартиры-студии, например, представлены только в 14 и 15 корпусах. Все они в угловых (скошенных) секциях, поэтому не вполне прямоугольные в плане, но форма комнаты ближе к прямоугольной или квадратной, как правило, выдержана. В квартирах предусмотрены совмещённые санузлы (3-4 кв. метра), довольно большие лоджии (их застройщик остекляет), метраж комнат 20-23 кв. метра.

В однокомнатных квартирах ЖК «Новое Бутово» также совмещённые санузлы (3-4 кв. метра), застеклённые балконы, площадь кухонь 9-11 кв. метров (редко до 12 «квадартов»). Метраж коридоров в этих квартирах 4,5 – 6 кв. метров, здесь есть, где разместить небольшой встроенный шкаф. Выбор 1-комнатных квартир несколько шире, чем квартир-студий. Помимо квартир в угловой секции, по-видимому, пользующихся меньшим спросом, ещё можно подобрать квартиру в стандартной прямой секции. Как и в случае с квартирами-студиями, у большинства «однушек» комнаты и кухни прямоугольные (кое-где со «срезанным» углом).

Двухкомнатные квартиры принципиально от однокомнатных отличаются раздельными санузлами и немного большими коридорами (здесь их метраж 8,9 – 11 кв. метров), в большинстве коридоров уместится узкий встроенный шкаф. В остальном планировки похожи: около 10 кв. метров площадь кухонь, один балкон (2 кв. метра). Большинство квартир «распашного» типа – одна из комнат напротив другой и кухне.

Трёхкомнатные квартиры в корпусах 14 и 15 остались только в угловых секциях, однако решение планировок остроумно: неправильную форму имеет чаще всего только одна комната и коридор. В трёхкомнатных квартирах один раздельный санузел, метраж кухонь также около 10 кв. метров. Площадь застеклённых балконов больше, чем в других квартирах: около 4 кв. м.

Что почем

Глядя на таблицу, можно сказать, что квартиры в панельных домах со времени последнего расследования подрожали на 8-19% в зависимости от площади. Квартиры в монолитно-кирпичном корпусе 11, который будет сдан в I квартале 2017 года, дороже, чем при прошлом расследовании, но не так впечатляюще – рост составил 2-14%.

В абсолютном выражении это означает, что в прошлый раз, имея 6 млн рублей, можно было купить 2-комнатную квартиру в любом корпусе. Сегодня с этой суммой можно претендовать только на «двушку» в корпусе 14 или 15, которые будут сданы через год.

В юго-западном направлении Москва активно застраивается, но далеко не все объекты – проекты комплексного освоения территории. Например, ЖК «Потапово Lite» - это малоэтажный жилой комплекс, а ЖК «Белая Звезда» - всего одно здание.

С кем действительно можно сравнивать ЖК «Новое Бутово», так это с ЖК «Прима-Парк». Эта новостройка находится на расстоянии 2,6 км от героя нашего расследования. Монолитно-кирпичные дома возводятся в Щербинке, на территории Новой Москвы, в комплексе есть уже готовые дома, а корпуса 22,23 будут сданы в IV квартале 2016 года. Двухкомнатная квартира в корпусе 22 ЖК «Прима-Парк» обойдётся в 84-90 000 за кв. метр, а трёхкомнатная 82 000 – 84 000 рублей за метр.

ЖК «Бунинские луга» - проект ГК ПИК у станции метро «Бунинская аллея» (20 минут общественным транспортом). Панельные дома этого ЖК будут сданы в I квартале 2017 года. «Двушки» здесь стоят 95 000 – 102 000 рублей за метр, «трёшки» по 87 000 – 113 000 за метр.

ЖК «Новое Воскресенское» - сосед ЖК «Новое Бутово» по локации. Монолитно-кирпичные корпуса этого комплекса планируется сдать в конце 2016 года. Однокомнатные квартиры здесь стоят от 5,4 млн рублей, двухкомнатные от 5,8 млн рублей, а трёхкомнатные от 11 млн рублей.

Часть домов микрорайона «Новое Бутово» введена в эксплуатацию, поэтому квартиры в жилом комплексе продают не только застройщик и его уполномоченные агенты, но частные лица, то есть на вторичном рынке.

На «вторичке» трёхкомнатную квартиру в готовом доме можно купить по цене 93 - 122 000 за кв. метр (от 9,4 млн рублей). Двухкомнатные квартиры продаются по цене 148 – 155 000 рублей за «квадрат», это ориентировочно от 5 мне рублей. А «однушки» на вторичном рынке продаются по цене 110 – 118 000 рублей за квадратный метр, то есть «однушку» в Бутово можно купить за 3-3,5 млн рублей.

Квартиры в готовых домах ЖК «Новое Бутово» ожидаемо дешевле, чем «вторичка». По-видимому, это объясняется необходимостью делать ремонт в новостройке. Чем дальше срок сдачи новостройки, тем разрыв в цене больше.

