Рейтинг@Mail.ru
Переверните экран

Бизнес для инвесторов или дешевое «псевдожилье»: чем отличаются апартаменты в Москве и Санкт-Петербурге

На первичном рынке апартаментов Москвы представлено более 120 проектов с общим объемом предложения порядка десяти тысяч лотов. Большинство комплексов рассчитаны на долгосрочное проживание: по сути, апартаменты в Москве являются альтернативой жилью, но со своими особенностями. При этом апартаментов, предназначенных практически полностью под сдачу в аренду через управляющую компанию и подходящих для профессиональных или начинающих инвесторов, мало. В результате столичные инвесторы перетекают на рынок Санкт-Петербурга, где ситуация обратная: там апартаменты это не «псевдожилье», а успешно работающий инструмент инвестиций. Новострой-М решил разобраться, почему сегмент апартаментов по-разному развивается в «двух столицах».

В Санкт-Петербурге апартаменты — это бизнес

Эксперты в Санкт-Петербурге говорят о востребованности местных апарт-отелей у московских инвесторов, проекты приносят гарантированный доход от 10% до 17%. При этом таких апарт-отелей с управлением сейчас запланировано к строительству больше, чем классических гостиниц. А в Москве же сервисных апартаментов от управляющих компаний мало, сегмент апартаментов представлен преимущественно лотами для постоянного проживания, но с рядом отличий от обычного жилья. Сегодня этот сегмент считается коммерческой недвижимостью, а оформить временную регистрацию владелец может лишь в том случае, если комплекс апартаментов относится к гостиничному типу и имеет оператора. При этом в Москве то и дело возникают разговоры о том, чтобы приравнять апартаменты к жилью, а апартаменты в Санкт-Петербурге, напротив, будут проходить сертификацию подобную той, что действует для отелей и гостиниц.

«Исторически сложилось так, что в Санкт-Петербурге рынок сервисных апартаментов более развит, чем в Москве — на их долю приходится порядка 70% всего предложения строящихся комплексов апартаментов. Это связано с тем, что в Москве наблюдается дефицит площадок для строительства жилья, а в Северной столице земельный банк не так исчерпан. Кроме того, Санкт-Петербург всегда был более привлекателен как туристический центр», — комментирует директор по развитию сети апарт-отелей YE’S Андрей Жамкин.

Генеральный директор Hospitality Management Блейк Андерсон-Бунтз отмечает, что изначально рынок апартаментов Санкт-Петербурга начал, было, идти по тому же пути развития, что и московский — «псевдожилья». Однако если в Москве это оправдано, так как в таком большом городе, численность населения которого только растет, практически любой продукт любого формата найдет своего потребителя, то в Санкт-Петербурге застройщики столкнулись с отсутствием спроса. Там в любом районе возводится новый проект со статусом жилой недвижимости, и апартаменты не смогли создать серьезную конкуренцию классическому жилью. «Поэтому в Петербурге застройщики достаточно быстро переориентировались на формат сервисных апартаментов. Предоставление дополнительных услуг — это маркетинговая фишка, которая позволяет держать на высоком уровне интерес инвесторов к проектам апартов», — полагает Блейк Андерсон-Бунтз.

Апартаменты считаются более профессиональным инструментом для инвестиций, чем квартиры. Однако в Москве проектов под управлением операторов крайне мало. «Полагаю, сравнительно небольшое количество апарт-отелей под управлением операторов в Москве связано с большими возможностями столичного инвестора. Все же абсолютное число собственников стремятся получить прибыль в краткосрочный период — за пару лет, перепродав жилье незадолго до ввода в эксплуатацию. Аренда — это долгие деньги и на такие вложения пойдет не любой инвестор», — комментирует управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая.

Безусловно, есть часть инвесторов, которая по старинке хочет заработать на разнице стоимости от котлована до разрешения на ввод в эксплуатацию. Однако, как показывает опыт компаний из Санкт-Петербурга, инвестировать надолго люди тоже готовы, и должен быть выбор разных инструментов. Не найдя подходящих проектов с гарантированной доходностью в Москве, многие уходят на рынок Санкт-Петербурга. Сервисные апартаменты, предназначенные для инвестирования с целью последующей сдачи в аренду, завоевывают локальный рынок. По данным аналитиков Knight Frank St Petersburg, предложение в этом сегменте по отношению к I полугодию 2017 года выросло на 34%, а продажи увеличились в 2,6 раза. Большая доля спроса при этом формируется за счет инвесторов из Москвы.

