«Владельцы токенов, в отличие от дольщиков, не защищены законом»

Жилищные токены – это возможность купить квартиру, имея на руках лишь часть средств и при этом не привлекая ипотеку. Предполагается, что новый инструмент для инвестиций в жилье в России запустят уже в первом квартале 2023 года. О том, что такое токены на недвижимость, как их получить и насколько выгодно и рискованно таким образом участвовать в строительстве домов, Новострой-М рассказала Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум».

– Что такое токен, если говорить простым языком? Правильно ли я понимаю, что это виртуальная монета – цифровой финансовый актив, в нашем случае - «цифровые квадратные метры»?

– Токены – это цифровые аналоги ценных бумаг. Они делятся на служебные, сырьевые и инвестиционные. Служебные токены применяются внутри компаний: выдаются сотрудникам и клиентам за выполнение определенных заданий, а затем конвертируются в деньги и иные бонусы. Знакомые геймерам игровые валюты – как раз их разновидность.

Сырьевые токены обеспечены реально существующими ликвидными активами, например, нефтью и газом. Компании выпускают их, продают, а по истечении определенного срока покупатели обменивают цифровую валюту на реальные деньги или товары.

– Почему сейчас возникла идея внедрения токенов на рынке недвижимости? Чем это обусловлено?

– Компании ищут новые источники финансирования проектов, которые окажутся выгоднее привычных банковских кредитов. Решение использовать токены соответствует мировому опыту. Цифровизация уже проникла практически во все сферы жизни, так что данный инструмент будет понятным для большинства клиентов.

– Хочу понять процедуру обращения с токеном. Застройщик анонсирует стройку, через брокера покупатель приобретает токен, то есть «цифровые квадратные метры»? Проект дорожает по мере возведения, растут в цене и токены, которые покупатель сможет продать обратно застройщику перед сдачей ЖК. То есть застройщик привлекает таким образом деньги инвесторов на время стройки, а потом выкупает токены обратно, распродав квартиры и получив доступ к эскроу-счетам. Инвестор же получает прибыль от токенов. Все верно? Или токены будут привязаны к общему объему стройки девелопера, а не к конкретному проекту?

– На данный момент планируется выпуск токенов исключительно на квартиры в конкретных проектах. При этом на покупателей будет возложено обязательство продать их обратно после ввода новостроек в эксплуатацию, а на застройщиков – точно выкупить.

– Какую прибыль теоретически можно будет получить в следующем году?

– Вкладываясь в токены, можно рассчитывать на пассивный доход за счет удорожания новостройки. Разумеется, квартира в готовом доме стоит дороже, чем на стадии котлована. Соответственно, токены почти наверняка принесут инвесторам прибыль за счет роста стоимости квартиры. Однако не факт, что застройщики согласятся выкупать их до момента ввода домов в эксплуатацию. Также пока не ясно, как будет регулироваться перепродажа токенов. Следовательно, срочно вывести деньги из такого актива вряд ли получится.

– Любой ли человек сможет купить токен? Или, на ваш взгляд, для этого нужно быть квалифицированным инвестором или обладать каким-то другим статусом?

Однако застройщики заинтересованы в допуске к процессу только надежных лиц. Российское законодательство предусматривает понятие квалифицированного инвестора. Возможно, приобретать токены на квартиры смогут лишь граждане, обладающие таким статусом. Впрочем, правовые аспекты инициативы еще до конца не известны.

– Если проект плохо растет в цене, соответственно – плохо растет в цене и токен. Но рассмотрим самый печальный вариант развития событий: застройщику не хватает финансирования, он не может достроить проект – его получает банк. Что в таком случае происходит с токенами и с держателями этих активов? Ведь инвесторы не дольщики и не защищены законом?

– Разумеется, перед тем, как вложиться в проект, нужно удостовериться в надежности застройщика. Между продавцами и инвесторами обязательно должны заключаться соглашения, в которых будут четко прописаны права и обязанности сторон. Но даже если в соглашении сказано, что девелопер в случае банкротства обязан вернуть средства, это не означает, что компания реально сможет это сделать.

– Председатель комитета Госдумы по финансовому рынку Анатолий Аксаков сказал, что сейчас закон не препятствует выпуску токенов на часть стоимости жилья. Однако в дальнейшем следует проработать правила работы для эмитентов и их ответственность. Что, на ваш взгляд, прежде всего нужно проработать? Какие «слепые зоны» есть у этой темы?

– Если для торговли паями, на которые отчасти похожи токены, существуют централизованные площадки – например, Московская биржа, то для реализации токенов аналогичной платформы нет. Важно продумать этот вопрос, чтобы люди, которым потребуется их перепродать, имели такую возможность. Разумеется, следует утвердить обязательную привязку токенов к рыночной стоимости лотов. Иначе возможны, например, ситуации, когда застройщики будут платить сумму с учетом действующего дисконта на квартиру. Кроме того, необходимы механизмы защиты инвесторов на случай банкротства девелоперов.

– Будет ли популярным этот инструмент на ваш взгляд? Появятся ли токены в коммерческой недвижимости?

– Считаю токены перспективным, но требующим доработки инструментом. Инвестиции в первичное жилье по праву считаются одними из самых надежных. Выпуск токенов позволит вкладываться в новостройки, не имея средств на покупку целой квартиры. Правда, пока не ясно, всем ли гражданам будет предоставлена подобная возможность. Кроме того, эта сфера пока, по сути, никак не регулируется, поэтому не исключены различные спорные ситуации с токенами, в том числе вследствие злоупотребления сторон. Так что для их внедрения обязательно нужно вносить дополнения в законодательство.

Читайте также:

Инвесторы в зоне риска: рейтинг самых подорожавших новостроек за III квартал 2022 года

Инвестируй в это: что такое вложения в новостройки и как заработать на недвижимости?