Объем предложения на первичном рынке Подмосковья сократился на треть

По данным специалистов «МИЭЛЬ-Новостройки», объем предложения на первичном рынке Московской области продолжает сокращаться. Относительно 2 квартала 2015 г., когда были зафиксированы максимальные показатели, объем предложения сократился более чем на 30% из-за недостаточной девелоперской активности и относительно высокого спроса. В тоже время, несмотря на сохраняющийся спрос,  цены на недвижимость практически не растут.

 В 4 кв. 2017 г. объем предложения на первичном рынке МО со­кратился на 6,0% – до 2,6 млн кв. м. Количество новостроек на рынке уменьшилось на 1,7% и составило 281 объект (933 кор­пуса). Объем предложения по количеству квартир показал сни­жение на 5,8%. На данный момент на рынке экспонируется по­рядка 48,9 тыс. лотов.

За отчетный период рынок новостроек Московской области по­полнился всего 2 новыми проектами (ЖК «Гагаринский» и ЖК «Но­вый Раменский»), которые, по факту, являются перезапуском компанией ФСК «Лидер» старых проектов, которые не смог реали­зовать в полном объеме предыдущий застройщик. Кроме новых проектов в 4 кв. 2017 г. первичный рынок МО пополнился 42 кор­пусами в уже реализуемых проектах.

По итогам 4 кв. 2017 г. 17,1% от суммарного объема предложе­ния составил экономкласс (снижение на 0,8 п.п. относительно 3 кв. 2017 г.). Доля комфорт-класса достигла 74,3% (рост на 1.1 п.п.). Доля бизнес-класса в общей структуре предложения сократилась до 8,6% (с 8,9%).

Наименьшую долю рынка в 4 кв. 2017 г. занимали четырехкомнат­ные и трехкомнатные квартиры (0,9% и 14,8%, соответственно), далее следуют двухкомнатные – 34,0%, на долю однокомнатных квартир и студий приходилось 50,3%.

Средневзвешенная цена предложения в 4 кв. 2017 г. составила 85,0 тыс. руб./кв. м (относительно 3 кв. 2017 г. выросла на 0,6%), что соответствует 1512,9 $/кв. м. При этом прослеживается разнонаправленная тенденция по изменению средневзвешен­ного уровня цен в зависимости от класса недвижимости. В сегменте экономкласса рост средневзвешенной цены соста­вил 0,1% (до 74,6 тыс. руб./кв. м.), в ком­форт-классе – 1,8% (до 80,0 тыс. руб./кв. м) В сегменте бизнес-класса, напротив, было отмечено снижение средневзвешенной цены на 2,5% (до 149,0 тыс. руб./кв. м.)

Традиционно наиболее высокая средняя цена квадратного метра наблюдается в ло­кации до 5 км от МКАД – 101,9 тыс. руб./кв. м (-0,5%), в пределах 6-10 км от МКАД квадратный метр на первичном рынке жилья в среднем стоит 85,3 тыс. руб./кв. м (+5,9%), на удалении 11-20 км – 70,8 тыс. руб./кв. м (+1,4%), а 21-30 км от МКАД – 63,3 тыс. руб./кв. м (+3,9%).

В зависимости от технологии домостро­ения средневзвешенная цена предложе­ния показала следующую динамику: в но­востройках, возводимых по монолитной технологии, цена выросла и составила 88,1 тыс. руб./кв. м (+1,1% по сравнению с 3 кв. 2017 г.); в монолитно-кирпичных до­мах был отмечен рост средневзвешенной цены до 85,2 тыс. руб./кв. м (+0,4%); в па­нельных домах средневзвешенная цена не изменилась – 75,8 тыс. руб./кв. м.

«По итогам 4 кв. 2017 г. на первичном рынке Московской области продолжилось падение объемов предложе­ния, причем данная тенденция прослеживается уже на протяжении более двух лет. По сравнению с максималь­ными показателями 2 кв. 2015 г. суммарный объем предложения на первичном рынке Московской области сократился на 31,9%. Основная причина – недостаточная активность девелоперов по выводу на рынок новых проектов, а также относительно высокий уровень спроса на Подмосковную недвижимость. Так, в 4 квартале были начаты продажи только в 2 новых ЖК. В это же время в «старой» Москве было выведено 10 новых проек­тов (не считая элитный сегмент). В такой ситуации, несмотря на выход новых проектов и новых очередей в уже реализуемых ЖК, суммарный объем квартир в экспозиции за квартал снизился на 6,0%. Таким образом, выход нового предложения был компенсирован текущим спросом на первичном рынке Подмосковья, при том, что по итогам 2017 г. количество заключенных ДДУ снизилось всего на 0,3% относительно 2016 г.

При сохранении текущих темпов выхода новых проектов вероятно дальнейшее плавное снижение совокуп­ного объема предложения, что уже привело к ситуации, при которой начиная с 3 кв. 2017 г. суммарный объ­ем предложения «старой» Москвы (2 847,1 тыс. кв. м.) превосходит на 9,2% показатели Московской области (до 30 км.). Таким образом, несмотря на незначительное снижение объемов предложения первичного рынка «старой» Москвы (-0,2% за последние 3 месяца) ожидается увеличение разрыва между объемами рынка Мо­сковской области и «старой» Москвы в пользу последней.

На фоне стабильного снижения объемов предложения, средневзвешенная цена на рынке новостроек МО рас­тет крайне незначительно (против падения предложения на 31,9% по сравнению с 2 кв. 2015 г. средневзве­шенная цена выросла лишь на 2,8%). Медленный темп роста цены при существенном падении объема пред­ложения является следствием снижения спроса на подмосковную недвижимость в пользу активно растущего массового рынка столицы (снижение на 0,3% за 2017 г. в Московской области против роста уровня спроса 52,2% в столице). На фоне оттока покупателей застройщики вынуждены ограничивать темпы прироста цен, стремясь стимулировать спрос», - комментирует генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина.