На фоне гиперактивного марта апрель по числу сделок стал худшим месяцем с начала 2022 года, не сумев опередить даже наименее активный январь. Однако эксперты рынка полагают, что май не принесет ожидаемого роста спроса. Читайте об этом в расширенной версии обзора, который специально для Новострой-М подготовили телеграм-канал «Треугольный метр» и его главный редактор Игорь Бевзенко.
– Ни для кого не секрет, что по итогам апреля продажи жилья фатально обвалились по всем фронтам и во всех регионах. В среднем по Москве зафиксировано падение на уровне 50%, хотя «не средний» подсчет сделок в индивидуальном зачете говорит о том, что на многих объектах продажи составили ноль штук.
По-разному ведут себя регионы. Газеты писали, что заметнее всего объемы продаж новостроек упали в Кургане — на 97%, в Казани — на 98% и в Волгограде — на 99%. Сократилось число сделок на первичном рынке и в других городах, например, в Нижнем Новгороде — на 76%, в Тюмени и Севастополе — на 80%, в Екатеринбурге — 84%.
Несмотря на меры господдержки, провалилась ипотека. В апреле объем ее выдачи упал в 3,2 раза по сравнению с мартом (521,3 млрд рублей) и в 3,4 раза – по сравнению с апрелем 2021 года (551 млрд рублей), что следует из информации на сайте ЦБ. Даже показатель выдачи прежде одобренных заявок составляет рекордно низкие 13%.
В ближайшие дни аналитики посчитают май, и вряд ли мы увидим там тренды на улучшение ситуации (о чем говорят предварительные показатели продаж и выдачи ипотечных кредитов).
Значительная часть застройщиков уже существенно снизили цены, оборачивая это в рекордные скидки (до 20%) и сказочные ипотечные субсидии (до 0,01% на весь срок). Почему же покупатель не бежит тратить деньги и занял выжидательную позицию? Что ему еще нужно и что мешает принять решение о покупке прямо сейчас? Давайте разберемся вместе.
Фактор первый: влияет безостановочное снижение ставок ипотеки и улучшение условий субсидий со стороны застройщиков. Зачем торопиться, если можно подождать? Тем более, что о наращивании мер поддержки не устают говорить чиновники. Так, 31 мая замглавы Минстроя Никита Стасишин заявил: «Минстрой готов представить дальнейшие предложения по корректировке программы льготной ипотеки, если позитивных изменений по выдаче кредитов на жилье не будет. Надо посмотреть, как пройдет месяц с учетом снижения ставок по ипотеке с господдержкой и лимитов по программе».
Фактор второй: постоянное ожидание снижения цен. Все высказывания в публичном поле – о неминуемом падении цен. Ожидание снижения цен со стороны застройщиков, о котором говорили весь май и которое уже наблюдается в структуре скидок и субсидий, а также персональных дисконтах, о которых можно договориться с продавцами новостроек. 31 мая масла в огонь ожидания подлил и ЦБ. Банк России допустил, что в долгосрочной перспективе на рынке жилья возможна стагнация цен из-за сокращения покупательского спроса, о чем регулятор сообщил в обзоре финансовой стабильности.
Влияют на спрос и громкие заявления со стороны государства о том, что взятую сейчас льготную ипотеку не получится рефинансировать в будущем. Отступать некуда, мосты для ипотечников сожжены — нужно трижды подумать перед тем как ввязываться в затратную финансовую авантюру. Рефинансирования не будет, права на ошибку нет. Об этом сообщил 20 мая замминистра финансов Алексей Моисеев. Дословно: «Россияне, взявшие льготную ипотеку под 12% годовых, не смогут рефинансировать ее по актуальной ставке 9%».
Еще один фактор – падение цен и объемов продаж на рынке «вторички». Сейчас все меры поддержки сосредоточены на новостройках, это понятно — в них интерес банков и государства. Но именно вторичный рынок поддерживает продажи первичного. Ради продаж на «вторичке» покупают новостройки «инвесторы», и именно продажа своего жилья — старт к приобретению новой квартиры для многих покупателей.
