ЖК Изумрудные Холмы от Эталон-Инвест: жилье по хорошим ценам, но с дефицитом детской инфраструктуры

ЖК «Изумрудные Холмы» – один из «старичков» на рынке новостроек Подмосковья: первые документы были получены аж в 2006 году, а возведение и продажа квартир начались в 2009 году. Сейчас в рамках проекта построено 9 корпусов (5-13), растут этажи в домах 3 и 4, а 1 и 2 только показались над землей. В перспективе планируется построить еще около 10 домов. За прошедшие годы комплекс немного подешевел, что заинтересовало редакцию Novostroy-M.ru, поэтому Тайный покупатель, посещавший новостройку в позапрошлом году, снова отправился проверить проект.

Кто строит?

В документации проекта ничего не изменилось: застройщиком жилого комплекса является ЗАО «Затонское», инвестором выступают строительный холдинг «Эталон-ЛенСпецСМУ» и ЖСК «Изумрудные Холмы», генподрядчик - ООО «СПМ-Жилстрой». Все компании входят в петербургскую группу компаний «Эталон», подробнее о ее репутации вы можете прочитать в первом расследовании.

Со сдачей корпусов застройщик немного опаздывает. Так, 9-й корпус сдали на полгода позже, 11, 12 и 13 – на несколько месяцев, плюс до полугода от сдачи люди ждут получения ключей. На момент написания статьи корпус 10 был введен в эксплуатацию, ключи ожидаются в октябре. Дома 5 и 6 принимала комиссия, ключи, возможно, будут до Нового года, а может – в январе.

Тайный покупатель в 2012 году не зря обращал внимание на этот нюанс: к срокам нужно прибавлять 5-6 месяцев. Сейчас в сдаче домов большой перерыв: корпуса 3 и 4 должны быть сданы в III квартале 2016 года, 1 и 2 – еще на квартал позже. Удастся ли выдержать сроки из проектной декларации – время покажет.

Разведка в Интернете

Подготовка к новой поездке началась с изучения сайта ЖК «Изумрудные Холмы». О комплексе там написано очень подробно, есть дневник стройки, описание вариантов ипотеки, документы и стоимость жилья.

Внезапно вижу цены в у.е., от чего, казалось бы, все девелоперы давно избавились. Одна у.е. – 32 рубля, то есть, сидеть у сайта лучше с калькулятором. И все равно окончательные цены можно узнать только в офисе продаж.

Обсуждение новостройки на форумах было активным до начала заселения корпусов, сейчас в основном попадаются объявления о продаже квартир. Отзывы покупателей разнообразные: кто-то недоволен задержкой передачи ключей, кого-то не устроило качество отделки. Другие, напротив, пишут (орфография и пунктуация сохранены): «Дом хороший, претензий нет, ключи дали через месяц после заключения предварит. договора КП, все ок».

Пути-дороги

ЖК «Изумрудные Холмы» расположен в дальней части Красногорска, на бульваре Космонавтов, поэтому на машине следует ехать по Волоколамскому шоссе. От станции метро «Тушинская» ходят автобус №372 и маршрутки №498 и №120, нужно доехать до остановки «Лесопаркхоз» (на №120 маршрутке – просто до конечной, она на 100 метров раньше).

    

Немного ближе и быстрее ехать от станции метро «Митино» на маршрутке №492. Если нет пробок, путь займет около 20 минут, если есть – до часа и иногда больше. Маршрутки обычно стоят на конечной и отходят раз в 10-15 минут.

Также можно доехать на электричке от Рижского (30-40 минут) или Курского (45-50 минут) вокзалов до станции «Опалиха» и затем сесть на автобус или маршрутку №833. Пожалуй, в час пик это самый быстрый путь, но людей в вагонах будет много.

Соцкультбыт

Жилой комплекс возводится на месте леса, но вокруг места обжитые: напротив стоят панельные многоэтажки, а на стороне «Изумрудных Холмов» пока сохраняется частная «деревенская» застройка, которая немного портит общее впечатление.

