ЖК Аристово-Митино: хорошее предложение с неясными перспективами

Сменить все минусы жизни в мегаполисе на плюсы ближайшего пригорода – призывает застройщик ООО «Раст». А главное, подкупает, конечно, ценой. При первом взгляде на виртуальную застройку ЖК «Аристово-Митино» думаешь – «это мне не по карману». Стильные невысокие домики, не какая-то типовая панель модели «муравейник», а скорее закрытый загородный клуб. Но тем удивительнее, когда узнаёшь, что ЖК «Аристово-Митино» позиционируется как проект эконом-класса!

Правда убедиться в этом сайт проекта не поможет. Цен там нет. Да и планировки квартир, судя по отзывам, выложены не так давно.  О застройщике тоже сообщается немного. ООО «Раст» инвестирует собственные и привлеченные средства в «развитие жилищного строительства в Москве и области. В настоящее время заканчивает возведение многофункционального жилого комплекса «Форт Сколково».

Сразу оговорюсь, что попытка проверить последний факт провалилась - в проектной декларации МФК «Форт Сколково» ни одного упоминания о компании ООО «Раст».  Может, конечно, один из подрядчиков – его подразделение, но догадаться об этом никак невозможно.

О том, чьими силами и техникой возводится жилой квартал «Аристово-Митино» - на сайте проекта тоже ни слова. Видимо, единственное, что полагается знать заинтересовавшемуся – как купить? Компания «БЕСТ-Новострой» - эксклюзивный продавец и, по сути, официальный представитель застройщика. Кстати, привычной для новостройки проектной декларации я также не обнаружила. У риэлторов нашелся на это свой, малопонятный мне ответ, но об этом ниже.

Итак, найти свою тихую домашнюю «гавань» предлагается в 10-ти км от МКАД по Пятницкому шоссе. 29 аккуратных домиков раскиданы на участке, с трех сторон, окруженных сосновым лесом. Пруд рядом, окна многих домов выходят на него. Так выглядит  «доступное жилье нового формата». По мне, так просто идиллия!

Взглянуть на ее возведение можно с помощью веб-камер в реальном времени, или полистав фото со стройки. Правда на основном сайте проекта последняя фотография датируется ноябрем 2011-го. Свежие картинки есть на специально созданном ресурсе для будущих жильцов «Живем вместе» – ссылка здесь же.Вообще, есть ощущение, что именно на него и брошены сейчас все силы, а сайт забыт и законсервирован.

Да, еще, смеха ради, обратите внимание на два видеоролика – их заказчики, похоже, грезят кинославой. Оба сняты в стиле трейлеров к голливудским блокбастерам - в резкой и тревожно-восторженной манере. Что, впрочем, не помешало создателям в титрах назвать застройщика «Раст» и агентство «Бест-недвижимость» - «сладкой парочкой».  Ну, это, как говорится, дело вкуса. Главное, что над проектированием квартала явно работал другой «творец».

Ориентирование на местности

Путь в Аристово лежит через Митино. А этот район, полагаю, особо описывать не надо. Относительно новый, говорят, вполне удобный, теперь и со своей станцией метро. Из этой явно городской цивилизации через 10-15 минут пути на машине по откровенно загородной трассе (по одной полосе в каждую сторону) попадаем в мир коттеджей. Сразу оговорюсь – как мне кажется, чтобы жить здесь, машина просто необходима, пусть не каждый день, но все же. Впрочем, могу сказать, что автобусов по дороге встретилось немало, да и поймать попутку на оживленном шоссе, думаю, не трудно, в случае чего.

Стройка – прямо за забором у дороги. Но в будущем ее должен отделить от трассы спортивно-торговый центр. Пруд наличествует, но тоже слишком близко к шоссе. Так что возможность тихой уединенной рыбалки через дорогу от дома – это преувеличение. В остальном место радует. И чем дольше смотрю - тем больше радует.

Пропал дискомфорт, поначалу вызванный полным отрывом от города. И пришло понимание, что такой выбор места для этого объекта - дорогого стоит! Воображение подкидывает варианты: «вот бы найти хорошую удаленную работу и жить здесь, а в Москву ездить раз месяц…». Кстати, предполагается как раз, что для кого-то из покупателей эта квартира станет второй – вместо дачи. И «скандинавский минимализм», «экостиль» жилого квартала в этом смысле совмещает  городской комфорт с представлением о респектабельной загородной жизни.

