Район – вселенная: как в ЖК «Прокшино» уместились классы «бизнес» и «комфорт», а рядом – деловой квартал и самый высокий горнолыжный спуск

ЖК «Прокшино» – проект застройщика ГК «А101» на территории Новой Москвы, в 7,6 км от МКАД. Жилой район будет состоять из 15 домов комфорт- и бизнес-класса и входить в состав кластера «Прокшино» вместе с одноименным бизнес-кварталом и спортивно-событийным комплексом «Прокшино ADRENALINE». Завершить строительство первой очереди планируется в I квартале 2023 года. Новострой-М изучил проект и подробно рассказывает о его сильных и слабых сторонах.

Кто строит

Группа компаний «А101» является одним из крупнейших игроков на столичном рынке недвижимости и входит в пятерку девелоперов-лидеров по объему текущего строительства.

По состоянию на сентябрь 2020 года, «А101» возводит 596 944 кв. м жилья – это 21 дом в 5 жилых комплексах. Специализируется застройщик на создании крупных проектов на территории Новой Москвы. Это хорошо известные на рынке «Испанские кварталы», «Скандинавия», «Москва А101», «Белые ночи».

Все ЖК от «А101» – с фотографиями, информацией по срокам ввода и ДДУ – можно изучить на сайте Новострой-М.

Что строят

Район «Прокшино» возводится на территории площадью 58,6 га. Жилая площадь – 752,5 тыс. кв. м, коммерческая – 41,4 тыс. кв. м. Основной идеей проекта девелопер называет создание пространства по принципу Live-Work-Shop-Play (Живи-Работай-Делай покупки-Отдыхай). Поэтому «Прокшино» будет представлять собой жилые кварталы с комфортными общественными зонами и всей необходимой инфраструктурой, которая находится в пешей доступности.

В составе проекта построят 15 домов высотой 16-18 этажей, а также 2 образовательных комплекса и несколько детских садов. Всего эти социальные объекты смогут вместить 3 тысячи школьников и 1040 детей дошкольного возраста. В рамках первой очереди (к I кварталу 2023 года) появятся 10 домов с подземными паркингами и кладовками, а также детская инфраструктура. 

Архитектура и дизайн. Все дома в ЖК «Прокшино» строятся по монолитной технологии, фасады вентилируемые, отделаны штукатуркой и плиткой нейтральных оттенков бежевого и серого цветов.

Новостройки поделены на 2 класса – «комфорт» и «бизнес», застройщик обращает внимание, что для каждого класса разработаны индивидуальные фасадные решения.

Входные группы также будут различаться: например, в подъездах комфорт-класса предусмотрены только лобби и колясочные, тогда как в бизнес-классе будут также установлены стойки респешн.

Придомовая территория. Благоустройству в проекте уделено особое внимание. На территории жилого квартала появятся променад «городская гостиная», экотропы, детские площадки и пространства для занятий спортом и йогой. Кроме того, одним из самых интересных объектов станет собственная благоустроенная набережная реки Сосенка и Хованского пруда.

Безопасность. Дворы ЖК «Прокшино» будут закрыты от автомобилей и посторонних лиц. На территории предусмотрены видеокамеры, будут работать пункты охраны.

Нежилые метры. Во всех корпусах ЖК (кроме д. 7.1) появятся подземные парковки с лифтами. Согласно проектной декларации, машино-мест будет 523 штуки. Сейчас для покупки доступны 297, стоимость начинается от 800 тыс. рублей.

На подземных этажах будут располагаться кладовые помещения площадью от 1,7 кв. м до 7,8 кв. м. Сейчас в продаже находятся 458 кладовок, цены на них стартуют от 169 тыс. рублей.

Квартиры и планировки

В ЖК «Прокшино» продается жилье классического и евроформата. Покупатели могут выбрать 1-, 2- или 3-комнатный вариант. Минимальная площадь квартиры в комплексе – 21,4 кв. м, максимальная – 70,8 кв. м.

Из особенностей – наличие в некоторых лотах мастер-спальни и дополнительных помещений, которые можно использовать под кладовую, постирочную или гардеробную комнату. Также встречаются квартиры с двумя санузлами, во всех вариантах есть просторные лоджии.

Увидеть все планировки в ЖК «Прокшино» можно в карточке проекта на сайте Новострой-М. Там же доступны поэтажные планы комплекса, на которых легко найти квартиру и посмотреть, на какую сторону света выходят ее окна, и определить уровень инсоляции.

