ЖК «Остафьево» от «Самолет Девелопмент»

Летом этого года группа компаний «Самолет» начала реализацию своего нового жилого комплекса — «Остафьево». В октябре ЖК вошел в ТОП-10 самых продаваемых новостроек в ТиНАО. Новострой-М решил выяснить, почему жилой комплекс так популярен у покупателей, в чем его преимущества и какие у проекта недостатки.

Кто строит?

Компания «Самолет Девелопмент» хорошо известна на первичном рынке Московского региона, прежде всего, масштабной застройкой ЖК «Люберцы» (2015, 2016, 2017, 2018) в одноименном городе, ЖК «Внуково» (2016, 2017) во Внуковском поселении, «Пригород Лесное» в Мисайлово.

Однако на рынке компания присутствует относительно недавно — она была зарегистрирована в 2012 году, свой первый объект начала строить всего четыре года назад. Генеральный директор «Самолет Девелопмент» Игорь Евтушевский, известен работой в таких компаниях, как «Ведис Девелопмент», «Главстрой-СПб», «СПб Реновация».

Несмотря на свою молодость, «Самолет Девелопмент» строит очень много, проекты сдаются вовремя: в продаже сейчас находятся восемь жилых комплексов, семь проектов реализованы. Как я узнала на форумах, у покупателей квартир в этих новостройках есть претензии к ремонту от застройщика: пользователи отмечают низкое качество отделочных материалов, неровные стены, протечки в трубах, отклеивающиеся обои и так далее. Однако часть жителей считает отделку вполне качественной, по их словам, «многое зависит от бригады, которая выполняла ремонт».

Тайный покупатель новостроек уже проверял жилые комплексы от «Самолет Девелопмент»: «Пригород Лесное» и «Люберцы» (2015 и 2016). Минусы этих проектов — слабая инфраструктура, не лучшая транспортная доступность, также наш агент отмечал и низкое качество отделки жилья.

Что строят?

В рамках проекта «Остафьево» застройщик планирует возвести 1 млн кв. метров жилья, коммерческих и инфраструктурных объектов. Общая площадь участка под застройку составляет около 137 га (участок принадлежит холдингу RDI Group).

Сейчас строится первая очередь проекта, это шесть монолитно-кирпичных жилых корпусов на 2387 квартир, высота зданий — 11-14 этажей. Класс энергоэффективности домов — B (высокий). Подъезды будут сквозными, вход на уровне земли. Заявленная площадь холлов — 100 кв. метров. Предусмотрены стойка ресепшен, консьержная, комната для хранения велосипедов и колясок.

В продаже сейчас находятся три корпуса (1, 3 и 5), покупателям предлагаются квартиры от студий до 3-комнатных площадью 24,6–73,6 кв. метра классических планировок и евроформата. Все лоты реализуются с отделкой в стиле «Современная классика» — дизайн будет выдержан в спокойной цветовой гамме. Застройщик дает на ремонт один год гарантии, а на инженерное оборудование гарантия составит три года.

В рамках первого этапа также возведут детский сад, на первых этажах домов заработают супермаркеты, магазины, аптеки, кафе, салоны красоты и так далее. Во дворах обустроят игровые площадки для детей. По проектным декларациям, на первые шесть домов застройщик запланировал 493 машино-места в границах участка и 1181 место в проектируемых гаражах-автостоянках на смежном участке. Сдача первой очереди намечена на I квартал 2020 года.

Где строят?

ЖК «Остафьево» расположен в одноименном селе Новой Москвы, рядом с поселением Щербинка и недалеко от города Подольск. В 170 метрах от ЖК находится Остафьевское шоссе, в 300 метрах – аэропорт Остафьево.

До станции метро «Бунинская аллея» на автомобиле можно доехать без пробок за 12 минут, на маршрутке это время увеличится до 40 минут (с учетом ожидания транспорта и пути до/от остановок), до ж/д станции Щербинка идти около 40 минут. МКАД находится в 12 км от ЖК, но стоит учесть, что в часы пик Варшавское шоссе и развязка на МКАД стоят в пробках (скриншот показывает состояние дорог на 07:45 в будний день).

