В конце прошлого года президент России предложил запустить льготную ипотеку для многодетных семей. Программа получила название льготная ипотека 6% или детская ипотека и заработала с 1 января 2018 года. Однако, по данным Минфина, за два последних месяца выдано всего 8 таких кредитов. Новострой-М разбирался, в чем причина непопулярности детcкой ипотеки при покупке квартир в новостройках.
Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE
С начала года в нашей компании не было выдано ни одной ипотеки по программе для многодетных семей. Основных причин две. Первая – по факту покупатели получили возможность воспользоваться предложением не с 1 января 2018 года, а только с середины февраля, то есть программа действует всего два месяца. А для любой субсидии однозначно нужно определенно время на «раскачку», поэтому говорить о реальном эффекте субсидии можно будет не ранее середины лета. Именно такой срок, полагаю, «расставит все точки над i» и покажет реальную эффективность субсидии.
Вторая причина низкой востребованности программы для многодетных семей – это ограничение максимальный суммы кредита в 8 млн рублей для столичного региона. По нашим подсчетам, средний бюджет покупки трехкомнатной квартиры в проектах массового сегмента «старой» Москвы равен 12,7 млн рублей. То есть, чтобы воспользоваться субсидией, придется собрать 4,7 млн рублей или 37% от стоимости квартиры вместо формально разрешенных 20%. У многих клиентов просто нет первоначального взноса, именно по этой причине они не могут позволить себе льготную ипотеку.
Несмотря на то, что льготная ипотека пока не показала хорошие результаты, мы фиксируем высокий потенциальный спрос. В основном покупатели спрашивают на перспективу, прицениваясь к жилью большей площади. Одновременно многие семьи, не имеющие собственного жилья, выбирают вторичный рынок, поскольку не могут одновременно платить ипотеку и аренду. К тому же, думаю, что семья, в которой родился ребенок, вряд ли сразу же примется решать жилищный вопрос. Полагаю, должно пройти какое-то время, чтобы люди вошли в новый ритм жизни и вернулись к обсуждению актуальных вопросов.
Программа льготного кредитования для многодетных покупателей однозначно обладает хорошими перспективами. Для развития субсидии действительно нужно больше родившихся детей, разъяснительных мероприятий, рекламы. В конечно счете, необходима экономическая стабильность и рост доходов населения. Ведь не так важно – какая ставка по ипотеке. В первую очередь нужно, чтобы покупатель был уверен в уровне заработной платы, ценах на продукты и вещи первой необходимости. На фоне падения курса рубля и дискуссиях о повышении подоходного налога, полагаю, покупатели предпочтут пока повременить со сделкой, особенно, когда один из супругов находится в декретном отпуске с меньшим уровнем дохода.
Ирина Ячменева, руководитель отдела ипотеки и кредитов департамента продаж компании «НДВ-Супермаркет недвижимости»
Ипотека под 6% работает, но пока еще составляет довольно узкий объем сделок. Подобная ситуация объясняется ограничениями, которые действуют в рамках программы. Так, воспользоваться льготным процентом могут те семьи, в которых второй или третий ребенок родился с 1 января 2018 года, а таких заемщиков пока не так уж и много. Должно пройти время до тех пор, пока таких семей не станет количественно больше.
Покупателей интересует данная программа, так как ставка под 6%, действующая в течение льготного периода, значительно ниже рынка. На сегодняшний день в рамках стандартных условий средняя ставка находится на уровне 9,5%. Пока программа только «раскачивается», и ипотека под 6% пока еще незаметно представлена в общей структуре продаж.
Как мы уже отметили, семьи с детьми, которые родились до 1 января 2018 года, не попадают под условия программы, что уже отсекает значительную часть спроса на данную ипотеку. Поэтому интерес к программе будет нарастать постепенно – по мере количественного увеличения потенциальных заемщиков, имеющих возможность взять такой кредит и соответствующих всем его условиям.
Татьяна Гусева, директор ипотечного центра компании «МИЭЛЬ-Новостройки»
Опираясь на нашу практику, могу сказать, что многие покупатели интересуются данной программой. Но она направлена на узкий круг потребителей и имеет определенные ограничения.