Если говорить об отделке, покупателям доступны сразу несколько опций. Речь идет о квартирах «в бетоне», то есть без отделки, о варианте white box – это предчистовая отделка с белыми стенами, когда все «грязные» и «мокрые» работы уже выполнены. Также можно купить жилье с ремонтом от застройщика.

В этом случае будущий собственник выбирает из двух стилей – в теплых и холодных тонах.

Данные: официальный сайт застройщика 

Где строят

Жилой район «Прокшино» ГК «А101» возводит в Новой Москве, в 7,6 км от МКАД и в 12 минутах ходьбы от станции метро «Прокшино».

В относительной близости (около 4 км) от новостройки находятся 2 крупных шоссе – Калужское и Киевское. По трассе Солнцево – Бутово – Варшавское шоссе на них можно выехать за 5 минут.

Пешеходам, как это часто бывает, в данном случае повезло больше: на метро дорога до центра от ЖК «Прокшино» занимает около 40 минут. На автомобиле этот же путь реально преодолеть за час с небольшим. Также нужно иметь в виду, что на Калужском и Киевском шоссе в утренние и вечерние часы, как правило, собираются довольно серьезные пробки.

Экология          

Жилой район «Прокшино» строится в поселении Сосенское Новомосковского округа столицы. По данным компании EcoStandard, с точки зрения экологии у локации все просто отлично – 4 балла из 4 возможных.

Недалеко от комплекса располагается обширная зеленая зона – Хованская дубрава, река Сосенка и Хованский пруд. Промышленных предприятий, опасных для жителей, в окружении нет.

Инфраструктура

С собственной инфраструктурой у «Прокшино» – полный порядок. Начнем с детских объектов: по информации застройщика, он возводит школы и детсады на основе собственной концепции, которая направлена на всестороннее развитие детей.

Что конкретно построят на территории нового жилого района? Это будут: образовательный комплекс на 1100 мест в школе и 220 мест в детском саду – пока существует только в проекте, детский сад «Белый кролик» на 350 мест, готовность – 2020 год, частный детский сад на 100 мест, который тоже будет завершен в этом году и еще один частный детский сад на 75 детей со сроком сдачи в 2020-м.

Как мы уже упоминали ранее, все объекты, которые появляются на территории «Прокшино», вписаны в концепцию Live-Work-Shop-Play (Живи-Работай-Делай покупки-Отдыхай).

Главная цель «А101» в данном случае  – сделать так, чтобы жителям новостройки не пришлось далеко ходить, чтобы закрыть свои основные потребности в покупках, обучении и развлечениях. В связи с этим, рядом с новостройками появятся детские развивающие центры, кафе, рестораны, супермаркеты, клиники и салоны красоты, фитнес-центр с бассейном и развивающие кружки и студии.

А вот, пожалуй, самое интересное: рядом с ЖК «Прокшино» застройщик возводит крупный одноименный бизнес-квартал и спортивно-событийный комплекс «Прокшино ADRENALINE», в котором построят аквапарк, горнолыжный склон и другие развлекательные объекты. То есть жилой комплекс, бизнес-квартал «Прокшино» и спортивно-событийный комплекс будут ключевыми составляющими кластера Прокшино.

Как же обстоят дела с инфраструктурой района сегодня? Начнем со школ: самая ближайшая из них – школа «Логика» на территории ЖК «Испанские кварталы». Дойти пешком до нее будет сложновато: по картам выходит около 40 минут. На автомобиле – 14 минут. Остальные школы находятся на еще большем отдалении: в основном по другую сторону Калужского шоссе и Проектируемого проезда №7029.

Школы

Похожая история и с детским садами. Самый ближайший – в составе ЖК «Испанские кварталы», идти до него пешком придется около получаса, ехать на автомобиле – 14 минут. Та же ситуация с частным детским садом «Смарт скул». Другие детские сады находятся слишком далеко от жилого комплекса.

Детские сады

Что касается медицинского обслуживания, то 2 ближайшие взрослые поликлиники находятся лишь возле Киевского шоссе. Добираться до них придется на общественном транспорте около получаса, на машине время в пути составит около 15 минут. Детские поликлиники находятся еще дальше – либо у метро «Рассказовка», либо у «Теплого стана».

