На прошлой неделе президент России Владимир Путин одобрил программу сноса пятиэтажек в Москве. Это будет самый масштабный проект за последние десять лет. И не только в столице, но и во всей стране. Программа предполагает снос 25 млн кв. метров жилья и расселение граждан, она рассчитана на 15–20 лет, а жители пятиэтажек получат квартиры в том же районе. Novostroy-M.ru выяснил у экспертов рынка, что выгодно строить на месте снесенного жилья, насколько это рентабельно и почему нельзя модернизировать старый жилой фонд в Москве.
Андрей Стригалев, директор «НДВ-Девелопмент»
На сегодняшний день озвучено, что программа сноса и реновации кварталов затронет 25 млн кв. метров жилья. Подразумевается, в этот объем подпадут и ветхие пятиэтажки сносимых серий, так и «несносимые» дома. Стоит подчеркнуть, что Москва в свое время массово застраивалась пятиэтажными панельками, и сейчас стоит ожидать, что программа будет масштабной и коснется многих районов столицы, включая Хорошево- Мневники, Щукино, Преображенское, Богородское, Метрогородок, Соколиная Гора, Черемушки и многие другие локации. Ближе к центру также есть перспективные локации для строительства жилья бизнес-класса и выше.
Разумеется, на месте снесенных пятиэтажек логично ожидать строительства жилых кварталов и в целом укрупнения застройки. 25 млн кв. метров – это очень много, потребуются гигантские ресурсы и помощь инвесторов, которые в свою очередь смогут выйти на площадку только в случае положительной рентабельности проекта. На месте массового скопления пятиэтажек логично строить большие кварталы, но и в этом случае помощь инвесторам, скорее всего, потребуется. Это объясняется наличием больших затрат, связанных со сносом домов, расселением жителей, созданием инфраструктуры и усилением мощностей в части коммуникаций.
Проекты по сносу и строительству жилья предусматривают большой уровень затрат, и участие в них зачастую не интересно инвесторам. Здесь нужно понимать, готово ли оказывать помощь государство, насколько сильно можно будет уплотнять застройку. Крайне важно найти «золотую середину», чтобы и город получил комфортные кварталы для проживания, и проект не оказался бы разорительным для инвесторов.
Реконструкция зданий также имеет определенные недостатки, поэтому в данном вопросе исходят из качества самого объекта и целесообразности таких работ. Вряд ли стоит оставлять и как-то модернизировать ветхое и моральное устаревшее жилье ввиду больших на это затрат. Другой вопрос - добротные пятиэтажки с хорошими стенами и удобными планировками.
Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп»
Как предполагается, сносу будут подлежать дома так называемых «несносимых» серий. К ним относятся панельные пятиэтажки серии 1-515, блочные – 1-510 и кирпичные – 1-511. В рамках этих серий существовало множество модификаций с различными особенностями (числом подъездов, квартир на этаже, планировок): 1-507, 1-515/9, 1-605А. Так или иначе, все они относятся ко второй волне индустриального домостроения, которая пришлась на 1965 – 1970-е годы, когда было принято решение повысить долговечность многоквартирных домов. Поэтому все эти здания обладают более удачными по сравнению с предыдущим поколением планировками, улучшенной теплоизоляцией, прочными конструкциями.
На территории Москвы пятиэтажки несносимых серий встречаются практически везде за исключением ЦАО и самых новых районов за МКАД. Наибольшая концентрация кварталов застройки с несносимыми сериями отмечается между ТТК и МКАД. Больше всего таких домов представлено в следующих районах: Черемушки, Зюзино, Коньково, Царицыно, Кузьминки, Выхино, Перово, Северное и Восточное Измайлово, Хорошево-Мневники, Фили-Давыдково. Всего число пятиэтажек несносимых серий оценивается в 5-6 тыс. домов, тогда как сносимых было свыше 1,6 тыс.
С учетом глубокой рецессии на рынке коммерческой недвижимости, а также необходимости расселить почти 1,6 млн москвичей, неизбежно большая часть новых зданий будет жилой. Только продажи новостроек смогут окупить как бюджетные затраты, так и участие девелоперов. Тем не менее, для каждого участка вопрос о строительстве новых объектов будет решаться индивидуально. Скажем, на месте сноса пятиэтажек на юго-западе Москвы, особенно в таких районах как Ломоносовский, Академический, Гагаринский, наиболее целесообразным решением станет возведение жилых комплексов бизнес- и премиум-класса. А вот на юго-востоке (в Кузьминках, Выхино, а также в Рязанском и Нижегородском районах) придется строить жилье массового сегмента. Причем в последнем случае жилые комплексы должны быть крупными (на 200-300 тысяч кв. м), чтобы за счет эффекта масштаба застройщики смогли окупить свое участие, ведь в такого рода ЖК маржинальность ниже, чем в высокобюджетных новостройках.
