ЖК Раменский от компании Гарантия Строй: дешево, но не в срок

Очередное расследование, порученное мне редакцией Novostroy-M, касалось жилого комплекса «Раменский» - масштабного проекта, который реализует в 27 км от МКАД группа компаний «Гарантия Строй». Подмосковный город Раменское, почти в центре которого находится интересующая меня новостройка, несколько лет назад стал победителем областного конкурса «Лучший проект благоустройства и озеленения города». Этот факт лишь подстегнул мой интерес к заданию, я решила оценить красоту и хорошую экологию этой местности.

Словесный портрет

Я начала свое расследование с традиционного поиска в Интернете. Собственного сайта у новостройки нет, но достаточно подробную информацию можно найти на сайтах продавцов. Реализуют жилье в «Раменском» непосредственно девелопер «Гарантия Строй» и компания «Домус финанс».

Итак, жилой комплекс состоит из восьми корпусов различной этажности (от 15 до 22), первые три из которых уже введены в эксплуатацию, а корпус 4 должны сдать в ближайшее время. В 5 и 6 сейчас идет приемка госкомиссией, а вот с остальными не все гладко – корпус 8 будет сдаваться этой осенью, то есть с задержкой относительно первоначального срока. Аналогичная судьба может ожидать и корпуса 7Б, 9, 12, 21: они еще не получили разрешения на строительство, и девелопер честно признает, что к официальным срокам сдачи, вероятно, можно прибавить еще несколько месяцев.

ЖК «Раменский» позиционируется как объект бизнес-класса и, согласно написанному на сайтах, обладает всеми формальными признаками принадлежности к нему: индивидуальный проект, улучшенные планировки с эркерами, просторные кухни и двумя санузлами, закрытая территория с КПП и охраной, собственная инфраструктура, включающая школу и поликлинику.

Кроме общего описания, на сайтах есть схемы с планировками (весьма стандартными), карта проезда, сканы проектных деклараций, наличие квартир в продаже, фотографии со стройплощадки. Также я не обнаружила образец договора, оказалось, что его можно взять лишь лично в офисе продаж. Стоимость жилья на сайте «Гарантии» не указана совершенно, я нашла их у «Домус финанс», но только на 4 и 8 корпуса. Забегая немного вперед, скажу, что они были выкуплены двумя компаниями-инвесторами и отданы на реализацию «Домусу».

Участники проекта

Девелопером «Раменского» является ГК «Гарантия Строй» - серьезная копания, давно присутствующая на рынке, в портфеле которой уже есть несколько реализованных объектов бизнес-класса: это жилые комплексы «Борисоглебский», «Ильинский» и «Кратово».

В документах на «Раменский» в качестве застройщика указана фирма «МосИнжСтрой», однако это дочернее предприятие все той же «Гарантии». С одной стороны, «багаж» объектов характеризует девелопера как солидного участника рынка недвижимости. С другой – задержки с вводом в эксплуатацию нескольких корпусов «Раменского» говорят об обратном.

Что касается второго участника проекта - «Домус Финанс», то отзывы о нем самые противоречивые, несмотря на то, что компания молодая и была образована в 2010 году. Кто-то благодарит сотрудников «Домуса» за квалифицированную помощь в сопровождении сделки, но очень многие на форумах недовольны тем, что сотрудники не предупреждают клиентов о том, что деньги за бронирование квартиры не возвращаются.   

Форум: без крайностей

Общий «уровень шума» в сети вокруг ЖК «Раменский» я бы охарактеризовала как умеренно-положительный. Есть, безусловно, и недовольные – как правило, из числа уже заселившихся: их не устраивает качество оказываемых коммунальных услуг и уровень их оплаты. Люди жалуются на неработающие лифты и частые отключения горячей воды. Не радуются дольщики и затягиванию сроков строительства.

С другой стороны есть и полярное мнение: мол, задержки, конечно, имеются, но в сравнении с общей ситуацией на рынке весьма незначительные; проект очень крупный и заметный, так что внезапно стать безнадежным долгостроем он вряд ли сможет. Ну а низкие цены, о которых я расскажу далее, примиряют людей со многими незначительными недостатками.

Дорога: близко к дому, но далеко от Москвы

Итак, ознакомившись со всей этой информацией, я решила съездить в офис – хотя бы посмотреть недостающие документы. Раменское находится в 27 км от МКАД по Новорязанскому шоссе. До новостройки, расположенной почти в центре города, можно добраться на электричке с Казанского вокзала (скоростной поезд едет 45 минут, цена билета 130 рублей, обычная электричка идет чуть больше часа, стоимость проезда 82 рубля) или на автобусе от станции метро Выхино.

Выбрав второй вариант, я выяснила, что за 86 рублей ехать придется два часа, но зато автобусный маршрут проходит прямо рядом с комплексом. С одной стороны, подъехать прямо к подъезду удобно; с другой – в крайних корпусах наверняка будет шумно и пыльно, поскольку трасса весьма оживленная. В описании новостройки упоминается, что от метро Выхино до «Раменского» всего 25 минут езды. Это не так: на экспрессе «Спутник» из столицы можно доехать за 45 минут, если добираться обычной электричкой или на машине, то приготовьтесь провести в пути не меньше 1,5-2 часа.