В Москве апартаменты — это дешевое «жилье»

В столице апартаменты рассматриваются больше как альтернатива квартире по более низкой цене. При этом покупатели зачастую забывают о более высоких коммунальных платежах и налоговых ставках для этого вида недвижимости. «Москва — самый дорогой город России. Стоимость обычных квартир оказывается высокой для многих потенциальных клиентов, которые в итоге переключаются на покупку апартаментов. Их средний бюджет оказывается на 15–20% ниже схожих по площади и характеристикам квартир. Именно стремление сэкономить развивает рынок апартаментов. В Санкт-Петербурге стоимость жилья ниже, поэтому и в покупке апартаментов нет столь высокой надобности», — комментирует Мария Литинецкая.

По мнению эксперта, еще одна причина распространения столичных апартаментов заключается в активной реновации территорий бывших промышленных зон. Не всегда девелоперы занимаются переводом назначения земельного участка и поэтому строят не жилье, а апартаменты. В Санкт-Петербурге промзоны застраиваются, но не в таких масштабах. В Москве почти не осталось интересных пятен под жилую застройку в черте города, а в Санкт-Петербурге такой проблемы нет. «Построить жилой дом рядом с существующей станцией метро да еще недалеко от центра в Москве практически невозможно. Зато предостаточно земли под коммерческую недвижимость. Так и появились комплексы апартаментов — для обхода существующих градостроительных ограничений. В Санкт-Петербурге нет такого острого дефицита площадей под застройку. В связи с этим рынок развивался принципиально иначе. Петербуржец рассматривает апартаменты в первую очередь как инструмент для инвестиций, тогда как для москвичей апартаменты — это просто квартира без прописки», — комментирует руководитель отдела продаж ООО «Лемминкяйнен Строй» Марина Сторожева.

Характеристики проектов апартаментов в Москве зачастую не уступают уровню жилых комплексов. Нужно понимать, что девелопер апартаментов конкурирует на одном рынке с застройщиками квартир, поэтому он не может позволить себе сознательно снизить качество продукта. Поэтому оба типа недвижимости, по сути, отличаются только своим юридическим статусом. «Даже в одном доме можно найти абсолютно одинаковые планировки квартир и апартаментов. Иногда последние формально не относятся к жилью только из-за норм инсоляции. Подчас эти стандарты чрезмерно строгие и не применяются нигде в мире. К примеру, требования к инсоляции помещений — это явный анахронизм, так как они были выдвинуты как профилактическая мера еще в 1920 годы», — считает Мария Литинецкая.

При «амнистии» апартаментов, которая уже несколько лет обсуждается на рынке, главное — предоставить возможность оформления постоянной регистрации. Это поможет повысить их привлекательность в глазах покупателей, считают эксперты. Определенная часть региональных клиентов, переезжающих в Москву, отдают предпочтение вариантам на рынке квартир зачастую только из-за «прописки».

Портрет покупателя апартаментов зависит от сегмента. Лоты высоких ценовых сегментов приобретают бизнесмены, топ-менеджеры, для многих из них это «квартира для пиджака», кто-то проживает там постоянно, пока не обзаведется семьей. Нередко в апартаментах приобретают определенный пул лотов крупные корпорации для временного размещения иногородних специалистов. Апартаменты массового сегмента служат первым жильем для студентов, молодежи из регионов, большую долю спроса составляют инвесторы. А вот семейные покупатели массового сегмента чаще выбирают именно квартиры, как минимум из-за наличия постоянной регистрации, которая позволяет быстрее записать ребенка в школу или детский сад.

В массовом сегменте апартаменты приобретаются, поскольку имеют преимущество в виде более низкого бюджета покупки по сравнению с квартирами. «Застройщики понимают, что если они установят на апартаменты комфорт-класса аналогичную новостройкам с квартирами в том же районе цену квадратного метра, то никто такие объекты приобретать не будет. Разница в цене за «квадрат» между квартирами и апартаментами в одной и той же локации в среднем составляет 15–20%. Это относится только к массовому сегменту, в высокобюджетном сегменте ситуация иная», — отмечает Ольга Широкова, директор департамента управления продажами жилых проектов компании Knight Frank.

