Новострой-М узнал у экспертов столичного рынка недвижимости, каким оказался 2021 год для представителей строительного и риелторского бизнеса и что, по их мнению, ждет покупателей квартир в наступившем 2022 году.
Итоги 2021 года: самые значимые события
Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE): «Наиболее значимое событие 2021 года – фактическое завершение льготной ипотеки с 1 июля 2021 года. Оно повлекло за собой переформатирование первичного рынка столичного региона. Однако апокалиптические прогнозы о значительном спаде спроса не сбылись: продажи в III квартале оказались выше ожидаемых, а к ноябрю 2021 года ситуация в целом стабилизовалась».
Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой»: «Главный тренд 2021 года – высокий покупательский спрос. Количество сделок планомерно увеличивалось от месяца к месяцу. Если в январе-феврале на рынке новостроек «старой» Москвы было заключено 3,7 и 5,1 тыс. сделок соответственно, то в июне эти показатели выросли уже до 6,6 тыс. сделок. Пик продаж пришелся на апрель – 6,9 тыс. сделок. Вторая волна началась после ожидаемого спада продаж в июле, когда было подписано всего 3,9 тыс. договоров о покупке квартир в новостройках. В ноябре этот показатель вырос ориентировочно до 5,5 тыс. сделок. Всего с января по октябрь 2021 года на рынке новостроек «старой» Москвы было заключено 52 734 сделки, что на 18,8% больше, чем за аналогичный период в прошлом году (44 404 ДДУ)».
Владимир Щекин, совладелец «Группы Родина» (девелопер жилого культурно-образовательного кластера Russian Design District): «В уходящем году мы наблюдали изменение потребительских предпочтений. Клиенты стали гораздо более требовательно подходить к окружению проекта и пристально изучать инфраструктуру. Возросла важность здорового образа жизни и экологии: покупатели начали осознанно выбирать локации, где нет вредных производств, а рядом расположены большие зеленые зоны и водоемы. Все это и обусловило рост популярности проектов в Новой Москве. Вероятно, такой тренд продолжится и в 2022 году».
Сергей Нюхалов, заместитель директора по продажам ГК «Гранель»: «После изменения условий льготной ипотеки некоторые покупатели переориентировались на подмосковный рынок как более доступный. Высокий интерес к приобретению жилья здесь связан и с возрастающим качеством проектов в области. Объекты комплексной застройки, которых в Подмосковье больше, чем в столице, пользуются высокой популярностью. Транспортная доступность, детская и социальная инфраструктура, экологическая привлекательность, перспективы развития локации становятся первоочередными факторами при выборе жилья в ближнем поясе столицы».
Ирина Дзюба, заместитель генерального директора компании MR Group: «В число знаковых для первичного рынка событий можно включить существенный рост цен на стройматериалы, а также удорожание участков под застройку. Эти факторы продолжат поддерживать цены на первичном рынке и в 2022. Также в 2021 году наблюдалось плавное сокращение средней площади квартир, которыми интересовались потенциальные покупатели жилья».
Игорь Сибренков, коммерческий директор ГК «Основа»: «Стойкой тенденцией в 2021 году стал рост популярности квартир с полной чистовой отделкой и с отделкой white box – в условиях удорожания отделочных и строительных материалов многие покупатели предпочитали этот вариант. К тому же, это хорошая возможность сэкономить время на самые ресурсозатратные работы. Кроме того, при условии покупки в ипотеку стоимость ремонта включается в стоимость ипотечного кредита, а значит, нет необходимости копить дополнительные средства или брать потребительский кредит под более высокие проценты на проведение ремонтных работ».
Мария Могилевцева-Головина, директор по продукту «Сити-XXI век»: «В 2021 году существенное влияние на рынок оказало неоднократное повышение ключевой ставки и завершение программы льготной ипотеки. Несмотря на это, застройщики совместно с банками продолжали вводить новые ипотечные программы с субсидированными ставками, что позволило рынку удержать ставки на достаточно низком уровне».
