ЖК SREDA от «Группы ПСН»: интересное жилье, до которого сложно доехать

Недавно на рынок новостроек Москвы в ЮВАО вышел жилой комплекс комфорт-класса с необычным названием SREDA, который сразу же привлек внимание покупателей низкими ценами: на старте продаж квартиру-студию здесь можно было купить за 3,4 млн рублей. Редакция Novostroy-M.ru поручила мне проверить этот проект, тем более, что через несколько лет вблизи новостройки должна появиться станция метро «Нижегородская улица».

Что строят?

К 2021 году в Текстильщиках в рамках реорганизации промзоны (на месте которой раньше был Карачаровский механический завод) появится жилой квартал SREDA. Он предполагает строительство 20 монолитно-кирпичных домов переменной этажности с подземными паркингами, а также школы (на 825 воспитанников), детского сада (300 мест). Детский сад будет построен одновременно с первой очередью, школа появится позже.

Также на территории жилого комплекса обустроят прогулочную парковую зону и возведут крупный бизнес-центр. На первых этажах домов предусмотрены нежилые помещения (магазины, отделения банков, офисы). Проект масштабный (площадь застраиваемого участка 19,4 га) и будет возведен в 4 очереди строительства. Предполагается, что проживать тут в будущем будут более трех тысяч человек.

Первая очередь строительства ЖК SREDA – это 5 домов-башен, 2 среднеэтажных здания и детский сад. Согласно проектной декларации на сайте новостройки, корпуса сдадут в эксплуатацию в I квартале 2018 года, а в III квартале 2018 года новоселы должны получить ключи. Правда, это касается только корпусов Л1, Л2, С2, Т4 и Т5. О корпусе Т1, а также о Т2 и Т3 в проектной декларации не упоминается, хотя менеджеры в офисе уверенно сказали мне, что они входят в первую очередь строительства квартала (и показали макет первой очереди).

Корпус Т1 будет высотой 44 этажа, Т2, Т3 и Т4, Т5 по 25 этажей (между ними появится С2 - одноэтажное офисное здание), Л1 переменной этажности 5-7-9 этажей, корпус Л2 – восьмиэтажный. Все квартиры покупатели получат без отделки. В продаже пока только 2 дома-башни (Т4 и Т5) и 2 среднеэтажных дома (Л1 и Л2).

Меня немного смутило расстояние в 30 метров между башнями, по-моему, новосёлы будут смотреть друг другу в окна. Менеджер в офисе уверил меня, что к моменту получения ключей в домах первой очереди, ближайшая к ней вторая очередь уже будет возведена, там будут проводиться внутренние работы. В общем, новосёлов если и будет беспокоить шум, то от строительства третьей-четвёртой очередей, масштаб строительства в которых меньше, чем в первых двух, да и находятся они на некотором удалении.

Правда, после пытливых вопросов другой специалист (Екатерина) объяснила, что точной даты ввода в эксплуатацию даже по второй очереди пока нет, на подрядные работы объявлен тендер. Ориентировочно эти очереди сдадут в 2018-2019 год.

Итак, вторая очередь строительства – это ещё 10 жилых корпусов. Здесь появятся 3 башни вдоль 2-го Грайвороновского проезда и 7 многосекционных корпусов высотой 5-9 этажей на внутренней части квартала. В рамках третьей очереди планируется обустроить парковую зону и возвести 3 жилых дома-башни на границе зелёного массива.

Помимо прогулочных аллей и велодорожек, будет сохранен клуб «Теннис-парк» и построен физкультурно-оздоровительный центр. Последняя, четвертая очередь строительства, включает возведение офисных зданий, отделяющих парковую зону от Рязанского проспекта.

Кто строит?

За архитектурный облик проекта отвечает бюро Ricardo Bofill Taller de Arquitectura (RBTA), застройщиком по документом является некое ООО «ВЦ Стройэкспо», 100% акций которого принадлежит кипрской структуре с непроизносимым названием.

А вот девелопером проекта является «Группа ПСН» («PSN group»). Компания уже 15 лет работает на рынке недвижимости, но до сих пор возводила лишь бизнес-центры в Москве и Санкт-Петербурге. Строительством жилья «Группа ПСН» стала заниматься совсем недавно. Более того, в сегменте массового жилья – это первый проект компании.

