Отзывы о ЖК «Фили Град»

Используется давно отработанная рынком практика, как при продаже жилой недвижимости менее 3х лет в собственности. Проблем не вижу.

Это подтверждение того, что халява была, - брать надо было.

Вы "доходы" берете по максимуму, а "расходы" по минимуму - складывается впечатление, что убеждаете себя на предмет "все будет хорошо" 1. Хорошая однушка на м. Октябрьская в 15 минутах пешком от метро (как тут) прямо скажем в среднем дешевле 50 тыс.руб. в месяц 2. Здесь скажем так же прямо - не м. Октябрьская (инфра, доступность, окружение и пр.), и не стоит на нее ровняться. 3. Предположим, сравнивается аренда идентичных квартир, сдающихся в одном случае - в обычном жилом доме, где кроме нее сдается еще квартир 10 (октябрьская в среднем), и во втором случае - в 20-этажном муравейнике, где кроме нее сдается еще 95% аппартаментов комплекса. Ведь именно для сдачи, а не для жизни, аппартаменты и предназначены, как тут все согласились. Видимо для успешной сдачи объекта "гостиничный номер" на фоне большого количества конкурентных предложений придется таки в цене опускать. Так что и тут не стоит сравнивать с Октябрьской. 4. Ктото тут "мечтал" сдавать за 160 тыс. руб. в месяц, чем очень гордился, вы уже за 100 тыс. руб. - приближаемся к рынку. Но необходимо понимать - что для аренды в 100 тыс. при учете вышеуказанных пунктов, ремонт должен быть далеко не "нормальный" и меблировка не "простая", и вложиться в это придется несколько больше. Более того - качественная отделка и мебель, как и смена арендаторов, требуют расходов по поддержанию класса объекта - а не только коммуналки. Итого, или придется вкладывать больше, и поддерживать уровень периодическими вливаниями (не столь серьезными), или 100 тыс. руб. в мес. в гостинице при учете окружения и микрорайона крайне сомнительно. Предположим, что в нелегкой борьбе с соседями, убеждением арендаторов что "окружающая комплекс обстановка" напоминает не действующий танково-ракетный полигон, а Нескучный сад, который просто приболел и скоро выздоровеет, мы таки удерживаем ставку на 100 тысяч в месяц - чтобы это произошло, ремонт и мебель обойжутся уже 3.5 млн. на 100м2, коммуналка ок - 15 тыс в мес., налог ок - 50 тыс в год, объект в аренде 11 месяцев из 12 (усреднение из-за конкуренции в ЖК - если не учитываем то снижаем аренду), средние эксплуатационные расходы по поддержанию объекта на плаву 100 тысяч в год, про 13%-й налог молчим и не считаем - итого положительный баланс в год 770 тысяч. Затраты 12 млн. метры + 3,5 млн. ремонт отделка мебель + 1 млн. машиноместо (раз одно - видимо и 100м2 это один объект) = 16.5 млн. / 0,77 млн = 21,5 лет + 3 года стройка + 1,5 года ремонта = окупаемость 26 лет от вложения или 21.5 лет от готовности аппартаментов к сдаче. Но как тут правильно заметили - за 21,5 год сдачи объекта мы окупим объект (то есть получим в активе сумму в два раза больше наших вложений). Те же банки за тот же срок на 12,5% ставке дадут прирост вложения в 12,5 раз, при ставке 10% - в 8 раз, при 8% (валютная ставка) - в 5,25 раза В ВАЛЮТЕ. Это существенно больше самых оптимистичных прогнозов дальнейшего роста цен на недвижимость (которые пока усиленно стагнируют, и похоже собираются заниматься этим и в будущем). Аргументы "банк лопнет" или "ставки упадут" имеют то же право на жизнь, как и "застройщик обанкротится" и "цены метров и аренды пойдут вниз". Тем более в системе страхования вкладов по Москве участвует больше банков, чем можно продать 100 м2 в Фили-Граде после их готовности из расчета перспективного лимита страхования вкладов. То же самое и в период стройки - за 4,5 года стройки и ремонта затрачено 16,5 млн., в банке за тот же срок они превратятся в 28 млн. Чтото я сильно сомневаюсь, что 100м2 аппартаментов после ремонта можно будет продать по 270 тысяч за м2. Это и для квартир то многовато - а тут аппартаменты. Так что, возможно, и я в чем то ошибаюсь - но получается, что и на этапе стройки-ремонта, и на этапе сдачи в аренду банковские вклады выгоднее, даже в государственных банках "для ленивых" под очень скромный процент.

