Новые санкции Запада могут притормозить развитие рынка новостроек

С 1 августа ЕС ввел очередной пакет санкций против России, касающихся деятельности пятерки крупнейших кредитных институтов РФ - Сбербанка, ВТБ, Газпромбанка, Россельхозбанка, а также госкорпорации Внешэкономбанк. Портал Novostroy-M.ru спросил игроков рынка недвижимости, как новые санкции могут повлиять на рынок новостроек Московского региона и главное - опасаться ли покупателям и застройщикам нового кризиса. 

Максим Клягин, аналитик УК «Финам Менеджмент»

Влияние санкций на рынок недвижимости может носить, скорее, косвенный характер – давление возможно, прежде всего, в части сокращения ликвидности и роста стоимости заимствований. Санкции будут существенно сокращать возможности фондирования локальной банковской системы за рубежом. Пока риски не критичны. Скорее всего, выпадающий объем будет замещаться за счет интервенций ЦБ и, возможно, в некоторой степени за счет заимствований на азиатских рынках. Однако в долгосрочной перспективе угрозы дестабилизации на фоне расширения санкций, безусловно, увеличиваются.

Определенные риски формируются и для индустрии ипотечного кредитования. Рост стоимости заимствований для банков и реального сектора негативно отразится на величине ставки ипотечного кредитования, что, учитывая общий спад в экономике в совокупности с рисками ускорения инфляции и наблюдаемым падением реальных доходов, может заметно затормозить темпы роста ипотечной индустрии. Это будет снижать ликвидность в секторе, создавать напряженность на рынке жилой недвижимости в целом и затруднения для расширения нового строительства.

По консервативному сценарию АИЖК, по итогам года, рост на рынке ипотеки может снизиться до 11% (в 2013 г. рост составил около 30%). Впрочем преувеличивать краткосрочный негатив все-таки не стоит, пока и здесь ситуация скорее выглядит умеренно позитивно. По итогам первого полугодия, благодаря скачку спроса (возможно, носившему спекулятивный и даже алармистский характер в преддверии ожидаемого ухудшения конъюнктуры) рынок ипотечного кредитования вырос на 40%.

В ближайшие месяцы рынок, скорее всего, ожидает значительное замедление темпов, но все-таки даже резкого снижения динамики роста, не говоря о падении, все же, полагаю, в краткосрочной перспективе при базовом сценарии не последует.  Рост по итогам года будет довольно высоким.

Григорий Алтухов, коммерческий директор ФСК «Лидер»

Введение санкций против важнейших секторов российской экономики и отдельных банков, безусловно, окажет влияние на ряд отраслей. Рынка недвижимости это влияние коснется не напрямую, а через ослабление и возможное замедление темпов экономического развития, соответственно, и во времени эти последствия будут размыты.

В первую очередь, санкции могут отразиться на рынке коммерческой недвижимости, где, в отличие от жилищного сектора, гораздо большая доля иностранных игроков. В долгосрочной перспективе снизится интерес иностранных инвесторов (за счет роста рисков). Рынок жилой недвижимости практически полностью формируется российскими компаниями и не имеет прямой зависимости от зарубежных инвестиций.

Рынок новостроек может столкнуться со снижением покупательского спроса, но даже в этом случае проблема не будет повсеместной – в жилье наши граждане нуждаются вне зависимости от санкций, и качественные жилые комплексы с адекватной ценовой политикой будут затронуты меньше всего.

Оксана Вражнова, председатель правления группы компаний «МИЭЛЬ»

Вопрос санкций – в первую очередь политический. Фатального влияния на финансовую систему России они не окажут, но могут воздействовать на нее негативно, и это отразится на рынке недвижимости.

Меньше всего санкции отразятся на вторичном рынке: жизнь продолжается вне зависимости от кризисов, люди женятся, разводятся, заводят детей, разменивают жилье и покупают новое.

В отношении продаж жилья эконом-класса пока нет причин для всплеска цен на фоне введения санкций. Есть сезонное удорожание жилья, определенная динамика цен, но она связана с общей ситуацией в экономике, с ценами на энергоресурсы и строительные материалы, другими многочисленными факторами удорожания жилья.