Не последнюю роль в снижении покупательской активности сыграл и всеобщий негативный фон в СМИ, который указывает на факторы ненадежности бизнеса застройщиков в ближайшей перспективе, грядущего «снижения цен» (см. выше), неизбежную оптимизацию проектов (особенно в бизнес-классе). Понятно, что СМИ не о чем писать, и все оптимистичные заявления будут смотреться фальшиво, но все же миссия прогосударственных СМИ — поддерживать инициативы государства по предотвращению падения строительной отрасли, а не усугублять коллапс (в отличие от независимых телеграм-каналов).
Как следствие информационного вакуума мы видим отсутствие привычных мотивов гонки продаж: «Жилье дорожает, успей взять сейчас». Большинство застройщиков затаились и не поддерживают регулярный ажиотаж. А некоторые даже предвещают грядущий передел половины игроков, как сказал Геннадий Щербина, президент Группы «Эталон» в своем интервью РБК относительно перспектив рынка девелопмента.
Покупателя сдерживает и неясность собственных финансовых перспектив на ближайший период. Покупка жилья — это всегда реализация уверенности в будущем. Между тем пока никто не знает, что будет с личной финансовой стабильностью, мы только начинаем наблюдать долгосрочные последствия экономического кризиса, развивающегося в стране.
Люди не понимают, как будут зарабатывать в будущем, потому не совершают крупных покупок и отказываются лезть в ипотечные долги. И любая особо выгодная ипотечная ставка, оказывающаяся на одной чашу весов, — на другой перевешивается высоким уровнем финансовой тревожности и неуверенности в собственных перспективах. По большому счёту для спасения жилого строительства нужно чинить первым именно этот показатель.
Рынок доказал, что идея со сдачей недвижимости в аренду как способом отбива ипотеки пока не работает. Последние месяцы, как назло, жилье очень плохо и дёшево сдается, а число арендодателей соотносится с числом арендаторов в количестве пять к одному.
Сказка о «пассивном инвесторе», которому арендатор финансирует ипотечный взнос, а квартиру он получает «бесплатно», осталась в прошлом году. Теперь многие поняли, как сложно сдать жилье, которое никому не нужно.
Нулевые перспективы инвестиционной прибыли на фоне неясных альтернативных вариантов (депозиты, валюты), подозрительного укрепления рубля и непредсказуемой инфляции грядущего года тоже не способствуют росту числа сделок. Сегодняшний покупатель в жилье деньги не инвестирует, он их прячет, не имея альтернативных вариантов. Те, кто спекулировал в коротком периоде на ипотечном плече — пока от рынка жилья отошли. Многие — со своими «инвестиционными активами», которые в сегодняшней ситуации не продаются даже с дисконтом, Зачем покупать новое, если не можешь продать старое? Какие же это инвестиции?
Продавцы и маркетологи не могут найти аргументов к покупке «прямо сейчас по наилучшей цене». Многие из них разучились «отжимать воронку» на волне периода активного спроса 2020-21 годов, став оформителями продаж. Несмотря на явный кризис, активности компаний можно назвать скорее «информирующими», нежели «агрессивно-продающими». Так, например, только полторы из крупных компаний на московском рынке сделали целевые кампании, стимулирующие продажи в период майских праздников.
Есть ощущение, что все бюджеты на продвижение застройщиков в мае ушли на субсидирование ипотечной ставки, и именно ставка, а не искусная аргументация и ловкие акции, становится основным инструментом конкуренции на нынешнем падающем рынке.
В общем, резонов не покупать сейчас — много, а мотивов делать сделки немедленно — почти нет. Покупатель затаился, запасся попкорном и наблюдает коллапс отрасли со стороны.
Даже люди, продавшие собственную квартиру с целью улучшения жилищных условий в январе-феврале этого года, отказываются от одобренных ипотек, снимают квартиру и ждут, что будет. Что уж говорить об остальных…
Читайте также:
Около 60% строительных компаний могут покинуть рынок — эксперт
«В сегодняшних условиях даже 4-4,5% ставки по ипотеке будут выглядеть проблемными»
Автор: Игорь Бевзенко, основатель канала о недвижимости «Треугольный метр», специально для «Новострой-М»
Дата публикации 02 июня 2022