Я спросила у менеджера, с чем связана такая смена деятельности. Екатерина ответила, что компания открывает для себя новые горизонты, осваивает новые рынки. Новым рынком стал - рынок элитной недвижимости.

Сейчас «Группа ПСН» возводит элитные особняки «Полянка, 44» и комплекс премиум-класса I’m. Все они находятся сейчас в стадии строительства, так что оценить качество жилья пока невозможно. Также в планах застройщика ещё один масштабный комплекс комфорт-класса ЖК «Домашний» в Марьино, но здесь продажи ещё не начаты (можно пока только забронировать квартиру).

На прямой вопрос: «Чем застройщик может похвастаться в настоящий момент?», менеджер сказала, что земельными активами. Однако, судя по документам, земля под строящимся комплексом на Рязанском проспекте находится в аренде.

Разведка в Интернете

Именной сайт новостройки содержит полезную информацию, но немного. Тут есть удобный поиск квартир по параметрам, указаны все цены, присутствует проектная декларация на первую очередь, много хороших рендеров, дающих представление о том, как все должно быть реализовано, (на них можно рассмотреть предполагаемые дома и благоустройство), а также была веб-камера, которая демонстрировала стройку, а потом куда-то исчезла.

Однако описание проекта слишком общее, конкретики мало, кликнув на ролик о новостройке я тоже не узнала ничего, фактически это мультик о том, что вы - личность, стремитесь к новому и лучшему, окружают вас такие же люди, это ваша среда. Нет раздела «Ипотеки», столь актуальной сейчас, пришлось покопаться в «Новостях», чтобы найти, какие банки предоставляют ипотечные кредиты. Вообще, понять, какие способы покупки есть в ЖК SREDA сложно. 

На мой взгляд, на сайте многовато всяких маркетинговых «украшений» - все эти смайлики, стрелочки, отправляющие непонятно куда, пространные тексты ни о чем. Я «пришла» на сайт за квартирой, то есть я намереваюсь расстаться с существенной суммой денег, поэтому предпочла бы более отчётливое меню, которое всегда перед глазами. Повторюсь, минимально необходимая информация на сайте есть, нашла я её быстро, но такое обилие затейливого дизайна вызывает сперва удивление, а потом негатив.

Помимо именного сайта я довольно быстро нашла страницу новостройки на сайте одного из продавцов (об этом ниже) - компании Metrium. Там практически нет лирических отступлений, есть работающая веб-камера, на которой, правда, мало что можно рассмотреть, но какая-то строительная техника по периметру котлована передвигалась.

А главное, на станице есть раздел «Ипотека» с подробным описанием программ банков, также я нашла раздел «Условия оплаты», в котором я почерпнула много полезного. В общем, страница на сайте продавца, может, и не такая дизайнерская, но определенно более грамотно структурирована и наполнена всей ключевой информацией.

Поисковик выдал мне и страницу ЖК на сайте второго продавца - агентства «Бон Тон». Там практически дублируется вся информация, подана она также понятно, четко и логично. Есть полезный раздел «В наличии», где указано, сколько и каких квартир осталось по корпусам. Но главное, что там я нашла поэтажные планы, при клике они открываются на весь экран, поэтому планировки рассматривать очень удобно (а можно и распечатать).

В разделе «Документация» у «Бон Тон» гораздо больше представлено разрешительных документов, чем у Metrium: кроме проектной декларации и постановления Правительства Москвы, тут есть кадастровый паспорт, договор аренды участка, градостроительный земельный план и положительное заключение экспертизы.

А вот отзывов о проекте в сети мне найти не удалось. Сложилось впечатление, что пока покупателей квартир не очень много. В принципе, это так, проект лишь недавно вышел на рынок новостроек Москвы. В соцсети я нашла группу, посвященную ЖК SREDA, но в ней пока зарегистрировано меньше десятка человек. Девелопер регулярно размещает рекламные материалы, но обсуждения пока не ведутся.

