ЖК «Дмитровский парк» от ГК «ПИК»

В ноябре прошлого года на столичный рынок вышел новый проект ­— жилой комплекс «Дмитровский парк» в Дмитровском районе Москвы. На старте продаж квартиру-студию можно было приобрести за 3,5 млн рублей. При реализации проекта ГК «ПИК» впервые использует эскроу-счета, как это выглядит на практике — выяснил Новострой-М.

Кто строит?

В проектной декларации застройщиком ЖК «Дмитровский парк» указана компания «Столичный комплекс», которая зарегистрирована в 2018 году. Это дочерняя организация ГК «ПИК», Группа является единственным ее учредителем, поэтому оценивать стоит прежде всего ее.

ГК «ПИК» работает на рынке недвижимости 25 лет, основная сфера деятельности компании — строительство бюджетного панельного жилья. Группа реализует свои проекты в 10 российских регионах, компанией уже возведено более 20 млн кв. м жилой недвижимости. На сайте Новострой-М есть информация о 85 проектах, которые сданы, возводятся или проектируются застройщиком на территории Московского региона.

Основные проблемы ПИКа, которые отмечают пользователи на форумах в интернете: переносы сроков сдачи, например на 3-6 месяцев в ЖК «Ярцевская 24», «Бунинский», «Бунинские луга», изменения в проектах, нехватка машино-мест, некачественная внутренняя отделка, долгое оформление собственности.

Однако компания уже сдала более 30 жилых комплексов, обманутых дольщиков у нее нет, поэтому на рынке Группа имеет репутацию крупного и стабильного застройщика.

Что строят?

Проект комфорт-класса «Дмитровский парк» будет состоять из 9 жилых домов: четырех 16-этажных многосекционных корпусов и пяти 33-этажных башен, двух подземных паркингов и детского сада. В настоящий момент в продаже находятся 5 домов: корпус 3.1 (башня) и Блок 2, включающий в себя две башни и два многосекционных корпуса.

Согласно проектной декларации, в корпусе 3.1 запроектированы 384 квартиры и 33 кладовых помещения, в Блоке 2 — 1458 квартир, 122 кладовки и 447 машино-мест. Площадь кладовых составляет 3–7 кв. метров, машино-мест — 13,25 метра. Срок сдачи корпуса 3.1 — IV квартал 2020 года, Блока 2 — IV квартал 2021 года. Весь проект планируется завершить к 2023 году.

Квартиры предлагаются разнообразных планировок площадью от 20 до 89 кв. метров. Это варианты от студий до 3-комнатных, которые реализуются со стандартной ПИКовской отделкой в нейтральных тонах. В жилых помещениях будут большие окна, высота потолков — 2,75 метра, часть планировок — с гардеробными. На фасадах предусмотрены корзины для кондиционеров, а вот балконов и лоджий не запланировано. Количество квартир на этаже в башнях достигает 12, но на таких площадках будут работать 4 лифта фирмы Otis.

Строительство корпусов ведется по проекту индустриальной серии СЭМ2 (суперэффективный монолит), это панельно-монолитный гибрид. Каркас в зданиях будет монолитным, а материал наружных стен — панели заводского изготовления, которые привезут на стройплощадку уже облицованными керамической плиткой. Как обещает застройщик, дома этой серии обладают улучшенными характеристиками шумо- и теплоизоляции — заявленный класс энергоэффективности A++ (высочайший).

Входные группы корпусов будут на уровне земли, войти в подъезд можно со двора или с улицы, первые этажи отдадут под коммерцию. Дворы сделают свободными от машин, автомобили можно будет оставить в подземном паркинге либо по внешнему периметру домов на открытой автостоянке. На внутренней территории ЖК установят детские и спортивные площадки, высадят растения и кустарники.

Стоит отметить, что игровые площадки ГК «ПИК» пользуются большой популярностью у москвичей — они отличаются от стандартных разноцветных детских городков и, по мнению компании, пробуждают у юных жителей интерес и воображение. На сайте Новострой-М есть статья с видеоотчетом про ЖК «Бунинские луга», где можно увидеть пример благоустройства от этого застройщика.

Где строят?

ЖК «Дмитровский парк» возводится в САО столицы, в Дмитровском районе, в границах улиц Лобненская, Клязьминская и Ангарская. МКАД находится в 3,5 км от будущего комплекса, это, по данным Яндекс.Карт, 5 минут езды на автомобиле без пробок. Точный адрес новостройки — улица Лобненская, владение 13. Первые строящиеся дома расположены ближе всего к 4-полосной улице Лобненской.