Коммунальный рай без хлопот и забот

На объекте приятный сюрприз – офис показов! Дело в том, что на сайте в разделе «Популярные вопросы» из ответов администрации следовало, что проход на площадку во время строительства строго запрещен. Вот я и решила просто съездить и оглядеться на местности.

Дверь в вагончик, впрочем, заперта. Оказалось менеджер водила группу клиентов на осмотр. Пока жду – набирается еще одна приличная группа. Но сначала всем в порядке очереди охотно и довольно обстоятельно рассказывают, что к чему. Информацию вытягивать не пришлось, что приятно. Я лишь пояснила, что интересуюсь «двушками» и этого было достаточно, чтобы выданный мне буклет мигом наполнился пометками с ценами и на все остальные доступные варианты квартир. Менеджер Ирина сыпала цифрами как из пулемета, попутно расписывая прелести района.

«Однушки» - от 2,5 млн. руб., двухкомнатные от 4,5 до 5,5 млн. – в зависимости от дома, этажа, расположения, площади, вида из окон и с поправкой на комаров (!), ведь рядом водоем. Четыре серии домов, самый большой выбор квартир сейчас остался в серии «Г», мол, разбирают как горячие пирожки. Речь, кстати, о группе строений, самой дальней от дороги. В основном в комплексе 4-х-этажные дома, часть 5-ти-этажные.

Предполагается охраняемая территория с двумя заездами. Своя артезианская скважина, общая канализация–септик. Газ к поселку подведен магистральный, так что в квартирах будут газовые плиты, а на верхнем этаже каждого дома – своя газовая котельная.По предварительным расчетам коммунальная плата будет составлять 40-50 руб./кв.м. плюс все, что набежит по счетчикам (они уже будут установлены строителями в квартире) – газ, вода, электричество и отопление. Говорят, что должно получиться не больше 5-6 тыс. руб. за двухкомнатную квартиру. (Для сравнения, у меня в московской «однушке» тоже выходит по 40 руб./кв. м, но это уже с учетом отопления, которое считается «по средней норме»).

Школы не предполагается - по численности проживающих (на сайте речь ведется о 800 квартирах) она не положена. А вот муниципальный детский сад запроектирован во второй очереди строительства. Но он всего на 130 мест! И как пошутил муж, видимо, дети должны будут ходить туда по очереди!

Парковка машин по периметру комплекса, вдоль шоссе и на гостевой стоянке у будущего магазина. Под ним – 3-хэтажный паркинг, места в котором сегодня продают по 500-700тыс. руб. Что, конечно, дорого даже для Москвы, а без машины, как я уже сказала, здесь делать нечего. Думаю, на автобусе ни за развлечениями, ни за покупками не наездишься, ведь загородная жизнь располагает к оптовым закупкам – сразу на всю неделю. Кстати, на выезде из Митино строится гипермаркет «О’кей».

И все равно – жить можно, решаю я! Ведь мне очень нравится проект, так непохожий на панельные «эконом-клетушки» с мини-балконами, которые возводят  в новых спальных районах.

Здесь же обещаны: монолитный каркас, отделка фасада дома деревянными панелями, 3-хметровые потолки, окна в пол, начиная с третьего этажа, четырехметровые балконы и террасы от 30 кв. м. на верхних этажах. Плюс  возможность прикупить нежилое помещение в цоколе – площадью почти с квартиру, а то и больше, всего за полцены. Приоритетное право на это, естественно, у жителей первых этажей. Предполагается, что вход в цоколь они оборудуют прямо из квартиры. Но, если не захотят, то помещение под их комнатами  могут выкупить и соседи, организовав вход в него – с улицы.

Экскурсия на стройку

На стройке в воскресный день работа кипела, как в будни. «Экскурсантам» предложили к осмотру недостроенный дом серии «Б». А вот каску, необходимую согласно технике безопасности, – не предложили. Более того, мы попали в такую гущу строительных событий, что пригодились бы и резиновые сапоги, и спецовка. Позже я обнаружила, что обувь, пальто, и даже сумка забрызганы раствором. Но это не беда, странно то, что нас провели под нагруженной стрелой крана.

В перекрытиях дома, который нам показали, то и дело зияли отверстия, едва прикрытые дощечками, балконных ограждений – тоже не наблюдалось. Словом, это было любопытно, но откровенно небезопасно. Решитесь пойти – хотя бы «приоденьтесь».

