Большинство семей используют балконы и лоджии в квартире как кладовки. Однако, это не только уменьшает естественную освещенность, но иногда может быть опасным и привести к пожару. При этом квартиры массового сегмента настолько малы, что все вещи в них не помещаются. Новострой-М выяснил, какие альтернативные места для хранения предлагаются в современных новостройках.
Балконы, лоджии все еще остаются местами для хранения сезонных вещей и инвентаря. Эта традиция родом из советских времен, когда маленькой квартиры еле хватало для того, чтобы разместиться всем домочадцам, поэтому лыжи и велосипеды «переезжали» в коридор или на балкон. Cейчас этот формат использования лоджий и балконов постепенно себя изживает, владельцы квартир понимают, что организовать хранение вещей можно по-другому, к тому же в современных новостройках другие планировки и нет проблем, присущих старому жилому фонду. А на балконах и лоджиях появляются уютные места для отдыха, кабинеты или мастерские - в зависимости от потребности жителей квартир.
Балконы - это элемент квартиры, который не выгоден как покупателю, так и застройщику, комментирует руководитель управления аналитики и оценки ГК «А101» Дмитрий Цветов. Для покупателя балкон – это недорогое помещение, которое можно легко утеплить и использовать в качестве «продолжения» теплого помещения, кухни или жилой комнаты. Самостоятельное утепление предполагает обшивку утеплителями изнутри. Но по факту, утепление балкона превращает квадратный метр балкона в «золотой»: вынос батареи и устройство «теплого пола», согласование и демонтаж балконной двери и окон, последующая дорогостоящая их замена. При этом утепление заметно уменьшает площадь самого балкона. Более того, соблюсти технологию утепления очень сложно: как правило жильцы делают все собственными силами, а потому рано или поздно изъяны начинают затмевать достоинства – стены начинают промерзать, а потом оттаивать, образуются конденсат, плесень. И те, кто утепляет балконы, и те, кто не делает этого, в большинстве своем используют эти площади под складирование, как правило, сезонных вещей – лыж, санок, покрышек, колясок.
Для застройщика балкон - это потери в прибыли. Застройщик теряет деньги на том, что продает балконы с коэффициентом 0,3-0,5, а в ТЭПах они учитываются с коэфициентом 1, рассказывает Дмитрий Цветов. Кроме того, увеличивается себестоимость строительства – добавляются окна, увеличивается объем фасада или сложность его конфигурации. Тем не менее, балконы застройщики продолжат делать, потому что большинство покупателей считают их обязательным элементом удобного и комфортного жилища, который отличает жилой дом от офиса.
Не стоит забывать, что любой склад – это площадь подверженная рискам: течь в стене может привести к замыканию в системе «теплого пола», случайно залетевший окурок с соседнего балкона привести к возгоранию. Получается, что покупатель платит огромные деньги, чтобы получить кладовку с окном и затемненную комнату, а мог бы купить квартиру без балкона, но с кладовой в предусмотренной темной зоне.
Во вторичном жилом фонде большинство жителей по-прежнему хранят крупногабаритный инвентарь на балконах и лоджиях, соглашается Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп», участник партнерской сети CBRE. Если же говорить о новостройках, то отдельные кладовки стали важным атрибутом современного ЖК массового сегмента относительно недавно. До 2014 года чаще всего помещения для складирования вещей по-прежнему располагались в квартирах. Однако такой «продукт» вызывал противоречивое отношение покупателей. Кладовки нужны далеко не всем, а вот стоимость «квадрата» в них такая же, как и у полезной жилплощади. Поэтому в последние три года кладовыми все чаще оснащаются паркинги. Во-первых, отдельное помещение можно и не приобретать если в нем нет необходимости. Во-вторых, стоимость «квадрата» в таком объекте меньше.
Современных покупателей волнует наличие помещения для хранения вещей, считает генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина. При отсутствии возможности хранения в квартире, люди платят за хранение шин в автосалонах, за велосипедные боксы и многое другое, поэтому намного удобнее иметь одно место достаточной площади для хранения. Использовать для этого балконы и общие территории – не современно, не экологично, не эстетично. Среди специализированных мест для хранения вещей покупатели отдают предпочтение кладовкам или же темным комнатам в квартире. Кладовки чаще всего располагаются либо в паркинге, либо в специально отведенных местах, темные же комнаты – это часть квартиры.
