ЖК Мосфильмовский в Раменках: жилье для инвестиций

«Мосфильмовский» - это строящийся в Раменках жилой комплекс бизнес-класса. Он привлек меня, прежде всего, своим расположением – новостройка возводится у реки - из окон будут открываться шикарные виды. Район давно обжит и известен разнообразной инфраструктурой…В общем, не будет преувеличением сказать, что «Мосфильмовский» сегодня, пожалуй, одно из самых интереснейших предложений на столичном рынке новостроек.

Активное возведение

Согласно проекту, ЖК «Мосфильмовский» будет состоять из семи многоэтажных монолитных корпусов ступенчатой этажности 15-17-19-20-21-22. Потенциальным покупателям будут предложены одно-, двух-, трех- и четырехкомнатные квартиры площадью от 46 до 150 «квадратов». Помимо трехуровневого подземного паркинга на первых этажах «Мосфильмовского» разместятся кафе, фитнес-клуб, супермаркет. Кстати, в состав инфраструктуры также входят два детских сада и школа.

Первая очередь строительства включает в себя 4 корпуса, в рамках второй очереди появится еще 3. Сейчас идет активное возведение двух корпусов – пятого и шестого. Как раз в них в мае этого года были открыты продажи квартир. Эксклюзивным продавцом квартир в ЖК «Мосфильмовский» является компания «НДВ-Недвижимость». Выяснилось, что на объекте есть их офис продаж, а на сайте указаны телефоны службы показа. Как обычно, я решил начать свое расследование с поездки на стройку. Там и на темп работ посмотреть можно, и получить всю информацию.

Удобно и быстро

Существует масса вариантов того, как доехать до «Мосфильмовского» на автомобиле: из центра по Мосфильмовской и проспекту Вернадского, из области по Боровскому шоссе, из соседних районов по Университетскому проспекту и Минской улице. Ближайшей станцией метро, казалось бы, является «Университет». Но столь же удобно, а главное – быстро можно добраться от «Киевской». Оттуда по выделенной полосе ходит автобус-экспресс, останавливающийся как раз недалеко от жилого комплекса.

Кроме того, в 2017 году в пешей доступности от жилого комплекса появится еще одна станция метро «Раменки» – на пересечении Мичуринского проспекта и Винницкой улицы. Однако много вопросов вызывает строительство эстакады «Мосфильмовская–Веерная», которая пройдет в непосредственной близости от жилого комплекса.

Тон и смысл

Еще по телефону сотрудники компании «НДВ-Недвижимость» подтвердили мне, что приехать можно в любое время, рассказали, как сориентироваться на местности и найти офис продаж. Выйдя из метро «Университет», я решил пойти к «Мосфильмовскому» пешком. Можно было проехать с пересадкой на многочисленных автобусах и троллейбусах до Винницкой улицы, но в часы пик Университетский проспект часто «стоит» в пробках.

Раменки – это район, в котором сосредоточено много статусных достопримечательностей. Самое известное – главное здание МГУ на Воробьевых горах. Весь кампус МГУ, а он громаден, задавал тон и смысл Раменкам в советское время. И сегодня это прекрасное культурно-развлекательно-учебное место, тут можно найти место для прогулок с детьми, спортивные секции и многое другое.

Название жилого комплекса относит нас к киностудии «Мосфильм», расположенной в противоположном конце одноименной улицы. Рядом находится пойма рек Раменки и Сетуни – большая зеленая зона, на обеих ее сторонах находятся «ближняя дача Сталина», гостиничный комплекс управления делами президента и другие «закрытые» объекты.

Через стеклянные стены

Найдя стройку жилого комплекса и офис продаж, я не мог не отметить красоту местности: вокруг было тихо и очень зелено. Офис выполнен по схеме «одна комната», в которой расположены с десяток столиков для общения с посетителями, есть также детский уголок, кулер с водой и аквариум с рыбками. Стены офиса максимально остеклены, отчего он напоминает небольшое кафе или ресторан.

