На рынке строящегося жилья Москвы наблюдается профицит: он переполнен новостройками. Такое заявление сделали специалисты компании «Миэль-Новостройки», проанализировав рынок первичного жилья столицы по итогам сентября 2016 года. Novostroy-M.ru спросил экспертов, действительно ли на рынке новостроек Москвы переизбыток новых проектов, в половине сданных ЖК квартиры не распроданы, а цены падают.
Руководитель департамента аналитики и консалтинга компании «Миэль-Новостройки» Георгий Новиков считает, что сейчас на рынке строящегося жилья столицы во всех сегментах жилой многоквартирной недвижимости наблюдается профицит. Проще говоря, избыток предложения. Эксперт высказал опасения, что с выходом новых проектов число непроданных квартир будет увеличиваться, и это в дальнейшем приведет к затовариванию рынка.
В настоящее время на рынке новостроек Москвы, как утверждают в компании «Миэль-Новостройки», представлено 411 корпусов, это на 4% больше чем в августе. Объем предложения за месяц вырос на 6%, сейчас он составляет 2,3 млн кв. метров. В сентябре 10% предложения относилось к эконом-классу, 41,4% – к комфорт-классу, 48,5% – к бизнес-классу.
Новые проекты: в 2 раза больше
В компании ORDO Realty немного заглянули в прошлое, и выяснилось, что количество выданного ГПЗУ (общее) в Москве за последние 3 года составляло:
- 2014 год – 2604 (13,4 млн. кв. м)
- 2015 год – 3308 (18 млн. кв. м)
- За 8 месяцев 2016 года – 2757 (15 млн. кв. м)
ЖК «LIFE – Ботанический сад»
Ольга Тараканова, генеральный директор ORDO Realty, так прокомментировала эти цифры: «Чтобы увеличить приток инвестиций в строительную отрасль в Москве, еще в 2015 году благодаря указаниям «сверху» застройщикам удалось получить на 27% больше ГПЗУ, чем в 2014 году. А в этом году на конец августа прирост выданных ГПЗУ по отношению к 2015 году составил уже 20%».
Эксперт не исключает сильного затоваривания рынка первичного жилья столицы, если все эти проекты выйдут на старт в следующем или 2018 году. Как прогнозирует Ольга Тараканова, возможным тормозом для начала строительства может стать только сложная ситуация на рынке проектного кредитования: крупные банки уже давно знают, к чему приводит простой или недовыполнение графиков продаж у застройщиков, поэтому каждый проект рассматривают «под лупой».
«Если предположить, что все заявленные проекты начнут продаваться в течение 2017-2018 гг., Москву ждет великое затоваривание»
Ольга Тараканова, генеральный директор ORDO Realty
Однако, как замечает Игорь Сибренков, заместитель генерального директора ООО «Мортон-Инвест», следует понимать разницу между новыми анонсированными проектами и новыми объемами, поступающими в продажу. «Новых проектов на рынке действительно заявляется много, но их строительство растянуто на срок от 5 лет и более, реализуясь в несколько очередей, – объясняет специалист. – Поэтому одномоментного массового «выброса» на рынок жилья с минимальной стоимостью квадратного метра все-таки не происходит».
В ФСК «Лидер» тоже считают, что о затоваривании говорить преждевременно. По мнению директора по стратегическому развитию Павла Брызгалова, эффект «переполнения» скорее сравнительный, поскольку долгое время Москва в принципе не выдавала разрешений на новое строительство, а сейчас, с запуском программы по реорганизации столичных промзон под жилищное строительство высвободилось более 4 тыс. га московских земель.
С этим мнением согласна и Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп». Согласно аналитическим данным компании, 56% всех квартир в старых границах Москвы продается сегодня в массовом сегменте, 39% – в бизнес-классе, 5% – в элитном классе. «Я бы не сказала, что сегодня наблюдается явное затоваривание в каком-либо из сегментов, – считает специалист. – С начала года объем предложения в Москве вырос на 12% (относительно аналогичного периода прошлого года).