Вокруг комплекса и в нем самом достаточно разнообразных магазинов. Уже работает начальная школа и один государственный сад, правда, желающих попасть в него гораздо больше, чем мест. Скоро откроется еще один, расположенный на первом этаже 10 корпуса, но он, возможно, будет частным. Полная средняя школа откроется в 2015 году.

Всего в проекте запланировано 5 школ, 7 детских садов (один из них – в строящемся корпусе 2, а в 1 и 4 – группы кратковременного пребывания на 10 детей), медицинский центр и спортивно-развлекательный комплекс. Но часть инфраструктуры появится только вместе со строительством второго большого квартала, о котором пока неизвестно почти ничего, кроме того, что он будет располагаться ближе к Москве и продолжать сквозную нумерацию, начиная с 14 корпуса. Окончание проекта – ориентировочно 2020 год, точные даты пока неизвестны.

Очевидно, что в большом жилом комплексе должно быть достаточно мест для парковки. Для этих целей под корпусами построены паркинги: под 9-м – на 552 места, под 7-8 – на 68, под 10-11 – на 556, а под 12-13 – на 216. Под корпусами 1 и 2 будет 473 машиноместа, а под 3 и 4 - 190.

Машиноместа есть разных размеров в зависимости от габаритов автомобиля, также есть семейные (сдвоенные). Мест меньше, чем квартир, поэтому большое количество машин стоит на территории комплекса и рядом с ней, но особого дефицита не наблюдается. К тому же застройщик очень сильно стимулирует жителей к покупке мест в паркинге, предлагая рассрочку до 2021 года, на фоне которой цены на паркинг (от 800 тысяч рублей) кажутся не такими уж высокими.

Визит в офис продаж

Офис продаж комплекса расположен на первом этаже 9-го корпуса как первого сданного в «Изумрудных Холмах». Внутри – общее просторное помещение, три менеджера, все они были свободны. Со мной общалась менеджер Ирина, на все вопросы она отвечала компетентно и уверенно. После небольшого рассказа о комплексе мы перешли к выбору квартир.

В моих приоритетах были покупка жилья по ДДУ и возможность быстрого въезда. Но таким условиям не удовлетворяла ни одна квартира, поскольку в сданных домах они продаются по предварительным договорам. На таком этапе строительства никаких опасностей предварительный договор не таит, поэтому я согласилась.

В итоге мне подобрали неплохую недорогую «двушку» в 11 корпусе. На вопрос о бронировании Ирина ответила, что его как такового нет: можно вписать имя желающего клиента, но если появится другой желающий – отдадут квартиру ему. Мой вариант был из тех же: согласись я подписать договор, квартира сразу стала бы моей.

Осмотр квартиры

На просмотр меня повел другой менеджер, занимающийся показами. В подъезде шумели перфораторы, а на первом этаже вешали почтовые ящики. Интересующая меня квартира, как и все остальные, находится в состоянии «под чистовую отделку». На полу стяжка (пол выглядит действительно ровным), на стенах – штукатурка, электрика полностью разведена.

    

Розетки и выключатели самые простые, розетки размещаются на разных уровнях, но логика не всегда понятна, выключатели порой помещаются за дверью (то есть, чтобы включить свет, нужно войти в помещение и закрыть дверь). Батареи отопления установлены, на входе в квартиру – деревянная дверь. Балкон застеклен. Установлены межкомнатные перегородки, почти все стены можно перенести.

К приятным бонусам стоит отнести наличие в санузлах розеток и выводов под стиральную машину и гигиенический душ. К тому же, в «моей» квартире окна выходят частично на лес, вид красивый, а частично – на новую школу, но не на парадный вход. Это гораздо лучше, чем вид на соседские окна, однако от него тоже не застрахуешься, когда начнут строить другие корпуса жилого комплекса.

Из недостатков отмечу неудачно вставленные окна – от одного из них ощутимо дуло, при том, что форточки были закрыты. В целом квартира производит приятное впечатление, особенно если сравнивать с обычными голыми стенами в монолитах. Электрику можно без особых сложностей исправить под себя, а в минимуме достаточно поклеить обои и постелить покрытие на пол.

