ЖК Солнцево-Парк от ГК Мортон: в продаже мало квартир, но много дешевых апартаментов

В 9 километрах от МКАД в Новой Москве компания «Мортон» уже почти достроила и заселила ЖК «Солнцево-Парк»: 25 панельных дома с квартирами и 2 монолитных корпуса с апартаментами. Богатая инфраструктура и московская прописка прилагаются. Квартир в продаже уже почти не осталось, т.к. проект на финальной стадии. Зато в наличии много апартаментов по весьма привлекательным ценам. Кстати, два года назад, когда жилой комплекс активно строился, Тайный покупатель по заданию редакции Novostroy-M.ru уже проверял эту новостройку. С тех пор многое изменилось, например, цены выросли в 1,5 раза.

Кто строит?

О застройщике «Солнцево-Парка», компании «Мортон», Тайный покупатель писал уже не раз. Структура известна двумя десятками готовых и строящихся комплексов, крупнейший из которых – «Бутово-парк», это три жилых комплекса по 10-25 домов (подробно о проекте можно прочесть в расследовании Тайного покупателя).

Генеральным подрядчиком во всех документах «Солнцево-Парка» указано ООО «Мортон-РСО», однако подрядчики тоже весьма известны: ДСК-1 (серии П44Т, П44К, их работа на объекте давно завершена), ГК «Пик» (серии КОПЭ-Башня, КОПЭ-Парус, их работа также завершена) и ГВСУ «Центр» (серия 111М, не готов только корпус 14). Кто занимается строительством монолитных домов, официально не указано, но есть информация, что это ООО «315 УНР».

Разведка в Интернете

Как принято у этого застройщика, вся необходимая информация собрана на официальном сайте. Здесь есть данные о ходе строительства и ипотеке, новости, документы (только на корпуса 12, 13, 14 с квартирами и 29а, 29б с апартаментами) и, конечно, подробная «шахматка» с ценами. Приятно удивили пометки, продается квартира по ДДУ или по договору уступки права требования – по цвету ее квадратика в «шахматке» это можно сразу понять.

Есть у ЖК «Солнцево-Парк» и отдельный сайт-визитка со старым генпланом (апартаменты там еще не указаны) и невнятной навигацией по домам. В общем, толку от него мало, хотя раздел «Новости» регулярно обновляетсяНа форумах, как обычно, мнения разнятся. Реальные жители в целом довольны комплексом и недовольны медленным реагированием управляющей компании на замечания. Новоселы писали, что были сложности с оформлением квартир в собственность, но сейчас дело сдвинулось: в давно сданных корпусах 1-10 таких около половины, а в более поздних (16-26а) появляются первые счастливчики. Особых претензий к качеству строительства нет, т.к. дома типовые.

Соцкультбыт

Очевидно, что комплекс, состоящий из 8663 квартир и 689 апартаментов и расположенный не в гуще цивилизации, а рядом с лесом, нуждается в большом ассортименте собственных инфраструктурных объектов.

    

По генплану в «Солнцево-Парке» должно быть построено три детских сада и две школы, в реальности их сейчас по одному. Кроме того, возводится торговый центр с паркингом (цена машиноместа – от 500 тысяч рублей, на этажах с 10 по 14 – скидка 15%), еще один паркинг будет под апартаментами. Мест в паркинге меньше, чем квартир, но на территории в принципе достаточно парковок – в будний день там было гораздо меньше машин, чем в другом заселенном комплексе, ожидающем паркинг.

Пути дороги

Информация на сайте компании «Мортон» гласит, что доехать до новостройки общественным транспортом можно на электричке с Киевского вокзала: до «Сколково», а там автобусом №750; до «Солнечной» и автобусом №32 или сложно и неудобно от «Переделкино».

Можно добраться от метро «Юго-Западная» (маршрутка №510 напрямик или №43 с пересадкой по дороге на автобусы №750 или №32), но самый удобный способ – напрямик от «Проспекта Вернадского» на маршрутке №374м. Застройщик предлагает выйти на конечной, «Санаторий №14», а там рукой подать до «Солнцево-Парка».

Однако, как я выяснила, эта маршрутка, во-первых, проезжает и через «Юго-Западную», а во-вторых, теперь идет в сам жилой комплекс и проезжает его почти насквозь. Это очень удобно и для жителей, и для покупателей.