Данная программанаправлена на весьма узкий круг потенциальных покупателей. То есть оформить займ под сниженную ставку могут лишь те семьи, в которых в период с 1 января 2018 года по 31 декабря 2022 года родится второй или третий ребенок. Также есть определённые ограничения по сумме кредита. Например для Московского региона, Санкт-Петербурга, Ленинградкой области эта сумма составляет до 8 млн рублей, и до 3 млн рублей в регионах. Первоначальный взнос составляет 20%, а льготный период 3 или 5 лет. Сегодня, когда доходы населения не растут, накопить на первоначальный взнос становится сложнее. Вполне вероятно, что кому-то из семей, в которых в начала года родился второй или третий ребенок пока не хватает средств на первоначальный взнос или же жилье которое они хотят приобрестистоит дороже и они временно отложили покупку квартиры, до момента накопления нужной суммы.
Скорее всего, со временем семей, которые будут оформлять кредиты под льготный процент, станет больше.
Также данная программа будет интересна с точки зрения рефинансирования. Покупатели, ранее оформившие кредит под более высокие ставки, например, под 12% или 13%, и у которых в обозначенный период родился второй или третий ребенок, могут рефинансировать займ под льготный процент, а по истечении льготного периода ставка по кредиту составит ключевая ставка + 2 п.п.
Антон Борисенко, генеральный директор девелоперской группы «Сити-XXI век»
Говорить о том, что льготная ипотека для семей с детьми не работает, было бы преждевременно. Потенциальные покупатели квартир в нашем ЖК «Краски жизни» стали активно интересоваться программой еще с января. И речь не только о тех, чьи дети родились в начале года. Клиенты, которые готовятся стать родителями в этом году или планируют расширение семьи в ближайшие год-два назад, также рассчитывают на льготы. Ведь даже уже оформленный кредит можно пересчитать, если соблюдено главное условие – сроки рождения детей. Например, одни наши семейные покупатели, которые ожидают прибавления осенью, покупает квартиру по ипотеке сейчас – но рассчитывают, что после рождения ребенка смогут переоформить кредит на льготный. Что логично, ведь в момент счастливого события хлопоты с новосельем могут оказаться обременительными, а не приятными. Так что подобные жизненные обстоятельства тоже играют свою роль, многим семьям комфортнее решать вопросы с ипотекой и жильем до рождения детей или спустя какое-то время после. На мой взгляд, у льготной ипотеки есть неплохие перспективы: те, кто может ею воспользоваться, обязательно это сделает. И, как мы говорили ранее, это одна из важных мер поддержки для строительной отрасли. Однако следует учитывать общую ситуацию: и с рождаемостью, и с возможностями для улучшения жилищных условий в нашей стране пока не все так радужно, поэтому грандиозных показателей ждать не приходится.
Александр Зубец, генеральный директор ООО «Новые Ватутинки»
Не соглашусь с мнением о том, что льготная ипотека под 6% показала свою несостоятельность. Например, только в нашем районе Новые Ватутинки было заключено две сделки с семьями, в которых родился второй ребенок. Дольщики воспользовались кредитом от Сбербанка и банка «Возрождение». Причем программа только набирает обороты. Другой вопрос в том, что не у всех покупателей есть минимальный первоначальный взнос в 20%. Нам известно минимум о пяти-семи клиентах, которые пока отложили сделку, так как не имеют необходимой суммы в 20% от стоимости жилья. Ранее эти покупатели планировали воспользоваться кредитом без первоначального взноса, но передумали. Таким образом, ипотека для многодетных семей – это действительно мощный инструмент для поддержания спроса, который только набирает силу.
Ипотека с государственной поддержкой для многодетных семей, по нашим подсчетам, может быть интересна 70% покупателям Новой Москвы. Например, в районе Новые Ватутинки 81% покупателей 2017 года имели детей. Причем 39% из них – одного ребенка, 49% – двух детей и 12% – трех. Выходит, что потенциально в ближайшие пару лет льготной ипотекой смогут воспользоваться 71% клиентов при рождении в их семьях ребенка. Одновременно ряд покупателей решили не дожидаться пополнения в семействе, купив жилье сейчас с целью рефинансирования ипотеки через некоторое время. Поэтому реальное количество заинтересовавшихся в программе посчитать сложно.