Правда, не все работы можно проводить сразу, о чем отдельно написано в договорах. Так, менять что-то в водоснабжении, канализации, отоплении, электроснабжении можно после оформления права собственности на квартиру и по согласованию с застройщиком. Установку кондиционера тоже нужно согласовывать, а конденсат должен отводиться внутрь квартиры. Попасть в квартиру с отделкой не удалось, поскольку они находятся в 5 корпусе, который как раз проходил приемку.

Что почем

В ЖК «Изумрудные Холмы» очень много вариантов планировок квартир. Есть небольшое количество студий, «двушки» могут быть с окнами на одну и две стороны (в них и 3-комнатных по два санузла). Для любителей нестандартных планировок предусмотрены квартиры с треугольными и пятиугольными помещениями в угловых секциях. Скидки на них не распространяются, это считается особенностью квартиры, а не недостатком и, учитывая достаточно большую площадь таких помещений, - так и есть.

В отличие от 2012 года с едиными ценами независимо от срока сдачи, сейчас стоимость квартиры зависит от корпуса (а также этажа, вида и т.д.), причем нелинейно: строящиеся 3 и 4 корпус дороже уже сданных и сдаваемых. Стоит отметить важный факт: цены по сравнению с 2012 годом стали немного ниже! При том, что тогда те же самые корпуса только строились, а теперь можно быстренько сделать ремонт и въехать.

О причинах этого я честно спросила менеджера, она замялась и сказала, что, в общем-то, цены ниже не стали. Но факт остается фактом: сейчас те же самые квартиры можно купить на 10% дешевле. В строящихся корпусах 3 и 4 цены примерно такие, как были два года назад, а в сдаваемых и сданных – ниже.

Причин этому можно найти несколько. Например, то, что предложение квартир из-за своего внушительного объема (по 400-1000 в одном корпусе) превышает спрос. К тому же Красногорск сегодня активно застраивается – рядом возводится много конкурентов. Не будем забывать и о транспортной доступности, речь идет о дальней части Красногорска и пробках на дорогах.

В общем, в офисе продаж мне не смогли дать прайс-лист ни в каком виде, ссылаясь на то, что квартиры быстро уходят, в прайсе есть служебная информация, нужно пересчитывать цены с учетом акций и скидок и т.д.

Тем не менее, я выяснила вилки цен на разные квартиры, сопоставила с данными на сайте комплексе и получила такой результат. Я все пересчитала по курсу 32, однако за окончательными цифрами лучше обратиться в офис продаж:

Три договора

В случае с документами картина очень интересная. На моей памяти это единственная новостройка, квартиры в которой продаются аж по трем разным договорам (и ни один из них не связан с продажей на вторичном рынке).

Итак, квартиры в сданных домах (7-13) продаются по предварительному договору. В сдающихся корпусах 5 и 6 – по договору паенакопления (ЖСК). В строящихся 3 и 4 корпусах – по ДДУ.

В принципе, учитывая полную готовность первых двух вариантов и соответствие третьего 214-ФЗ, потенциальный покупатель ничем не рискует. Но договоры интересны не этим, а расчетом за квартиру.

    

Стоимость квартиры рассчитывается в у.е., причем при оплате до определенного срока единица равна 32 рублям, позже – доллару по курсу Центробанка, но не ниже 32 и не выше 36 рублей. При более поздней оплате изменяется стоимость квартиры в у.е., а при нарушении всех сроков начисляется пеня (0,02% от стоимости квартиры за каждый день).

То же самое написано и в договоре паенакопления (заключается с ЖСК «Изумрудные Холмы-3»). Плюс нужно оплатить 30 тысяч рублей вступительного взноса. А еще есть пункт о возможных дополнительных взносах до 10% от стоимости квартиры. Однако отмечу, что эту доплату пока ни с кого не брали.

Также в этом договоре, в отличие от предварительного, есть пункт о доплатах/выплатах в случае, если итоговая площадь квартиры (и/или балкона/лоджии) отличается от заявленной больше, чем на 0,1 кв. м. При этом цена за «квадрат» опять указывается в у.е.

