Технология панельного домостроения появилась в нашей стране около полувека назад. Пятиэтажные панельки-«хрущевки» или более поздние типовые девятиэтажные дома знакомы, наверное, каждому россиянину. Однако такое жилье с течением времени перестало отвечать потребностям покупателей.
Старая vs новая панель
Главные недостатки старых панельных домов – безликие фасады, очень большие по площади квартиры, плохая шумо- и теплоизоляция, однообразные планировки. По мнению Светланы Шмаковой, вице-президента ГК «САПСАН», уже давно стали неактуальны старые непродуманные планировки с «хрущевскими» кухнями по 6-8 квадратных метров, а также длинные и узкие коридоры, из-за которых теряется много полезной площади.
Современная панель позволяет более гибко решать вопросы строительства. Ей легче «подстроиться» под новые градостроительные, объемно-планировочные, архитектурные требования. Главное преимущество новой технологии – возможность доработать планировки «под заказчика». Железобетонные конструкции позволяют возводить объекты любой сложности с различными типами фасадов и видами облицовочных материалов.
Так, специально для первой очереди строительства ЖК «Ривер Парк» компания «ЛСР» спроектировала нестандартную модель корпусов серии «ЕвроПа». В этой серии девелопер проекта может выбрать для застройки различные компоновки из 25 вариантов квартир, среди которых есть компактные студии площадью 25-28 кв. м. При этом высота потолков составляет 2,8 метра.
ЖК «Ривер Парк»
Конечно, не все новые серии предполагают оптимальные конфигурации комнат, кухонь и балконов. Но панельный дом со свободной планировкой сейчас вполне распространенный вариант.
«За 10-15 лет развития рынка старые серии уже были частично доработаны, качественные характеристики панельных домов улучшились»
Александр Зубец, «Новые Ватутинки»
Из нововведений стоит также отметить специальные конструкции для кондиционеров и общественные зоны на первых этажах. Стало возможным строить разноэтажные дома, появились блок-секции с квартирами различной комнатности. Современная панель, в отличие от старой, утепленная и утолщенная, а при монтаже применяется новая технология швов. Поэтому все прошлые недостатки (плохая теплоизоляция и сильная слышимость) уже неактуальны. Остались в прошлом и маленькие кухни. Современная кухня панельного дома в среднем имеет площадь 10-14 квадратных метров.
Гарантированный срок эксплуатации новых «панелек», благодаря конструктивным и технологическим особенностям, вырос в два раза и составляет около 100 лет. Поэтому такие дома в ближайшие десятилетия под снос не пойдут. Единственное, в некоторых случаях они потребуют серьезной реконструкции, как, например, в случае с мокрыми фасадами (штукатурка). Этот вариант, по сравнению с навесными и кирпичными фасадами, крайне недолговечен. Как бы качественно застройщик не штукатурил стены, в лучшем случае они потеряют цвет, а в худшем случае еще и потрескаются.
Однако по скорости строительства панельные дома старой и новой серий практически не отличаются. Как рассказал Георгий Новиков, руководитель департамента аналитики и консалтинга компании «МИЭЛЬ-Новостройки», длительность этапа монтажа, возможно, сократилась, но незначительно (жилой дом типовой панельной серии монтируется за 10 месяцев). А вот если рассматривать общий строительный цикл с юридической точки зрения (от котлована до сдачи в эксплуатацию), то он не изменился и составляет порядка 1,5 лет.
Лидер на рынке панельного жилья – серия П-44Т/К
По мнению экспертов, самая популярная панельная серия сегодня – это П-44Т/К. Такие дома отличаются более интересными планировочными решениями и небольшим числом квартир на этаже. Пользуются популярностью серии «ЕвроПа», «ГРАД» («Град-1М», «Град-2М», «Град-4М»).
В пример также можно привести панельную серию «ПИК-1» ГК «ПИК», разработанную с нуля. Ее новшество – в более низкой себестоимости производства.
Еще один пример – серия «ДОММОС», собственная разработка застройщика ГВСУ «Центр». Ее отличает вариативность фасадов, в том числе наличие проектных решений домов с витражным стеклом и облицовкой вентфасадами.