Как купить?

Продажи в жилом комплексе ведутся по 214-ФЗ, но не по ДДУ – с покупателями заключается договор уступки права требования. Менеджер «НДВ-Недвижимость» объяснил мне это так: «МД Групп» является инвестором, поэтому квартиры находятся в его собственности, соответственно как инвестор он переуступает долю другому покупателю.

Договор уступки права требования тоже регистрируется в госорганах (как и ДДУ) и страхуется (страховой компанией «Респект», которая входит в список аккредитованных Центробанком страховщиков). По словам менеджеров по продажам компании «НДВ-Недвижимость» принципиально сделка ничем не отличается от продаж по ДДУ.

Если вы покупаете квартиру в рассрочку, то она возможна лишь в 14 и 15 корпусах, со сроком сдачи – конец 2017 года. Минимальный первый взнос 50%, на остаток будет начисляться 1%, длительность рассрочки – полгода. Если вы присмотрели квартиру в 11 (почти готовом) корпусе, то официально там рассрочки нет, однако, по словам менеджера, можно написать застройщику официальное письмо, и, если первый взнос будет большим, то застройщик пойдет навстречу, и оформить рассрочку платежа можно будет на 3-5 месяцев.

В «НДВ-Недвижимости» есть свой ипотечный отдел, на который меня переключили, когда я позвонила по телефону уточнить пару деталей. Если вы хотите купить квартиру в ипотеку, советую сделать так же, как я – вам рассчитают ежемесячные платежи исходя из ваших финансовых условий. Это очень удобно, вы получите представление о том, сколько ежемесячно придется платить банку.

Например, я «покупала» 1-комнатную квартиру в 11 корпусе  на 13 этаже метражом 37,6 кв. метра по цене 4,401 млн рублей. При первом взносе 50% и процентной ставке 11,4% ежемесячный платеж составит 32 203 рубля (срок кредита 10 лет). Расходы сверху: 0,3% от суммы кредита страхование жизни (около 12 000 в этом случае), 3 000 рублей сопровождение сделки по ипотеке, 70 тысяч рублей – стоимость агентского договора, 3000 рублей – услуги нотариуса. В целом, покупателю надо иметь не меньше 85-90 тысяч рублей дополнительно к цене квартиры.

Потом мы с Ниной (ипотечный менеджер «НДВ-Недвижимости») посчитали 1-комнатную квартиру в 14 корпусе площадью 40.7 «квадратов», которая стоит 4,251 млн рублей. При тех же вводных ежемесячные платежи уже составят 30 007 рублей. Плюс те же расходы сверху.

Пару слов об агентском договоре, который заключается между дольщиком и «НДВ-Недвижимостью». Он включает в себя все оформительские услуги: подбор квартир, консультация, сопровождение сделки, регистрация договора уступки права требования и последующее оформление права собственности.

После подписания и оплаты по агентскому договору начинается подготовка договора переуступки права требования. Первоначальный взнос по ипотеке или оплата по договору, если ипотека не нужна, осуществляется после регистрации договора уступки права требования.

Как я уже упоминала, на сайте не перечислены банки, аккредитовавшие новостройку. Известно, что среди программ ипотеки есть программы с господдержкой. Военная ипотека на квартиры в ЖК «Новое Бутово» не предоставляется.

Ещё одна интересная услуга от «НДВ-Недвижимости» - система взаимозачёта. Специалисты компании готовы помочь в продаже старой квартиры, чтобы можно было поскорее купить новую. В январе 2017 покупатели могут воспользоваться скидкой до 10% на квартиры, максимальная сэкономленная сумма по этому предложению - 764 000 рублей.

Резюме

Мне показалось, что новостройка достаточно удобно расположена относительно транспортных путей. Можно дойти пешком, а можно воспользоваться и общественным транспортом. Автовладельцам повезло меньше: пробки на выезде в центр – частое явление. 

Продажи квартир в ЖК «Новое Бутово» ведутся по договорам уступки права требования в рамках 214-ФЗ. Все страхуется и регистрируется, деньги покупатель вносит лишь после возвращения договора с регистрации.

Минусы проекта так же очевидны, как и плюсы: периодически низко летающие над головой самолеты, переносы сроков сдачи корпусов и, конечно, сильное отставание инфраструктуры.

В целом мне показалось, что на финальном этапе возведения инвестор столкнулся с проблемами, ведь начало стройки было бодрым и без просрочек. Потом, видимо, кризис внес коррективы. Тем не менее, проект нельзя назвать проблемным, хоть и с задержкой, но дома были достроены, а людям выплатили неустойку.

Полагаю, что два оставшихся корпуса тоже будут достроены (в 14 корпусе отливают уже 6 этаж, а в 15 – второй, фасад школы обшивают утеплителем), а с открытием ТРЦ «Бутово Молл» комфорт жизни новоселов повысится. По сумме факторов ЖК «Новое Бутово» получает «7» баллов.

Валентина Ша