ДДУ предусматривает и 10% доплату, и условные единицы, как в договоре паенакопления. При этом его регистрируют в Регпалате, и, если вы готовы ждать ключи до 2017 года, лучше выбрать именно этот вариант.

Помимо стоимости квартиры (и вступительного взноса в кооператив, если покупаете в 5-6 корпусах), нужно оплатить 1% от стоимости квартиры (для однокомнатной – 40 тысяч рублей) за регистрацию права собственности.

Ипотека и рассрочка

Желающие купить квартиру в «Изумрудных Холмах» окунаются в море спецпредложений, которые постоянно меняются. Например, в августе они таковы (участвуют не все квартиры из каждой категории):

1) 1- и 2-комнатные квартиры в 3 и 4 корпусах от 75 000 за кв. метр;

2) Рассрочка до 2022 года на 2- и 3-комнатные квартиры в корпусах 11, 12 и 13 (0,8% в месяц на остаток);

3) Беспроцентная рассрочка до июня 2019 года на 2- и 3-комнатные квартиры в корпусе 13;

4) Скидка на квартиры в корпусе 9;

5) Скидка до 10% на студии в корпусах 5 и 6;

6) Скидка 1% студентам, оплата проезда иногородним покупателям, скидка за приведение еще одного покупателя.

В офисе продаж есть и дополнительные варианты: например, мне предлагали скидку 5% на некоторые квартиры в 5 корпусе, 10% - в 10.

Отдельно стоит рассказать о скидках на паркинг. Для парковочных мест под корпусами 5, 6, 9, 10, 11, 12, 13 существует беспроцентная рассрочка до декабря 2021 года равными долями, первоначальный взнос от 25%, а при полной оплате – скидка 5%. В корпусах 3 и 4 рассрочка на аналогичных условиях до июня 2016 года.

Ипотеку на квартиры дают 11 банков: «Сбербанк», ВТБ24, «Инвестторгбанк», «Транскапиталбанк», «Ханты-Мансийский банк», «Возрождение», «ДельтаКредит», «МИА», «Открытие», «Межрегиональная Группа Ипотеки и Сервиса». Можно использовать материнский капитал, но только с помощью ипотеки. При покупке по ипотеке в корпусах 5-14 предоставляется скидка 5%.

Конкуренты

Рядом с «Изумрудными Холмами» находится ЖК «Опалиха О2» от Urban Group. Это 8 монолитно-кирпичных домов высотой 7-8 этажей. На днях комплекс был сдан в эксплуатацию.

Недавно на рынок новостроек Красногорска вышел еще один проект, который находится не очень далеко от «Холмов» — это ЖК «Брусчатый поселок». Проект предполагает возведение двух 17-этажных домов.

Однако с моей точки зрения, серьезный соперник «Холмов» – это ЖК «Новорижский», который состоит из 8-этажных домов и предлагает такие же «угловатые» планировки вместе с обычными. Однокомнатные квартиры за счет площади немного дороже, «двушки» и «трешки» сравнимы, а также есть 4-комнатные варианты. Минус – нет черновой отделки и межкомнатных перегородок, хуже с инфраструктурой, зато соседей гораздо меньше и расположение более интересное.

Резюме

ЖК «Изумрудные Холмы» - добротный проект, предлагающий квартиры с неплохой черновой отделкой и разнообразными планировками. С одной стороны - расположение комплекса удачно с точки зрения близости зеленой зоны и неплохой инфраструктуры, но с другой - путь к нему из Москвы непредсказуем по времени.

Для инвестиций, мне кажется, покупать тут квартиру смысла нет – высокая конкуренция заставляет застройщиков сдерживать цены. Если рассматривать вариант покупки жилья для себя, то он подойдет тем, кто сейчас живет или работает недалеко и не хочет уезжать из полюбившегося района. Учитывая все факторы, ЖК «Изумрудные Холмы» получает «6» баллов.

Виктория Зорина