Домов на площадке уже много – в разной степени готовности. В одном из них готовятся выполнить отделку, чтобы показать клиентам предлагаемые варианты. К слову, на сайте они описываются как «дизайнерские». Но, если судить по имеющимся там картинкам – так и не скажешь!  Цена ремонта  – 6,5 тыс. руб./кв.м.

Особое внимание менеджер просила обратить на толщину стен. Обнаружилось, что проемы в монолитном каркасе домов закладывают не кирпичом, а газобетонными блоками. К слову, об этом нигде не написано, ни на сайте, ни в буклете. И, очевидно, это объясняет высокую скорость строительства – говорят, минувшей осенью здесь не было еще ничего.

Дорога, что уходит от комплекса в лес, ведет, по словам менеджера, в заброшенный детский лагерь, коттеджный поселок «Горки-5» и к двум озерам. Позже на форуме прочту, что лес весь, якобы, огорожен, а старый лагерь – это бывший туберкулезный диспансер. Последнее, на мой взгляд, менее тревожно, чем недоступный лес. Впрочем, проверить ни то, ни другое возможности не оказалось.

Операция «кооперация»

В офис «Бест-Новострой» я отправилась к уже «назначенному» мне агенту. Он, кстати, ради меня, «в индивидуальном порядке», задержался допоздна. Офис открыт с 9.00 до 21.00, без выходных. В общем открытом зале – столики для клиентов, куда к ним и выходят менеджеры со всем необходимым – ноутбуком с базой квартир и цен, и генпланом стройки. В половине девятого вечера здесь заняты столиков 5-6.

Мне любезно принесли кофе и стали рассказывать о застройщике. Выяснилось, что ЖК «Аристово-Митино» - это второй объект компании, а агентство «Бест-Новострой» даже инвестировало собственные средства в объект. Результат сотрудничества должен быть виден уже к концу 2012 года.

Комплекс строится при содействии Федерального Фонда содействия развитию жилищного строительства (РЖС), который выделил этот участок специально под недорогую малоэтажную застройку. Кстати, 3-х-4-х-этажный поначалу проект, довольно быстро стал 4-х-5-тиэтажным (на картинках дома прежние, на генплане – уже подросшие). Что вызывает негодование у посетителей интернет-форумов, тех, которые уже купили здесь квартиры. Люди беспокоятся, что из-за "прироста" этажей жилой комплекс уже не будет считаться «малоэтажным» (максимальная высота - 3 этажа), а значит РЖС может передумать. Кроме того, по словам менеджера Александра, недавно застройщик, пересчитав затраты, решил «нарастить» еще два корпуса, вразрез с существующим генпланом - №15, №25.

И кстати, договор на аренду этой земли «Растом», по сути, единственный документ, где для потенциальных покупателей прописаны хоть какие-то гарантии. Арендатор обязан построить здесь жилье, передать его покупателям для оформления в собственность и отчитаться перед РЖС.

Ответ на вопрос «что с землей дальше?» Александр прислал мне по электронной почте, проконсультировавшись с юристами:

«С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Где это написано: Федеральный закон о введение в действие Жилищного Кодекса РФ».

Отношения застройщика с покупателем строятся по схеме ЖСК. То есть последний добровольно вступает в жилищно-строительный кооператив, который, якобы согласованно со всеми членами выбирает, кому отдать деньги на возведение жилья. В данном случае это ООО «Раст». Средства застройщик получает на основании договора соинвестирования, заключаемого с ЖСК «Новое Аристово». К сожалению, подробности этого договора мне, как потенциальному пайщику, остались неизвестны.

Из «моего» же договора паенакопления следует лишь, что я вправе рассчитывать на то, что кооператив действительно вложит мои средства, организует передачу мне квартиры, когда дом будет готов, ну, и потребует у застройщика устранения недостатков в случае чего. А вот что мне будет, если дом по каким-то причинам недостроят – я так в документе и не нашла. Зато в деталях расписаны все штрафы и неустойки, которые способен взыскать с меня ЖСК. И еще четыре (!) вида взносов для вступления в его ряды: вступительный (1 тыс. руб.), членский (24 тыс. руб.), паевой (стоимость квартиры за минусом двух первых взносов),  дополнительный, он же целевой (?). В случае выхода  (или исключения!) из ЖСК – возвращается только паевой взнос.