«Такого количества предложения жилья в Москве не было за всю историю ее существования»
Юлия Неверова, заместитель директора по маркетингу девелоперской компании «Сити-XXI век»
Отрицая затоваривание рынка новостроек Москвы, в «Метриум Групп» тем не менее зафиксировали рекордный прирост объема предложения на рынке новостроек эконом- и комфорт-класса Москвы в III квартале 2016 года. За июль, август и сентябрь число выставленных на продажу квартир увеличилось на 13,4% по сравнению со II кварталом, утверждают в «Метриум Групп», в натуральном выражении рынок массового жилья пополнился 2 025 квартирами: с 15 135 до 17 160 квартир.
По данным аналитиков девелоперской компании «Сити-XXI век», сейчас в старых границах Москвы находится около 390 проектов (часть из которых сданы в эксплуатацию, часть строится, но все они реализуются девелоперами и/или агентами) общей площадью жилья 14,9 млн кв. м. Если говорить о продажах нового жилья на данный момент, то, как уточняют в «Сити-XXI век», в реализации находится около 2,6 млн кв. м (38,5 тысяч квартир).
Юлия Неверова, заместитель директора по маркетингу девелоперской компании «Сити-XXI век», предлагает сравнить данные за последние 2 года, когда в реализации находилось 1,3 млн кв. метров (16,7 тысячи квартир), т.е. в два раза меньше, чем сейчас. «В течение 2015-2016 годов на рынок в старых границах Москвы вышло более 120 новых проектов, то есть в среднем выходило по 5-6 проектов в месяц, – уточняет эксперт. – За счет такой активности девелоперов во многих «старых» проектах вырастет число непроданных остатков на вводе, т.к. рынок продолжает развиваться, выводя новые проекты с более привлекательными низкими ценами».
Цены: уникальная ситуация
По словам Игоря Сибренкова, для покупателей в Москве сейчас сложилась уникальная ситуация: впервые за последние несколько лет в столице появляются жилые комплексы и микрорайоны эконом- и комфорт-класса практически по подмосковным ценам – разница иногда составляет 15-20%. Таким образом, добавляет Сибренков, у многих появилась возможность купить квартиру в интересных проектах в границах Москвы, и для покупателей это, конечно, значительный плюс, но говорить о перенасыщении было бы неверно.
Средняя стоимость кв. метра (руб.) по итогам III квартала в старых границах Москвы:
| Год |
Массовый |
Бизнес |
Элитный |
| 2016 |
146 905 |
237 785 |
680 960 ($10 478) |
| 2015 |
153 400 |
233 560 |
776 700 ($11 760) |
| 2014 |
145 100 |
246 820 |
560 400 ($14 630) |
Источник: «Метриум Групп»
Во всех трех сегментах, комментирует ценовые показатели Мария Литинецкая, средняя стоимость квадратного метра показывает разнонаправленную динамику: к примеру, в массовом сегменте цена «квадрата» относительно аналогичного периода 2014 года повысилась на 1,2%, при этом за год снизилась на 4,2%.
В бизнес-классе, добавляет специалист, стоимость кв. метра относительно III квартала 2014 года снизилась на 3,7%, при этом за год произошел рост цен на 1,8%. Элитная недвижимость в долларовом выражении показывает планомерное падение на 28,4% и 10,9% в III квартале 2014 и III квартале 2015 года соответственно.
«Вместе со снижением бюджета на покупку снижается и площадь жилья – увы, чудес не бывает!»
Игорь Сибренков, заместитель генерального директора ООО «Мортон-Инвест»
Цены на квартиры в новостройках падают, соглашается Павел Брызгалов, и причиной этого эксперт считает выход больших объемов нового строительства по стартовым ценам. Правда, оговаривается, что по отдельным проектам рост цен обеспечивало повышение их строительной готовности.
Юлия Неверова добавляет, что обострившаяся конкуренция среди застройщиков тоже серьезно сдерживает рост цен на квартиры в строящихся жилых комплексах. По итогам 9 месяцев 2016 года в «Сити-XXI век» зафиксировали, что средние цены на новостройки изменились незначительно: выросли в эконом- и комфорт-классе на 3,1% и 2,7% соответственно, а в бизнес-классе средние цены, напротив, снизились на 2,5%.
