Рейтинг@Mail.ru
Переверните экран

Договор уступки: заработать 50% от стоимости квартиры

Несмотря на то, что количество инвестиционных сделок с жильем снижается, переуступка прав на квартиру остается прибыльной для обеих сторон. В чем состоит выгода такой сделки, будут ли изменения по данному договору после перехода на эскроу-счета и что нужно сделать покупателю, чтобы снизить риски – выяснял Новострой-М.

По договору уступки права в случае с новостройками передается право требования к застройщику передачи жилья после ввода дома в эксплуатацию. По словам Дениса Артемова, старшего юриста юридической фирмы Via lege, договор уступки прав выгоден как продавцу, так и покупателю. Продавец получает деньги за квартиру без принятия ее по акту приема-передачи и оформления права собственности, без дополнительных затрат на эксплуатацию. Покупатель приобретает жилье по более выгодной цене, чем после сдачи дома и оформления собственности, также он может оценить ход строительства проекта, его темпы. 

Сделки по переуступке прав преимущественно нацелены на прибыль – инвесторы входят в проект на начальных этапах возведения дома и до его ввода в эксплуатацию продают купленные лоты по возросшей цене. Если это ликвидный продукт с набором качественных характеристик, с хорошей транспортной доступностью и наличием на территории объектов социально-бытовой инфраструктуры, то к окончанию строительства цена квадратного метра вырастает особенно сильно.

Как рассказал Алексей Лухтан, директор по маркетингу и продажам компании Lexion Development, к моменту завершения строительства в портфеле застройщика остается достаточно скудный выбор квартир, стоимость которых сильно выше первоначальной. И зачастую покупатели, которые хотят купить квартиру именно в этом проекте, не находят нужного им предложения, поэтому вынуждены покупать квартиру по переуступке.

По оценкам застройщиков, в среднем на переуступке прав требования можно заработать 30-50% от первоначально вложенной суммы. Максимальная прибыль возможна при приобретении жилья на этапе котлована и его перепродаже на финальной стадии строительной готовности дома. Как сообщили в концерне «Крост», в жилых комплексах «Невский», Wellton Park и Union Park в 75 и 82 кварталах инвесторы могли заработать до 40 тыс. рублей за квадратный метр – за период строительства цена «квадрата» вырастает до 50%.

При покупке жилья в проектах группы компаний «МИЦ» также можно заработать до половины от стоимости квартиры. Как рассказал коммерческий директор ГК «МИЦ» Дмитрий Усманов, эта цифра складывается из годового прироста, который по проектам компании составляет в среднем от 17% годовых (при среднем сроке владения квартирой 14-20 месяцев), и доходности от услуги внутреннего trade-in, которая позволяет получить прибыль от продажи в среднем 8-10% к рыночной стоимости.

По словам Алексея Лухтана, с начала старта продаж первой очереди ЖК бизнес-класса «Румянцево-Парк» (апрель 2018 года) реализовано более 40% квартир. Средняя стоимость квадратного метра показала высокую динамику роста – фактически только за один год средняя цена «квадрата» выросла на 21%, при этом завершение строительства Дома № 1 намечено только на II квартал 2020 года. Следовательно, средняя цена метра к моменту сдачи первой очереди может вырасти еще на 10%. Некоторые квартиры подорожали более чем на 30%.

 

 

Перед тем как инвестировать в жилье, стоит узнать, нужно ли получать разрешение на переуступку от компании-застройщика и во сколько это обойдется – за согласие обычно взимается комиссия. Пункт, запрещающий дольщику продавать квартиру без согласия компании, появился в ДДУ в связи с тем, что частные инвесторы стали прямыми конкурентами девелоперов. Частные лица могут выставить квартиру дешевле, чем у застройщика, что сказывается на продажах последнего не лучшим образом. Еще один немаловажный момент – по закону застройщик вправе отказать в переуступке без объяснения причин. 

Однако квартиры в строящихся домах перепродают не только ради прибыли. Как рассказали эксперты порталу Новострой-М, некоторые клиенты приобретают квартиру для себя и дальнейшего проживания, но за время строительства жилье становится «маленьким» – в семье рождаются дети. Иногда семейная пара приобретает квартиру в браке, но за период стройки решает развестись. Покупателям также может понравиться другой проект, более интересный и современный, кто-то решает изменить локацию и переезжает в другой район Москвы или вообще в другой город.

