Анастасия Могилатова, генеральный директор компании Welhome, рассказала порталу Novostroy-M.ru, почему покупатели больше не хотят тратить время на ремонт элитных квартир в новостройках, как инвестору извлечь максимальную прибыль из строительства жилого комплекса и когда роботизация придет на рынок недвижимости.
«Квартиры с отделкой – это must have»
Анастасия, что сейчас происходит на первичном рынке новостроек? Какие тренды вы бы выделили?
Сегодня на рынок выходит много проектов, в этом году уже вышли четыре элитных новостройки и четыре - в сегменте «премиум». Отмечу, что из этих восьми проектов четыре с отделкой и один в формате white box. Это больше половины, то есть один из очевидных трендов на первичном рынке – жилые комплексы с отделкой. Это шаг в сторону потребителя – застройщики хотят повысить ликвидность проектов.
Элитная квартира с отделкой сегодня должна быть конкурентоспособной – это основная задача, которая стоит перед застройщиками. Важно сделать хороший продукт по соотношению цена/качество, чтобы клиент увидел: такой ремонт своими силами ему обойдется гораздо дороже. Компания может закупить качественные отделочные материалы по оптовым ценам, нанять для ремонта жилого комплекса профессионалов. Если человек выбирает из двух квартир примерно одинаковой ценовой категории, но одна квартира с отделкой, а другая без, то он быстро посчитает, во сколько ему обойдется ремонт и по деньгам, и по времени, и приобретет квартиру с отделкой.
Ремонт экономит время переезда в новое жилье. Никто больше не хочет даже один год тратить на ремонт. Сейчас уже сложно представить, что когда-то считалось нормальным ремонтировать элитную квартиру в течение трех лет. Теперь люди поняли, что это невыгодно: жилье простаивает несколько лет, жить там нельзя, сдавать тоже, но платить налог и коммунальные платежи все равно приходится. Длительный ремонт своими силами – это уже ретро, сегодня клиент хочет купить квартиру и сразу в нее переехать.
Время всегда было ценным ресурсом, а сегодня жизнь сильно ускоряется, поэтому жилье с отделкой очень востребованно. На мой взгляд, максимум через три года 90% новостроек на элитном рынке Москвы будут выходить в продажу сразу с отделкой – это будет must have. Лишь некоторые проекты останутся в формате white box, но новостройки полностью без отделки практически исчезнут.
White box – это…?
Как правило, это состояние отделки, включающее в себя возведение стен в соответствии с планировкой и их подготовку к нанесению финишного покрытия, разводку инженерных коммуникаций, стяжку на полах. Также white box подразумевает установку сантехники, но не кухонного гарнитура. То есть покупателю остается покрасить стены, положить полы, оформить потолок - и можно переезжать.
А вот эти 5 новостроек - они полностью с отделкой?
Да, и даже меблированы, за исключением проекта Нескучный Home & Spa, который продается в формате white box. Объясняется этот тренд тем, что в последние пару лет на рынок выходит довольно много интересных проектов, при этом спрос совсем не увеличивается, а, скорее, снижается на протяжении последних двух лет. В ситуации жесткой конкуренции застройщикам не остается ничего другого как совершенствовать свой продукт. Важно понимать, что сегодня рынок не прощает ошибок. Если раньше продавалось все и застройщики считали, что «и так купят», то теперь совершенно другие времена – малейшая ошибка сегодня может сильно пошатнуть продажи.
Несмотря на падение спроса, успешные и продуманные проекты неплохо продаются. Я имею в виду продукты, в которых от и до все просчитано, где есть четкое попадание в целевую аудиторию. Сегодня важно не только создать качественный и интересный продукт, не менее важно грамотно его продвигать. Все, что касается маркетинга, начиная от нейминга и заканчивая оформлением офиса продаж, всеми этими нюансами нельзя пренебрегать при выводе продукта на рынок. Важен комплексный подход, и ошибок нельзя допускать ни на одном из этапов.
«Недвижимость в настоящее время можно сравнить с черной дырой, которая высасывает ресурсы человека»
То есть происходит, можно сказать, оздоровление рынка?