Транспортную доступность района ЖК «Остафьево» должна улучшить дорога-дублер Остафьевского шоссе — она соединит Рязановское шоссе и Щербинку. Строительство магистрали планируется завершить к концу 2019 года. В планах развития легкорельсового транспорта в Новой Москве — прокладка 51 км трамвайных линий. Ветки скоростного трамвая должны соединить район квартала «Остафьево» с аэропортом «Внуково», метро «Столбово» и «Саларьево».

Застройщик на официальном сайте проекта пишет о будущей станции метро «Остафьево», однако в современных планах развития Бутовской линии ее продление не значится и на перспективной карте развития столичного метро до 2022 года станции «Остафьево» нет.

На сайте проекта упоминается будущая ж/д платформа Остафьево, однако она будет расположена примерно на таком же расстоянии от ЖК, что и станция Щербинка. Какой-то выгоды по времени от новой станции жители новостройки не получат.

Экология

У локации ЖК «Остафьево» есть два серьезных минуса — это близость шоссе и аэропорта. Из плюсов района стоит отметить парк Барыши с благоустроенный прудом, есть пруд у деревни Молодцы — местные жители ходят туда рыбачить, там же протекает река Молодцы. Все это примерно в 15 минутах ходьбы от жилого комплекса.

За пять минут на машине можно доехать до усадьбы Остафьево со множеством достопримечательностей, сосновым бором и большим прудом. Также на сайте проекта значится «собственный парк у дома — 6 га для прогулок, спорта и семейного отдыха». Вредные производства в локации отсутствуют.

Согласно экологическому рейтингу компании EcoStandard group, индекс Рязановского поселения, в которое входит село Остафьево, — три балла из четырех возможных. Таким образом, локация отличается хорошей экологической обстановкой.

Инфраструктура

На территории жилого квартала запланировано строительство пяти детских садов и трех школ, первый детский сад на 240 мест сдадут с первой очередью. В локации уже действуют образовательные учреждения, два детских сада и школа — в пешей доступности.

Что касается медицины, ближайшая поликлиника находится в нескольких минутах езды на автомобиле, в шаговой доступности медучреждений пока нет. Но в планах развития новостройки — открытие медцентров на первых этажах домов ЖК «Остафьево».

Минимальная торговая инфраструктура также запланирована на первых этажах жилых корпусов — супермаркеты, продуктовые, магазины строительных материалов, мебельные, товары для детей и так далее. В настоящий момент ближайшие супермаркеты, аптеки, кафе, парикмахерская, магазин хозтоваров работают в соседнем ЖК «Прима-Парк», он расположен на расстоянии километра от нашей новостройки.

До ТРЦ «Бутово Молл» 10 минут езды на машине, недалеко от него также останавливается маршрутка. Ближайший район с хорошо развитой инфраструктурой — около метро «Бунинская аллея» (12 минут на авто): здесь действует множество детских садов, школ, поликлиники, магазины, торговые центры, есть большой благоустроенный парк Южное Бутово.

Цены в ЖК «Остафьево», корп. 1, 3 и 5, срок сдачи I квартал 2020 года

Ипотеку в ЖК «Остафьево» предлагает 21 банк, в том числе флагманские: Сбербанк, ВТБ, Альфа-Банк, Райффайзенбанк и другие. Процентные ставки начинаются от 9,2% (Банк «Возрождение»). Действует семейная ипотека с господдержкой (ставка — 6%), военная ипотека, квартиру можно купить в рассрочку.

Конкуренты

Квартал «Остафьево» строится в малонаселенном районе, ближайший к новостройке ЖК «Прима-Парк» уже сдан. Рядом с «Бутово Молл» (2,5 км по прямой от «Остафьево») «МД Групп» возводит проект «Новое Бутово». В рамках ЖК построят 15 разновысотных корпусов (до 17 этажей), квартиры реализуются без отделки. Это тоже комфорт-класс и монолитно-кирпичные здания. Большая часть домов уже сдана, но есть корпус со сроком сдачи II квартал 2020 года.