Мария Хурамшина, директор по маркетингу ГК «3-RED»: «Стоимость квартир в ушедшем году увеличилась примерно на 25%. Несмотря на рост инфляции и расходов населения, покупательский спрос простимулировали два основных фактора: окончание ипотечной программы «Господдержка 2020» в ее самом выгодном варианте и нестабильный курс рубля. Он сыграл на руку застройщикам, мотивируя покупателей инвестировать в недвижимость. В итоге – ставки по ипотеке упали, а квартиры существенно выросли в цене».
Андрей Колочинский, управляющий партнер «ВекторСтройФинанс»: «Важным событием стало изменение условий семейной ипотеки. Программа теперь распространяется на семьи с одним ребенком, рожденным после 1 января 2018 года. Спустя несколько месяцев после нововведения доля семейной ипотеки в общем объеме продаж в крупных банках заметно увеличилась (например, в ДОМ.РФ до 25%). В будущем этот показатель продолжит расти. У семейной ипотеки есть все шансы стать основным драйвером развития рынка в 2022-2023 годах.
Также на рынок новостроек окажет влияние заявление властей о готовности отказаться от использования труда мигрантов на столичных стройках. Добиться этого получится за счет внедрения новых технологий и создания более привлекательных условий работы для наших соотечественников. Такие изменения могут привести к увеличению себестоимости строительства.
2021 год запомнится новым рекордом по вводу объемов жилищного строительства в стране (он составил 90 млн кв. м жилья). В перспективе такие высокие темпы строительства позволят не только решить квартирный вопрос в стране, но также будут сдерживать рост цен на новостройки».
«2021 год не был каким-то сенсационным с точки зрения вступления в силу новых законов. В основном, в силу либо вступили те законы, которые обсуждались еще в 2019-2020 годах, например, закон о всероссийской реновации, или же были продлены уже рабочие проекты. Если говорить об ожиданиях – то ждем решения по апартаментам, которое так и не было принято, и закон о создании Фонда развития территорий. Законодатели упорно игнорируют просьбы бизнеса рассмотреть возможность поэтапного раскрытия эскроу-счетов, обещая вернуться к этому вопросу позже, но пока этого не произошло»
Оксана Федосеева, руководитель департамента продаж СЗ «Катуар Девелопмент»
Каким будет рост цен на жилье в 2022 году
Сергей Нюхалов, заместитель директора по продажам ГК «Гранель»: «Квартиры на рынке новостроек столичного региона подорожают на 5-7%, в некоторых случаях – до 10%. Сокращение предложения, улучшение внешнеэкономической конъюнктуры, субсидированные программы банков и застройщиков и другие факторы создадут условия для стабильного развития рынка недвижимости».
Мария Могилевцева-Головина, директор по продукту «Сити-XXI век»: «По нашим прогнозам, в 2022 году рост цен в среднем по рынку составит 10%, по отдельным проектам с сильной продуктовой концепцией рост возможен до 15-20%. Удорожание будет зависеть от объемов строительства, активности девелоперов, реализации совместных с банками выгодных ипотечных программ, уровня доходов населения и ряда других социально-экономических факторов».
Мария Хурамшина, директор по маркетингу ГК «3-RED»: «В новом году не ожидаем резких скачков и падений цен. Тем не менее, рост стоимости квартир оправдан повышением цен на стройматериалы. Черный и цветной металл подорожали на 80%, материалы с древесной составляющей – более чем на 100%. В мае был зафиксирован дефицит древесины в РФ. Все это заставляет застройщиков оптимизировать свою работу и «отыгрывать» маржинальность проектов за счет повышения стоимости квадратного метра. Еще один важный фактор – нехватка рабочей силы. Пандемия скорректировала поток мигрантов из ближнего зарубежья, а именно они в основном были заняты на стройках. Это привело к тому, что затраты на строительство возросли еще больше, так как зарплатные запросы россиян выше, а желающих работать – меньше».
Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой»: «Существенный скачок цен на недвижимость в 2020-2021 годах при отсутствии заметного роста доходов населения во многом исчерпал потенциал для дальнейшего повышения стоимости квадратного метра. Если жилье и будет дорожать, то гораздо меньшими темпами. Пока сложно спрогнозировать динамику цен на весь 2022 год. Многое будет зависеть от покупательского спроса. В первом квартале следующего года мы ожидаем сохранения роста цен в среднем на 1-2% в месяц».
Андрей Колочинский, управляющий партнер «ВекторСтройФинанс»: «Охлаждение спроса замедлит темпы роста цен на новостройки, однако влияние остальных факторов (инфляция, удорожание стройматериалов, дефицит рабочих) сохранится, и средняя стоимость квадратного метра продолжит расти. В течение года цены могут вырасти на 10-15%, при условии, если не случится новых макроэкономических потрясений и локдаунов».
Владимир Щекин, совладелец «Группы Родина» (девелопер жилого культурно-образовательного кластера Russian Design District): «Недвижимость продолжит дорожать. Денежно-кредитная политика государства ужесточается для противодействия инфляции, что приводит к повышению ставок по кредитам (ипотечным и в рамках проектного финансирования). Рост цен на строительные материалы и услуги транспорта также сказывается на девелоперских издержках. Тем не менее, итоговое повышение цен вряд ли превысит инфляцию».
Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE): «В первый месяц 2022 года стоимость квартир в новостройках сохранится на текущем уровне с точечными коррекциями, однако уже к концу I квартала существует вероятность ускорения ценовой динамики и коррекции спроса. Вырастут ставки по ипотеке: банки реагируют на регулярное повышение ключевой ставки не сразу, а примерно через 1-2 месяца.
Судя по риторике Центробанка, нас ждет минимум год-полтора высоких инфляционных рисков: раньше середины 2023 года не следует ожидать возвращения ключевой ставки в размере 5-6%. Соответственно, ипотека и кредиты для девелоперов будут дорожать.
Кроме того, продолжится рост девелоперских издержек. Пока не выработан механизм сдерживания цен на строительные материалы, а с января 2022 года есть риск повышения стоимости транспортных услуг как минимум на 15-20% и т.п.
Тем не менее, можно предположить, что рост цен на первичном рынке Москвы по итогам 2022 года будет носить умеренный характер. Вероятно, он составит порядка 8-10%, что сопоставимо с инфляцией в годовом выражении».
«На стоимость жилья влияет сразу несколько факторов, включая инфляцию, стоимость стройматериалов, затраты на логистику, зарплаты рабочим, уровень спроса и т.п. И то, как будет расти цена, зависит от всех этих факторов, включая общеэкономическую обстановку и ситуацию у нас в стране, поэтому давать прогнозы пока рано. Тем не менее, снижения цен ожидать не стоит – они продолжат планомерно возрастать. К тому же, не стоит забывать, что стоимость квадратного метра повышается в каждом конкретном проекте по мере увеличения строительной готовности. В среднем по итогам следующего года можно ожидать роста стоимости жилья на 10-12%»
Игорь Сибренков, коммерческий директор ГК «Основа»
Каким будет спрос в 2022 году?
Ирина Дзюба, заместитель генерального директора компании MR Group: «Спрос все еще остается заметно выше допандемийного уровня, и на 2022 год мы не прогнозируем существенного его снижения. Отчасти интерес к новостройкам поддерживает обновленная семейная ипотека, которая теперь доступна в том числе семьям с единственным ребенком. Заемщики также активно продолжают пользоваться программами от застройщиков с субсидированными ставками».