В настоящий момент в пешей доступности от новостройки нет станций метро. Самая ближайшая — «Селигерская» Люблинско-Дмитровской линии — расположена, согласно Яндекс.Картам, в 6 минутах езды на автомобиле без пробок, на общественном транспорте дорога займет около получаса. Но в конце 2021-го — начале 2022 года в 20 минутах ходьбы от «Дмитровского парка» на Дмитровском шоссе заработают две станции метро той же салатовой ветки — «Улица 800-летия Москвы» (ближе к центру города) и «Лианозово» (ближе к МКАД). Таким образом, жители большого Блока 2 практически сразу же после заселения будут иметь метро в шаговой доступности.

В 2,5 км от новостройки или в получасе ходьбы расположена ж/д платформа Лианозово, на общественном транспорте (ОТ) до нее можно добраться за 20 минут. 3 остановки ОТ расположены по периметру ЖК «Дмитровский парк».

Что касается автотрафика, главная транспортная артерия района — Дмитровское шоссе, а также МКАД довольно сильно загружены в часы пик. Затруднено движение и на Коровинском шоссе. Автолюбители на форумах отмечают, что на выездах к Дмитровскому и Коровинскому шоссе всегда есть пробки. На скриншоте показана дорожная ситуация в будний день в 18:00. Открытие станций метро позволит части автолюбителей пересесть на «подземку» и не стоять в пробках по пути на работу и домой.

Экология

Дмитровский район, согласно рейтингу от компании EcoStandard group, не является экологически благополучным. Сильно загрязняют воздух в первую очередь автомобильные выбросы: одна из крупнейших магистралей Москвы — Дмитровское шоссе — находится всего в 750 метрах по прямой от корпусов «Дмитровского парка».

В районе застройки, по другую сторону Дмитровского шоссе и параллельно МКАД, осталось довольно много промзон с действующими заводами, ТЭЦ и другими предприятиями. Спасают ситуацию два парка рядом с будущим ЖК — «Вагоноремонт» (площадь 9,1 га) и «Ангарские пруды» (38 га). Первый парк небольшой, а вот в «Ангарских прудах» есть много мест для прогулок и отдыха, можно позаниматься на тренажерах, для детей оборудованы игровые площадки, а в прудах до сих пор плавают утки и водится рыба к радости местных рыбаков. Подробно об этом парке мы писали в расследовании Тайного покупателя о ЖК «Летний сад», читайте и смотрите фотографии по ссылке.

Инфраструктура

Из социальных объектов в ЖК «Дмитровский парк» возведут детский сад на 250 воспитанников. По данным официального сайта, он начнет строиться в конце 2020 года. Запланированы 2 подземных паркинга, но общее количество мест в них пока неизвестно, в проектной документации на Блок 2 указаны 447 машино-мест, плюс какое-то количество мест будет по внешнему периметру комплекса.

Застройщик делает упор на развитую инфраструктуру района новостройки, однако пользователи на форумах в интернете отмечают, что местные детские сады, школы и поликлиники уже сильно загружены. Но этих объектов в районе, на первый взгляд, действительно хватает.

В пешей доступности от «Дмитровского парка» действует минимум 10 детских садов, на расстоянии 2-3 км их еще больше.

Школ тоже много, как в шаговой доступности, так и в нескольких минутах езды на автомобиле.

Рядом с ЖК работают детская и взрослая поликлиники.

Торговая инфраструктура также представлена хорошо. Напомним, что на первых этажах новостройки заработают небольшие магазинчики, аптеки, салоны красоты и т. д.

Есть в округе и торговые центры, но до ближайшего крупного ТРЦ «РИО» с кинотеатром, множеством бутиков, ресторанов и развлекательных центров придется ехать на машине за МКАД. Путь займет около 10 минут без пробок, на общественном транспорте можно добраться за полчаса.

Цены в ЖК «Дмитровский парк», корп. 3.1, срок сдачи IV кв. 2020 г., с отделкой

Продажи в жилом комплексе ведутся с использованием эскроу-счетов. Эскроу-счет — это специальный сберегательный счет в банке, который открывается для расчетов между покупателем квартиры в новостройке и застройщиком. Вначале с клиентом заключается стандартный договор долевого участия, далее дольщик вносит деньги за квартиру на аккредитивный счет в банке ВТБ. После регистрации ДДУ эти средства отправятся на эскроу-счет, открытый застройщиком в том же банке ВТБ. Деньги застройщик получит только после окончания строительства, так что можно не бояться стать обманутым дольщиком. Подробнее о том, что будут представлять собой эскроу-счета и как они защитят деньги дольщиков, можно прочитать в статье Новострой-М.

«Дмитровский парк» аккредитован 9 банками, в том числе флагманскими. Ипотечные ставки начинаются от 9,3% годовых, такую программу предлагает Россельхозбанк, Сбербанк кредитует от 10,5%.

