О том, как зарегистрировать право собственности на квартиру, а также о приостановке и отказе от регистрации порталу Novostroy-M.ru рассказала юрист юридической группы «Яковлев и партнеры» Ирина Зайцева.
Как зарегистрировать право собственности на квартиру
Регистрацию права собственности на любые объекты недвижимости осуществляют территориальные отделы Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр).
После подписания между застройщиком и дольщиком акта приема-передачи квартиры в достроенном и введенном в эксплуатацию жилом доме, можно оформлять право собственности. Для этого необходимо предоставить в вышеупомянутый орган следующие документы:
1. Оригинал договора, заключенного с застройщиком (в настоящее время инвестирование строительства должно осуществляться на основании ДДУ).
2. Оригиналы документов, свидетельствующие об оплате покупателем полной стоимости квартиры. Цена квартиры в обязательном порядке должна быть указана в договоре с застройщиком, эта же сумма должна быть перечислена приобретателем на расчетный счет застройщика.
3. Оригиналы документов, подтверждающих отсутствие задолженности дольщика перед застройщиком, а также документы о передаче недвижимости покупателю. Как правило, оба эти положения зафиксированы в акте приема-передачи квартиры, однако в некоторых случаях сторонами подписывается отдельный акт — сверки расчетов (свидетельствует о том, что финансовые обязательства сторон исполнены в полном объеме).
4. Квитанция об оплате государственной пошлины за оформление права.
5. Заявление о государственной регистрации права. Формы таких заявлений размещены на официальных сайтах территориальных отделов Росреестра, а также непосредственно в самих отделах.
6. Оригинал доверенности представителя заявителя (требуется только если вместо дольщика в Росреестр обращается его доверенное лицо).
Государственная регистрация права собственности на квартиру возможна только если сведения о построенном доме уже имеются в Государственном кадастре недвижимости, либо если заявление об оформлении права собственности подается одновременно с заявлением о государственном кадастровом учете объекта недвижимости. Примечательно, что последняя возможность — это новшество действующего законодательства. Данные нормы вступили в силу совсем недавно, однако их положительный эффект уже очевиден.
Также необходимо заострить внимание на том, что заявление на оформление права собственности на квартиру в Росреестр должен подать именно сам покупатель (или его представитель), а не застройщик.
Приостановка госрегистрации
Срок государственной регистрации не может превышать 18 календарных дней с даты подачи заявления. В течение этого периода Росреестр обязан: или выдать свидетельство права собственности, или отказать в регистрации, или остановить процесс. При этом максимальные сроки приостановки госрегистрации зависят от причин, которые ее вызвали.
Так, в соответствии с 122-ФЗ, причинами приостановления могут стать сомнения регистрирующего органа в подлинности предоставленных документов или сомнения в подлинности указанных в них сведений. Срок, на который государственная регистрации права может быть остановлена по этим причинам — месяц.
При этом в обязанности регистрирующего органа входит подготовка письменного уведомления о приостановлении оформления права с указанием причин и незамедлительное направление его в адрес заявителя. Покупатель, получив такое уведомление, может предоставить в Росреестр дополнительные документы, которые устранят возникшие сложности.
Представление дополнительных документов является правом заявителя, а не обязанностью, однако если он им не воспользуется, то, вероятнее всего, по истечении месяца с даты приостановления, получит отказ в регистрации. Таким образом, игнорировать уведомление не стоит.
Также госрегистрация права собственности может быть приостановлена на основании поступившего в Росреестр заявления от правообладателя, в котором должны быть указаны причины, на основании которых покупатель просит приостановить оформление, и желательные сроки.
Необходимо отметить, что в данном случае приостановка может продлиться не один, а три месяца. За это время все сложности должны быть устранены, иначе в регистрации права собственности будет отказано.
Третьим основанием для приостановки может служить определение или решение суда — когда на недвижимость заявителя наложен арест или запрет на совершение с ней определенных действий, либо в случае избрания в качестве меры пресечения залога, предметом которого является рассматриваемый объект недвижимости. В этих случаях государственная регистрация права собственности приостанавливается до момента снятия перечисленных обременений.
Отказ в госрегистрации
Росреестр может отказать в регистрации права собственности на квартиру по причинами, установленным законом.
В оформлении права собственности на новостройку может быть отказано по следующим причинам:
1. С заявлением о государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо. Правообладателем квартиры является то лицо, которое указано в договоре с застройщиком и остальных документах (акте приема-передачи квартиры, акте сверки расчетов и проч.) в качестве покупателя. Только этот человек или его представитель с правильно оформленной доверенностью может обратиться за регистрацией права.
2. Предоставленные в Росреестр документы по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства, или предоставлен их неполный комплект. Перечень необходимых документов, а также требования к их форме и содержанию установлены Росреестром.
3. Имеются противоречия между заявленными и уже зарегистрированными правами. Иначе говоря, если право собственности на квартиру уже оформлено на одно лицо, и другое лицо обращается в Росреестр за регистрацией своего права на этот же объект, считая себя единственным законным правообладателем, ему откажут.
В ситуации, когда два гражданина считают одну и ту же квартиру своей собственностью, возникает спор о праве. Подобные разногласия можно разрешить только в судебном порядке, в ходе которого каждому из данных лиц надлежит доказать, что именно он является единственным законным владельцем квартиры (для этого необходимо представить соответствующие документы (договоры с застройщиком, квитанции об оплате стоимости квартиры и проч.).
4. Объект недвижимости не прошел кадастровый учет. Как было указано выше, сведения обо всех объектах содержатся в государственном кадастре недвижимости, а также сегодня подать документы на государственную регистрацию права собственности можно одновременно с подачей документов на государственный кадастровый учет.
Отказ Росреестра в регистрации права, независимо от оснований его вынесения, может быть обжалован заявителем в суде. В случае, если покупатель выполнил все установленные законом требования к комплекту документов, к их форме и содержанию, а также считает себя единственным законным правообладателем квартиры, при получении отказа в государственной регистрации права собственности ему необходимо обратиться в суд с заявлением о признании такого отказа незаконным.
Дата публикации 17 ноября 2014