В настоящий момент с использованием современной панели возводится довольно много новостроек. Так, «Группа ЛСР» строит в столице сразу несколько объектов по новой технологии, среди которых жилой комплекс комфорт-класса «Лучи» в районе Солнцево, жилой комплекс в районе Бескудниковский и жилые дома на Дмитровском шоссе. Как рассказал Константин Кузнецов, управляющий «ЛСР. Строительство – Москва», в ЖК «Лучи» (серия «ЕвроПа») построят 9 разноэтажных жилых корпусов от 6 до 25 этажей с квартирами различных площадей и планировок.
По мнению экспертов, примерно половина объема в домах панельных серий приходится на панель нового поколения. В частности, среди проектов в «старой» Москве, реализация которых началась последние два года, в семи жилых комплексах возводятся корпуса по самым современным технологиям: «Ривер Парк» (серия «ЕвроПа»), «Варшавское шоссе, 141», «Мещерский лес», «Ельнинская, 14Б» (все три – серия «ПИК-1»), «Мир Митино», «Ольгино Парк» в г. Железнодорожный (серия «ДОММОС») и «Некрасовка» («ДОМРИК»). Новый микрорайон в ЮВАО г. Москвы – ЖК «Кварталы 21/19» застраивается П-44Т/К.
«В новых сериях жилых домов ставка сделана на привлекательный архитектурный облик, энергоэффективность, функциональность и удобство планировочных решений»
Игорь Сибренков, ООО «Мортон-Инвест»
Новые технологии панельного домостроения применяются в ЖК «Зеленоградский» (Андреевка) и «Домодедово Парк» (Домодедово). Строительство домов в «Зеленоградском» идет с применением сэндвич-панелей с дополнительным 25-сантиметровым утеплителем. Отличительной особенностью домов является зеркальное остекление. В ЖК «Домодедово Парк» в ряде корпусов есть дома панельной серии «ЕвроПа», которые отличаются бесшовным «теплым» фасадом.
Панель vs монолит
Современные панельные дома часто так похожи на монолитные корпуса, что многие покупатели не сразу отличают панель от монолита. Таким образом, границы между разными типами домостроения постепенно стираются. Советские стереотипы о том, что панельный дом – это эконом-вариант со всеми вытекающими из этого последствиями, уходят в прошлое. Поэтому если в одном и том же проекте есть как панельные, так и монолитные дома, то первые нередко даже больше покупают из-за более низкой стоимости.
Некоторых покупателей смущает то, что по сравнению с монолитным домом в панельном больше несущих стен, поэтому варианты «переделки» квартиры несколько ограничены. Но жители все равно могут, например, расширить ванную комнату за счет площади коридора или перенести дверной проем. С другой стороны, в монолитном доме при ремонте приходится тратить дополнительные средства на возведение стен. Однако стоит отметить, что все меньше покупателей задаются вопросом перепланировки и хотят купить готовое жилье «под ключ». А это значит, панельное домостроение предлагает сегодня покупателям наиболее оптимальные варианты, подходящие среднестатистической семье.
По словам Андрея Колочинского, управляющего партнера ГК «ВекторСтройФинанс», панельные дома популярны у застройщиков прежде всего благодаря скорости их возведения. Такое здание строится в 1,5-2 раза быстрее, чем аналогичный по размерам монолитный дом. Монолит – это, как правило, индивидуальный проект, поэтому в ходе строительства могут возникать непредвиденные проблемы, требующие новых архитектурных и технических решений. Из-за этого скорость стройки тормозится. Кроме того, согласование проектной документации для индивидуального монолитного проекта длится гораздо дольше, чем для панельного, ведь такие проекты требуют отдельной экспертизы, так как они не знакомы властям, в отличие от типовой панели.