Застройщики, безусловно, сделали свои выводы после кризиса 2008 года, но вне зависимости от характера этих выводов прекращение доступа к кредитным средствам приведет большинство застройщиков к заморозке проектов. Только у немногих из них есть собственные средства для реализации проектов. Крупные компании, как правило, рано или поздно выполняют свои обязательства и имеют возможность реструктурировать финансовые потоки. Компании, у которых нет крупных активов, пострадают в большей степени.

Сегодняшняя ситуация в стране отличается от 2008 года и развивается совершенно иначе. Точно такого же кризиса ждать не стоит. Кризисов вообще не стоит ждать – вместо этого следует здраво оценивать риски своего бизнеса в настоящий момент и в перспективе. Эти риски, в зависимости от вида бизнеса, могут быть связаны с разными факторами. Все, что связано с введением санкций в адрес банков, может немного «приподнять» рынок недвижимости, в особенности вторичный.

Безусловно, введение санкций не пройдет бесследно для финансового рынка России, однако ждать серьезных последствий вряд ли стоит, в том числе и на рынке недвижимости. Вероятно, пострадают в первую очередь те проекты, к реализации которых привлечены иностранные компании. В сфере жилищного строительства подавляющее большинство игроков – российские компании, использующие российские деньги, поэтому они продолжат свою работу в обычном режиме.

Традиционно в кризисных ситуациях страдает, прежде всего, премиальный сегмент, так, скорее всего, произойдет и в этот раз. Покупатели квартир в новостройках премиум-класса обычно не остро нуждаются в жилье, поэтому они предпочтут отложить покупку и подождать стабилизации обстановки. А вот в эконом-классе вряд ли стоит ожидать падение спроса даже если цены на квартиры повысятся – покупатели в этом сегменте, как правило, не имеют собственного жилья, поэтому ждать, что рынок вернется в прежнее состояние, они не могут и не будут.

Стоит также отметить, что кризис 2008 года научил девелоперов грамотно вести себя в таких ситуациях. Многие из них имеют в запасе пакет антикризисных мер, которые позволят им минимизировать последствия для своего бизнеса.

Вероятно, ставки по ипотечным кредитам будут расти, и первые шаги к этому, кстати, уже были сделаны до санкций. Крупные банки повысили ставки на 0,5-1,5%. Между тем, я бы не стал утверждать, что ипотека перестанет быть востребованной. В ряде жилых комплексов доля квартир, купленных с использованием ипотеки, достигает 70%. Для многих – это единственная возможность приобрести собственное жилье. Возможно, часть заемщиков откажутся брать кредит, но их доля будет незначительной.

Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп»

Под санкции попали крупнейшие банки, финансирующие рынок недвижимости (как жилой, так коммерческой), которые как минимум на ближайшие три месяца лишились возможности занимать дешевые деньги заграницей. Дальнейшее развитие событий будет зависеть от того, как поведет себя международное сообщество по окончании данного срока. Санкции могут быть отменены, пересмотрены либо просто продлены. Первый вариант, естественно, наиболее позитивный. Трехмесячная заморозка финансирования, скорее всего, практически никак не отразится на рынке недвижимости. Проекты, которые реализуются сейчас, свои кредиты от банков уже получили. Конечно, на рынке начнется легкая паника – некоторые покупатели в любом случае займут выжидательную позицию. Однако серьезных провалов по спросу ожидать не стоит.

При худшем варианте развития событий (продление санкций) все последствия в потребительском секторе мы ощутим в конце этого года, а в сфере непосредственного строительства – с середины следующего года. Это связано с тем, что рынок недвижимости всегда реагирует на внешние «раздражители» с определенной задержкой. Соответственно, в конце текущего года мы будем наблюдать снижение спроса со стороны покупателей, так как банки поднимут ставки по ипотеке, а в следующем году – уменьшение количества новых объектов.

