ЖК «КутузовGRAD II» от ГК «Инград»

В середине февраля стартовали продажи во второй очереди проекта «КутузовGRAD». Новостройка возводится на западе Москвы, рядом с природным заказником «Долина реки Сетунь». Начальная цена продаж составляла 4,7 млн рублей за квартиру-студию. О плюсах и минусах проекта и его перспективах – читайте в расследовании Новострой-М.

Кто строит?

Застройщиком ЖК «КутузовGRAD II» является ООО «Специализированный застройщик Глобус Холл», «дочка» группы компаний «Инград». Это первый проект для «Глобус Холла», поэтому оценивать стоит прежде всего учредителя.

ГК «Инград» работает на рынке недвижимости 7 лет, компания специализируется на строительстве жилья комфорт- и бизнес-класса. На сайте Новострой-М можно найти информацию о 18 проектах группы, 4 из которых уже сданы. Отличительные особенности домов от «Инграда»: монолитная технология, разнообразие типов квартир (2-уровневые, пентхаусы, варианты с террасами, каминами, окном в ванной и т. д.), высокие потолки, панорамные окна, квартиры с отделкой, инфраструктурные объекты на первых этажах, паркинги, детские сады и школы.

По итогам работы ГК «Инград» за 2018 год, компания ввела в эксплуатацию 339 тыс. кв. м недвижимости, в том числе 30 тыс. кв. м объектов социальной инфраструктуры, это, к примеру, школы в ЖК «Новое Пушкино» и «Весна». Портфель группы пополнился новыми проектами общей площадью более 465 тыс. кв. м и составил 2,2 млн кв. м. 74% продаж пришлись на строящееся жилье в Москве.

Новострой-М недавно проверял один из проектов компании – ЖК «Новое Медведково», по ссылке можно прочитать о качестве строительства и посмотреть видео с отзывом профессионального строителя. Отметим, что в целом о домах ГК «Инград» и отделке жилья покупатели отзываются положительно. Проекты сдаются почти всегда вовремя, переносы сроков сдачи если и бывают, то всего на 1 квартал, поэтому группа имеет репутацию стабильного застройщика.

Что строят?

В настоящий момент на рынок выведены первые два 28-этажных дома ЖК бизнес-класса «КутузовGRAD II». В монолитных зданиях будет один подземный этаж, который объединит корпуса, в нем разместятся машино-места и кладовые (точное количество келлеров на официальном сайте и в проектной декларации не указано). Класс энергоэффективности домов – С+ (нормальный).1-я очередь проекта «КутузовGRAD» – это бывший ЖК «Петра Алексеева, 12 А», он располагается по соседству.

ЖК «КутузовGRAD» (2-я очередь) в цифрах

В продаже находятся студии, 1-, 2-, 3- и 4- комнатные лоты. Это в том числе 2-уровневые квартиры с камином (на 27–28 этажах), варианты с террасами, окном в ванной, большими кухнями и гостиными. В 2-комнатных квартирах запроектирован гостевой туалет, в 3-комнатных – дополнительный туалет либо полноценный санузел с ванной, в 4-комнатных будут два полноценных санузла с ванной.

Предусмотрено панорамное остекление, часть квартир с небольшими лоджиями, высота потолков – 3,3–3,6 метра. Жилье будет реализовываться в том числе с отделкой. Покупатели могут выбрать из двух видов готового ремонта – «Аквамарин» или «Оникс», оба варианта спокойных тонов («Оникс» чуть темнее), также доступна предчистовая отделка White box.

Во входных группах (дизайн – от бюро Glekel&Partners) запланированы лобби и зоны отдыха для жителей и посетителей, помещения для хранения колясок и велосипедов. Территорию комплекса закроют от машин, ландшафтный дизайн двора разработало бюро iCube. В благоустройство, в частности, входит 2-уровневый дизайнерский деревянный навес с площадкой для детских активных игр и зоной отдыха.

На первых этажах зданий заработают образовательный центр, фитнес-клуб, кафе-пекарня, магазин с фермерскими товарами, общественный центр и многое другое. Предусмотрен выход к облагороженной набережной реки Сетунь. Первые два дома ЖК «КутузовGRAD II» планируется ввести в эксплуатацию во II квартале 2021 года.

Где строят?