Чтоб вы подавились своими доходами!!! Так и хочется Вас назвать нехорошим словом! Вы считаете прибыли, которые получаете из воздуха. Именно "благодаря" таким как Вы, люди ,которые действительно нуждаются в жилье, не могут его себе купить! А Вам всё мало, вы хотите ещё и ещё... Куда ещё? Сколько вам нужно? Есть жильё и живите, радуйтесь жизни! Пусть покупают себе жильё те люди, которым оно действительно нужно, и которые там будут жить. А таким как вы недолго осталось, не будет спроса на аренду и будете вы окупать свою недвижимость до пенсии!

Внимательно читайте (в том числе и свою писанину), а потом ядом исходите :) Второе без первого - признак сами знаете чего :) "Снимать по 160 тысяч за квадрат" - это для копейки в 42 м2 значит "снимать за 6,7 млн. рублей". Идиоты, снимающие на Шмитовском копейки за 6,7 млн (пусть даже в год - то есть за поллимона в месяц) реально существуют где нибудь кроме твоего воображения? И вы строите на этом план продаж? Бугага :)

+1

Согласен, таргет по апартаментам (в текущих ценах) - 160-170 тыс./м2., по квартирам дисконт не учитывает возможные риски и сроки строительства.

Еще раз повторяю, это мое личное мнение. На каждый ваш аргумент могу минимум 3 свои дать: 1.1. Все деньги, конечно, в банке держать, желательно в одном, если грохнется, то чтобы всю сумму потерять сразу (за исключением 700 тыс. руб. - страховка АСВ), курс рубля очеееньь стабилен и никак на зависит от цены на нефть, и вообще наша экономика растет быстрее китайской в 3 раза. Сравните кредитные рейтинги наших банков и любых европейских (в т.ч. киприотских до их снижения) + валютные риски + коммерческие риски (БТА-банк, Банк Москвы, Кит-финанс и множество других примеров). 1.2. Если ума хватит, то понесете условно 10,5 млн. руб. в 15 банков (15* 700 тыс. руб. = 10,5 млн. руб.). Сначала найдите, такое количество адекватных банков с нормальными ставками, а потом будет через день бегать, продлевать вклады, которые заканчиваются. 1.3. Про ставки дисконтирования и временную стоимость денег, наверно лучше, вообще не объяснять - вряд ли поймете (чтобы корректно сравнивать эффективность покупки квартиры и альтернативную доходность по депозиту). 2.1. Пример, про ночной клуб, это как встретить динозавра - вероятность наверно тоже 50/50 (вы хоть раз видели ночной клуб на 11 этаже 17 этажного здания?). Мне почему-то думается, что быстрее у вашей квартире будут наркоманы тусоваться. 2.2. Как и большинство вы не понимаете, что такое апартаменты. Все на что хватает - это нежилое помещение, прописаться нельзя и жить наверно тоже. Апартаменты это как гостиничный номер, для временного проживания, такой вид недвижимости, который только набирает у нас популярность. 2.3. Если есть первое жилье (квартира), то статус второго жилья (апартаменты) уже ничего не ограничивает. 3.1. Сити это в первую очередь платежеспособный класс арендаторов, на Шмитовском нормальные квартиры средней площадью (100-130м2) улетают как горячие пирожки - сдаются минимум по 160-170 тыс. руб./м2 (не пустые слова), в почтовых ящиков полно запросов по съему квартир. 3.2. А Сити чем лучше промзоны? С одной стороны ТТК, с другой та же река, с 3-ей Камушки, которые скоро начнут сносить. 3.3. А где апартаменты дешевле в Москве, чем в Фили град? На МКАДе их не строят. Мне, конечно, понятно, что ваши инвестиционные ожидания не оправдались (купить квартиру на старте за 120-130 т.р./м2), но сами подумайте, зачем девелоперу, имеющего открытую кредитную линию в банке, продавать м2 по демпинговым ценам, спрос и так будет - в основном продаются 1-2 комнатные квартиры/апартаменты площадью 45-65 м2. Альтернатив на рынке, к сожалению, очень мало, тем более в этом районе. Про город-сад, лично я верю с трудом (перспектива 10-15 лет).

Про Капотню эти Сергеи поют то же самое уже лет 20: и речка там чистейшая, и будет инфраструктура, и непременно построят рай - вы только поверьте и купите. А кто говорит, что Капотня это нефте перерабатывающий завод - лжецы и провокаторы, нет там НПЗ, не было и никогда не будет, там сплошной лес с альпийскими лугами и аж три (а то и пять) метро в шаговой доступности, да и сам Собянин лично этому Сергею прям вчера обещал, что уже сегодня несуществующий НПЗ из района уберет. Сам приедет и увезет в багажнике. Им бы не Фили-Градами, а просроченной колбасой на базаре торговать, типа "поверьте, очень хорошая, я сам только ее каждый день и ем"