При худшем варианте развития событий в большей степени пострадает бизнес-класс, особенно, переоцененный. Конечно, те покупатели, которые давно собираются приобрести жилье данного сегмента для себя, так или иначе, доведут сделки до конца. Однако многие из них, для которых новая квартира сейчас не является предметом первой необходимости, скорее всего, займут выжидательную позицию. А вот массовый сегмент «удержится на плаву» даже в случае оттока обычных покупателей благодаря инвесторам, которые в условиях экономической нестабильности предпочитают вкладывать свои средства в недвижимость эконом- и комфорт-класса.

Банки уже сейчас заявили, что, скорее всего, будут вынуждены поднять ипотечные ставки до 16%. Вероятно, они так и сделают даже в том случае, если ЦБ найдет способ помочь им  с финансированием. И уже в середине сентября мы будем наблюдать за дальнейшим повышением ставок (они уже увеличились в середине лета).

Владимир Богданюк, руководитель Аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet

Санкции и реакция на них финансового рынка если и отразится на недвижимости, то незначительно. В большей степени санкции могут затронуть рынок коммерческой недвижимости, где традиционно много иностранных инвесторов и есть прямая зависимость от зарубежных финансовых потоков.

Если говорить о рынке жилья, то первым «почувствует» кризис элитный сегмент, а вот эконом- и комфорт-класс это затронет в последнюю очередь. Рынок недвижимость довольно инертен, и ощутимое влияние на него могут оказать скорее серьезные макроэкономические изменения. К тому же кризис 2008 года научил девелоперов просчитывать риски и эффективно применять антикризисные меры, если нас и ожидает кризис, то застройщики уже знают, какой модели поведения им придерживаться.

С начала этого года доля ипотечных сделок выросла примерно на 10% и составила уже около 50% от общего количества сделок на рынке. Санкции могут спровоцировать рост кредитных ставок, что отсеет часть покупателей, однако глобального оттока заемщиков не предвидится. Во-первых, большинство застройщиков аккредитованы сразу в нескольких банках. Во-вторых, повышение ставок способствует разработке других способов привлечения заемщиков, например, за счет уменьшения размера первоначального взноса.

Делать какие-то серьезные прогнозы относительно российского рынка недвижимости довольно сложно из-за множества внешних факторов, которые на сегодня оказывают влияние на российскую экономику и могут кардинально изменить вектор ее развития.

Юрий Печников, директор по стратегическому развитию девелоперской компании «Сити-XXI век»

На финансовом рынке последние санкции отразятся удорожанием зарубежных заимствований для российских банков и компаний. Для иностранных юридических лиц в России также возрастают риски, и это не может не влиять на цены заимствований. Разумеется, их стоимость отразится на себестоимости строительства, но не на цене квадратного метра - летом действует сезонный фактор. Возможно, в осенний период удорожание привлекаемых средств повлияет на цены для конечного потребителя. Отмечу, что финансовый рынок ждал более серьезных санкций. Пока, на мой взгляд, все предыдущие и нынешние санкции Запада - предупреждение, не более того, как предупредительный выстрел в воздух.

Если Запад перейдет к реальным санкциям, первым пострадает сектор коммерческой недвижимости. Рынок новостроек московского региона может почувствовать их влияние, но через какое-то время спрос на нем стабилизируется. Если санкции не будут расширены, то текущее равновесие спроса и предложения, скорее всего, сохранится. 

С введением санкций ипотека станет менее доступна. Требования к заемщикам возрастут из-за рисков, как и стоимость кредитов. В результате часть покупателей может понизить свои требования к классу жилья.

Думаю, что выводы из кризиса 2008 года сделаны правильные, и сегодня девелоперы не начинают новые проекты, не имея хотя бы 50% своих средств на счетах. Это очень важный опыт, поскольку проекты «длинные», и точно предсказать ситуацию на 2-3 года вперед сложно. В любом случае, девелопер с таким подходом только выиграет, поскольку продажи на более поздних стадиях строительства приносят больший доход, а финансирование привлекается на короткий срок и обходится гораздо дешевле, чем на ранних стадиях строительства, когда риски более высокие.

Денис Бобков, руководитель аналитического центра компании «ОПИН»

На мой взгляд, санкции можно оценить и с положительной точки зрения. Во-первых, это будет стимулировать девелоперов работать еще эффективнее, оптимизировать процессы, более глубоко изучать спрос. Именно этому по сути рынок недвижимости и научил кризис 2008 года.