Дорога от метро без пробок занимает 30-35 минут, стоимость проезда – 40 рублей. Пробки наиболее вероятны уже перед МКАД (там сейчас возводят новую развязку, скоро станет легче) и далее на Мичуринском проспекте. Чтобы разместиться с комфортом, лучше садиться у метро «Проспект Вернадского», а на обратном пути – на территории комплекса, а не у офиса продаж, расположенного на выезде на Боровское шоссе.

Немаловажно, что в этом году откроются станции «Тропарево», «Румянцево» и «Саларьево» Сокольнической линии, и метро станет немного ближе к жителям «Солнцево-Парка». На машине путь идет по Мичуринскому проспекту, который позже переходит в Озерную улицу, а за кольцевой – в Боровское шоссе. Далее проезжаете все Солнцево и Новопеределкино и ориентируетесь на двухуровневую развязку (перед ней дорога идет левее) и центр оптовой торговли «Зельгрос» (справа), который находится ровно напротив ЖК «Солнцево-Парк». Далее выбираете один из трех въездов на территорию в зависимости от того, в какой корпус вам нужно попасть. Отмечу, что офисы продаж расположены рядом со вторым.

Я не могу назвать транспортную доступность отличной, поскольку придется стоять в пробках вместе с жителями «замкадных» спальных районов, а из самого ЖК «Солнцево-Парк» можно выехать только коммерческим транспортом. Но весьма привлекательным выглядит план развития метро, из которого следует, что станция «Рассказовка» появится в пешей доступности и какое-то время будет конечной на Калининско-Солнцевской линии. Ее планируют открыть в 2017 году, а то и годом ранее, но все-таки стоит рассчитывать на 2018 год как минимум.

Визит в офис продаж

Выйдя из маршрутки и прогулявшись по «Солнцево-Парку», я направилась к офису продаж, расположенному на первой линии от Боровского шоссе. Дорога была не очень удачной: напрямую по ближайшим улицам нужно идти по проезжей части, стараясь не попасть в грязь. Есть дорожка, идущая параллельно зданию офиса продаж и близко к домам, но от нее еще 50 метров по песчаным кочкам.

    

Строго говоря, офисов продаж - три, но два из них не работают: «Атлант» закрылся давно и наглухо забит, «ДСК-1» просто закрыт (и на их сайте нет в продаже квартир в этой новостройке). Рядом с ними воткнут в землю флаг «Азбуки жилья», и на сайте есть информация о «Солнцево-Парке», но квартир тоже уже нет.

Поэтому я направилась в офис ГК «Мортон» и побеседовала с одиноко сидящим там менеджером Александром. Столов в помещении было несколько, но за время нашего общения больше никто не пришел.

Менеджер был рад поговорить со мной, и я узнала немало интересного. Двухкомнатных квартир в продаже нет (только по переуступке), пара «трешек» - под бронью, остались однокомнатные квартиры в корпусе 14 (сдача – конец 2014 года, сейчас строительство на уровне 4-5 этажей). Новых объемов не предвидится – все продано.

А вот апартаментов в наличии много. Сдача двух монолитных корпусов – I квартал 2015 года (в проектной декларации пока указан старый срок – третий квартал 2014 года). Ключи – в течение полугода, что, конечно, совсем не быстро.

Что касается инфраструктуры, то и оставшиеся детские сады точно будут построены, а вопрос со второй школой пока открыт, и принимать окончательное решение будут московские власти. Больше всего времени мы посвятили разговору об апартаментах, и эту часть стоит выделить в отдельную главу.

Апартамент или квартира?

Понятие «апартамент» в недвижимости существует уже много лет, но лишь недавно оно стало массово внедряться в Москве. Общеизвестно, что главное различие между апартаментами и квартирами – то, что в апартаментах нельзя прописаться. Это действительно так, и на самом деле – совершенно не страшно.

Если у вас в принципе есть московская прописка, то проблем с попаданием ребенка в детский сад будет не больше, чем у другого человека с московской пропиской. Менеджер сообщил, что в сады «Солнцево-Парка» в первую очередь идут дети жителей, во вторую – все остальные. Где в этой очереди место «апартаментщиков», он не уточнил, но вряд ли стоит переживать: трех садов на 600 мест вполне достаточно для микрорайона на 8000 квартир и апартаментов (470 тысяч «квадратов»).

Далее. Апартамент – нежилое помещение. Однако это не означает, что вас выселят при первом удобном случае или запретят устраивать квартиру в «нежилье». Разница в том, что соседи могут купить апартамент не для жизни, а для бизнеса (под офис) или для сдачи в аренду (гостиница).

Кстати, так и поступил один из покупателей в «Солнцево-Парке», выкупив этаж в одной из секций под «переночевать транзитным пассажирам из «Внукова». Тем не менее, большинство офисов работает с 9.00 до 18.00 или даже до 20-21.00, но не круглосуточно, а закон о тишине с 23.00 до 6.00 действует во всей Москве независимо ни от чего.

При покупке можно уточнить, будет ли рядом офис, но не все делятся своими планами с менеджерами. Можно с уверенностью сказать, что один-два нижних этажа будут использоваться именно под офисы. При этом, поскольку цена апартамента не меняется в зависимости от этажа, никто не заставляет рисковать и покупать его под жилье именно на нижнем этаже.

Еще один момент – налог на недвижимость. Как рассказал менеджер, размер налога на жилое и нежилое помещение почти одинаковый: в одном случае выше процент, в другом – ставка с «квадрата». С первых 20 «квадратов» собственник не платит ничего. На данный момент налог рассчитывается, исходя из инвентаризационной стоимости (она небольшая), и составляет от 0,1% в год (на среднюю «двушку» выходит 600-800 рублей).

Когда стоимость изменят на кадастровую, более приближенную к реальности, суммы увеличатся у всех (та же «двушка» за вычетом 20 «квадратов» обойдется примерно в 4,5-5 тысяч рублей). Причем стоимость «квадрата» нежилого помещения получается почти вдвое ниже, чем жилого (точные суммы пока не утверждены), а до определенной стоимости ставки вообще одинаковы. Однако новый закон пока не принят, так что подсчитывать рано.

Что касается планировки, то апартаменты очень похожи на квартиры. Только площадь балкона/лоджии считается без понижающего коэффициента. Наконец, для покупки апартаментов не все банки дают ипотеку, не получится использовать материнский капитал (ребенку придется выделять долю фактически в офисе, пенсионный фонд на такое не пойдет) или оформить военную ипотеку.

    

Это минусы. Далее идут плюсы. Во-первых, апартаменты всегда дешевле квартир. В «Солнцево-Парке» разница составляет 30-40%: от 3 млн рублей за 1-комнатные апартаменты в монолитном корпусе со сдачей через год и ключами через полтора года и от 4,7 млн рублей за 1-комнатную панельную квартиру с ключами в ближайшие месяцы. При последующей перепродаже эта разница, как правило, сокращается до 10-15%, что повышает привлекательность апартамента как временного жилья или инвестиционного вложения.

Во-вторых, в апартаментах не существует понятия мокрой зоны (хотя место для санузла и ванной, как правило, выделяется). Поэтому можно при желании поставить кухню в коридоре, а ванну в комнату.

В-третьих, апартаменты обычно монолитные. В «Солнцево-Парке» потолки в них высотой 3 метра (до отделки), что многим нравится больше, чем в панельных домах с 2,7-2,8 метра. Отделку, кстати, можно заказать у застройщика и, по нынешней информации, стоимость «квадрата» в квартире и апартаментах примерно одинакова. Начало отделки – в день выдачи ключей, максимальный срок – всего 70 дней, но обычно справляются раньше.

Еще пара особенностей относится этой новостройки. В апартаментах установлены все перегородки в соответствии с планировками, выложенными на сайте. Большинство стен – ненесущие, их можно убрать, но свое «ребро жесткости» есть в каждой квартире. На верхнем этаже многие квартиры имеют увеличенные балконы – по 9 и даже 12 кв. метров. Правда, таких осталось мало, а «двушек» с лишним окном уже давно нет в продаже. Есть квартиры линейной планировки, есть угловые, с окнами на две соседних стороны света. Апартаменты только 1- или 2-комнатные.

Под корпусами с апартаментами разместится подземный паркинг. Стоимость машиномест пока неизвестна, но стоит ориентироваться минимум на 950 тысяч рублей. Плюс это или минус – решают покупатели, брать место никто не обяжет. Итак, апартаменты – интересное предложение, но со своими особенностями, которые не каждому понравятся.