Немного обсуждений девелопера и о его объектах есть на различных страницах в сети, но и там пользователи обсуждают удобство местоположения будущих объектов, да то, что девелопер входит в один холдинг, что и Промсвязьбанк. Правда, как выяснилось, инвестированием в строительство квартала SREDA занимается другой банк - МКБ.

Пути-дороги

Место строительства (и офис продаж) находится в 5,5 км от станции метро «Рязанский проспект». От метро до начала Рязанского проспекта, где вскоре появится жилой квартал, следует несколько троллейбусных и автобусных маршрутов. Время в пути на общественном транспорте около 15 минут. Можно воспользоваться и маршрутными такси (№ 351, 429м, 443, 463м, 63м) – большинство из них проезжает новостройку, направляясь в ТЦ «Город».

Сейчас метро находится далековато – пешком не дойти, но возможен другой вариант маршрута: на электричке до станции Карачарово Горьковского направления. Железнодорожная платформа находится буквально через дорогу от места строительства. Правда, Курский вокзал, с которого сюда можно было бы ехать, фактически находится в этой же части города, то есть электричка могла бы заменить маршрутку, но не метро.

К моменту сдачи первой очереди строительства в нескольких сотнях метрах от новостройки должен начать работать ТПУ (транспортно-пересадочный узел «Рязанский»), сейчас достаточно проехать одну остановку на троллейбусе в сторону центра, чтобы увидеть масштабные работы по строительству станции «Нижегородская улица».

С появлением ТПУ жители квартала SREDA получат несколько удобных вариантов маршрутов в другие части города и за его пределы. Учитывая, что до места будущего ТПУ одна остановка на троллейбусе, можно прогнозировать, что шум и толпы народу не будут докучать новосёлам. К тому же от оживлённой трассы Рязанского проспекта жилые дома отделены существующим бизнес-центром, который сохранится и до 2021 года.

Также в будущем в непосредственной близости от строящегося комплекса появится эстакада. Нельзя сказать, что на данный момент комплекс удобен для автовладельцев. Логичнее всего сюда ехать по Рязанскому проспекту, остальные проезды очень уж узкие. А самая широкая автотрасса всегда загружена, даже в воскресенье в сторону центра поток идёт медленно. Затянувшееся строительство эстакады пока плохо влияет на дорожную обстановку. К тому же, по наблюдениям, здесь часты аварии и связанные с ними пробки.

Вообще, в настоящий момент район не производит впечатления уютного. Возведение станции метро, создание трассы без светофоров (а значит, строительство подземных переходов) - всё это позволяет фантазировать, как хорошо здесь будет через год-два, но сейчас выглядит неприглядно и шумно.

Офис продаж: Metrium и «Бон Тон»

Пока на строительной площадке вырыт котлован, он огорожен, но сквозь забор всё отлично просматривается. Я посещала стройку в воскресенье, из двух экскаваторов один работал. Немного смутили «остатки» завода – на территории стройки видны сохранившиеся корпуса, кирпичные трубы, из которых идёт пар.

В общем, создаётся полное ощущение, что частично завод функционирует. Представить сегодня на месте стройки парк с велодорожками и детскими площадками, школу со стадионом и прочие объекты комфортной жизни – задача не из лёгких.

«Группа ПСН» не продает жилье в ЖК SREDA, за реализацию отвечают агентства недвижимости Metrium и «Бон Тон» (у обоих цены от застройщика), офис продаж агентств находится непосредственно на объекте. Работают они ежедневно до 21.00, благодаря чему его вполне можно посетить в свободное от работы время. Офис расположился в одном из бывших цехов Карачаровского механического завода, но отделан внутри и снаружи – его невозможно не заметить или проехать мимо.

Внутри он просторный, очень светлый. Возле ресепшена расположены 2 макета квартала: можно посмотреть на весь комплекс целиком, а можно детально рассмотреть лишь первую очередь. Я приехала в воскресенье, после подробной консультации по телефону, которая состоялась за несколько дней до этого. Очереди за квартирами в офисе не было, помимо меня с менеджерами консультировалось ещё 2-3 покупателя, несколько других менеджеров были свободны.