ЖК «Царицыно-1»
Игорь Сибренков считает, что резкое снижение цен в новостройках Москвы объясняется таким же резким снижением и площадей в домах. «В Москве сейчас можно приобрести квартиру по цене 3-3,5 млн рублей, чего не было еще 2-3 года назад. Но не следует забывать, что это касается совсем небольших студий площадью 20-25 кв. м, – объясняет эксперт. – И такого тоже не было 2-3 года назад: еще не так давно минимальная площадь квартир составляла 35-40 кв. метров – такими были «однушки» в панельных домах». Проще говоря, чем меньше нарезка квартир в проектах – тем ниже цены.
Похожее мнение высказывает и Ольга Тараканова. По ее словам, с начала года прирост средневзвешенной цены 1 кв. метра жилья бизнес-класса составил 5%, комфорт-класса – 2%. «При этом снижение входного билета на квартиры бизнес-класса за год составило 13%: с 4,5 до 4 млн руб. Это позволяет говорить о том, что рост цен обусловлен не высоким спросом на жилье, а предложением покупателю квартир меньшей площади», – подчеркивает эксперт.
Новостроек бизнес-класса хватит на 3 года
Несмотря на то, что некоторые эксперты отрицают опасность затоваривания рынка новостроек столицы, большинство опрошенных Novostroy-M.ru все же согласились с тем, что в сегменте бизнес-класса есть излишек предложения.
По данным ORDO Realty, с начала 2016 года объем предложения бизнес-класса за год вырос на 18% (только в ЦАО объем предложения жилья бизнес-класса увеличился на 40%), а комфорт-класса всего на 10%.
По данным экспертов «Метриум Групп», за III квартал 2016 года рынок новостроек бизнес-класса пополнился девятью новыми проектами. Для сравнения: за все I полугодие 2016 года в сегменте бизнес-класса Москвы появилось только три новых проекта, а за первые девять месяцев 2015 года – пять новостроек. Таким образом, III квартал отметился рекордным ростом числа новых проектов бизнес-класса в 2016 году.
По словам Юлии Неверовой, избыточное предложение нового жилья в бизнес-классе объясняется темпами поглощения, которые в среднем в 3 раза ниже, чем в проектах массового спроса. «По усредненным данным, в квартал в одном проекте бизнес-класса реализуется порядка 1 200 кв. метров, когда в проектах массового спроса – около 3 500 кв. метров, – приводит цифры специалист. – Таким образом без учета поступления нового жилья текущего предложения жилья в бизнес-классе при нынешнем уровне спроса хватит, как минимум, на 2,5-3 года. В комфорт и эконом-классе без учета поступления нового жилья предложения хватит на 1,5-2 года».
С коллегой согласна и Ольга Тараканова, которая также считает, что на данный момент затоваривание ярко наблюдается среди жилья комфорт- и бизнес-класса. По информации ORDO Realty, в 2016 году стартовало 42 новых проекта, из которых доля комфорта-класса составляет 33%, доля бизнес-класса – 43%.
А вот рынок элитной недвижимости, по мнению Ольги Таракановой, наоборот находится в ожидании новых проектов, в 2016 году вышло всего 6 жилых комплексов (170 квартир на 33 010,8 кв. м), но при этом объем предложения с начала года упал на 15%.
На грани себестоимости
Низкие цены на квартиры в столичных новостройках, которые девелоперы вынуждены сдерживать из-за конкуренции, привлекают потенциальных покупателей. И в этом Мария Литинецкая видит аргумент против затоваривания – да, на рынке первичного жилья Москвы сейчас представлено много проектов, но и спрос на них велик. «Число зарегистрированных ДДУ с начала 2016 года увеличилось на 69%. Таким образом, покупательская активность сегодня растет большими темпами, чем количество квартир в продаже, что дает нам возможность говорить об отсутствии на рынке явного избытка предложения», – считает эксперт.
По данным Управления Росреестра по Москве, количество зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве (ДДУ) жилья в III квартале 2016 года составило 9 170, что в 2 раза превышает аналогичный показатель 2015 года – 4 485 ДДУ. Всего с января по сентябрь 2016 года зарегистрировано 23 535 ДДУ, в 2015 году – 13 847 ДДУ.