С точки зрения государственных расходов понятие «рентабельности» малоприменимо, ведь цель властей – не заработать на переселении людей, а решить их жилищную проблему. Тем не менее, для бюджета проект расселения крайне затратный: чтобы возвести новые 25 млн кв. м жилья понадобится не менее 1,5 трлн рублей, тогда как ежегодно на жилье в городском бюджете столицы предусматривается только 100 млрд рублей.
Если же говорить о девелоперах, то они неизбежно сталкиваются с необходимостью отдать бесплатно часть квадратных метров, в строительство которых они вложили свои деньги. Конечно, власти пообещают им какие-то преференции, но, скорее всего, не в денежном выражении. Возможно, застройщикам, которые будут работать в наименее выгодных локациях, предложат компенсацию в виде земельных участков, хотя этот ресурс города также сильно ограничен. Так или иначе, для девелоперов вопрос участия будет сводиться к решению следующей задачи: сколько необходимо построить дополнительных квадратных метров, чтобы окупить долю, отведенную под переселенцев. В рамках предыдущей программы на переселенцев отводилось, как правило, порядка 20-30% жилой площади в отдельном корпусе. Это значит, что застройщикам в дополнении к 25 млн кв. м понадобится создать еще 30-40 млн кв. м.
На мой взгляд, в долгосрочной перспективе решение о сносе пятиэтажек верное – этот жилой фонд если и не устарел до конца физически, то морально уж точно. Необходимы современные инженерные коммуникации, которые позволят снизить затраты жильцов на ЖКУ, новые благоустроенные дворы, парковочные места. Это коренные проблемы города, которые невозможно решить, не построив новые дома. Не стоит забывать и об эстетической стороне дела – индустриальное домостроение никогда не отличалось изыском, а спустя 50 лет и вовсе уродует облик города.
В то же время я полагаю, что реализация сноса пятиэтажек не должна идти в спешке. Если задать «стахановские» темпы этому процессу, то рынок получит перепроизводство нового жилья, хотя уже сейчас предложение новостроек в Москве примерно в 2,5 раза превышает спрос. В конечном счете, это может обрушить цены, и на участии девелоперов в этом проекте можно будет поставить крест. Кроме того, некоторые дома несносимых серий (скажем, кирпичные 1-511) вполне можно реконструировать или провести в них капитальный ремонт.
Павел Телушкин, исполнительный директор компании «ФЦСР» (девелопер «Квартала Триумфальный»)
Безусловно, наиболее выгодным вариантом использования освободившихся земель будет строительство новых жилых комплексов. Во-первых, они понадобятся для расселения жильцов пятиэтажек, ведь по действующим правилам их нельзя выселить в другую локацию, а в рамках старого района едва ли найдутся свободные площадки под строительство. Во-вторых, как правило, все районы с пятиэтажками уже хорошо обжиты: в них достаточно магазинов и торговых центров. К примеру, в районе Фили-Давыдково компания «ФЦСР» занимается комплексной реконструкцией квартала 1-2, где еще осталось 18 пятиэтажек сносимых серий. В шаговой доступности уже есть ТРЦ «Океания», а также «Времена года» и «Квадро». Новый торговый центр в шаговой доступности практически обречен на нерентабельность. Еще менее оправдано было бы строительство офисных центров в этом районе, так как он окружен зелеными зонами, парками и объектами социальной инфраструктуры.
Если говорить в целом о нашем проекте, то в квартале Фили-Давыдково предстоит снести 18 пятиэтажек. На месте уже снесенных домов построены два корпуса (13,14 и 2АБВ), где свои доли получили переселенцы (примерно 30% от общей жилой площади корпусов). Сейчас ведется строительство корпуса 18, в скором времени планируется начать возведение корпусов 15 и 16.
Если мы говорим о высоколиквидных локациях, примером которой, в частности, является ЗАО и район Фили-Давыдково, то, безусловно, застройщикам интересно участие в таких проектах. К примеру, на месте трех пятиэтажек общей площадью порядка 9 тыс. кв. м (180 квартир), мы возводим корпус 18 проекта премиум-класса «Квартал Триумфальный» общей площадью 47 тыс. кв. м (379 квартир). При этом стоимость квадратного метра в проекте составляет 242 тыс. рублей с перспективой ее повышения в среднем на 10% в год. Безусловно, участие в проекте реконструкции для нас окупится. Тем не менее, полагаю, что девелоперы в других районах, вероятно, будут испытывать трудности с этим, так как стоимость «квадрата» в массовых проектах составляет порядка 150 тыс. рублей, что даже меньше, чем в сносимых ими хрущевках (около 160 тыс. рублей).