Как по телефону, так и при личной встрече менеджер полностью владел инициативой разговора. Игорь был из Metrium , о чем я поняла по бейджу, он начал нашу беседу с описания строящегося ТПУ и станции метро «Нижегородская». У него была подготовлена и схема метро с планируемой линией, и карта местности. Впрочем, по поводу реконструкции Рязанского проспекта речь тоже зашла. С этой же информации начинается и буклет о новостройке.

Игорь охотно продемонстрировал мне макеты, подробно рассказал о планировках квартир и ответил на все вопросы. С документами на строительство, правда, не предложил ознакомиться, пришлось их попросить.

Однако чуть позже у меня возникли еще вопросы, которые надо было уточнить. На этот раз я решила позвонить в агентство недвижимости «Бон Тон» и оценить их работу с потенциальными покупателями. Моим менеджером стал Антон, при личной встрече он произвёл впечатление человека компетентного, хорошо информированного. Нельзя сказать, что он полностью владеет инициативой разговора, в основном специалист отвечал на заданные вопросы, но, отмечу, что ответы были подробные и исчерпывающие.

Единственное, что хотелось бы от продавца - получить с собой какие-то документы. Например, список аккредитовавших новостройку банков я даже попросила, но Антон мне его не распечатал почему-то, только перечислил по пальцам. Я, конечно же, всех не запомнила.

В общем, идея «нагружать» покупателей разнообразными материалами  (брошюрами, прайсом и документами на строительство, «рыбой» ДДУ) мне кажется логичной и удобной, ведь в офисе все не запомнишь. И потом, это очень удобно, когда можно лишний раз заглянуть документы и удостовериться, что не перепутала сроки сдачи корпуса или процентную ставку по ипотеке.

Соцкультбыт

Что касается инфраструктуры, то она в основном сосредоточена в бизнес-центре, который отделяет строящийся квартал от Рязанского проспекта, и в торгово-развлекательном центре «Город», он находится чуть ближе к центру Москвы (рядом с ЖК «Петр I», его не так давно проверял Тайный покупатель).

В ТРЦ есть продуктовый гипермаркет, самые разнообразные магазины. Мне показалось, что в настоящее время в районе недостаточно детских учреждений. Хотя на противоположной стороне есть школа, скрытая первой линией домов, а в ТЦ «Город» удалось обнаружить частный детсад.

Однако до ближайшего муниципального садика ехать 15 минут на транспорте, он находится в застроенном жилыми домами районе, так что строительство детский учреждений одновременно с первыми домами в ЖК SREDA вполне оправданно. К тому же, в ЖК «Кварталы 21/19» (строится через дорогу) вместе с первой очередью тоже появится детский сад, а впоследствии еще один и школа. Все они будут муниципальными.

Что касается медицинской инфраструктуры, то до поликлиники ехать примерно 10 минут, рядом есть почта и аптека, несколько сетевых магазинов. На противоположной стороне Рязанского проспекта, напротив новостройки я видела стоматологическую поликлинику, отделение ВУЗа. Там же находится бассейн, а на территории застраиваемой промзоны уже сейчас работает теннисный клуб («Теннис-парк»), который будет сохранён.

В пределах квартала хорошо развита торговая инфраструктура, по соседству распложены фитнес -центр, кафе, автомойки и автосалон, отделения банков, строится ещё один более современный бизнес-центр.

Что почем

Цены на квартиры в квартале SREDA относительно невелики. Минимальная цена – 3,4 млн рублей за крохотную студию площадью 22,1 кв. м. Примерно за такую сумму (3,6 млн рублей) в ЖК «Петр I», который компания «Мортон» строит вблизи станции метро «Авиамоторная», можно купить тоже студию аналогичной площади со сдачей в I квартале 2018 года, как и в ЖК SREDA.

Район Нижегородский не отличается большим количеством новостроек в продаже, ближайший проект, который в данный момент реализуется здесь – апарт-комплекс «Город на Рязанке» со сдачей в эксплуатацию в начале 2016 года (от 4,1 млн рублей за апартамент площадью 27 кв. м). Но это апартаменты, постоянная регистрация в них невозможна.