Инфраструктура: и своя, и чужая

Инфраструктурой «Раменский» может гордиться по праву. Во-первых, новостройка находится в обжитом близком к центру микрорайоне. Даже просто подъезжая к комплексу на автобусе, я заметила несколько детских садов и школу. В шаговой доступности есть городской стадион, бассейн, парк отдыха и Борисоглебское озеро.

Собственная школа, как и поликлиника, появится непосредственно на территории проекта. Также там будут магазины, фитнесс-центр, салоны красоты и прочие коммерческие предприятия. Для автовладельцев в новостройке запланирован обширный подземный паркинг, место в котором можно приобрести за 700 тысяч рублей.

Офис: строим долго, зато качественно

«Покупать» квартиру в ЖК «Раменский» я решила у застройщика – просто потому, что выбор жилья у него больше. Менеджеры «Гарантии Строй» уделили мне много времени, ответив на все вопросы, однако оценить качество новостройки мне не удалось: несмотря на то, что внутри построенных корпусов показы ведутся, нужно оставлять заявку заранее, что сделать мне, к сожалению, не посоветовали.

Задержки со сроками, по словам менеджеров, связаны с тем, что застройщик старается построить дома наилучшего качества, по самым высоким современным стандартам. (Надо отметить, что в «Домус финанс», с представителями которого я беседовала по телефону, ответ на этот вопрос дали несколько иной: время, мол, требуется для приведения новостройки в соответствие с нормативами, иначе госкомиссия не принимает).

Поскольку три корпуса «Раменского» уже сданы, мне удалось пообщаться с новоселами. На качество строительства они не жалуются, но, как и форумчане, обеспокоены перебоями с водой, отоплением и лифтами. По их словам, все проблемы приходится решать через регулярные собрания и обращения в управляющую компанию. Недовольны жильцы высокой оплатой «коммуналки» - однако менеджеры называли мне вполне приемлемые цифры: квартплата 30 рублей за метр и 13,8 рублей с метра дополнительно берется за охрану, консьержку и видеонаблюдение.

Цены

Всего в «Раменском» насчитывается 1175 квартир, сдающихся с отделкой «под чистовую», однако в продаже осталось уже гораздо меньше: для объекта, обладающего всеми признаками бизнес-класса, ценник здесь удивительно гуманный. В сданных корпусах можно купить только двушки на высоких этажах, все остальное распродано. Стоят эти квартиры площадью 80 «квадратов» 4,3 млн рублей.

В остальных корпусах можно выбрать однокомнатные квартиры метражом от 35 до 56,07 кв. метров, двухкомнатные от 51,5 до 82,05 кв. метров, трехкомнатных — от 67 кв. метров. Самыми дешевыми являются, конечно, корпуса с отдаленными сроками сдачи: там можно приобрести однокомнатную квартиру за 1,55 млн рублей. Цены на двухкомнатные начинаются от 2,17 млн рублей, владельцем трешки можно стать за 2,65 млн рублей.

Схема продажи

Начну с компании «Домус финанс» - она продает квартиры в корпусах, выкупленных инвесторами, «МИК» и «Тектум». Поскольку собственниками в данном случае являются эти компании, а не продавец, продажи происходят по договору уступки права на участие в долевом строительстве. Дополнительные расходы – 20 тысяч рублей за оформление договора в регистрационной палате и право собственности оформляет сам покупатель. При стопроцентной оплате предоставляется скидка 7%.

«Гарантия Строй» продает часть корпусов также по соглашению об уступке права на участие в долевом строительстве (между собой и застройщиком «МосИнжСтрой»). В тех корпусах, которых еще не имеют разрешения на строительство, продажи ведутся по предварительному договору купли-продажи. Дополнительных расходов нет (кроме госпошлины 100 рублей за оформление договора в регистрационной палате). Регистрацию ДДУ и права собственности на жилье осуществляет сам покупатель, доверенность выдается бесплатно юристами компании.

Возможны несколько вариантов оплаты в рассрочку. При первоначальном взносе 70% и более она беспроцентная. При внесении суммы от 30 до 70% от стоимости квартиры срок беспроцентной рассрочки – 3 месяца, далее 10% годовых и погашение остатка равными долями раз в два месяца в течение года.

Ипотеку в «Раменском» предоставляют банки «Возрождение» (ставка от 13,5%), «Московский Кредитный Банк» (от 12,5% и возможность получения двухпроцентной скидки); Сбербанк России (от 11%). К слову, МКБ дает 2% скидку, если потенциальный покупатель решит оформить ипотеку у него.

Вывод

На мой взгляд, объект заслуживает «тройки». Из плюсов фактически только цены и инфраструктура. Однако ею невозможно пользоваться, пока дом не сдан, а низкая цена перестает радовать, когда сроки все переносятся и переносятся. Задержки всегда выглядят неприятно, но когда новостройка позиционируется как бизнес-класс, это впечатление усиливается.

Рассказ одного из продавцов о том, что дополнительное время требуется для «дотягивания» домов до нормативов тоже не мотивирует на покупку, портят впечатление о проекте рассказы новоселов об отсутствии отопления и лифтов. Транспортная доступность, на мой взгляд, ниже среднего: и час на электричке, и тем более два часа на автобусе – это очень много.

Евгения Паршина