«Современные панельные дома выглядят не хуже, чем те, которые были построены по индивидуальному дизайн-проекту»
Мария Литинецкая, «Метриум Групп»
Застройщики отдают предпочтение панели и по чисто экономическим соображениям. В начале 2000-х годов до 60-70% корпусов Москвы приходилось на типовое строительство – панельные дома. Впервые доля монолитного домостроения превысила панельное в 2004 году и уже в 2006 году она почти достигла 80%. Новым стимулом к появлению типовых новостроек послужил кризис 2008-2009 гг. Так, в 2009 году половина вышедших объектов представляла собой панельные дома. В 2010 году доля таких корпусов увеличилась в 1,5-2 раза по сравнению с докризисным периодом.
Тем не менее, с середины 2000-х годов монолитное домостроение уверенно держит лидерство в Москве, а с 2012 по 2014 годы на него приходилось почти 90% новостроек столицы. В 2016 году ситуация изменилась. Доля предложения в панельных домах в массовом сегменте первичного рынка «старой» Москвы составила 23%. Для сравнения: в конце 2015 года квартиры в панельных домах занимали лишь 12% рынка Москвы.
Распределение объема предложения, выраженного в суммарной площади квартир по технологии конструкции относительно общего объема предложения, по данным компании выглядит так (на июль 2016 года):
| |
Монолитные дома |
Панельные дома |
Кирпичные дома |
| «Старая» Москва |
88,0% |
11,1% |
0,9% |
| Новая Москва |
75,3% |
23,6% |
1,0% |
| Московская область |
82,5% |
16,1% |
1,5% |
Источник: «Азбука Жилья»
Цена вопроса
Как рассказал Владимир Каширцев, генеральный директор компании «Азбука Жилья», средневзвешенная цена предложения на первичном рынке жилья «старой» Москвы (без учета элитных объектов) по итогам июля 2016 года составила:
- кирпич – 245,6 тыс. руб./кв. м;
- монолит – 226,2 тыс. руб./кв. м;
- панель – 117,9 тыс. руб. /кв. м.
Средневзвешенная цена предложения на первичном рынке жилья Новой Москвы по итогам июля 2016 года составила:
- кирпич – 51,9 тыс. руб. /кв. м (основное предложение сосредоточенно на высокой удалённости от МКАД);
- монолит – 103,1 тыс. руб./кв. м;
- панель – 96,1 тыс. руб. /кв. м.
Средневзвешенная цена предложения на первичном рынке жилья Подмосковья по итогам июля 2016 года составила:
- кирпич – 65,0 тыс. руб./кв. м (основное предложение сосредоточенно в среднем и дальнем Подмосковье)
- монолит – 78,3 тыс. руб./кв. м;
- панель – 73,1 тыс. руб./кв. м.
Таким образом, средняя цена квадратного метра в панельных домах на первичном рынке ниже аналогичного параметра в монолитном домостроении на 8-9%. Причем чистый монолит может стоить дороже панели на 10% и больше. А вот разница в цене квартиры в панельном доме и доме по монолитно-кирпичной технологии, наоборот, ниже.
Перспективы панельного домостроения
По мнению экспертов, доля панельного домостроения будет увеличиваться. Этому будет способствовать так называемый «административный ресурс»: уже несколько лет и столичные, и подмосковные власти планируют ввести запрет на строительство жилых домов устаревших серий, в том числе таких массовых, как КОПЭ, И-155, П-3М, П-111М и других.
Власти даже готовы оказывать поддержку застройщикам, своевременно реконструирующим домостроительные комбинаты. В частности, чиновники Москвы будут предоставлять им 10-процентную скидку на аренду земли. Однако статистика пока печальна: примерно из 30 ДСК и заводов ЖБИ только 8 способны выпускать собственные инновационные панельные серии. Поэтому многое будет зависеть от поддержки властей. Если девелоперы получат гарантии и дополнительные преференции, то панельное домостроение продолжит развиваться. В противном случае доля панельного жилья сохранится примерно на том же уровне и будет встречаться преимущественно в проектах массового сегмента.
Еще один драйвер роста панельного домостроения в России – проблема обеспечения населения доступным жильем. Панель еще долго будет востребована как быстровозводимый и дешевый тип жилья. Однако, признают эксперты, количество панельных корпусов вряд ли превысит или хотя бы сравняется с монолитными.
Дата публикации 19 августа 2016
