Василий Фетисов, эксперт рынка недвижимости с 25-летним опытом работы, в том числе в федеральных девелоперских компаниях, изучил ситуацию на рынке жилья России за 2000–2022 годы и сделал вывод, что в ближайшие годы повысить доступность жилья будет непросто.
– Обнаружил интересную информацию по долгосрочным трендам развития рынка жилья РФ, за последние 22 года (источник – Росстат). Иногда нужно отойти от статистики продаж за последний месяц и постараться увидеть лес за деревьями.
|
Показатели/Годы
|
2000
|
2010
|
2020
|
2021
|
2022
|
|
Ввод в эксплуатацию общей площади жилых помещений, млн кв. м
|
30,3
|
58,4
|
82,2
|
92,5
|
126,7
|
|
Средняя площадь квартиры во введенных многоэтажных домах, кв. м
|
69
|
62,8
|
51,5
|
52,3
|
46,8
|
|
Средняя площадь частных домов, кв. м
|
119
|
132,6
|
132
|
131,1
|
143
|
|
Размер жилой площади в среднем на 1 жителя, кв. м
|
19,2
|
22,6
|
26,9
|
27,8
|
28,2
|
|
Номинальная начисленная среднемесячная зарплата, руб.
|
2223
|
20952
|
51344
|
57244
|
64191
|
|
Среднедушевые денежные доходы, руб.
|
2288
|
18881
|
36073
|
40000
|
45200
|
|
Рыночная стоимость 1 кв. м жилья на первичном рынке, руб.
|
8678
|
48144
|
79003
|
98909
|
122300
|
|
Удельный вес вводимого жилья, построенного населением за счет собственных и кредитных средств, %
|
41,6
|
43,7
|
48,8
|
53
|
55,7
|
|
Покупательная способность зарплаты на жилищном рынке
|
0,26
|
0,43
|
0,65
|
0,58
|
0,52
|
|
Коэффициент доступности жилья
|
5,68
|
3,82
|
3,29
|
3,71
|
4,06
|
|
Коэффициент доступности жилья с учетом потребительских расходов
|
6,23
|
4,96
|
5,09
|
5,68
|
5,86
|
Данные: Росстат
Что интересно: тенденция уменьшения средней площади квартиры долгосрочна и неудержима. Она снизилась с 69,0 кв. м до 46,8 кв. м, т. е. на 32%. Наверное, остановить ее может запрет на малогабаритные студии и отключение мер господдержки на студии и 1-комнатные квартиры (в рамках стимулирования приобретения квартир большей площади, более пригодных для проживания больших семей).
В то же время растет средняя площадь введенных частных домов (как и их вклад в общий ввод жилья в стране). Здесь увеличение со 119 кв. м до 143 кв. м, т. е. на 20% за период 2000–2022 годы.
Обеспеченность жильем на 1 жителя РФ выросла с 19,2 кв. м до 28,2 кв. м, то есть практически в полтора раза. Это существенный качественный скачок, по этому показателю мы в России практически приблизились к 30 кв. м, нижней границе развитых стран по обеспеченности. Еще 2–3 года – и возьмем этот рубеж.
А вот коэффициент доступности жилья (за сколько лет среднее домохозяйстве заработает на стандартную квартиру для своего проживания, если будет тратить на это все свои доходы) двигался разнонаправленно. Он постепенно улучшался с 2000 по 2020 год: с 5,68 лет до 3,29 года, но с 2021 пошел опять в рост (читай: снижение доступности) и на 2022 год составил 4,06 года.
Это следствие действия программы льготной ипотеки и постковидного восстановления рынка, все вместе это по факту снизило доступность жилья.
Большой вызов на ближайшие 2–3 года – снова вернуться к уровню доступности жилья на уровне 3,2–3,4 года, это возможно за счет стабилизации или даже некоторого снижения цен и сохранения роста доходов и заработных плат. А там и рыночная ипотечная ставка войдет в норму без всяких субсидий.
По материалам телеграм-канала «Фетисов о недвижке»
Читайте также:
Массовое, но недоступное жилье: на покупку стандартной квартиры московской семье нужно копить 7 лет и 2 месяца
«Входной билет» на рынок новостроек для покупателей подорожает на 20-30% — прогноз
Автор: Василий Фетисов
Дата публикации 29 июля