Стоит отметить, что за последние 10 лет количество инвестиционных покупок сильно снизилось. Пик их популярности пришелся на 2005-2008 годы, когда цены на жилье благодаря развитию ипотечного кредитования стремительно росли. В итоге более половины всех сделок на рынке столичной жилой недвижимости носили инвестиционный характер. Перед вторым кризисом, за первые 6 месяцев 2014 года, доля подобных сделок на рынке новостроек Московского региона варьировалась уже от 30 до 34% от общего объема.

Данные Аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet

По мнению Ильи Липкинда, директора информационного агентства «Саминвестор», сейчас все факторы, делавшие подобные сделки привлекательными, исчерпаны. Бурный рост ипотеки в прошлом году даже с учетом опасений по поводу сокращения предложения из-за перехода застройщиков на эскроу-счета привел к росту цен на недвижимость в среднем на 10-15%, что в большинстве случаев лишь компенсировало снижение стоимости квартир в предыдущие годы. При этом отложенный спрос, сформировавшийся ранее, уже частично исчерпан, а частично – задавлен продолжающимся снижением реальных доходов населения. Поэтому в настоящий момент жилье покупают в основном для собственного проживания.

Например, в проектах ГК «МИЦ» инвестиционные покупки составляют 15-20% от общего спроса, столько же процентов приходится на сделки с переуступкой прав требования. На объектах концерна «Крост» фиксируется не более 10% сделок с переуступкой. По словам Дианы Гурусовой, руководителя отдела партнерских продаж и банковских инструментов Группы ПСН, в апреле 2019 года доля переуступок в общем объеме продаж компании составляла порядка 4,1%. Если брать аналогичный период прошлого года, данный показатель равнялся 6,4%, а в 2017 году – 10,3%.

Переуступка и эскроу-счета

Многих волнует вопрос – какие изменения произойдут при переуступке по ДДУ с эскроу-счетами. Специалисты сходятся во мнении, что после вступления в силу новых правил продажи недвижимости никаких непредвиденных нюансов возникнуть не должно. Договор долевого участия никто не отменял, изменилась лишь схема перевода денежных средств от покупателя к застройщику, где гарантом выступает банк. Как рассказала Диана Гурусова, порядок процедуры будет включать составление и регистрацию договора переуступки, а также заключение дополнительного соглашения к договору эскроу, в котором будут прописаны изменения и новый депонент. Таким образом, застройщики продолжат работать в рамках 214-ФЗ.

Как считает Илья Липкинд, в течение ближайшего года доля инвестиционных покупок квартир, скорее всего, будет держаться вблизи нынешних уровней или даже незначительно увеличится в связи с ожиданиями повышения цен из-за перехода на счета эскроу, возможным снижением ключевой ставки Центробанка РФ и опасениями по поводу приближения нового мирового финансового кризиса. Однако в более долгосрочной перспективе объем подобных инвестиций продолжит сокращаться.

Проверить, чтобы не рисковать

Если человек, мечтающий о новом жилье, все-таки решает приобрести квартиру в новостройке у частного инвестора по переуступке прав, то к этому нужно тщательно подготовиться. Риск потерять деньги и новую квартиру выше, чем может показаться на первый взгляд.

По словам Дениса Артемова, первое, о чем нужно позаботиться и на чем ни в коем случае нельзя экономить – это полная юридическая проверка по потенциально вашей, конкретной квартире – а не по жилому комплексу целиком.

Подобное юридическое сопровождение стоит в среднем около 30 000 рублей. Конечно, кто-то может подумать, что ту же самую проверку вполне может провести риэлтор, с которым вы работаете, но это не так. Риэлторы, как правило, не имеют юридической квалификации и соответствующего опыта, поэтому не знают, на что смотреть в первую очередь. А ситуации встречаются самые разные, общее в них только одно риск потери денег и новой квартиры для покупателя. 

Пример 1: у покупателя были все шансы «отдать» половину своей новой квартиры бывшей жене продавца. Бывшие супруги начали делить имущество в суде (ареста на него по каким-то причинам не было). Продавец по ДДУ предоставил покупателю заявление, что не состоял в браке и даже показал новый паспорт без штампа. Ему рассказали о судебном процессе, после чего он просто исчез. Если бы его не проверили – скорее всего жена отсудила бы половину квартиры у нового владельца.