Однако, несмотря на активность покупателей, в целом сроки принятия решения о покупке жилья сильно увеличились. По словам Юлии Неверовой, если раньше время выбора того или иного жилого комплекса составляло около 2 месяцев, то сейчас оно увеличилось почти до полугода. «И здесь основная причина не только в том, что появилось большое количество предложения. У покупателей практически не осталось «живых денег», основная часть сделок завязана на ипотеке и/или альтернативной продаже своего жилья, – объясняет эксперт. – Поэтому они тщательно исследуют все новые предложения, выбирая наиболее бюджетные, подбирают ипотечные программы, ждут скидок и акций и т.д.».
«Для привлечения покупательского спроса каждый новый проект в сегментах комфорт и эконом сегодня выходит по минимально возможным ценам, почти на грани себестоимости»
Игорь Сибренков, заместитель генерального директора ООО «Мортон-Инвест»
Аналогичная картина складывается и в элитном сегменте. Как отмечает Ольга Тараканова, уже давно прошли те времена, когда «метут все, невзирая ни на что», и добавляет: во-первых, в этом сегменте, так же, как и в остальных, снизилась покупательная способность клиентов, во-вторых, практически исчезла возможность взять ипотеку на хороших условиях, и клиенты стали намного более разборчивыми.
«Покупатели все еще склоняются взять тайм-аут, даже найдя идеальный вариант, который изначально запрашивали. Смотрят, выбирают, торгуются, а потом уходят «подумать» на неопределенный период»
Ольга Тараканова, генеральный директор ORDO Realty
По мнению Павла Брызгалова, период раздумий при выборе жилья сегодня однозначно увеличился. «Если 3-4 года назад средний срок при покупке составлял 1-2 месяца, то сегодня он увеличился до 4-5 месяцев и даже до полугода, – рассказывает эксперт. – Связано это и с расширением линейки предложения, и с более тщательным выбором застройщика, взвешивании всех «за» и «против».
Покупатель чувствует, что, несмотря на кризис сейчас на рынке пришло его время, поэтому выбирает долго, внимательно анализируя проекты и отчаянно торгуясь. Причем, такое поведение наблюдается не только в массовом сегменте жилья, но и в элитном. Как рассказывает Ольга Тараканова, клиенты иногда возвращаются через 2-3 недели, иногда через 2-3 месяца и все начинается снова, если «тот вариант» уже продан. «В последние пару месяцев часть клиентов элитного сегмента выжидает нужного курса валюты, чтобы конвертировать средства в рубли по максимальной ставке и сделать инвестиции, – добавляет специалист. - И наоборот, если цена объекта в долларах США, сейчас самое время купить валюту по низкому курсу, что и сделали некоторые наши клиенты».
Квартиры не проданы почти в половине корпусов
Главная интрига – сколько же нераспроданных квартир остается в сданных жилых комплексах? Понятно, что все индивидуально и зависит от проекта, но Novostroy-M.ru попытался выяснить среднюю температуру по больнице. В ФСК «Лидер» нам сказали, что по проектам компании эта цифра не превышает 10-20% и зависит от класса ЖК, его локации, конкурентного поля в районе расположения. В ГК «МИЦ» зафиксировали, что в среднем к завершению строительства и к сдаче объекта в эксплуатацию остаются нераспроданными около 10% квартир.
Юлия Неверова приводит цифры по всем новостройкам Москвы: из 930 реализуемых (имеющих квартиры в продаже) корпусов 450 – сданы. «То есть к моменту сдачи в эксплуатацию дома квартиры не полностью реализованы почти в половине корпусов, – комментирует цифры эксперт. – Причина в том, что дома, в которых осталось еще много нераспроданных квартир, изначально реализовывались по другой стратегии продаж – до 30-40% квартир оставлялись застройщиками для реализации по более высокой цене после ввода проекта в эксплуатацию».
Игорь Сибренков тоже считает, что продажи напрямую зависят от стратегии, которой придерживается застройщик. По его словам, в случае высокой потребности в средствах застройщик с помощью гибкого ценообразования и маркетинговых ходов теоретически может продать весь объем представленных в проекте квартир на самых начальных стадиях готовности, но это для него абсолютно невыгодно.
«Максимальный спрос сосредоточен сегодня на квартирах небольших площадей, которые позволяют покупателю уложиться в минимальный для него бюджет»
Павел Брызгалов, директор по стратегическому развитию ФСК «Лидер»
Не секрет, что чем выше строительная готовность дома – тем выше в нем цены. Однако очевидно, что сегодня нельзя приберегать большие пулы квартир напоследок, чтобы продать по более высоким ценам. «Сейчас новые выходящие на рынок проекты лучше по качеству и привлекательнее по цене, – объясняет Юлия Неверова. - Это приводит к тому, что «старые» проекты с более высокими ценами не могут конкурировать и остаются невостребованными».