Да, и тут я хочу заметить, что есть еще один тренд, причем мировой тренд – человек не стремится больше ничем обладать, в том числе недвижимостью. Я бы даже сказала, особенно недвижимостью, так как она слишком обременительна. Если суммировать расходы, связанные с приобретением жилья, ежемесячную квартплату, ежегодный налог, добавить расходы на ремонт, то получается, что мы работаем на недвижимость. В России мы еще имеем дело, как правило, с неэффективными коммуникациями, к которым подключены дома. Складывается ситуация, в которой недвижимость можно сравнить с черной дырой - она высасывает ресурсы человека. Проще говоря, все в целом – это некая система, которая работает неэффективно, ее необходимо перенастроить.
Как это сделать?
За счет внедрения новых технологий и инноваций, за счет оптимизации всех процессов при строительстве жилья на каждом этапе. Девелоперы должны придумать, как сделать недвижимость необременительной для человека. Например, в Европе уже существует много кейсов, когда не только отдельные дома, но и целые кварталы построены по принципу энергоэффективности.
С нулевым потреблением?
С нулевым и даже с прибыльным энергопотреблением. Уже есть проекты, где недвижимость работает на человека – генерирует ему доход. Например, есть дома, которые накапливают энергию благодаря солнечным батареям, и если ее больше, чем нужно жильцам, они ее продают и получают прибыль. Конечно, использование солнечных батарей – не самый очевидный кейс для Москвы, но есть и другие возможности, в том числе, например, переработка мусора (с этим у нас все в порядке). Недвижимость может быть необременительной для человека, это факт, но, к сожалению, в нашей стране убедительных примеров этого пока нет.
Вы прогнозируете, что вскоре такая недвижимость появится у нас?
Я думаю, что весь рынок недвижимости будет двигаться в этом направлении, он уже так развивается. Современные технологии позволяют оптимизировать процессы в целой отрасли, во всех сферах бизнеса появляются платформенные решения, благодаря им бизнес выходит на новый уровень. Пример Uber в этом плане очень показателен. Появляются инструменты, которые связывают всех участников процесса наиболее эффективным образом.
Мы уже видим, как подешевели поездки на такси, так и недвижимость может стать сначала необременительной для человека, а потом начнет «работать» на него. Рынок недвижимости стоит на пороге такого же скачка благодаря оптимизации. Просто нужно учитывать, что недвижимость – это очень консервативный сегмент, поэтому инновации приходят в этот рынок одними из последних. Сначала все инновационные технологии должны быть «обкатаны» на других бизнесах, только после этого они придут в недвижимость.
Почему?
Потому что «и так купят». Недвижимость в России, с ее сырьевой экономикой всегда была востребована (больше некуда было вкладывать), и только последние несколько лет, когда мы стали наблюдать спад в отрасли и спрос упал, застройщики поняли, что надо что-то придумывать, что-то эффективное.
«Мы как раз сейчас занимаемся созданием прототипа отраслевой платформы»
А покупатели интересуются всеми этими новинками про солнечные батареи и прочее? Спрашивают про сортировку мусора и т.д.?
Экология популярна, но тоже имеет свои нюансы. Позиция «наш проект экологичен, поэтому платите нам еще больше» - эффективно работать не будет. Это должны быть не модные тренды, а эффективные технологии, которые помогут сэкономить конечному потребителю. Эксплуатация недвижимости не должна быть в тягость человеку, тогда жилье будет востребованным. Мы как раз сейчас занимаемся созданием прототипа отраслевой платформы с коллегами из МШУ Сколково. Смысл в том, чтобы связать всех участников рынка.
Важно, что ключевую роль в данном решении будут играть конечные потребители – покупатели, чьи запросы и пожелания мы, брокеры, умеем собирать. Например, мы отследили, что есть определенная группа людей с какими-то конкретными предпочтениями. Мы можем предложить инвестору построить дом специально для этой целевой аудитории, то есть у проекта уже заранее есть потенциальные покупатели, он будет возведен «прицельно», по аналогии с проектами built-to-suit в коммерческой недвижимости.
К такому комплексному подходу рано или поздно придут все бизнесы. Это идеальный вариант: покупатели получают продукт, который им интересен, а инвестор - прогнозируемую прибыль. Целая отрасль может работать намного эффективнее в рамках системного подхода, а не как сейчас, когда не совсем понятно, найдет продукт своего покупателя или нет.