ЖК «КутузовGRAD II» возводится в районе Можайский на улице Петра Алексеева, в 300 метрах от Можайского шоссе. По данным Яндекс.Карт, до станции метро «Кунцевская» (кроссплатформенная станция Арбатско-Покровской и Филевской линий) можно дойти за 30 минут. Если ехать до метро на автобусе, то это минимум 20 минут – с учетом пути до остановки и времени ожидания транспорта. Однако автобусов ходит много, как минимум 4 маршрута. Ж/д станции Кунцево-1 и Рабочий Поселок расположены в 25 и 21 минуте ходьбы соответственно. Остановки общественного транспорта находятся в 5–7 минутах пешком от ЖК.

На конец 2021 года намечен ввод новой станции метро «Давыдково» Большой кольцевой линии в составе участка «Аминьевское шоссе» – «Можайская», она расположится на пересечении Аминьевского шоссе и Инициативной улицы. От новостройки до нее будет не более 25 минут пешком. Часть дороги пройдет вдоль набережной реки Сетунь, так что этот путь для будущих жильцов будет явно предпочтительнее (и быстрее). Строительство станции «Давыдково» началось около года назад.

С центром Москвы новостройку связывает Можайское шоссе, переходящее в Кутузовский проспект. Согласно Яндекс.Картам, до ТТК без пробок можно добраться за 8 минут, это примерно 7,5 км пути, до Садового кольца – 11 км и 10 минут без пробок. Но в часы пик на Можайском шоссе и Кутузовском проспекте скапливаются пробки, поэтому добираться в центр на работу на автомобиле или же на автобусах до метро и обратно придется дольше. В крайнем случае до метро можно дойти пешком, но пока это минимум полчаса – дорога не на каждый день, особенно зимой и в межсезонье. На скриншоте показаны обычные пробки в будний день в районе 18:00-18:30.

Менее двух километров отделяет ЖК от строящейся Северо-Западной хорды. После окончания строительства бессветофорная магистраль длиной 83 км соединит 4 округа Москвы – Западный, Северо-Западный, Северный и Северо-Восточный, разгрузив часть центральных дорог и улучшив пропускную способность района. Отметим, что 6 из 8 участков хорды уже построены.

Экология

Можайский район, согласно рейтингу компании EcoStandard group, благополучен в экологическом плане – у него 3 балла из 4-х возможных. Такой высокий балл присвоен прежде всего благодаря подмосковным территориям – в пределах МКАД не все так радужно.

На столичную часть района положительно влияет «Долина реки Сетунь» – самый большой заказник Москвы, его площадь почти 700 тыс. га. Это популярное место отдыха жителей близлежащих районов, в заповеднике есть места для пикников, беседки для отдыха, детские площадки, открытые спортивные площадки, гольф-клуб, проложены велосипедные дорожки. До благоустроенной набережной реки Сетунь от ЖК можно будет дойти за 2-3 минуты.

Также в пешей доступности расположены лесные массивы поменьше – парк в пойме реки Ивницы, Козловский лес, Богдановский пруд, в нескольких минутах езды на автомобиле – парк на Поклонной горе и природно-исторический парк «Москворецкий».

«Долина реки Сетунь» отделяет территорию ЖК от промзоны «Северное Очаково», до нее примерно 400 метров. Здесь расположены бетонный завод «Асфатех», ОАО «Мосточлегмаш» (выпускает бритвенную, лезвийную и игольно-платинную продукцию), предприятия пищевой промышленности и т. д. Южнее расположена промзона «Южное Очаково, в которой действует ТЭЦ-25 – одна из крупнейших ТЭЦ в составе «Мосэнерго».

На месте самого ЖК «КутузовGRAD II» раньше действовала Московская тонкосуконная фабрика имени Петра Алексеева, в 2011 году она была закрыта.

Инфраструктура

Во второй очереди проекта не анонсированы свои социальные объекты, однако в первой очереди запланированы детский сад на 110 малышей, детские развивающие студии и физкультурно-оздоровительный комплекс. ЖК «КутузовGRAD» строится в районе со сложившейся инфраструктурой, посмотрим, что может предложить локация новоселам.

Согласно Яндекс.Картам, в шаговой доступности (до 20 минут ходьбы) от новостройки открыты 22 детских сада (включая отделения в школах) и 11 школ.

Детские сады.

Школы.

В 10 минутах пешком расположены две взрослых поликлиники, а вот детских медучреждений в шаговой доступности нет, до них придется ехать на машине 10-15 минут.

В локации много продуктовых магазинов, в том числе большие супермаркеты.