Полагаю, что снос старых пятиэтажек необходим, однако властям потребуется скорректировать ряд требований, которые обычно предъявляет город к девелоперам. В частности, обязательства застройщиков по строительству социальных объектов можно сократить, ведь речь идет о хорошо обжитых районах с богатой инфраструктурой. К примеру, в районе Фили-Давыдково, где реконструкцией занимается «ФЦСР», уже сейчас есть в шаговой доступности шесть детских садов, шесть школ и три лечебно-клинических центра. Если требования по обеспеченности социнфраструктрой новых ЖК не будут скорректированы для районов реконструкции, то лишние затраты понесут не только застройщики, но и сам город, которому придется брать на баланс невостребованные учреждения.
Евгений Сандлер, коммерческий директор ГК «Инград»
В феврале 2017 года власти Москвы приняли решение о продлении программы по сносу московских «хрущевок». Пятиэтажные дома, которые не входили в планы по демонтажу на первом этапе программы и назывались «несносимые», теперь войдут во второй этап программы по сносу домов, которая на данный момент разрабатывается.
Доля пятиэтажных домов в Москве сегодня составляет менее 5% от всего объема жилья. Однако новая программа в 4 раза превышает объемы предыдущей. Так, в столице осталось разобрать примерно 8 тыс. пятиэтажек, а это около 25 млн. кв. м, в которых проживают более полутора миллиона человек.
Первым этапом программы сноса стала ликвидация пятиэтажных домов первого периода индустриального домостроения, которая стартовала еще в 1999 году. В начале реализации программы в Москве насчитывалось 1722 дома сносимых серий, которые были признаны технически и морально устаревшим жильем – это 6 млн кв. м. На сегодня, из 1722 домов осталось демонтировать всего 71 пятиэтажку. Локально на конец февраля 2017 года программа полностью завершена в Центральном, Южном, Зеленоградском, Юго-восточном и Северном административных округах. Свой демонтаж ожидают пятиэтажки серий П-32, К-7 и 1605-А в Северо-восточном (21), Восточном (2), Юго-западном (5), Западном (39) и Северо-западном (4) административных округах столицы. Замечу, что по данным департамента градостроительной политики, новое жилье по программе переселения из ветхого жилья получили уже более 450 000 жителей Москвы.
Реализация новой программы потребует не только изменений в законодательстве, но и значительных временных, организационных, административных и финансовых затрат.
С уверенностью можно сказать, что на месте снесенных «хрущевок» будут появляться многоэтажные современные новостройки. Стоимость земли под застройку в границах старой Москвы достаточно высока, поэтому в столице целесообразно строить исключительно многоэтажное жилье, а реализация малоэтажных жилых комплексов здесь нерелевантна. Если рассматривать классификацию жилья, то новые дома будут преимущественно относиться к сегменту комфорт и эконом класса.
Первоначально, основной объем работ по реализации программы сноса пятиэтажек первого этапа выполняли те строительные компании, которые заключили с властями инвестиционные контракты. Таким образом, девелоперы не только сносили старые дома, но и строили на их месте новое жилье, при этом реализовывая тот объем квартир в новостройках, которые остались после перераспределения между государством и жителями. Однако, экономический кризис и внесение поправок в Земельный кодекс РФ, больше не позволяют городским властям передавать землю девелоперам без конкурса. Таким образом, реконструкцию пятиэтажных кварталов первого периода индустриального домостроения пришлось завершить за счет бюджета.
На сегодняшний день, земли под строительство жилья в границах старой Москвы почти не осталось, поэтому реновация территорий и постепенное обновление жилого фонда является приоритетной задачей для государственных органов, поэтому для девелоперов рентабельность реализации таких проектов высока.
Отмечу, что невозможно утверждать, что участие застройщиков в проектах реновации будет однозначно экономически выгодным. Технически такие проекты сложно реализуемы, а рентабельность любого девелопера – это уровень маржинальности в каждом отдельно взятом случае. Таким образом, такие факторы как плотность застройки, законодательные и технические ограничения, инженерная, дорожная, социальная и инфраструктурная составляющая каждого проекта будут сильно различаться и зависеть от конкретной локации.