Что Москва предложит инвесторам?

Стоит отметить, что инвесторы, приобретающие апартаменты в обычном комплексе, будут сдавать свою недвижимость в аренду самостоятельно. Преимущество апарт-отелей с управлением как раз в возможности переложить эти заботы на управляющую компанию, которая займется поиском арендаторов и оформлением всех документов. Кроме того, некоторые УК готовы гарантировать определенный уровень доходности.

Но несмотря на то, что апарт-отели под управлением — это очень удобный и понятный продукт для инвестора, на данный момент в Москве сейчас в продаже менее тысячи юнитов. Андрей Жамкин отмечает, что сегодня в столице представлены порядка десяти проектов сервисных апартаментов, суммарное количество лотов в продаже не превышает 800 штук. Доля комфорт-класса в общей структуре предложения в квадратных метрах составляет 65%, на апартаменты сегмента бизнес- и элит приходится 35%. Для сравнения: по данным Knight Frank St Petersburg, в Северной столице предложение сервисных апартаментов насчитывает 3340 юнитов.

Проекты с сервисными апартаментами представлены лишь в четырех из 12 округов Москвы. Самые дорогостоящие комплексы располагаются в ЦАО. Здесь цены начинаются от 230 тысяч рублей за квадратный метр, средняя цена составляет порядка 580 тысяч рублей за «квадрат». Также сервисные апартаменты представлены в САО и СВАО. Там стоимость квадратного метра стартует от 150 тысяч рублей. Самые бюджетные апартаменты от 130 тысяч рублей за «квадрат» располагаются в ЮАО.

В первой половине 2018 года стартовали продажи в проектах «Ботанический сад» и «Технопарк» под брендом YE’S от ГК «Пионер». Кроме того, в ближайшие три года ожидается появление еще как минимум пяти крупных проектов. Управляющий директор PM УК NAI Becar Мария Онучина полагает, что в ближайшие год-два сегмент сервисных апартаментов с профессиональным управлением приблизится к показателям Петербурга.

Уровень доходности немногочисленных апарт-отелей в Москве составляет 10–11% годовых, по данным «Метриум». В Санкт-Петербурге — сравнимо или чуть больше, в единичных проектах можно получить до 17% в год. «В среднем доходность московских и петербургских проектов сопоставима и составляет 8–10% годовых. Но так как стоимость лота и арендные ставки в столице выше, в абсолютном выражении московский инвестор зарабатывает больше, чем в петербургский», — говорит Андрей Жамкин.

По мнению экспертов, профессиональные апарт-отели с грамотным управлением должны пользоваться высоким спросом у арендаторов, поскольку этот вариант зачастую будет более комфортным для проживания, чем обычная квартира. Однако аренда от собственника, как правило, оказывается дешевле, и арендаторы выбирают экономию в 3–4 тысячи в месяц, а не потенциально более высокий уровень комфорта.

«На мой взгляд, апарт-отели — лучший вариант для проживания по сравнению с квартирами от частных арендодателей. Несмотря на то, что годовая аренда апартамента обойдется дороже, взамен вы получаете по-настоящему качественный европейский уровень сервиса. Не выходя из апартамента, можно заказать самые разные услуги — от уборки номера до доставки продуктов. Вторая причина выбора апарт-отеля — более цивилизованный рынок аренды. Снимая жилье у физического лица, к сожалению, нельзя исключать, что, несмотря на договор, вас попросят съехать. Или собственник будет докучать своими визитами с регулярными проверками. Права арендаторов не всегда соблюдаются, поэтому апарт-отели — более надежный вариант», — говорит Мария Литинецкая.

В то же время у апарт-отелей под управлением есть множество конкурентов. И речь идет не только о частном арендном бизнесе, но и о Дом.рф (ранее — АИЖК): агентство выкупает недвижимость под сервисные апартаменты и формирует собственный пул арендного жилья. Под управлением Дом.рф уже сдаются и будут сдаваться апартаменты в комплексах «Лайнер», Match Point, «Символ» и «Парк легенд». 