Ждать свободного менеджера не пришлось, он появился практически сразу, несмотря на то, что я пришел поздно вечером. Кстати, это очень удобно, отпрашиваться с работы не надо, можно спокойно приехать в конце дня и все выяснить.  

В самом разгаре

Итак, глядя сквозь прозрачные стены офиса на стройку, я сразу озвучил легенду – меня интересует одно- или двухкомнатная квартира в «Мосфильмовском» стоимостью до 10-15 млн рублей, включая все варианты покупки, в том числе и ипотеку. Мы с менеджером стали беседовать, выяснилось, что строительные работы 5-го и 6-го корпусов в самом разгаре. Один уже вышел на уровень первого этажа, в другом идет монтаж нежилой части. Судя по архиву фотографий, за месяц каждый корпус «вырастает» на пару этажей. Непосредственно пройти на стройку нельзя, но можно пофотографировать окрестности.

Земельный участок находится в федеральной собственности и принадлежит Академии ФСБ. Позже менеджер прислал мне по электронной почте договор пользования этой земли для строительства. Согласно ему, земля может быть использована для строительства, но ее подчинение сохраняется.

По договору инвестирования, который я также получил, инвестором является Академия ФСБ, а в качестве соинвесторов привлекаются «Доходный дом «Базис и компания»» и ГК «МонАрх». Продажа жилья осуществляется по договору ЖСК. По словам менеджера, «по этому объекту возможна только такая форма договора, ведь на землю не будет договора аренды или договора собственности, т.к. она находится в безвозмездном пользовании».

Машиноместо в нагрузку

Вариантов приобретения квартиры несколько и все они очень просты. Можно оплатить 100% в течение 5 банковских дней, а можно воспользоваться рассрочкой – внести 40% от стоимости жилья, а 60% выплатить в течение 3-х месяцев, но, должен предупредить, что на оставшуюся сумму будут начисляться 1,5%. Неотъемлемой частью договора является покупка машиноместа в подземном паркинге стоимостью от 1 млн 300 тысяч рублей. Ипотеки пока нет, хотя менеджер сказал, что они работают над этим.

Мне понравилось, что договор очень подробно описывает будущую квартиру, ее оборудование и проект. Впрочем, указано, что застройщик вправе менять проект и планировку квартиры, но с сохранением числа комнат. Вариант выхода из ЖСК не описан в договоре, но сказано, что возможна переуступка пая третьим лицам. Все расходы по регистрации права собственности и получения документов возлагаются на покупателя.

Перерасчет стоимости после замеров БТИ будет производиться по цене «квадрата», зафиксированной в момент заключения договора. В нем указан ориентировочный срок ввода в эксплуатацию жилого дома - I квартал 2014 года. Никаких штрафов за долгострой не предусмотрено. Кстати, инфраструктура (детсады, школа) в договоре тоже не обозначены, только сам многоквартирный дом. Подписание договора можно провести в любом офисе «НДВ-Недвижимость», в том числе и на объекте.

Две из шести

Несмотря на все эти нюансы, ЖК «Мосфильмовский» популярен у потенциальных покупателей - большая часть квартир, из тех, что сегодня находятся в продаже, уже забронированы или куплены. Как сказал мне менеджер, значительная часть покупателей – инвесторы, то есть люди, собирающиеся продать квартиру после завершения строительства, когда цена «вырастет». Но и обычные покупатели квартир «для себя» стали осаждать офис еще до начала открытия продаж по нынешним секциям. Многие ждут открытия продаж в следующих секциях, т.к. уже наметили там себе понравившееся жилье.

Наличие квартир удобно смотреть сайте «НДВ-Недвижимость», там «Мосфильмовскому» посвящена отдельная страница. Должен сказать, она приглянулась мне своей информативностью. Например, на схеме секций хорошо заметны доступные квартиры, по щелчку открываются планировка и стоимость, поэтажные планы корпусов. Есть возможность фильтрации и сортировки квартир по всем численным параметрам. Представлено и разрешение на строительство.