Вопрос рациональности сноса старого жилого фонда в Москве в последнее время обсуждается достаточно активно. Однако, полноценный капитальный ремонт домов «несносимых» серий, по оценкам экспертов, практически равен стоимости нового строительства. К тому же, даже после ремонта, ветхое жилье не сможет привести к улучшению качества жизни горожан. Тратить такое количество средств на нерентабельный ремонт жилья, которое уже устарело и в технологическом и в социальном плане – нецелесообразно. Поэтому на сегодняшний день, снос старых пятиэтажных домов – это самое эффективное решение проблемы обеспечение москвичей комфортным новым жильем.
Конечно, сложностей в реализации новой программы не избежать, но при этом, такая реновация территории Москвы станет огромным и серьезным шагом в обновлении всего города, улучшении экологической ситуации, транспортной ситуации, создании новой городской среды.
Ирина Пешич, управляющий директор брокерского департамента «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости»
На данный момент предварительно заявлено о сносе всех хрущевок – и панельных, и кирпичных – в пределах Москвы. Пятиэтажки есть во всех районах Москвы.
Цель программы, в первую очередь, предоставить людям жилье взамен устаревшего. Поэтому стоит говорить не о выгоде, а о максимально эффективном использовании освободившихся площадок. Однако плотность населения, проживающего на месте снесенных домов, вырастет, ведь взамен хрущевок возводятся многоэтажные комплексы. Поэтом необходимо подумать об инфраструктурных социальных объектах (поликлиниках, садах, школах), ведь нагрузка на существующие значительно возрастет с увеличением населения.
Взамен пятиэтажек возводятся многоэтажные жилые дома, часть которых отводится переселенцам, а часть квартир выводится в свободную продажу. Застройщик получает прибыль от «коммерческих» квартир.
К сожалению, многие хрущевки невозможно реконструировать по ряду причин. Часть из них уже совсем выработали ресурс, и замена коммуникаций, дополнительная теплоизоляция, усиление перекрытий, надстройка этажей и прочие решения обойдутся значительно дороже сноса здания и постройки нового. Кроме того, людей на время капитального ремонта надо куда-то отселять, а на это тоже тратятся городские средства, причем значительные. А еще известны случаи, когда собственники отказывались выезжать из жилья на время ремонта, остановив работы в целом доме. Поэтому часто снос – единственное решение. Кроме того, важно помнить, что никакой ремонт не увеличит площадь квартиры, а варианты в «хрущевках» уже устарели.
Павел Брызгалов, директор по стратегическому развитию ФСК «Лидер»
Старый жилой фонд сносится в Москве не случайно: он не имеет исторической и архитектурной ценности, а также неэффективно использует территорию.
Жилье сейчас можно смело назвать наиболее выгодным объектом для строительства и инвестиций. Когда мы говорим о программе сноса пятиэтажек, нужно учитывать следующие моменты: новое строительство всегда ведется в рамках уже сформированных кварталов, в Москве людей из разрушенных «хрущевок» переселяют в границах их же района – с учетом этих факторов сложно представить на месте жилых домов что-то другое, жилье нужно строить в любом случае.
Сергей Нотин, директор по инвестициям девелоперской компании «Сити-XXI век»
Подобные проекты инвестору реализовывать, как правило, сложнее, чем строить на свободных территориях. Очень многое зависит от позиции органов государственной власти. Если расселение является обязанностью города, определены сроки и существуют эффективные правовые механизмы, в том числе, в части работы с собственниками жилья, риски снижаются. Для этого должна быть создана необходимая нормативная база.
Кроме того, во многих кварталах Москвы нет свободных стартовых площадок. Чтобы освободить место для коммерческого строительства, инвестору совместно с городом придется решать, куда будут расселены жители и каким должен быть объем нового строительства, чтобы обеспечить достаточную рентабельность проекта. В целом же, в Москве есть опыт комплексной реконструкции кварталов инвесторами, такие проекты ранее реализовывались.
Во многих европейских странах более распространена практика капитального ремонта, реконструкции зданий, чем у нас. Решение Москвы по данному вопросу, насколько мы понимаем, принято с учетом комплексной оценки ситуации на рынке.
Руководство города видит перспективы продолжения программы сноса пятиэтажек с учетом опыта реализации предыдущей части программы. Новый этап программы станет драйвером развития московской строительной отрасли и должен обеспечить существенные налоговые поступления в бюджет. Кроме того, вместо капитального ремонта часть населения может получить новые квартиры. Это, конечно, не отменяет юридических, финансовых сложностей и необходимости поиска компромиссов с теми из владельцев жилья, которые вполне довольны текущей ситуацией, ведь речь пойдет и о строительстве в престижных районах и сносе домов, располагающихся в хороших локациях.
Дата публикации 01 марта 2017