«Комплексы апартаментов с консьерж-сервисом и профессиональным управлением недвижимостью сейчас встречаются на рынке Москвы достаточно редко, но мы видим перспективы развития этого сегмента. Это связано с потребностями тех инвесторов, которые рассматривают апартаменты для получения пассивного дохода, в качественном сервисе под сдачу в аренду», — резюмирует директор по маркетингу компании MR Group Евгения Старкова.


Материал подготовлен Екатериной Сахаровой эксклюзивно для Новострой-М

Читайте также

Подушка безопасности к пенсии: что выбрать — квартиру, апартаменты или депозит?

«Люди, которые привыкли вкладывать в недвижимость, всё чаще выбирают апартаменты»

Итоги полугодия на рынке апартаментов Москвы: объем предложения сокращается, а цены растут

Дата публикации 21 августа 2018
Рассылка новостей
Раз в неделю мы будем присылать вам самые интересные новости о недвижимости на почту
Подписываясь на рассылку, вы принимаете условия пользовательского соглашения
Полезное
Следите за обновлениями Новострой-М на самых популярных площадках интернета
Наш Telegram
Мы в Яндекс.Дзен Канал на Youtube
Читайте также:
Как разделить совместно нажитую ипотеку
Покупают квартиры с помощью ипотеки чаще всего молодые семьи. Однако 65% российских браков распадается, и большая часть из них в первые пять лет совместной жизни. Если пара живет в законном браке, то все совместно нажитое имущество после развода делится пополам, в том числе...
18 октября 29189
Налог с продажи апартаментов и другие отчисления в бюджет – о чем нужно знать владельцам нежилых помещений
Несмотря на то, что апартаменты не относятся к жилому фонду, их владельцы обязаны отчислять в казну налоги. Новострой-М рассказывает о том, какой налог надо платить при покупке и продаже апартаментов и предусмотрены ли при этом какие-нибудь льготы. Главное...
16 октября 8093
Какие новостройки сегодня доступны по программам льготной ипотеки – обзор ЖК с ценами
Массовая программа льготной ипотеки ушла в прошлое, однако на рынке предлагаются такие варианты с субсидированной ставкой, как семейная ипотека и IT-ипотека. Напоминаем, что по IT-ипотеке сегодня нельзя приобрести жилье в Москве и Санкт-Петербурге, но можно в...
12 августа 12962
Налог за сдачу квартиры в аренду в 2024 году: как правильно вычислить и оплатить
Россияне, имеющие в собственности несколько квартир, обычно сдают жилье, в котором они не живут, в аренду. С дохода от сдачи жилой недвижимости нужно платить налог. Эксперты предрекают, что из-за высоких ставок по ипотеке и отмены льготной ипотеки спрос и цены на аренду...
02 августа 29693
Бизнес-класс попал на распродажу: покупатель выбирает – девелоперы предлагают
До 60% лотов, представленных на крупнейшей ежегодной онлайн-распродаже квартир и нежилых помещений в новостройках – «Черной пятнице рынка недвижимости» – относятся к одному из самых востребованных сегодня у москвичей и жителей регионов сегменту...
15 июля 5618
Отличие апартаментов от квартиры: в чем разница между этими двумя форматами недвижимости?
На российском рынке недвижимости представлены не только квартиры, но и апартаменты. Новострой-М рассказывает, в чём их принципиальное различие, что интереснее в инвестиционном плане и почему апартаменты зачастую стоят дешевле, чем стандартное жилье. Коммерческие...
05 июля 17822
ПМЭФ-2024: трансформация семейной ипотеки, новый инфраструктурный нацпроект и большие планы девелоперов
В Санкт-Петербурге завершился 27-й по счету международный экономический форум – ПМЭФ. Новострой-М собрал все самое важное, что было озвучено на главном деловом мероприятии года о рынке недвижимости, ипотеке и строительной сфере. За четыре дня работы форума в...
10 июня 26516
Как получить упрощенный налоговый вычет — имущественный, инвестиционный и социальный
С 21 мая 2021 года действует упрощенный порядок получения вычетов за покупку жилья или инвестиции, с 1 января 2024 года введено упрощенное оформление самых популярных социальных налоговых вычетов. Как работает эта процедура — расскажем в этой статье. Что такое...
20 марта 34967
Популярно на Новострой-М
Посмотреть все спецпредложения

Скидки и спецпредложения от застройщиков