В соседнем районе, через дорогу (2-ой Грайвороновский проезд) возводятся ЖК «Кварталы 21/19», цены в котором начинаются от 5 млн рублей (метраж «однушки» 38 кв. м, то есть сопоставимы с ценами в ЖК SREDA), но технология строительства первой очереди (сдача в конце 2016 года) там - панель (хотя планировки квартир неплохие).

Таблица базовых цен по первой очереди (без дисконта за 100% оплату или при ипотеке)

Геометрия жилья

В жилом квартале SREDA к продаже предлагаются квартиры свободных планировок – внутри помещений отсутствуют несущие стены (даже санузел застройщиком не огораживается). Высота потолков - 2,8 метра, квартиры передаются без отделки. На изображениях в буклете и на сайте приводятся возможные варианты планировки помещений, которые можно реализовать при ремонте.

В домах первой очереди строительства представлены студии, однокомнатные, двухкомнатные и трёхкомнатные квартиры с довольно широким выбором площадей и форм. Так, например, на изображениях планировок корпуса Л1 в буклете я насчитала 4 варианта квартир-студий, которые в свою очередь отличаются не только от вариантов в Л2, но и от тех, что продаются в домах-башнях.

Минимальная площадь квартиры-студии составляет 22,1 кв. м, такую квартиру можно найти на первом этаже корпуса Л1 в единственном экземпляре. Остальные студии в корпусах Л в большинстве своём имеют прямоугольную форму с окном в торце напротив входа. Если сделать площадь санузла от 3,1до 3,9 кв. м, как рекомендуют авторы проекта, то в крохотных прихожих будет место для узкого шкафа.

В домах-башнях, студии кажутся значительно менее удобными, несмотря на то, что их площадь больше – 26,2 и 32 м. У этих квартир планировка более вытянутая, появляется некое подобие коридора, который тянется вдоль вытянутого совмещённого санузла – шкаф там уже не монтируется никак. Зато в таких квартирах можно выгородить кухню без окон, поставив перегородку поперёк комнаты.

Среди однокомнатных квартир также есть из чего выбрать – от квартиры площадью от 36 кв. м до 58-метровой квартиры. Архитекторы проекта рекомендуют в однокомнатных квартирах устраивать совмещённые санузлы площадью 3,9-4,1 м., кухни от 7.3 до 14 метров. Если руководствоваться проектом, то в комнате будет место для шкафа.

На некоторых вариантах изображены отапливаемые балконы (площадью 1,9-4 кв.м). Авторы предлагают их выгородить, например, за счёт площади кухни – в некоторых квартирах окна с панорамным остеклением и радиатором под ним. Возводя стены между комнатами, можно сделать ещё одну (с окном) – между окном и комнатой. Тогда, правда, придётся переделывать отопление и вешать ещё один радиатор для комнаты.

Я не очень поняла, как это и не переспросила, так как не оценила прелесть этой идеи – мне казалось, что большинство владельцев квартир наоборот добавляют себе полезную площадь за счёт балкона. Так, например, в однокомнатных квартирах с панорамным остеклением предлагается устроить кухню площадью 10 кв. метров, а в среднем 2.4 м отводится на балкон против 12 кв. метров у тех, у кого балкон не предусмотрен. Справедливости ради надо сказать, что десятиметровая кухня – это, в общем-то, немало.

Двухкомнатные квартиры площадью от 55,2  до 73 кв. м имеют раздельные санузлы (в среднем 3,0+1,5 кв. м), кухни метражом 10-12 кв. метров, отапливаемые лоджии 2,5-3 кв. м. Формы квартир различаются по корпусам, в башнях мне они показались интереснее.

Например, квартиры площадью 64 или 68 кв. м в плане имеют прямоугольную форму, можно сделать одну из комнат как бы окруженной другими помещениями этой же квартиры, что, как мне кажется, удобно. В малоэтажных корпусах «двушки» преимущественно вытянутые поперёк здания – одна из комнат приходится напротив кухни, самая маленькая комната (будущая спальня) находится между двумя квартирами соседей.