И все бы ничего, ведь такая схема работает не первый день, и, полагаю, все договоры более или менее похожи, но очень напрягает отсутствие проектной декларации или другого аналогичного документа. Любого, где будут описаны конструктивные решения по строительству объекта, используемые материалы и внешний вид моего будущего жилья: и трехметровые потолки, и панорамные окна, и газобетонные блоки, и деревянные панели на фасаде. Ведь я ориентировалась на красивые картинки, которые формально вообще-то никак не связаны с покупаемой мной квартирой.

И вот здесь главная интрига. Менеджер пояснил мне, что к чему, опять же в электронном письме:

«ЖСК «Новое Аристово» не является застройщиком. Поэтому закон не предусматривает для него обязательного наличия прав на землю, разрешения на строительство и проектной декларации».

Что тут скажешь? Непонятно, почему тогда ООО "Раст", который является застройщиком, не демонстрирует пайщикам проектную декларацию. К слову, ранее в двух других рассмотренных мною новостройках, также реализуемых по договору ЖСК, декларация всегда была в открытом доступе.

С законом, кстати, тоже не совсем понятно. Один менеджер «Беста» (на стройке) уверяет, что сделка защищена 214-ФЗ, другой (в офисе) - что в данном случае схема ЖСК вне действия этого закона. Потому и договор, согласно которому я вношу деньги, не регистрируется в Регпалате.

В общем, на мой дилетантский взгляд, все более, чем туманно. Но, что касается собственно технологии сделки – информации предостаточно:

- продажи здесь начинались с 42 тыс. руб. за «квадрат». Сейчас 75-88 тыс. руб./кв.м. в «однушках» и «двушках». Есть, кстати, в комплексе и немало однокомнатных студий – квартир с кухней в гостиной;

- продажи по ипотеке на этом объекте осуществляет только один банк - Балтика. Озвученная цена действительна при 100%-ной оплате (то есть со всеми возможными скидками). Можно в рассрочку, но тогда отменяются все скидки и даже, в ряде случаев, добавляется процент на остаток (1%-2% в месяц). Вся схема подробно описана на сайте;

- агентство «Бест-недвижимость» берет за свою работу по реализации 50 тыс. руб., что фиксируется в отдельном договоре о возмездном оказании услуг;

- регистрировать право собственности на готовую квартиру придется самостоятельно и «Бест» готов помочь за10-20 тыс. руб.;

- можно бесплатно и на двое суток забронировать понравившуюся квартиру (Александр, впрочем, готов «занять» для вас сразу две);

- банк, через который выгоднее проводить платежи, в агентстве подскажут, на любые возникшие вопросы, в том числе о наличии в продаже свободных квартир – оперативно ответят по телефону.

Вообще, конечно, в целом, покупать в «Бест-недвижимость» приятно. Александр доверительно и предупредил меня о грядущем росте цен на 2 тыс. руб. за кв. м., и очень тактично поинтересовался – можно ли мне позвонить, если я пропаду на неделю. Напоследок привел еще один аргумент в пользу своего агентства – мол, оно не просто так стало обладателем премии «Рекорды рынка недвижимости 2011». И теперь застройщики со своими объектами идут сюда косяком, так что в «Бесте» имеют возможность выбирать, с кем работать. То есть все, что предлагается клиентам – выдержало серьезный «конкурс».

Еще я получила совет – как купить похожее жилье значительно дешевле и даже заработать. По тому же проекту, что в Аристово, та же компания начинает строить комплекс в Нахабино. И цены там сейчас пока «детские», впрочем, и стройка еще не начата.

Сухой остаток

При всей привлекательности ЖК «Аристово-Митино», вынуждена сказать, что проект – очень неоднозначный. Очень настораживает, что застройщик ООО "Раст" не показывает проектную декларацию и, вообще, какую-либо достоверную информацию. Складывается впечатление, что предлагают купить кота в мешке.

При этом подробно расписаны все штрафы и взносы для покупателя, а вот застройщик….никакой ответственности не несет. Несмотря на то, что строительство идет активно, я бы все же поостереглась там что-либо покупать, хотя и место, и сам проект выглядит заманчиво. Но в перспективе. А вот будет ли она – эта перспектива пока как-то не ясно.

Так что, оценивая ЖК «Аристово-Митино», я склоняюсь к «тройке», а вот продавцам – твердая «четверка» за недостаточное внимание к принципиальным для покупателя моментам.

Ася Волкова