Как правило, проблемой балконов являются не только велосипеды и лыжи – сюда перекочевывают различные вещи, включая текстиль, старую мебель, продукты, для которых не нашлось места на кухне. Однако в современных квартирах больше возможностей для продуманного хранения вещей.
Сейчас стараются включить в места общего пользования колясочные или же помещения для размещения велосипедов, самокатов. Также в подземном паркинге могут отводить места для велостоянки. Конечно, это не решает полностью проблемы хранения, но освобождает значительное место, например, на балконах и позволяет уйти от хранения велосипедов и колясок прям перед квартирами на этажах.
Самый явный пример – наличие кладовок в доме, где можно хранить различный инвентарь, в том числе специальных мест на первом этаже новостроек, где есть возможность оставить велосипеды и коляски, рассказывает директор по продажам компании «НДВ-Недвижимость» Татьяна Подкидышева. Очень интересной опцией является наличие темных комнат (небольших кладовок в самих квартирах).
Во всех ЖК компании «Инград» предусмотрены колясочные помещения на первых этажах в местах общего пользования, где молодые семьи могут оставить свои коляски, рассказывает Анна Соколова. Такие помещения в ЖК не только повышают уровень его комфорта и привлекательность для потенциальных покупателей, но и позволяют избежать захламления МОПов и нарушения правил пожарной безопасности.
«Единственный вариант бесплатного хранения вне квартиры – это специально обустроенные колясочные. Заваленные личными вещами и всевозможным хламом коридоры – это однозначно нарушение требований безопасности. Управляющая компания должна пресекать попытки превратить общедомовое пространство в склад порой ненужных и часто забытых хозяевами вещей. Поэтому поставить, к примеру, шкаф на лестничной клетке, даже договорившись с соседями, не удастся»
Александр Зубец, генеральный директор ООО «Новые Ватутинки»
Жители района Новые Ватутинки активно используют для хранения кладовые помещения. Традиционно принято считать, что келлеры встречаются преимущественно в высокобюджетных проектах. Однако в первую очередь места для хранения нужны именно жителям проектов массового сегмента. Одно дело, когда вы покупаете двухкомнатную квартиру в проекте бизнес-класса площадью 70 кв. м, где вполне реально организовать многочисленные места для хранения. Совсем другое, когда «двушку» площадью 52 кв. м приходится загромождать массивной мебелью. Учитывая, что именно в эконом- и комфорт-классе представлены самые компактные квартиры, в массовом сегменте застройщики должны проектировать отдельные помещения для несезонных вещей, рассказывает Александр Зубец.
Порядка 14% проектов в Москве предлагают кладовки, однако данная опция распространена преимущественно в высокобюджетном сегменте: на элитный сегмент приходится 40% проектов с собственными помещениями для хранения инвентаря, на проекты бизнес-класса – 38%, отмечает Мария Литинецкая. Кроме отдельных кладовых в последние годы в новостройках появились места для коллективного складирования вещей, в частности, колясочные. Как правило, это небольшое помещение (порядка 20-40 кв. м), где жители комплекса могут хранить коляски или велосипеды. Однако фактически использование колясочных зависит от дисциплины самих обитателей комплекса и требований управляющей компании. Нередко такие помещения захламляются детскими игрушками, спортивным инвентарем и даже мебелью. Соответственно, поскольку они общие, то конфликтов и споров между жильцами возникает много. Поэтому более комфортным вариантом, конечно, являются кладовки.
Сколько стоит хранить мопед
Сейчас все больше количество застройщиков старается в своих проектах предусмотреть различные места для хранения, в том числе кладовки. В панельных домах чаще всего проектируются темные комнаты площадью 1-2 кв. м. В монолитных современных домах уже реже предлагают именно темные комнаты, чаще всего полноценные кладовые, которые расположены отдельно - на территории подземного паркинга, часто их называют клаусы. Такой подход является экономически оправданным, так как после выделения парковочных мест остаются небольшие незадействованные площади, их можно использовать под создание клаусов.