Конкуренты

В Дмитровском районе помимо «Дмитровского парка» возводятся еще три жилых комплекса: «Счастье на Дмитровке» от «Лидер-Инвест», «Город» от «Град Инвест» и «Летний сад» от Группы «Эталон». «Счастье на Дмитровке» находится на последней стадии строительства — срок сдачи комплекса I квартал 2019 года. «Город» сдается в IV квартале 2019-го, «Летний сад» — в IV квартале 2020-го, с этими ЖК мы и сравним нашу новостройку.

ЖК «Город» — проект комфорт-класса, технология строительства монолитная, высота зданий — 10-25 этажей, первые 3 корпуса уже сданы в эксплуатацию, еще 3 сдадут в конце этого года. В продаже осталось немного квартир. Главное преимущество новостройки — будущая станция метро «Улица 800-летия Москвы» в паре минут ходьбы (заработает в конце 2021-го — начале 2022 года), сейчас самая ближайшая станция метро «Селигерская», до нее, согласно Яндекс.Картам, не более 20 минут пешком.

Цены в ЖК «Город», срок сдачи IV кв. 2019 г., без отделки

«Летний сад» расположен рядом с ЖК «Город», это тоже проект комфорт-класса, возводится по монолитной технологии. В рамках проекта построят 10 жилых корпусов, высотность домов — 13-25 этажей. 2 корпуса уже сданы, срок реализации остальных корпусов — начало 2019 года и конец 2020-го. Квартиры реализуются с отделкой и без.

Цены в ЖК «Летний сад», срок сдачи IV кв. 2020 г., с отделкой

Шаговая близость будущего метро сказалась на стоимости жилья в ЖК «Город» и «Летний сад», особенно разница заметна при сравнении с ценами на квартиры в «Летнем саду»: при аналогичном сроке сдачи и наличии отделки квадратный метр в «Дмитровском парке» дешевле на 23-45 тыс. рублей в зависимости от типа жилья.

Резюме

Из минусов проекта стоит отметить неблагоприятную экологическую ситуацию, район застройки перенаселен, из-за чего могут возникнуть трудности с устройством детей в сады и школы. В домах нет привычных балконов и лоджий, а индивидуальных кладовых может всем не хватить. ЖК «Дмитровский парк» заинтересует тех покупателей, которые привыкли жить в этой локации и хотят сменить жилплощадь на более просторную, с хорошим дворовым благоустройством.

Комментирует Денис Бобков, генеральный директор аналитической и консалтинговой компании «Недвижимость-Профи»

По названию проекта можно предположить… Да, это ЖК от группы компаний «ПИК». Но, наверное, в отличие от большинства других ЖК девелопера, здесь есть все основания на слово «парк» в названии. ЖК строится на границе парка «Вагоноремонт», переходящий в природную зону «Ангарские пруды». Это, безусловно, большой плюс для комплекса. С другой, точнее, с западной стороны в 1 км от комплекса располагаются ТЭЦ-21 (да-да, из-за которой на МКАД в этом районе всегда дождик с туманом), а в 1,5 км – рыбозавод с мясоперерабатывающим комбинатом. Учитывая розу ветров в Москве (с запада, юго-запада и северо-запада суммарно дует ветер почти в половине случаев), это соседство нельзя назвать желательным.

Еще к минусам можно отнести текущую транспортную доступность – ближайшая станция метро «Селигерская» - в 3,3 км, т.е. не пешком не дойти. Альтернатив нет, однако в 2022 году планируется открыть новую станцию Люблинско-Дмитровской линии – «Имени 800-летия Москвы», не совсем близко – в 1,5 км, но уже в пешей доступности.

Расположение в районе со сложившейся жилой застройкой означает хорошую обеспеченность социальной инфраструктурой, а кроме того, в рамках самого ЖК предусмотрен собственный детский сад. Неплохо в районе и с торговой инфраструктурой.

Архитектура комплекса абсолютно типичная для ПИК – квартальная застройка с отдельно возвышающимися секциями. Правда, возвышаться эти секции будут аж на 33 этажа, что может приводить к дискомфорту из-за сильных ветров рядом с комплексом – высотные здания «притягивают» ветер.

Отсутствие балконов в сочетании с предложением в качестве альтернативы кладовок – традиционно для ГК ПИК, как и широкий ассортимент квартир с отделкой от студий до 3К квартир. Зонирование не везде оптимально (например, в 2К и 3К вызывает вопросы), но найти более-менее удачные варианты можно. Большая часть квартир представлена в формате востребованных европланировок (с объединёнными кухнями-гостиными). Наличие отделки позволит сразу заселиться и жить в комфорте.

Средняя цена в феврале 2020 года – около 167 тыс. руб./кв.м, и за прошедшие 12 месяцев цена выросла на 18%. Неплохо (цена выросла больше, чем рынок, что обусловлено премией за повышение стадии строительной готовности), но больше этот проект подходит не для инвестиционных целей, а для покупки с целью собственного проживания. Если, конечно, не смущает близость ТЭЦ-21.