Портал Novostroy-M.ru и компания Savills продолжают публиковать цикл материалов о рынке недвижимости. Новая тема – «Квартиры в ЦАО». Директор департамента анализа и мониторинга рынка Savills в России Анатолий Довгань рассказал о том, что и почем сегодня можно приобрести на первичном рынке Центрального административного округа столицы, а также почему все больший интерес к покупке жилья в Москве проявляют те группы покупателей, которых раньше интересовал Лондон или Париж.
В настоящий момент можно с уверенностью говорить о том, что новостройки в Центральном округе столицы являются не только воплощением престижа и высокого статуса, но и предлагают действительно высокий уровень качества и комфорта. Что немаловажно, предложение объектов первичного рынка в центре столицы поистине разнообразно и рассчитано на различные группы будущих жителей. Потенциальные покупатели могут выбирать из множества форматов, площадей и бюджетов. Сейчас в ЦАО можно найти как роскошные клубные дома и великолепные реконструированные особняки позапрошлого века, так и лофт-проекты, представляющие собой полностью обновленные бывшие производственные здания. Кроме того, именно в Центральном округе столицы находится ММДЦ «Москва-Сити», который является уникальным для Москвы проектом и подходит тем, кто стремится жить в ритме крупного мегаполиса.
Выбор размеров квартир также чрезвычайно широк. Здесь представлены как небольшие студии площадью около 30 кв. м, так и роскошные пентхаусы и таунхаусы, площадь которых превышает 500 кв. м. Что касается цен, то входной билет на рынок ЦАО сейчас начинается где-то в районе 120 тыс. долларов CША, а верхняя планка находится на уровне 25 млн долларов CША. Наиболее доступный вариант – студия площадью 33 кв.м в многофункциональном комплексе на стадии котлована City Park, старт продаж которого состоялся этой осенью. Наиболее дорогой – пентхаус площадью 500 кв.м в районе Остоженки (Клубный дом Nabokov). Проект предполагает полную отделку помещения.
В целом сейчас ситуация в ЦАО такова, что средние рублевые цены на рынке новостроек не меняются уже около 2-х лет. Между тем, если рассматривать отдельные проекты, то, безусловно, цены повышаются по мере того, как строительство идет к завершению и приближается срок сдачи в эксплуатацию. Но одновременно на рынок выходят и новые проекты с более низкой ценой, и за счет этого средний уровень цен остается стабильным.
Проекты с отделкой в настоящее время становятся все более востребованными среди покупателей – идея сразу въехать в новую квартиру, не тратя времени на ремонт, весьма привлекательна. Соответственно, и девелоперы предлагают такие проекты все чаще и чаще. Пока что мы не видим предпосылок к сокращению спроса на подобные объекты, особенно если речь идет о премиальных жилых комплексах, где уровень отделки действительно на высоте.
Если говорить про будущий год, продажи квартир и апартаментов с отделкой должны стартовать как минимум в трех премиальных проектах.
Наибольшая часть покупателей новостроек в центре останавливают свой выбор на таких районах, как Хамовники и Пресненский. Здесь, с одной стороны, самое обширное и разнообразное предложение, а с другой стороны, эти районы тяготеют к западной части ЦАО, которая традиционно считается самой престижной, удобной и в наибольшей степени экологически чистой.
Если говорить о структуре спроса, то в ЦАО, в основном, здесь популярны полнометражные семейные квартиры. Однако сейчас можно констатировать, что предложение подобных квартир в данной локации все же испытывает определенный дефицит. Застройщики несколько осторожничают в период кризиса, и все большее распространение получает мелкая нарезка квартир и апартаментов. Такая практика объясняется тем, что при любом развитии событий, всегда найдутся покупатели, располагающие бюджетом 15-20 млн рублей.
На наш взгляд, несмотря на те изменения, которые сейчас происходят, и на те неудобства, которые испытывают в последнее время жители ЦАО в результате проведения масштабных работ по обустройству, Центральный округ Москвы становится все ближе и ближе к лучшим европейским городам. Благоустройство парков, повышение открытости города для пешеходов и снижение трафика в округе делает его очень привлекательным.
Неслучайно все больший интерес к покупке жилья в Москве проявляют те группы покупателей, которых раньше интересовал Лондон, Париж и т. д. Речь идет о покупателях из стран Ближнего Востока, Китая, которые сейчас, так скажем, очень активны на рынке высокобюджетных новостроек. Таким образом, я думаю, Москва движется в верном направлении, и сейчас создаются все лучшие и лучшие условия для того, чтобы жилой недвижимости в ЦАО становилось все больше, чтобы это жилье было качественным и находило своих покупателей.
Если сейчас, покупая квартиру в ЦАО, выбрать действительно удачный с точки зрения планировки и расположения вариант на начальном этапе строительства, то к моменту введения комплекса в эксплуатацию можно заработать порядка 25-30%. Если говорить о том, что для среднего проекта период строительства составляет около двух лет, то получается, что доходность составляет 12-15% годовых в рублях. Это весьма неплохой показатель. При этом проектов-недостроев и проблемных объектов в Центральном округе очень мало. Скорее можно говорить о единичных проблемах внутри каких-то проектов, чем о каких-то глобальных рисках того, что ваш проект не будет достроен. Даже наоборот: сейчас все в большей степени проекты контролируются банками, которые стремятся жестко соблюдать график строительства и привязывать его к графику финансирования. Зачастую застройщики просто не имеют возможности не сдать объект во время.
Читайте также:
Элитные квартиры или сервисные апартаменты – что выбирают эксперты рынка недвижимости
Дата публикации 18 ноября 2016