Чем меньше кладовка, тем ниже цена, и тем большее количество покупателей может ее себе позволить, отмечает Наталья Шаталина. Оптимальная площадь кладовки составляет 4-6 кв метров, что и является средней площадью на рынке. При этом если к продаже предлагаются кладовки площадью более 10 кв. метров, то нужно понимать, что потенциальных покупателей такого продукта становится намного меньше. Обычно такие большие кладовки нужны тем, кто хранит крупный спортинвентарь.
Однако покупка кладовки, которая находится отдельно, намного выгоднее, комментирует Наталья Шаталина. Различие в стоимости весьма существенно: если кладовка расположена отдельно, то стоимость квадратного метра (в массовом сегменте) будет 50-70 тыс. рублей, это значительно меньше стоимости квадратного метра в жилом помещении. Таким образом, стоимость небольшой кладовки составит 250-400 тыс. рублей. Сейчас можно встретить и акции, когда при покупке квартиры покупатель получает скидку в 20-40% на кладовую.
В современных новостройках предлагают купить келлеры (кладовое помещение) в подвале или на том же этаже, где находится квартира, рассказывает Дмитрий Цветов. Келлер на этаже - это очень редкое и, как правило, дорогое предложение. Лучший вариант - келлер в подземном паркинге. Наиболее удачная площадь 4-5 кв. м. Цена зависит от проекта и расположения помещений. Ранжировать типы кладовок по стоимости можно следующим образом:
- В подвале с входом через улицу
- В подвале со входом по лестнице сразу из подъезда
- В подвале с возможностью спуститься туда на лифте.
- В подземном паркинге, так же со спуском в зону паркинга и хранения на лифте.
- На этаже проживания (когда кладовые помещения расположены рядом с квартирой или на той же лестничной клетке) – самый дорогой вариант.
В проектах ГК «А101» келлеры можно приобрести от 50 тыс. рублей за кв. м.
В массовом сегменте площадь кладового помещения варьируется от 1,5 кв. м до 10 кв. м. В высокобюджетных жилых комплексах размеры кладовки начинаются от 5 кв. м и могут достигать 20-30 кв. м, рассказывает Мария Литинецкая. Что касается стоимости, то она сильно различается в зависимости от конкретного проекта, класса и расположения. Однако если соотнести цену за квадратный метр в кладовке с расценками на «квадрат» в жилом комплексе, где предлагается данная опция, разница обычно составляет 15-30%. Проще говоря, помещения для хранения личного инвентаря дешевле, чем жилые «квадраты», но ненамного.
Есть проекты, в которых предусмотрены кладовые помещения для покупателей квартир. В их числе ЖК ReForm, апарт-комплекс на востоке Москвы. Здесь представлены кладовки площадью от 1,9 до 4,1 кв. м, а стоимость начинается от 285 000 рублей, отмечает Татьяна Подкидышева.
Практически в каждом современном жилом комплексе лоджии проектируются уже застекленными, комментирует Анна Соколова, руководитель управления стратегии и маркетинга ГК «Инград». Во-первых, такой подход позволяет в дальнейшем сохранить фасад в первозданном виде, а, во-вторых, предоставить жильцам дополнительную комфортную площадь. Многие используют лоджии в том числе для хранения вещей. «Инград» предусматривает в жилых комплексах кладовые помещения, которые находятся в зоне паркинга. В зависимости от проекта и площади их стоимость варьируется от 100 до 450 тыс. рублей.
Считаем выгоду
Приобретение кладовки не является вопросом первой важности – покупатель может даже и не задумываться о подобном формате хранения вещей, считает Татьяна Подкидышева. Например, человек живет один в квартире и у него нет ни велосипеда, ни лыж, которые обычно хранят в коридорах, кладовых помещениях или прочих местах. В целом можно вывести некоторые параллели с приобретением парковок: прийти к необходимости покупки семья может значительно позднее – то есть после обустройства квартиры и заселения.
Как правило, крупные вещи и мебель увозятся на дачу, кто-то использует в качестве места для хранения гараж. При объективной доступности арендных складов очень малая часть населения ими пользуется - по статистике только 2% горожан снимают склады, отмечает Дмитрий Цветов. Дополнительные площади вместе с квартирами приобретает куда больше людей, примерно 10% от всего числа покупателей жилья в новостройках.