Сейчас девелоперы жалуются, что выстроить горизонт планирования в России больше, чем на полгода, невозможно и из-за того, что власти постоянно пытаются усовершенствовать 214-ФЗ, и из-за экономической нестабильности. Как выстроить прогнозируемый проект, если так много неизвестных?
Я думаю, компаниям надо уходить от вертикально интегрированных структур, потому что все это неповоротливые структуры, в современной реальности они не могут эффективно работать. Огромное количество подразделений этих вертикально выстроенных компаний нужно загружать работой, причем так, чтобы ее было не много и не мало, а в самый раз. А так никогда не бывает. Соответственно, компания или не может переварить огромный объем работ и срывает сроки, или недополучает прибыль, если работы мало.
Современный бизнес это уже понял, поэтому переходит в сетевую структуру, построенную на самодостаточных звеньях – в таком гибком виде система функционирует намного эффективней. Например, если есть работа на внутреннем рынке – это хорошо, если ее нет – можно переключиться на внешний. Таким образом достигается баланс в деятельности. Это тоже глобальный тренд во всех сферах бизнеса сейчас, не только в недвижимости. Компаниям-тяжеловесам на рынке придется пересмотреть схему своей работы и, например, передать маркетинг специализированным агентствам, продажи – профессиональным брокерам и т.д., иначе не выжить.
Получается, что тут тоже очень важна оптимизация.
Да, сейчас на каждом этапе строительства много проблем, все они ведут к удорожанию проекта. Если бы проект можно было собрать как пазл из разных каталогов исполнителей, это было бы в разы дешевле. Оптимизация процесса – это один момент этой истории, а новые технологии, которые уже приходят на наш рынок, например, BIM-проектирование – это второй момент. BIM серьезно удешевляет и ускоряет проектирование, поэтому оно будет внедряться и дальше. Хороший пример на рынке новостроек элитного жилья – клубный дом Barkli Gallery, который компания Barkli возводит в Замоскворечье. Они строят дом одновременно и вниз, и вверх, не по стандартной схеме, когда сперва котлован, потом нулевой цикл и т.д., поэтому у них строки строительства проекта составляют всего 1 год.
Что касается долгосрочного планирования – оно не просто возможно, оно необходимо. Я говорю о сроках хотя бы в 10-15 лет, но крупные компании используют гораздо более длинные горизонты планирования. Зачем, если все равно все будет по-другому? Возможно, многое угадать не удастся, но если постоянно анализировать тренды, то, скорее всего, вектор развития компании будет совпадать с вектором развития рынка. Это поможет не сбиться с пути и не оказаться на обочине.
«Холодильник, видя, что молоко заканчивается, будет его сам заказывать»
За технологиями будущее?
Уже никого не удивишь выключением света хлопком или голосом. Будущее за системой «умный дом»: с помощью смартфона можно будет управлять любым гаджетом в квартире – вскоре это будет неотъемлемой частью эксплуатации жилья. Дальше уже без вмешательства человека холодильник, видя, что молоко заканчивается, будет его заказывать. Все эти технологии уже существуют, просто массово они еще не задействованы, но совсем скоро все это прочно войдет в нашу жизнь.
Дом посредством интернета вещей (еще одно довольно новое для нас понятие) самостоятельно займется самоорганизацией. Он перестанет быть просто местом, где мы живем, это будет полноценное домохозяйство, которое с помощью искусственного интеллекта станет выполнять за человека не только всю рутинную бытовую работу, но и часть работы по профессиональной деятельности. Будущее наступило, так, Сбербанк сокращает штат юристов и бухгалтеров, поручая существенную часть работы по этим направлениям роботам.
В недвижимости все будет аналогично: роботы помогут не только с уборкой помещения, часть функций по работе человек делегирует компьютеру. Вскоре недвижимость станет эффективной для человека, вместо высасывания из него ресурсов, дом станет подспорьем в быту, будет помогать, в том числе и финансово.
Мы стоим на пороге перехода количества в качество?
Да, люди, которые работают в индустрии технологий, говорят, что последние 20 лет, когда появился интернет, были очень медленными. Это были первые робкие шаги, а сейчас все начнет стремительно ускоряться, технологии будут развиваться в геометрической прогрессии.
Роботизация – это реальность, которая вот-вот настанет. Недвижимости придется вписываться в эту реальность. Из-за консервативности в этом плане она будет отставать до последнего, но технологии придут и в наш сектор – это неизбежно.