Пример 2: при проверке продавца выяснилось, что его паспорт «утерян». А схема расчетов в данном случае предполагала полную оплату при подписании ДДУ, а не после регистрации (так бывает). Продавца поставили в известность, после чего он перестал выходить на связь.

Пример 3: застройщик перевел по ДДУ 5 квартир на подрядчика X и 10 – на подрядчика Y, в качестве оплаты выполненных работ. Оба подрядчика аффилированны друг с другом. Подрядчик X уступил одну из квартир продавцу, уступка была зарегистрирована и оплачена.

При проверке выяснилось, что уступленной продавцу квартиры у подрядчика X нет, она у подрядчика Y. А это значит, что у продавца нет прав на эту квартиру, поэтому покупателю лучше найти другой вариант. Удивительно, что Росреестром этот факт был упущен из вида, юристами – нет.

Читайте также

Обеспеченная старость начинается сейчас: инвестиции в жилье помогут комфортно жить на пенсии

Эксперты рассказали, какие квартиры выбирают инвесторы

Дата публикации 04 июня 2019
Рассылка новостей
Раз в неделю мы будем присылать вам самые интересные новости о недвижимости на почту
Подписываясь на рассылку, вы принимаете условия пользовательского соглашения
Полезное
Следите за обновлениями Новострой-М на самых популярных площадках интернета
Наш Telegram
Мы в Яндекс.Дзен Канал на Youtube
Читайте также:
Новая Москва: какие новостройки стали ближе к метро, где искать квартиры дешевле 10 млн руб. недалеко от станций
Два новых округа – Троицкий и Новомосковский – появились на карте столичного региона чуть более 12 лет назад и в обиходе сразу получили название Новая Москва. Однако развитие этих территорий продолжается семимильными шагами. Особенно это касается жилой застройки...
18 октября 17768
Как разделить совместно нажитую ипотеку
Покупают квартиры с помощью ипотеки чаще всего молодые семьи. Однако 65% российских браков распадается, и большая часть из них в первые пять лет совместной жизни. Если пара живет в законном браке, то все совместно нажитое имущество после развода делится пополам, в том числе...
18 октября 29864
Стройка на паузе: что делать, если сдачу вашего ЖК задерживают
Каждый покупатель жилья в новостройках надеется, что получит ключи от своей новой квартиры вовремя. Однако даже сейчас, в 2024 году, встречаются недобросовестные застройщики, которые не выполняют обязательства перед дольщиками. Проще говоря — срок сдачи дома в...
04 октября 19901
Перспективные новостройки: где и что планируют строить в Москве в ближайшие годы
Узнать, какие проекты находятся в продаже прямо сейчас или вышли на рынок недавно – легко, для этого заходите в базу Новострой-М, а также читайте нашу рубрику «Старты продаж». Однако многим хочется буквально заглянуть в будущее, чтобы понять, по каким...
23 сентября 14870
Переуступка квартиры в новостройке: что нужно учесть и как подготовиться к сделке
Купить квартиру в новостройке можно не только от застройщика, но и по договору уступки прав требования — такую сделку чаще называют просто переуступкой. Вариант с переуступкой подходит, если все квартиры в жилом комплексе уже распроданы или в продаже от...
13 сентября 19757
Ненужные метры: как отказаться от доли в квартире
Считается, что наличие имущества – это всегда хорошо. Однако не все владельцы долей могут согласиться с этим утверждением. Более того, они готовы добровольно расстаться со своей долей при первой же возможности. Почему так получается и как безболезненно отказаться от...
21 августа 21755
Какие новостройки сегодня доступны по программам льготной ипотеки – обзор ЖК с ценами
Массовая программа льготной ипотеки ушла в прошлое, однако на рынке предлагаются такие варианты с субсидированной ставкой, как семейная ипотека и IT-ипотека. Напоминаем, что по IT-ипотеке сегодня нельзя приобрести жилье в Москве и Санкт-Петербурге, но можно в...
12 августа 13394
Ипотека для IT-специалистов: новые условия и перспективы в 2024 году
На днях правительство продлило программу IT-ипотеки, внеся при этом в нее существенные корректировки. Новострой-М рассказывает, какими с 1 августа 2024 года стали условия выдачи жилищных кредитов для специалистов в сфере высоких технологий и почему из программы...
05 августа 104231
Популярно на Новострой-М
Посмотреть все спецпредложения

Скидки и спецпредложения от застройщиков