Цена вопроса

Когда я выбрал себе квартиру в «Мосфильмовском», в продаже имелись вот такие квартиры:

1) 47 однокомнатных квартир стоимостью от 8 300 до 10 600 тысяч рублей и площадью 45-54 кв. м.

2) 110 двухкомнатных квартир стоимостью от 11 100 до 15 000 тысяч рублей и площадью 75-85 кв. м.

3) 80 трехкомнатных квартир стоимостью от 14 800 до 20 600 тысяч рублей и площадью 107-117 кв.м.

И буквально несколько четырехкомнатных квартир. Цена 1 квадратного метра меняется от 133 тысяч рублей до 214 тысяч рублей в зависимости от площади квартиры (более высокая у однокомнатных и более  низкая у трехкомнатных), расположения секции относительно сторон света и других корпусов, а также важен этаж. Например, двухкомнатная квартира, расположенная на 2-м этаже будет стоить 12 млн рублей, а та же самая квартира, но на 21-м этаже обойдется в15 млн рублей. Должен предупредить – с 29 октября планируется повышение цен.

Планировки, к сожалению, не блещут разнообразием: в обоих корпусах можно найти несколько вариантов каждого типа квартир, но внутри корпуса все стандартно. Заявления в брошюре о «двусторонней ориентации всех квартир» разбиваются самой же брошюрой – львиная доля двухкомнатных квартир имеет окна, выходящие только на одну сторону. Управляющая компания, вероятнее всего, будет создана застройщиком, а примерные расценки составят 60-100 рублей/«квадрат».

Застройщик и продавец

Застройщиком «Мосфильмовского» является ГК «МонАрх». Это очень крупный холдинг, активно строящий и реконструирующий объекты по всей Москве. Большинство из них – административные или коммерческие здания, есть и жилые дома. Изучая информацию о «МонАрхе» в сети, у меня сложилось впечатление, что это добросовестная компания, возводящая объекты без существенных нареканий.

Не менее известна в Москве и области «НДВ-Недвижимость». Как Тайный покупатель, я уже сталкивался с их дочерней структурой bon ton realty, когда исследовал ЖК «Мос-Анжелес», и остался доволен сервисом. В любом случае, поиск по интернету не дал никаких возмущенных инвесторов и протестных групп. Все обсуждения, которые я нашел, сводятся к недовольству договором ЖСК и сомнениям по поводу окружающих пейзажей. Потенциальные покупатели опасаются, как бы вид не реку не испортили, построив что-то у самого берега.

Подводя итоги

На территорию на ЖК «Мосфильмовский» будут пускать по пропускам. Это, напомню, жилой комплекс бизнес-класса, где безопасности уделяется большое значение. У меня нет сомнений, что проект будет построен и сдан в срок – темпы возведения производят хорошее впечатление.

Конечно, расположение в пойме реки – основной козырь «Мосфильмовского». Кругом восхитительная зеленая зона, которая так ценится сегодня в любом мегаполисе. В течение нескольких лет Раменки застроят престижными домами бизнес-класса, что создаст равномерную социальную среду.

Как я уже упоминал, транспортная доступность выше всяких похвал – метро, ТТК, два шоссе. Правда, настораживает, что развязка эстакады «Мосфильмовская-Веерная» будет проходить рядом с жилым комплексом. С другой стороны - о том, какова будет плотность движения, говорить пока рано. Но в любом случае, это не лучшее соседство.

Однако, несмотря на этот минус, я понимаю, почему квартиры в «Мосфильмовском» раскупаются как горячие пирожки: застройщик и продавец – компании с хорошей репутацией, цены - для новостройки с такой интересной локацией - более чем адекватные. Так что, суммируя все «за» и «против» ЖК «Мосфильмовский» получает от меня «4 балла».

Игорь Волков