А что происходит с ценами? Они растут, падают?
В элитном сегменте начиная с конца 2015 года средняя цена 1 кв. м постепенно снижается. Это объясняется как переходом от доллара к рублю, адаптацией ценовой политики к кризисной ситуации, так и постоянным выходом нового предложения. Рост цен сейчас, в отличие от рынка 10-летней давности до кризиса 2008 года, привязан лишь к стадиям строительства. Правильнее, наверное, говорить о стагнации. Что касается спроса, то весна была неплохая, а вот сейчас все уехали отдыхать, поэтому активность на рынке достаточно низкая. Но, поскольку в российской экономике уже третий квартал фиксируется небольшой рост, есть основания полагать, что осень и следующий год будут более активными на рынке недвижимости, чем предыдущие два.
«Вскоре люди будут чаще арендовать, чем покупать жилье»
Как вы смотрите на рынок арендного жилья?
Тема арендного жилья только набирает обороты, делает первые шаги, но вскоре люди будут чаще арендовать, чем покупать жилье. Как я уже говорила, владеть недвижимостью людям хочется все меньше, но кто-то же должен ею владеть, и вряд ли это будет государство. Хотя государству и придется выступить локомотивом в сфере арендного жилья. Сейчас мы видим, как АИЖК выкупает у девелоперов апартаменты для создания рынка доходных домов. К сожалению, аренда сегодня не может соперничать с банковскими депозитами, но как только этот бизнес станет более доходным, он получит своего клиента и станет популярным. Рынку аренды нужно время для развития, такая ситуация сложилась только у нас в стране, во всем остальном мире рынок аренды намного более развит.
В чем причина?
Из-за приватизации люди в России получили много жилья в собственность, поэтому рынок аренды создан искусственно и сильно перегрет. Есть и определенные перекосы: мы, русские люди, тяготеем к владению недвижимостью: квартира досталась по наследству - как же ее продать? Хотя, если аренда невыгодна, гораздо разумнее квартиру продать, а деньги положить на депозит. Ведь еще и ремонтировать жилье приходится почти после каждых жильцов – это тоже расходы.
Недоверие к банкам, которых ЦБ массово лишает лицензий, и историческая тяга к позиции «маленькая, но своя» существенно тормозят развитие рынка аренды. Люди считают: пусть сдавать не очень выгодно, зато деньги не обесценятся. В итоге арендных квартир много, а доходность невысокая – рынок не должен так работать, это неправильно.
Я слышала, что в основном владеть недвижимостью не хотят молодые люди до 30 лет, они часто меняют телефоны, так же относятся и к жилью – проще арендовать.
Мир становится более открытым с каждым годом, а люди более мобильными. Наш образ жизни стремительно меняется: все уходит в online, даже среднее образование активно преподается в интернете. Раньше была очень сильной привязка к месту, важно было купить квартиру в определенной локации, потому что тут и школы, и поликлиники, и вся остальная инфраструктура.
Теперь привязка к месту ослабевает – образование можно получить удаленно, медпомощь - в любой поликлинике или больнице, так как полис это позволяет. Люди стали больше путешествовать, им хочется пожить подольше в понравившемся городе или стране – больше не нужно быть зависимым от школы, так как в online-образовании есть свой куратор, он следит за усвоением материала детьми. Все это формирует позицию: «Зачем покупать квартиру? Лучше арендовать». На горизонте поколение арендаторов, а не собственников.
То есть тема арендного жилья будет набирать обороты?
Да, но рынку нужно время, он должен выправиться, должны прийти фонды с длинными деньгами и профессиональные инвесторы, те же банки, например. Сейчас мы видим, что застройщики стали предлагать беспроцентную рассрочку сроком до двух лет, значит, следующий шаг – они не будут продавать часть жилья и оставят ее себе в управление. Этот побочный бизнес по сдаче в аренду квартир появится вынужденно, ведь рынок меняется, приходят новые тренды, но он может стать доходным со временем. Аренда – это бизнес, он должен работать и приносить доход, поэтому на рынок должны прийти профессиональные игроки.
«Как только прописка стала терять свою «силу» - апартаменты стали активно развиваться»
Апартаменты вписываются в рынок арендного жилья?