Поликлиники

Если говорить о магазинах, в которых можно купить продукты, они есть, однако ближайший «Перекресток» располагается в получасе ходьбы от ЖК «Прокшино». Остальные («Азбука Вкуса», «Фасоль», «Дикси») – находятся еще дальше.

Магазины

Тем, кому важен спорт, будет интересно узнать, что вокруг комплекса есть клубы, хотя и они находятся довольно далеко. До ближайшего придется идти полчаса, зато на машине всего 15 минут.

Безопасность

Новомосковский административный округ, к счастью, не фигурирует на первых местах криминальных рейтингов, обстановка здесь спокойная. Никаких объектов, которые могли бы угрожать безопасности жильцов, поблизости нет.

Пункты полиции находятся на отдалении от ЖК – самый ближайший из них – Межмуниципальный Отдел МВД России Московский г. Москвы.

Цены

Продажи жилья в ЖК «Прокшино» стартовали в начале августа этого года. Тогда самым бюджетным вариантом была 1-комнатная квартира за 3,95 млн рублей, самым дорогим – «трешка» за 10,1 млн рублей.

Сейчас самая «скромная» 1-комнатная квартира стоит уже 4,4 млн рублей, за самую большую 3-комнатную придется отдать 10,7 млн рублей.

Цены в ЖК «Прокшино»

Новостройка аккредитована многими крупными российскими банками. Интересные программы предлагает Россельхозбанк – ипотека 2,55%, первоначальный взнос 50%. Также вариант первого года без платежей – ставка на весь срок 8,7%, первый взнос от 15%.

А банк ВТБ предлагает оформить ипотеку со ставкой 0,1% в рамках програмы «Господдержка-2020». Ставка 0,1% действует в первые 6 месяцев, на оставшийся срок – 6,1%. Первоначальный взнос составляет 15%, кредитный лимит – 12 млн рублей.

Конкуренты

Наша новостройка относится сразу к двум сегментам – «бизнес» и «комфорт». Именно поэтому мы решили оценить ее ближайших конкурентов соответствующих классов. Первый – это ЖК бизнес-класса «Новая Звезда» (Сосенское) от концерна «Крост». Он возводится в поселке Коммунарка и состоит из 8 монолитных домов с объемными фасадами. Цены там стартуют от 7,4 млн рублей.

Цены в ЖК «Новая Звезда» (Сосенское)

Вторая новостройка, уже комфорт-класса, это ЖК «Аквилон PARK» от девелопера «Аквилон Инвест», тоже в Коммунарке. Комплекс представляет собой десять 14-этажных секций с фасадным тонированным остеклением. В продаже на данным момент есть студии, 1-,2-,3- и 4-комнатные квартиры. Самый недорогой вариант можно купить за 5,1 млн рублей.

Цены в ЖК «Аквилон PARK»

Резюме

Плюсы ЖК «Прокшино»:

– комплекс возводится известным и крупным застройщиком с хорошей репутацией;

– ближайшая станция метро («Прокшино») находится в пешей доступности от ЖК;

– у комплекса действительно богатая собственная инфраструктура, которая при желании позволит даже не выезжать за пределы района;

– расположение рядом делового квартала «Прокшино» и спортивно-событийного комплекса «Прокшино ADRENALINE» расширяет возможности работы и отдыха непосредственно рядом с местом проживания;

­– поблизости будет множество качественных детских садов и школ .

К минусам проекта в настоящее время можно отнести скудную инфраструктуру района, однако со временем ситуация, скорее всего, изменится в лучшую сторону. Комплекс однозначно подойдет как семейным покупателям, так и тем, кто собирается покупать квартиру на одного – застройщик хорошо продумал потребности обеих групп, воплотив в жизнь концепцию Live-Work-Shop-Play.

Автор: Анна Лябегина 

Комментирует Денис Бобков, генеральный директор аналитической и консалтинговой компании «Недвижимость-Профи»

ГК «А101» давно специализируется на комплексной застройке, и даже после смены основного акционера осталась верной этому формату. Второй особенностью А101 является развитие проектов на территории Новой Москвы (собственно, А101 стал одним из основных «бенефициаров» присоединения этой территории к Москве). «Испанские кварталы», «Скандинавия», «Белые ночи», «Москва А101» и другие проекты девелопера успешно реализуются именно в этой локации.

С названием, правда, именно этого ЖК, девелопер решил не мудрить – жилой район «Прокшино». Зато указывает на название ближайшего населённого пункта, но самое главное – на название ближайшей станции метро. И действительно, не все проекты в Новой Москве могут похвастать такой близостью к метро – 10 минут пешком.