Трёхкомнатные квартиры есть только в корпусах переменной этажности (Л), в продаже квартиры площадью от 85,10 до 97,5 кв. м. В некоторых из них предусмотрено 2 санузла в разных частях квартиры (совмещенный и гостевой), предлагаются варианты с кухнями-столовыми площадью 24 кв. м (и помимо неё еще 3 комнаты!). Планировки в большинстве своём имеют Г-образную форму - одна комната находится напротив кухни, но есть интересные варианты, где 2 комнаты по одну сторону коридора, а кухня и ещё одна комната – по другую.

Как купить?

Продажи квартир в ЖК SREDA происходят в соответствии с 214-ФЗ, через заключение ДДУ. В офисе продаж предлагают различные способы оплаты квартиры. В настоящее время возможна ипотека от Промсвязьбанка, ВТБ24, БФА-Банка, Россельхозбанка и Транскапиталбанка, ведутся переговоры о сотрудничестве со Сбербанком. Менеджер уверил меня, что ипотека от Сбербанка будет вот-вот, со дня на день.

Первоначальный взнос по ипотеке колеблется от 20 до 40%, ставка по кредиту от 10,5% до 12%. Возможно выбрать несколько разных программ, в том числе без подтверждения доходов, для чего в офисе по субботам работает ипотечный брокер (его услуги бесплатны).

Перечень ипотечных программ включает ипотеку с господдержкой. Принимается материнский капитал. При 100% оплате или покупке квартиры в ипотеку застройщик предлагает дисконт 1,5% от стоимости квартиры, при покупке 2-х квартир, скидка на вторую – 3%.

Сейчас на объекте действует до 31 декабря новогодняя акция: всем покупателям 2-комнатных квартир в корпусах Т4 и Т5 предоставляется скидка 5% при условии единовременной оплаты или при покупке по ипотеке.

В случае оформления ипотеки, необходимо внести авансовый платёж в 1% от стоимости квартиры, чтобы забронировать её и зафиксировать цену. Бронь осуществляется на 15 рабочих дней (если одобрения по кредиту нет), чтобы успеть оформить заем.

Дополнительные расходы на регистрацию ДДУ - около 20 000 рублей (столько стоит регистрация ДДУ в Росреестре), а также необходимо оформить страхование жизни и имущества, на сумму 0,5% от суммы займа.

В случае если банк кредит не одобрит, то компания возвращает внесённую сумму. Также застройщик предлагает рассрочку, в том числе беспроцентную. Срок беспроцентной рассрочки – 6 месяцев, минимальный первоначальный взнос – 70%. При рассрочке на 1 или 2 года минимальный взнос 30% и 50%, ставка от 12% до 13%.

Экология

К сожалению, я не нашла ни одного удачного места для прогулок – ни парка, ни даже хотя бы сквера. Уже позже, изучая карту, увидела Кусковский лесопарк и маленький Перовский парк, до обоих придется прилично идти. На стройплощадке, как мне сказали, деревья будут сохранены, но их там немного.

Карачаровский завод, на месте которого и возводится ЖК SREDA, прекратил своё существование, но далеко не всю промышленность Рязанки постигла та же участь. Посторонних запахов в этом районе с некоторых пор не чувствуется, но завод строительных смесей (в 2-х остановках на транспорте), судя по информации в сети, функционирует. В целом же, экологическую обстановку в ЮВАО пока сложно назвать благоприятной.

Резюме

Проект показался интересным, во-первых, он расположен близко к центру, до него недолго ехать от метро уже сейчас, а когда станция «Нижегородская улица» появится в пешей доступности, будет еще лучше. Во-вторых, здесь предлагаются квартиры свободной планировки от надежного девелопера по приемлемым ценам.

Но буду откровенна, на этой стадии строительства объекта и транспортной инфраструктуры района ощущения «хочу тут жить» решительно не возникает. С точки зрения инвестиций жилье в ЖК SREDA, скорее всего, значительно подорожает после сдачи объекта в эксплуатацию не только из-за завершения строительства, но и с появлением ТПУ в шаговой доступности от жилого квартала. По сумме факторов ЖК SREDA на сегодняшний день получает твердые «7» баллов - это добротный проект с хорошей перспективой.

Валентина Ша