В нескольких минутах езды на машине находится ТРЦ «Океания» с кинотеатром, детскими развлечениями, магазинами, ресторанами, кафе, организациями сферы услуг.

В селе Немчиновка, в 16-18 минутах езды на авто от будущего ЖК, находится ТРК «Вегас», в котором есть большой строительный и продуктовый гипермаркеты, детский развлекательный центр, кинотеатр, фитнес-клуб, различные магазины, рестораны, кафе и т. д.

Цены в ЖК «КутузовGRAD II», сдача II кв. 2021 г., с отделкой

Ипотеку на квартиры в новостройке предлагают 10 банков, в том числе Сбербанк, который кредитует от 8,5%. Также доступны беспроцентная рассрочка и программа trade-in (когда старая квартира идет в зачет новой).

Конкуренты

В Можайском районе помимо ЖК «КутузовGRAD II» возводятся три жилых комплекса, два из которых находятся на последнем этапе строительства – «КутузовGRAD I» и «Свой» (сдаются в I квартале этого года). Еще один ЖК – «LIFE-Кутузовский» строится рядом с нашей новостройкой, также в получасе ходьбы от станции метро «Кунцевская». Это проект бизнес-класса от ГК «Пионер», он включает 9 корпусов высотой до 23 этажей, которые возводятся по монолитной технологии. Запланирован подземный паркинг и свой детский сад. Часть корпусов сдается на год раньше «КутузовGRAD II», сравним цены.

Цены в ЖК «LIFE-Кутузовский», сдача II кв. 2020 г., без отделки

ЖК «LIFE-Кутузовский» ожидаемо дороже «КутузовGRAD II» из-за более раннего срока сдачи, хотя разница в стоимости «двушек» и «трешек» незначительна. На это повлияло наличие отделки жилых помещений в нашей новостройке.

Резюме

Плюсы ЖК «КутузовGRAD II»:

- надежный застройщик;

- адекватные цены;

- квартиры с отделкой;

- развитая инфраструктура локации;

- рядом парк с рекой;

- недалеко ж/д станция.

Метро сейчас в относительной шаговой доступности, с открытием станции «Давыдково» путь до «подземки» сократится до 25 минут. К недостаткам проекта можно отнести отсутствие своих школ и детских садов, до детской поликлиники придется ехать, рядом находятся загруженное Можайское шоссе и крупная промзона с промышленными предприятиями.

Новостройка «КутузовGRAD II» в первую очередь заинтересует местных жителей. С помощью программы trade-in можно сменить устаревшее жилье на новое большей площади, с высокими потолками и панорамными окнами, или же купить квартиру детям, которые не хотят далеко уезжать от родителей.

Комментирует Денис Бобков, генеральный директор аналитической и консалтинговой компании «Недвижимость-Профи»

Комплекс располагается в престижном ЗАО, хоть и недалеко от промзоны. Отделён от неё заказником «Долина реки Сетунь» - это, пожалуй, основное место для отдыха и прогулок будущих жителей комплекса. Комплекс является продолжением жилой застройки вдоль Можайского шоссе, при этом не находится на первой линии, что тоже несомненное достоинство. Также к достоинствам комплекса можно отнести запланированную внутреннюю инфраструктуру обеих очередей проекта – предусмотрено практически всё: от фитнес-клуба и всевозможных объектов услуг и ритейла до детского сада. Школы нет, но поблизости находится немало школ.

Ещё одна сильная сторона комплекса – это запланированное качественное благоустройство территории, учитывающее интересы жителей всех возрастов.

Планировочные решения квартир – разнообразные, есть как классические варианты, так и евро-квартиры. Архитектура современная и интересная.

Самым слабым местом является транспортная доступность. Станция метро и МЦД-1 «Кунцевская» находятся на расстоянии более 30 минут пешком. Строящаяся станция метро «Давыдково» находится на сопоставимом расстоянии. И пока никаких перспектив по развитию общественного транспорта в этой локации не видно.

Учитывая это, а также насыщенную конкурентную среду, рассчитывать на большой потенциал роста цен не приходится. Текущая средняя цена (на декабрь 2019) составляет около 207 000 руб./кв.м, при нормальных темпах продаж, значит проект не переоценён, но и не слишком дёшево оценен. Рост цен в перспективе до этапа сдачи в эксплуатацию можно прогнозировать примерно на уровне 10% при сохранении стабильных внешних условий. Квартир здесь имеет смысл приобретать для собственного проживания.