Каждый банк публикует собственную статистику, поэтому посчитать точное количество сделок по субсидии, увы, сложно. Но, к примеру, Сбербанк сообщил о выдаче льготного кредита под 6% годовых ста семьям с детьми. В нашем проекте было заключено два таких договора.
Главным препятствием для еще большей востребованности программы становится, на мой взгляд, высокий уровень первоначального взноса в 20%, что делает льготу недоступной примерно для трети потенциальных клиентов. По моим оценкам, в перспективе льготная программа позволит увеличить спрос на новостройки как минимум на 15-20%, в том числе за счет тех клиентов, которые изначально планировали покупку вторичного жилья. А если снизить первоначальный взнос хотя бы до 10%, рост спроса, думаю, может составить 20-25%.
Дмитрий Цветов, директор по маркетингу и разработке продукта ГК «А101»
Делать выводы об эффективности программы еще очень рано. Она работает всего 4 месяца, так что сейчас воспользоваться ей могут только те, кто уже ждал прибавления, когда о программе было объявлено публично, и кто при этом рассматривал разные варианты улучшения жилищных условий. Кроме того, программа призвана стимулировать рождаемость, однако о ней объявили лишь в конце ноября 2017 года. Так что заметного роста обращений по этой программе можно ждать не раньше этой осени.
Интересуются этой программой в основном молодые семьи, которые планируют завести второго ребенка и оценивают свои возможности по улучшению жилищных условий. Примечательно, что на первом плане у таких клиентов всегда ребенок, и только потом квартира. Это говорит о том, что программа уже эффективна в части выполнения своей основной задачи – люди получили возможность осуществить то, о чем давно мечтали.
Определенный спрос, конечно, будет, но фактические объемы выдачи таких кредитов будут зависеть от ситуации на рынке ипотеки в целом. Уже при существующей ключевой ставке ЦБ и средней ставке по ипотеке на рынке можно найти программы со ставкой от 5,17% - субсидированной застройщиком. Такая ставка есть, например, в программе «Россельхозбанка», она действует при покупке квартиры в объектах ГК «А101». Но и в целом на рынке появляется все больше программ со ставкой ниже 6%. При сохранении тенденции снижения ключевой ставки ЦБ общерыночные условия могут в течение ближайших трех лет сравняться с теми, что предусмотрены государственной программой.
Алена Анцышкина, руководитель отдела ипотечного кредитования «Самолет Девелопмент»
Ипотека с государственной поддержкой для многодетных семей пока, действительно, не слишком популярна среди наших покупателей. Мы связываем это с обязательным условием программы – рождение второго или/и третьего ребенка после 01.01.2018.
Интересно, что во втором квартале этого года участились обращения к нам с вопросом о возможности рефинансирования ипотеки по программе с государственной поддержкой, в том числе и от семей, которые только ожидают рождение второго или/и третьего ребенка, а приобретение квартиры планируют уже сейчас.
Мы придерживаемся точки зрения, что судить о данной программе по результатам первого квартала не вполне корректно, и ожидаем более активного отклика клиентов по программе к концу этого года. Ведь преимущества очевидны: ставка 6% на 3 или 5 лет кредитования, особенно если есть возможность досрочного погашения, что позволит существенно снизить сумму переплаты.
Вячеслав Приймак, руководитель направления по развитию ипотечных программ ГК «Инград»
Таких сделок на сегодняшний день действительно пока немного, но тут важно учитывать, когда программа стартовала, а также условия, по которым работает эта программа – рождение второго или третьего ребенка после 1 января 2018 года. Эта программа все же рассчитана на определенную аудиторию. На наш взгляд, прошло еще слишком мало времени, чтобы подводить предварительные итоги, и в течение 6-9 месяцев мы ожидаем увеличение обращений на получение льготных условий ипотечного кредитования.
Татьяна Калюжнова, директор по маркетингу Urban Group
Эффект влияния льготной ипотеки на спрос оценивать рано. Причина в том, что получение ее – не одномоментный вопрос. Рождение еще одного ребенка после первого января 2018 года, подбор квартиры, получение одобрения от банка, выход на сделку…
Пройти через этот процесс за два месяца, притом с новорожденным на руках, может быть непростой задачей. Мы ожидаем, что какое-либо влияние на спрос от новой госпрограммы будет ощутимо лишь к концу 2 квартала.
Дата публикации 24 апреля 2018