Во-вторых, переход банковских и других активов в российскую экономику, с целью сохранения суверенитета, фактически станет «прививкой» от возможного кризиса - все внутренние процессы уже будут отлажены и оптимизированы.

А рынок недвижимости в общем и целом это такая традиционная «палочка-выручалочка» во всех кризисных ситуациях.

В среднем кредитное банковское финансирование проекта составляет около 30% от себестоимости всего проекта. Если эти кредиты подорожают на 5%, то цены на жилье увеличатся в среднем на 3-5%, что в нынешних условиях незначительно.

В целом на рынок недвижимости московского региона это окажет минимальное влияние, и скорее скажется на проектах дальнего Подмосковья и региональных, где прибыль ниже московской. 

Количество сделок с начала года по ипотеке растет. В проектах эконом и комфорт-класса доля ипотеки занимает уже порядка 50-70%. Клиенты получают фиксированные условия в российской валюте - и в любом случае процентные ставки значительно ниже роста стоимости строящегося объекта в год, который составляет порядка 20-25%. Соответственно ипотека не потеряла своей привлекательности для тех, кто не может произвести 100% оплату. А на рынок ипотечного кредитования выходят банки, которые ранее не делали акцент на этом секторе.

Константин Шибецкий, директор ипотечного отделения ГК «МИЦ»

При условии, если санкции будут долгосрочными, произойдет удорожание кредитов, и, как следствие, уменьшатся объемы кредитования. Что касается рынка недвижимости, в случае худшего сценария развития событий произойдет уменьшение объемов ипотечного кредитования, и может наступить стагнация. Однако такой вариант возможен только в долгосрочной перспективе.

На российском рынке присутствие западных инвесторов и девелоперов традиционно ощущалось в сегменте коммерческой недвижимости. Таким образом, наиболее заметно влияние санкций может отразиться на рынке коммерческой недвижимости. Негативное влияние на развитие данного сектора может произойти и вследствие изменения общей деловой активности, вызванной ухудшением экономической ситуации в стране.

Что касается рынка новостроек, то на сегодняшний день основным локомотивом развития этого сегмента выступает ипотечное кредитование. Если условия кредитования резко изменятся, и снизится платежеспособность населения, в долгосрочной перспективе на рынке первичного жилья может наступить стагнация.

Дальнейшее развитие рынка ипотечного кредитования будет зависеть от условий фондирования и поведения основных игроков. В случае корректировки размера процентной ставки в большую сторону, нужно будет оценивать, насколько новые условия кредитования привлекательны для заемщиков. Если кредиты станут запредельно дорогими для населения, произойдет резкое снижение объемов кредитования. В целом дальнейшее развитие событий будет зависеть от продолжительности санкций. Если их отменят, ситуация вернется в привычное русло.

В случае если санкции будут долгосрочными, девелоперам, которые строят на кредитные деньги, будет сложнее получить заемные средства, возможна ситуация нехватки финансирования. Ряд застройщиков начнет искать альтернативные каналы получения кредитных средств. Если санкции продлятся долго, объем нового предложения на первичном рынке жилья может сократиться.

Вадим Ламин, управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE

Санкции, конечно, отразятся на финансовом рынке. Ведь наша банковская система в серьезной степени зависит от внешних заимствований на длительные сроки под относительно небольшие проценты.

При этом пострадает строительство нового жилья, поскольку очень многое строится на кредиты. Под угрозой процесс строительства больших объектов, где возврат средств происходит достаточно медленно.

Проценты по ипотечным кредитам серьезно вырастут, начало уже положено. В то же время, для привлечения средств населения банки, несомненно, повысят проценты по депозитам.

Пока говорить о кризисе преждевременно, многое будет зависеть от объема санкций и реакции наших властей. Есть ведь два принципиальных варианта – либо развивать свое производство, дать возможность национальному бизнесу свободно работать и вытащить страну из сложившейся ситуации, либо привычный – увеличить налоги, сборы, переложить всю тяжесть на работающих. Похоже, что побеждает второй вариант, что прискорбно.