Рынок недвижимости погрузился в состояние неопределенности: девелоперы перестраивают бизнес-стратегии, а покупатели квартир вновь задумались: «Брать жилье сейчас или ждать снижения цен?» О том, как рынок новостроек будет существовать в новых реалиях и помогут ли новые ипотечные программы поддержать спрос, Новострой-М рассказал Алексей Лухтан, директор по маркетингу и продажам компании Lexion Development.
– На сегодняшний день мы столкнулись с новым кризисом на рынке недвижимости, а как показывает практика, каждый последующий кризис не похож на предыдущие и имеет свои особенности.
Сейчас мы имеем четыре основных фактора, которые значительно влияют на спрос на рынке недвижимости. Первый фактор: резкий рост курса доллара и дальнейшие его колебания на валютном рынке. Эти события подстегнули опасения людей, что их накопления в рублях могут обесцениться, поэтому многие быстро приняли решение о покупке недвижимости.
Так, согласно данным о темпах продаж в нашем жилом комплексе «Румянцево-Парк», в марте количество сделок выросло по отношению к февралю на 131% (или в 2,3 раза).
При этом стоит отметить, что порядка 62% сделок пришлось на ипотеку («семейная ипотека» и выдача кредитов по ранее одобренным низким ставкам) и около 38% – собственные денежные средства.
Второй фактор – это резкий рост ставок по ипотеке, который, наоборот, значительно снижает спрос. После того как ЦБ поднял ключевую ставку до 20%, ипотека стала чуть ли не роскошью для среднестатистического покупателя, который просто не может позволить себе обслуживать столь дорогой кредит. Конечно, на помощь приходит «семейная ипотека», условия которой остались на прежнем уровне, но об этом мы скажем чуть позже.
Третий фактор, который также сдерживает спрос, но незначительно, – это анонсированные вклады и накопительные счета в банках под 20-25% годовых. Некоторые покупатели недвижимости взяли паузу с покупкой, чтобы понаблюдать за рынком в течение 2-3 месяцев и при этом получить неплохой доход.
Четвертый и очень значительный фактор для покупателей – это опасения потерять работу, вызванные неопределенностью на рынке труда, и, как следствие, невозможность обеспечивать ипотечный кредит. Не секрет, что определенное количество компаний уходит из России, и несмотря на то что власти предпринимают значительные меры по поддержке экономики в стране, люди попросту боятся брать ипотеку, так как не уверены в стабильности своей работы и завтрашнем дне.
При этом мы все прекрасно понимаем, что недвижимость – это один из ключевых секторов экономики, который важно поддержать сейчас на федеральном уровне, так как рынок сильно связан с другими сферами бизнеса, которые могут столкнуться с проблемами в случае падения рынка недвижимости.
Напомню, доля ипотеки на рынке массового жилья составляет более 70%. Меры, которые сейчас принимаются государством, безусловно, поддержат рынок, и сильного спада сделок мы не ждем. Так, с 1 апреля текущего года на рынок ипотечного кредитования выходит программа с господдержкой для граждан России «12-12». Это огромный шаг вперед, так как ставки по стандартным программам в банках на сегодняшний день составляют в среднем 20%. Новые условия по госпрограмме «12-12»: ограничение по кредитному лимиту для Московского региона составит 12 млн рублей вместо прежних 3 млн руб., а ставка повысится до 12% годовых вместо 7%.
Кроме того, правительством анонсированы кредитные каникулы, которыми любой ипотечный покупатель сможет воспользоваться при жизненных трудностях или потере работы. Каникулы составляют 6 месяцев и, вполне возможно, могут еще быть и пролонгированы.
12% – ставка при текущих условиях достаточно вменяемая, но все еще высокая. Поэтому на помощь приходят застройщики, которые сейчас активно внедряют совместные программы с банками-партнерами по субсидированию данной ставки. В конечном счете для покупателя вполне реальна ставка в размере 8% годовых на весь срок кредита. Но здесь важно помнить, что получить скидку от застройщика уже вряд ли получится. То есть – либо скидка от стоимости сделки, либо субсидирование со значительным уменьшением ежемесячных платежей и выплат по ипотечному кредиту.
Вернемся к госпрограмме «Семейная ипотека», которая сейчас актуальна как никогда. Здесь все условия остаются неизменными. Ипотека с господдержкой для семей с детьми — это особая программа кредитования, которая предоставляется гражданам РФ при наличии даже одного ребенка, двух или более детей при условии рождения хотя бы одного из них после 01.01.2018 года, но не позднее 31.12.2022 года. Ипотечная ставка по программе составляет до 6%, кредитный лимит – до 12 млн рублей, а срок – до 30 лет.
Программа также охотно субсидируется застройщиками, что делает условия по ипотеке еще более выгодными. Например, в нашем жилом комплексе «Румянцево-Парк» семейные покупатели могут оформить ипотечный кредит по ставке всего 1,5% в банке ВТБ, причем на весь срок кредита. Первоначальный взнос составляет всего 15%, сумма кредита до 12 млн рублей, а срок – 30 лет. На сегодняшний день мы видим большую заинтересованность в данной программе среди наших клиентов. За последний месяц количество обращений и заявок по программе «Семейная ипотека» выросло в несколько раз. Интересный факт, что в основном люди интересовались либо готовыми проектами, либо квартирами в домах на завершающей стадии строительства.
Что касается снижения цен на новостройки, которое предрекают многие эксперты, то ждать его тоже не стоит из-за высокой стоимости строительства, закупки и поставки импортных материалов в условиях санкций, высокой стоимости рабочей силы и т.д.
Если говорить о прогнозах до конца года, то в связи с высокой волатильностью рынка сейчас сказать что-то сложно. Но нужно помнить всегда, что сбережения важно вкладывать в надежные и проверенные временем активы, рынок недвижимости тому явное подтверждение.
Читайте также:
Купить квартиру выгодно: старты продаж в новостройках Москвы и Московской области в марте
В России введен мораторий на включение новостроек в реестр проблемных объектов
Автор: Алексей Лухтан, специально для Новострой-М
Дата публикации 01 апреля 2022