Автомобильная доступность благодаря нахождению проекта практически на Проектируемом проезде №7029 (он же «Солнцево-Бутово-Видное»), соединяющем Калужское и Киевское шоссе, тоже отличная и позволит выбирать маршруты в зависимости от загруженности.

Как и большинство новых проектов в Новой Москве, ЖК располагается… ну не то что бы в чистом поле, но рядом с застройкой коттеджами и таунхаусами, что не предполагает развитой инфраструктуры, особенно социальной. Поэтому комплекс девелопер обещает (в разделе коммерческой недвижимости), обеспечить всем своим – детским садом на 100 мест, магазинами и т.п.

Более того, в составе комплекса предусмотрен крупный торгово-офисный комплекс и всесезонный спортивно-развлекательный комплекс. Правда, вызывает недоумение вместимость детского сада на 100 мест при рассчитанном населении 35 тыс. человек. Как-то, мягко говоря, совсем мало. Либо девелопер просто решил пока не писать про следующие объекты социальной инфраструктуры – при таком населении, конечно, должно быть несколько детских садов и школ.

К плюсам жилого района можно отнести наличие собственной набережной, благоустроенного пруда, экотропы, природного лесопарка. Причём, что немаловажно – этот лесопарк не должен быть застроен, поскольку является своеобразным буфером от ритуальных учреждений и входит в санитарно-защитную зону (СЗЗ). Правда, с севера ЖК одного самого крупного российского застройщика возводится практически вплотную к Хованскому Западному кладбищу, невзирая на СЗЗ…

Дома в проекте предусмотрены с современной архитектурой, отличным благоустройством дворовых территорий, дворами «без автомобиля», подземным паркингом – в общем, обладают всеми атрибутами современного жилья комфорт-класса. Квартиры предусмотрены без отделки и с отделкой, выполненной в двух вариантах – whitebox и дизайнерской.

Соотношение квартир с отделкой и без в текущем предложении – примерно 50/50. Вариант с отделкой выгоднее во всех смыслах – сокращаются сроки заселения в дом (не будете впустую платить ипотеку за месяцы ремонта после получения ключей), не будет дискомфорта от соседей, делающих свой вариант ремонта, будут целее лифты и места общего пользования, в сумму ипотеки будет включена стоимость отделки и не придётся брать дополнительный кредит по более высокой ставке. Сделать дешевле и лучше самостоятельно, покупая квартиру без отделки, поверьте, не получится, если только вы не профессиональный отделочник.

Планировочные решения представлены в широком ассортименте – от студий площадью 21 кв.м (для постоянного проживания – маловато, разве что для кратковременной аренды?) до 4Е-квартир  (кухня-гостиная + 3 спальни общей площадью около 70 кв.м). Правда, на количестве санузлов девелопер сэкономил: при 3 спальнях одна ванная комната – мягко говоря, маловато. Хорошо хоть ещё отдельно есть гостевой туалет. Надо сказать, что большая часть квартир в европланировке отличается небольшими площадями жилых комнат – ну тут кому что требуется.

Первые дома будут сдаваться в 3 квартале 2022 года, таким образом, проект должен был бы быть инвестиционно привлекательным для дальнейшей перепродажи. Учитывая, что со старта прошёл всего месяц, конечно, считать рост цен пока преждевременно. Однако средняя цена реализации сейчас составляет уже около 140 тысяч (!) рублей за кв.м. Правда, как уже отмечалось, в предложении около половины квартир – с полной отделкой или отделкой whitebox.

Тем не менее, на маленькие площади (студии и однушки) цены явно завышены, и они обладают крайне небольшим инвестиционным потенциалом. Простите, но 1К квартира площадью 38 кв.м в Новой Москве на старте не должна стоить 6,5 млн руб без отделки. Причём это минимальное предложение по цене квадратного метра для 1К квартиры (около 170 тыс. руб./кв.м). Помимо инвесторов, приобретающих минимальные площади на старте продаж для последующей перепродажи, такая высокая цена на маленькие квартиры «отсекла» и пласт инвесторов-рантье, приобретающих квартиры для последующей сдачи.

Стоит ли рассматривать для собственного проживания? Да, поскольку инфраструктура вроде как предусмотрена. Далековато от Москвы, зато экологично.