Что почем

Как уже было сказано, апартаменты дешевле квартир. Перейдем к реальным цифрам. Нужно иметь в виду, что квартир в наличии осталось очень мало (а цена за кв. метр в аналогичных квартирах может сильно отличаться – дешевле где-то у застройщика, где-то по переуступке).

К ценам нужно сразу прибавить 2,5% за проведение сделки и еще 15 тысяч за регистрацию ДДУ. Оформление собственности оплачивается, когда приходит срок, но многие нынешние жители пользуются услугами сторонних юристов.

Что касается площадей (из тех квартир, что есть в продаже), то 1-комнатные - от 35,22 до 46,84 кв. метра, 2-комнатные 57,81 – 64 кв. м, 3-комнатные – 74,95 – 102,35 кв. м. Апартаменты с одной комнатой - 39,08 – 48,34 кв. метра, с двумя – 55,89 – 70,28 кв. м.

Как купить?

Квартиру или апартаменты в «Солнцево-Парке» можно купить по ДДУ (214-ФЗ). Процесс ничем не отличается от любой другой покупки с таким договором: подписать его, отправить деньги через банк, получить зарегистрированную копию и проследить, чтобы деньги дошли до продавца.

Некоторые квартиры продаются по договору уступки права требования от физических лиц, и тут тоже нет никаких подводных камней – изначально все равно квартира куплена по ДДУ.

    

Помимо полной оплаты, есть возможность покупки в рассрочку и ипотеку. Рассрочку дают на 3 месяца со взносом от 50% и 2% в месяц на остаток. Ипотеку на квартиры предоставляют 19 банков («Сбербанк», «ВТБ 24», «Уралсиб», «Райффайзен», «Номос Банк», «Возрождение», «РосЕвроБанк», «Связь Банк», «Промсвязьбанк», «Металлинвестбанк», «Московский индустриальный банк», «Номос банк», «Транскапиталбанк», «Зенит», «Дельта кредит», «Московско-Парижский банк», «Кредит Европа банк»).

С апартаментами работают не все, да и ставки могут быть выше, чем на квартиры. Менеджер назвал мне «РосЕвроБанк» и «Московско-Парижский банк» как банки, которые точно дадут кредит на покупку апартаментов. В квартиру можно вложить и материнский капитал, ее же можно купить и в рамках военной ипотеке.

Конкуренты

Если говорить о жилой части «Солнцево-Парка», то с проектом конкурирует ЖК «Переделкино Ближнее». Цены там немного меньше, но и сдано пока лишь несколько корпусов. Зато – ближе к МКАД и старой жилой застройке, ходит муниципальный транспорт и есть возможность купить квартиру в монолитном корпусе практически за те же деньги.

Еще одним соперником выступает другой проект ГК «Мортон» – ЖК «Бутово парк» (он же «Мортонград Бутово») с таким же разнообразием панельных серий, плюс в продаже огромное количество квартир. Однако этот комплекс расположен на территории Московской области.

У апартаментов на данный момент конкурентов поблизости нет. В «старомосковском» ЖК «Фили Град» (от MR Group) цены начинаются от 5,5 млн рублей за 1-комнатные апартаменты и 8,5 млн рублей – за «двушки», в ЖК «Флотилия» от ГК «Грас» от 8 и 10 млн рублей соответственно.

Резюме

ЖК «Солнцево-Парк» - хорошее зеленое место для жизни и прибыльное – для инвестиций, особенно если покупать апартаменты. Недорогие апартаменты вкупе с развитой инфраструктурой – безусловный плюс комплекса, равно как и покупка квартиры в уже обжитом районе. Радует и другое: возможность переложить ремонт на застройщика, прозрачность документации проекта, огромное разнообразие банков, предоставляющих ипотеку, возможность купить жилье в рассрочку.

К недостаткам можно отнести сложности с транспортом, затягивание процедуры оформления собственности и добавление 2,5% к стоимости квартиры фактически за распечатку документов (регистрация ДДУ и оформление жилья в собственность оплачиваются отдельно). В общем, по совокупности «Солнцево-Парк» получает 8 баллов.

Виктория Зорина