Андрей Колочинский, управляющий партнер «ВекторСтройФинанс»: «В 2022 году спрос на новостройки стабилизируется и вернется к показателям доковидного 2019 года, так как большинство семей, которые планировали улучшение жилищных условий, уже успели купить квартиру, пока действовали низкие ипотечные ставки. Тем не менее, люди продолжат брать ипотеку и покупать квартиры в новостройках, пока ставка находится на относительно приемлемом уровне и не превышает психологический барьер в 10%. Причина такого поведения покупателей очевидна: в стране по-прежнему сохраняется высокий уровень недообеспеченности жильем, и ипотека остается единственным способом решения квартирного вопроса».
Игорь Сибренков, коммерческий директор ГК «Основа»: «В 2022 году спрос вряд ли просядет. Его смогут поддерживать гибкие условия приобретения жилья застройщиков. Помимо семейной ипотеки и льготной госпрограммы, которая сегодня де-факто не действует на территории Москвы, хорошим стимулом всегда становятся совместные ипотечные программы банков и девелоперов, условия по которым могут быть намного выгоднее для покупателей в зависимости от их жизненной ситуации».
Что в целом ждет рынок недвижимости в 2022 году?
Оксана Федосеева, руководитель департамента продаж СЗ «Катуар Девелопмент»: «2022 год станет очень показательным для рынка недвижимости, ведь девелоперский цикл проекта – это 2-3 года.
Так что именно в 2022 году мы сможем увидеть первые проекты, на которые пандемия оказала серьезное влияние.
Наиболее востребованными при этом по-прежнему останутся «двушки» и «однушки». Сами квартиры не станут больше или меньше, но при этом продолжится тренд на увеличение размера балконов и других дополнительных площадей, которые покупатель может переоборудовать под свои задачи: например, организовать рабочее место или зону отдыха.
Также будет расти количество продаваемых кладовых помещений, которые помогут разгрузить жилые помещения. На рынок выйдет много предложений с еще более продуманными и эргономичными планировками. Продолжится рост популярности малоэтажного жилья с просторной территорией и низкой плотностью населения.
Жилье по-прежнему будут покупать семьи с детьми, которые расширяют свои жилищные условия. Снизится покупка инвестиционного жилья.
В целом спрос меньше не станет, так как в нашей стране еще много граждан, не обеспеченных жильем».
Мария Хурамшина, директор по маркетингу ГК «3-RED»: «Значительным спросом в 2022 году начнет пользоваться отделка, которую можно включить в платеж по ипотеке. Также покупатели еще больше станут обращать внимание на благоустройство, возможность выделения зоны для рабочего места в квартирах, социальную инфраструктуру рядом с жилым комплексом. Особенно это касается клиентов, присматривающих себе квартиру в Подмосковье».
Сергей Нюхалов, заместитель директора по продажам ГК «Гранель»: «Чего точно не стоит ожидать в 2022 году, так это переизбытка объектов. Например, в третьем квартале объем нового предложения в Москве уменьшился примерно на 20%. Это связано с тем, что рынок еще не завершил переход на систему с эскроу-счетами и компании продолжают адаптироваться к новой модели. Сказывается, конечно, и влияние пандемии. В нестабильных экономических условиях сложно выйти на устойчивый рост жилищного строительства. Будет отмечен небольшой рост стоимости первичного жилья.
В 2022 году постепенно увеличится предложение практически полностью готовых квартир с ремонтом и мебелью. Такое жилье востребовано иногородними покупателями, молодыми клиентами и инвесторами. Первые могут быстро справить новоселье и не тратить деньги на аренду, вторых обычно все устраивает, так как первая (и зачастую однокомнатная) квартира – это временное жилье, а третьи планируют сдавать в аренду жилье для получения дохода.
Останется высоким и спрос на апартаменты. В случае «амнистии» их стоимость вырастет, поскольку возможность регистрации по месту жительства в таких объектах практически приравняет их к жилой недвижимости. Насколько увеличатся цены, зависит от месторасположения объекта. Если локация удачная – в пределах Третьего транспортного кольца, рядом станция метро и развитая инфраструктура, то такие апартаменты могут подорожать не менее чем на 30%. При этом рост цен, скорее всего, пройдет в несколько этапов. После принятия закона стоимость апартаментов может сразу увеличиться на 10-20%, а потом в течение полугода они могут подорожать еще на 5-10%».
Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE): «В 2022 году рост цен и удорожание ипотеки отразятся на спросе, который, скорее всего, будет скорректирован. Вероятно, увеличится востребованность компактных объектов (студии, однокомнатные квартиры, лоты евроформата), а также продолжится смещение покупательского интереса в локации с относительно доступными ценами.
При значительном росте цен на недвижимость и ставок по ипотеке стоит ожидать запуска новых мер поддержки от государства как для участников рынка, так и для покупателей. Вероятно, будут актуализированы действующие программы, либо запущены новые. Это позволит удержать спрос и стабилизировать стоимость».
«В 2022 году мы ожидаем сохранения инвестиционного спроса на новостройки. Несмотря на все более широкий переход отрасли на работу по проектному финансированию, стоимость первичного жилья с момента старта до ввода в эксплуатацию растет довольно сильно. Застройщики, которые пользуются проектным финансированием, продолжают выводить квартиры на раннем этапе по инвестиционным ценам, поскольку заинтересованы в быстрых продажах и наполнении эскроу-счетов — это позволяет снизить ставку по кредиту. В целом, мы ожидаем в 2022 году и спроса, и ценовой динамики на уровне второго полугодия 2021 года»
Ирина Дзюба, заместитель генерального директора компании MR Group
Мария Могилевцева-Головина, директор по продукту «Сити-XXI век»: «Среди основных трендов в 2022 году можно отметить повышение значимости сильных продуктовых концепций: в уходящем году проекты с такими концепциями показали максимальный прирост цен.
Важным трендом остается комфортная среда, которая должна быть удобна для аудитории всех возрастов, а также тренд на концептуальность и позиционирование, т.к. покупателям становится важно, как застройщик позиционирует свой проект, на какую аудиторию он настроен.
Из-за перехода на удаленную работу для потребителя стало важно разнообразие планировочных решений, поэтому тренд на нишевое направление «Живи и работай» будет актуальным и в следующем году. При сокращении площади лота покупателю важно, как комфортно совместить жилое пространство и рабочую зону в одной квартире».
Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой»: «В 2022 году продолжится рост стоимости квадратного метра. Во-первых, пока сохраняется спрос на новостройки. Если не произойдет критичного для девелоперов падения продаж, то они и дальше будут увеличивать цены. Во-вторых, недвижимость дорожает и с ростом всех издержек, а также с ростом заработных плат в ряде линейных строительных специальностей.
Спрос на новостройки в первом квартале 2022 года, скорее всего, сохранится на уровне III квартала 2021 года (будет достаточно высоким, за исключением января).
Что касается объемов предложения, то при определенном снижении спроса (по сравнению с аналогичным периодом в 2021 и 2020 году), оно начнет постепенно расти».
Владимир Щекин, совладелец «Группы Родина» (девелопер жилого культурно-образовательного кластера Russian Design District): «В новом году востребованы будут прежде всего проекты комплексного освоения территорий, которые предполагают не только жилищное строительство, но и создание всей необходимой инфраструктуры. Тем более, что большинство покупателей заинтересованы именно в таком продукте.
Также продолжится смещение спроса в сторону Новой Москвы. Такой тренд наблюдается с лета уходящего года и в 2022 году, на мой взгляд, он только усилится. Покупателей привлекает динамично развивающаяся инфраструктура, благоприятная экологическая обстановка и, безусловно, более низкие цены, чем в «старой» Москве».
Читайте также:
Падение спроса может стать главной угрозой для рынка жилья в 2022 году
В ожидании роста: как открытие новых станций БКЛ повлияет на стоимость новостроек
Автор: Евгения Рекшан
Дата публикации 12 января 2022