Одна из причин появления апартаментов – это как раз ослабление привязки к местности. Ведь прописка нужна была для определения детей в садик, школу, поликлинику, как только прописка стала терять свою значимость - апартаменты стали активно развиваться. Мне не нравятся проекты апартаментов без инфраструктуры, но если новостройка возводится в обжитом месте и нагрузка на существующую в районе инфраструктуру не является чрезмерной, то такой проект имеет право на существование.
Значит, апартаменты покупают?
Да, сегмент апартаментов чувствует себя хорошо. Возможно, застройщики наполняют ими рынок немного быстрее, чем ослабевает значимость прописки, но в целом апартаменты востребованны. Конечно, сейчас апартаменты – конкуренты классическим квартирам. Если взять проект, в котором часть корпусов с квартирами и часть корпусов с апартаментами, то есть предложение по одинаковой цене и качеству, квартиры раскупят быстрее.
Например, в жилом квартале на Садовом I'M (от «Группы ПСН») есть квартиры и апартаменты совершенно одинаковые по своим характеристикам – квартиры покупают более активно, потому что постоянная регистрация для многих пока еще важна. Вероятно, застройщики немного опережают события, но тренд на ослабление постоянной регистрации и привязки к местности есть, и он будет только усиливаться. Еще несколько лет назад мы скептически воспринимали проекты апартаментов, но сегодня уже очевидно, что они прочно вошли на рынок и заняли свою нишу.
А как же повышенная коммуналка?
Тут мы снова возвращаемся к вопросу об эффективности недвижимости. Конечно, никому не хочется переплачивать, тем более людям, которые покупают элитное жилье – они отлично умеют считать деньги. Ликвидность проекта для таких клиентов имеет решающее значение – они прекрасно понимают, что даже приобретая квартиру для себя, через 3-5 лет ее нужно будет продать, так как на рынке появится что-то новое, более интересное, поэтому доминирует принцип «нравится, но посчитаю». Каким бы сильным ни был эмоциональный фактор при просмотре квартиры, если владение ею будет дорого обходиться владельцу, он может отказаться от покупки.
Недавно Алена Дерябина, генеральный директор компании «Донстрой», анонсировала новый проект компании. В ЗАО, в Раменках, они собираются построить крупный проект, в рамках которого будет и элитное жилье, и бизнес-класс, и даже комфорт-класс. Достичь гармоничности в разных сегментах девелопер планирует за счет благоустройства и создания комфортной среды. По-моему, наш рынок такой новинки еще не видел, ведь для элитного жилья всегда была важна закрытая территория и однородная среда. Как вы думаете, этот проект будет жизнеспособным? Захотят ли люди, покупающие элитные квартиры, жить рядом с людьми в корпусах комфорт-класса?
Мир демократизируется сейчас, заборы становятся ниже, а где-то совсем исчезают. Посмотрите на закрытые школы на Рублевке, куда раньше все стремились отдать детей. Сейчас это все уже неактуально, богатые люди отдают детей и в хорошие государственные школы с разнородным коллективом – и это никого не шокирует, это абсолютно нормально.
Нельзя создавать богатый квартал и бедный квартал – это формирует социальную напряженность в обществе, если же среда разнородная, то достигается баланс – город «чувствует» себя лучше, функционирует эффективнее. Мир становится более открытым, это отражается и на недвижимости, поэтому мне кажется, что такой проект будет интересен нашему рынку и найдет своего покупателя.
Анастасия, у меня к вам последний вопрос: можете назвать несколько интересных элитных проектов на рынке новостроек, в которых бы вы сами купили квартиру? Ваш личный топ новостроек?
Определенно это клубный дом Barkli Gallery. Мне очень нравится этот проект, локация и вся история с Третьяковской галереей – по-моему, у проекта очень интересный имидж, и сам он достоин внимания. Еще один примечательный проект, расположенный в Замоскворечье, – собрание клубных домов ORDYNKA от компании Insigma. У компании Vesper каждый год появляются новые интересные проекты, в настоящее время мой фаворит – проект Brodsky с интересным архитектурным решением. Комплекс появится в Хамовниках, из окон будет открываться вид на реку. Наконец, в «Москва-Сити» активно строится Neva Towers – очень правильный проект для активных молодых людей.
Дата публикации 24 июля 2017