МФК «Штаб-квартира на Мосфильмовской»
Приберегая большие объемы квартир в надежде реализовать их по более выгодным для себя ценам, застройщики не ожидали столкнуться с переизбытком, ведь новые ЖК заполоняют рынок, а цены на котловане сегодня, как отмечал Игорь Сибренков, гораздо привлекательнее, чем на высокой стадии возведения. В итоге застройщики обманули сами себя: вместо продаж по более высоким ценам квартиры после сдачи ЖК в эксплуатацию остаются нераспроданными в 50% новостройках Москвы.
Здравый смысл на страже затоваривания
Большинство опрошенных Novostroy-M.ru экспертов согласны с тем, что на рынке новостроек Москвы сегодня переизбыток есть, и он довольно существенный. Мария Литинецкая очень наглядно описала, как сильно вырос первичный рынок столицы: «Если вы с трудом представляете, как выглядят в реальности 2 025 квартир, представьте себе весьма распространенный в столице многоквартирный панельный дом серии П44-Т. Пересчитав 2 025 квартир на количество домов данной серии, мы получим почти 29 семнадцатиэтажных зданий с тремя подъездами. Таким образом, только за III квартал 2016 года первичный рынок массового сегмента столицы пополнился целым микрорайоном».
Юлия Неверова считает, что процесс затоваривания рынка новостроек Москвы начался с осени 2015 года, когда девелоперы перестали ждать стабилизации экономической ситуации в стране и удерживать проекты в портфеле. «Они стали выводить проекты, трансформированные под нового покупателя – доступное жилье, – уточняет эксперт. – В ближайшей перспективе данная тенденция только усилится, особенно учитывая грандиозные планы по освоению промзон столицы и отсутствию перспектив улучшения покупательской способности».
В отличие от своих коллег по цеху, которые согласны, что рынок новостроек Москвы переполнен, Игорь Сибренков с опаской, но все же допускает, что все заявленные объемы выйдут на рынок одновременно, тогда, безусловно, рынок будет затоварен. Однако эксперт надеется, что стратегии строительных компаний и здравый смысл никогда не позволят этому произойти. «А сегодняшняя тенденция к укрупнению рынка (речь, возможно, о покупке ГК «Мортон» компанией ПИК – прим. Novostroy-M.ru), ужесточению конкуренции, изменения в законодательстве (с 1 января вступают в силу существенные нововведения в ФЗ-214) также не способствуют сильному увеличению объемов в реализации», – подчеркивает Сибренков.
«Москва – город, недвижимость которого востребована всегда. Как столица страны, ее финансовый центр»
Павел Брызгалов, директор по стратегическому развитию ФСК «Лидер»
Ольга Новицкая, директор по связям с общественностью ГК «МИЦ», считает, что угрозы затоваривания на рынке новостроек Москвы сегодня нет. По ее словам, дело не только в стратегиях продаж застройщиков, но и в политике властей. В ФСК «Лидер» тоже считают, что на данный момент угрозы затоваривания нет. По мнению Павла Брызгалова, если экономика страны возьмет курс на выравнивание сложившейся ситуации, на наращивание темпов развития, то затоваривания в принципе не случится, – уверен специалист. – Москва всегда является местом притяжения наиболее активной части населения, которая стремится не просто найти здесь достойную и интересную работу, но и приобрести собственное жилье».
Сложно сказать, будет ли поглощен активным спросом весь тот огромный объем нового жилья, который образовался на рынке в последние пару лет. Однако определенно можно утверждать, что сегодня на рынке покупатель правит бал. Причин этому много: и кризис, благодаря которому многие застройщики решили: «если хочешь быть богатым – строй для бедных» и переориентировались на массовый сегмент жилья, и неверные стратегии застройщиков, пытавшихся удержать проекты в портфелях в попытке реализовать их подороже, и политика властей, безусловно, направленная на ужесточение ответственности застройщиков.
Дата публикации 02 ноября 2016