Раньше кладовые покупали только те клиенты, кто приобретал малогабаритные однушки и квартиры-студии, отмечает спикер. Сегодня все чаще места под хранение вещей берут семейные пары, многодетные семьи, живущие в многокомнатных квартирах. Им необходимо хранить множество вещей – детские коляски, самокаты, велосипеды, сезонную одежду на всю семью и игрушки. Покупка келлера всегда обоснована. Как говорится – была бы комната, а что в нее поставить – найдется!
Безусловно, покупка или же аренда кладовки в своем жилом комплексе становится наиболее выгодной, так как даже если по стоимости аренда мини-склада будет аналогична, это несет в себе множество организационных неудобств и не решает всех проблем. К примеру, к мини-складу надо подъехать, а каждый раз после пользования велосипедом или лыжами ехать специально к мини-складу тоже неудобно, считает Наталья Шаталина. Следовательно, есть риск, что, даже арендуя такое помещение, часть сезонных вещей все равно жильцу придется хранить в квартире. При этом кладовка в жилом комплексе всегда находится в непосредственной близости, ей удобно пользоваться.
Аренда склада подходит далеко не всем, считает Анна Соколова. В основном, среднестатистическому жителю будет достаточно зон для хранения в самой квартире и одного кладового помещения. Индивидуальные склады, во-первых, предполагают регулярные арендные выплаты, а, во-вторых, редко находятся в пешей удаленности от жилого комплекса, что также не всегда бывает удобно.
В среднем, каждый третий покупатель в массовом сегменте приобретает кладовку, однако активность клиентов обусловлена ценой, поэтому величина спроса на данную опцию от проекта к проекту может быть неодинаковой, отмечает Мария Литинецкая. Что касается вопроса целесообразности, то большинство покупателей признают необходимость собственного помещения для хранения инвентаря. Подавляющее число клиентов – семьи, как правило, с детьми. Такие жильцы быстро накапливают спортивный инвентарь, крупногабаритные игрушки, старую одежду, которые где-то нужно хранить. При этом аренда мини-складов также востребована, однако всех проблем она решить не может. Во-первых, склады работают в определенном временном режиме, поэтому доступ к ним можно получить не всегда. Во-вторых, зачастую они могут быть расположены далеко от дома. В-третьих, гарантии сохранности вещей в таких коллективных складах невысоки.
В районе Новые Ватутинки кладовые помещения впервые появились для оптимизации неиспользуемых помещений. В подвальных помещениях панельных домов располагаются инженерные коммуникации, рассказывает Александр Зубец. Однако они занимают не всю площадь, поэтому всегда остаются свободные пространства. Компания решила задействовать незанятые коммуникациями площади и расположить там кладовые помещения. В корпусе №33 мкр. Новые Ватутинки представлено 80 кладовых помещений площадью от 2,3 кв. м до 3 кв. м и высотой полотков 2,7 метров, стоимость кв. метра 80 тыс. рублей. Все они имеют противопожарную дверь и отделены друг от друга полноценной стеной. В монолитных корпусах 10/1 и 10/2 размещено 12 вариантов помещений для хранения, пул келлеров вышел по цене 100 тыс. рублей за кв. м.
70% покупателей жилья приобретают вспомогательные помещения, сообщает Александр Зубец. Это очень высокие показатели, которые демонстрируют востребованность помещений для хранения даже в сегменте эконом-класса. Однако проблема в том, что если келлеры изначально не были заложены, то перепроектирование уже утвержденного проекта подразумевает огромное количество сложностей. И дело даже не о процедуре пересогласования (бюрократических сложностях), а о технических нюансах, которые и становятся препятствием для создания кладовок. Речь идет о пожарной безопасности, необходимости обеспечения раздельного доступа к кладовым и инженерным системам, установке счетчиков по потреблению тепла и электричества. Не всегда возможно технически найти пространство для кладовок. Что касается мини-складов, то в среднем аренда помещения площадью 2 кв. м обойдется примерно в 2,5 тыс. рублей в месяц. Иными словами, покупка келлера стоимостью 400 тыс. рублей окупится уже через год и четыре месяца. Поэтому однозначно выгоднее приобрести, а не арендовать помещение для хранения.
Дата публикации 06 октября 2017