Цены в ЖК «Новое Бутово», корп. 16, срок сдачи II квартал 2020 года

Стоимость квартир в «Остафьево» доступнее, чем в ЖК «Новое Бутово», хотя в последнем квартиры сдаются без ремонта, а этажность более высокая. Однако близость инфраструктуры, пешая доступность до метро, конечно, не могли не повлиять на цены, поэтому жилье в «Новом Бутово» стоит дороже.

Резюме

Минусы новостройки — аэропорт и шоссе недалеко от домов, инфраструктура только будет строиться. Так, на первые шесть домов приходится только один детский сад, школа появится позднее. Городские поликлиники, торговые центры не в шаговой доступности, до метро также придется ехать.

На мой взгляд, жилой квартал «Остафьево» отлично подойдет в качестве инвестиций под сдачу в аренду. Как я прочитала на форумах, владельцы квартир в другом проекте «Самолет Девелопмент» («Внуково») успешно сдают свою недвижимость работникам одноименного аэропорта. Семейным людям жить в новостройке будет удобно только после полной сдачи проекта, когда возведут все детские сады и школы, заработают медицинские кабинеты на первых этажах домов. Также будущим жильцам комплекса лучше иметь автомобиль — для поездок в торговые центры и до метро.

Комментирует Денис Бобков, генеральный директор аналитической и консалтинговой компании «Недвижимость-Профи»

ЖК располагается недалеко от одноимённого аэропорта, однако благодаря удачному расположению ВПП, взлёты и посадки над ЖК исключены. Да и сам аэропорт используется не настолько напряжённо и регулярно, как основные воздушные гавани столицы («Внуково», «Домодедово» и «Шереметьево»). В данном случае близость аэропорта даже плюс – благодаря этому уже есть налаженная сеть наземного транспорта и остановки. Также в аэропорту могут работать будущие жители комплекса.

В целом комплекс отличается расположением в экологически чистом месте, рядом в пешей доступности усадьбы и парки. На территории комплекса продумано благоустройство дворовой территории с учётом интересов разных возрастных категорий жителей. В самом комплексе предусмотрена развитая социальная инфраструктура (пять детских садов и три школы), стрит-ритейл на первом этаже. В остальном придётся рассчитывать либо на объекты в составе ЖК «Прима Парк» (около 15-20 минут пешком), либо на ТРЦ «Бутово-Молл» (только на машине).

Транспортная доступность комплекса не является сильной стороной ЖК, хотя открытие МЦД2, в состав которого вошла станция «Щербинка», сократило время и бюджет на дорогу до центра Москвы. Но до Красной площади («Нулевой километр») добраться быстрее, чем за 1 час 15 минут не получится.

Архитектура и концепция комплекса – привлекательные, максимальная этажность – 14 этажей, что более-менее соразмерно человеку (особенно на фоне увлечения небоскрёбами в «старой» Москве). Квартальная застройка с формированием дворов, закрытых от автомобилей, уже стала стандартом во всех классах. Большинство квартир предлагается с выполненной чистовой отделкой, что позволяет сразу заселиться и включить отделку в ипотеку. Ассортимент квартир широк – от студий до четырёхкомнатных квартир, как традиционной планировки, так и «евроформата» с объединёнными кухнями-гостиными.

Инвестиционный потенциал проекта я бы оценил как сдержанный. Всё-таки транспортная доступность посредственная, кардинального улучшения ожидать не приходится. Застройки вокруг, позволяющей рассчитывать на жизнь в городе, тоже ожидать не приходится – вокруг множество СНТ, а территорию действующего аэропорта, судя по всему, тоже пока никто застраивать не планирует. Сдавать в аренду квартиры в данном комплексе сотрудникам аэропорта можно, но спрос будет невысок (ввиду небольших размеров самого аэропорта).

Текущая средняя цена (около 130 тыс. руб./кв.м) для квартир с отделкой – оптимальна, и определённо можно ожидать её роста вместе с повышением стадии строительной готовности комплекса и строительством социальных объектов. Я бы сказал, что этот комплекс – для тех, кто выбирает квартиру в Подмосковье (понимая все потенциальные недостатки по сравнению с ЖК в Новой Москве), но хотел бы иметь московскую прописку.