Стоит ли инвестировать сегодня в объекты рынка недвижимости? Сколько удалось заработать инвесторам на волне хайпа с введением льготной ипотеки и как отреагировал рынок недвижимости на ее отмену? Обо всем этом Новострой-М рассказал генеральный директор Инвестиционной группы «РВМ Капитал», вице-президент РГУД Феликс Блинов.
Инвестиции в жилую недвижимость всегда были популярным вариантом вложения средств, который выбирали инвесторы-сторонники консервативной стратегии инвестирования. Доходность таких инвестиций, как и на любых других рынках, подвержена колебаниям, но наиболее весомую прибыль удавалось заработать в период существования ДДУ «старого формата», когда разница в стоимости жилья на стадии котлована и после ввода в эксплуатацию достигала 30%.
С переходом девелоперов на проектное финансирование и введением эскроу-счетов рынок ДДУ «старого формата» прекратил свое существование. В результате целый пласт инвесторов был вынужден искать иные средства размещения капитала, так как былой доходности от вложений в первичную жилую недвижимость ждать уже не стоило. В рамках прежнего 214-ФЗ девелоперы могли предоставить на стадии котлована хороший дисконт, так как полученные от частных инвесторов средства поступали к ним в оборот и фактически замещали часть собственного капитала застройщика, который в девелоперских проектах стоит порядка 20% годовых.
Сегодня средства частных инвесторов поступают на эскроу-счета, и девелоперы получают эти деньги в качестве кредита с соответствующей процентной ставкой, поэтому мотивации для предоставления существенного дисконта на старте проекта у застройщика уже нет.
Более привлекательным и прибыльным объектом для инвестиций является коммерческая недвижимость, но входной чек на этот рынок доступен не каждому инвестору.
Такие инвестиции требуют стартового капитала в размере не менее 15-20 млн руб. и определенного профессионального опыта, так как инвестиционной коммерческой недвижимостью для получения дохода нужно не только владеть, но и грамотно управлять.
Но – наступила пандемия, которая неожиданно стала «золотым веком» для рынка первичной жилой недвижимости. Получив от государства «волшебную пилюлю» в виде льготной ипотеки, рынок девелопмента уверенно демонстрировал рост в то время, когда практически на всех остальных рынках наступил закономерный период стагнации.
Введение в 2020 году льготной ипотеки в совокупности с переходом застройщиков на проектное финансирование привело к повышению спроса на жилую недвижимость с одновременным сокращением предложения. В результате – падение объемов ввода жилья, снижение рентабельности девелоперских проектов, повышение стоимости жилья на первичном рынке.
Так, по данным на сентябрь 2020 года 60 из 80 регионов России демонстрировали отрицательную динамику по вводу жилья, в 40 городах с населением более 100 тыс. человек новое жилье практически не строилось. Недоступность проектного финансирования для небольших застройщиков стала катализатором их ухода и консолидации рынка. Эта тенденция продолжилась и в текущем году: по данным РАСК, за первое полугодие 2021 в России обанкротился 91 застройщик.
Девелоперский рынок укрупняется, и именно крупные девелоперы, а не граждане стали конечными бенефициарами программы льготной ипотеки: на фоне повышения спроса и закономерного сокращения предложения стоимость жилья на первичном рынке выросла. Увеличение стоимости жилья в новостройках Москвы и Московской области в 2020 году – первой половине 2021 года составило 30-40%, есть проекты, где цена квадратного метра выросла и на 50%.
Безусловно, крупицы этого «золотого дождя» долетели и до инвесторов, которые на волне хайпа получили доходность в 30-50%, в зависимости от локации и проекта, но основную прибыль от такого «взрывного» роста цен получили именно девелоперы.
В частности, аналитики отмечают, что в Новой Москве вся выгода от льготной ипотеки для заемщиков исчезла уже к сентябрю 2020 г., а в «старой» Москве – к октябрю 2020-го.
Если же смотреть отчётность публичных девелоперских компаний, то мы видим, что, несмотря на пандемию и локдауны, в первом полугодии 2021 они заработали больше, чем за аналогичный период прошлого года. Связано это, в том числе, со стремлением граждан приобрести жилье на льготных ипотечных условиях.
Существует три ключевых драйвера для повышения спроса на недвижимость: рост благосостояния населения, снижение стоимости жилья, удобная льготная ипотека. Каждый из этих факторов влияет на спрос, при этом цена – в меньшей степени, так как в нормальной экономической парадигме она не подвержена сильным колебаниям.
Основное влияние на спрос, таким образом, оказывают ипотека и уровень благосостояния, который в России снижается год от года. Если бы государство не ввело субсидированную ипотеку, при росте себестоимости строительства и снижении доходов населения рынок недвижимости бы постепенно сжимался. Льготной ипотекой его поддержали, спровоцировав взрывной рост цен, но и спад по итогам будет более ощутимым.
Снижение доступности ипотеки приведет показатели спроса на жилую недвижимость, как минимум, к «доковидным» значениям.
Аналитики уже отмечают снижение спроса – в частности, по данным Colliers Int., объем спроса на жилую недвижимость комфорт-класса в Москве в III квартале снизился на 25% в сравнении со II кварталом, что главным образом является следствием изменения условий льготного ипотечного кредитования.
В свою очередь, повышение ключевой ставки Центробанка на фоне стабилизации потребительского спроса приведет к снижению темпов роста стоимости жилья в новостройках. Да, сегодняшний рынок недвижимости еще не успел до конца отреагировать на отмену льготной ипотеки, но, безусловно, падение будет.
Читайте также:
10 самых подорожавших новостроек Москвы: итоги III квартала 2021 года
Парковки как яблоко раздора: девелоперы не хотят их строить, а покупатели не могут приобрести
Автор: Феликс Блинов, специально для Новострой-М
Дата публикации 12 ноября 2021
