Совсем недавно – в январе 2021 года – суд отменил решение о сносе одного из самых скандальных столичных объектов – апарт-комплекса Loft River, расположенного в СЗАО Москвы, в районе Покровское-Стрешнево на Летной улице. После нескольких лет изнуряющей борьбы он был полностью легализован. Почему объект вдруг попал в немилость к московским властям, как застройщику и собственникам апартаментов удалось восстановить справедливость, специально для Новострой-М рассказал руководитель ГК «Лер Групп» Ишхан Айрапетян.
Недавно ваш проект ЖК Loft River был признан юридически легальным, хотя до этого в прессе были сообщения, что это самострой, который подлежит сносу. Как все это получилось и почему?
Расскажу все с самого начала. В 2014-15 годах государственной инспекцией по недвижимости г. Москвы был выпущен акт, на основании которого ЖК Loft River внесли в постановление Правительства Москвы №819 как не объект самостроя, а объект, обладающий признаками самостроя. А произошло это из-за того, что инспектор неправильно оформил некоторые документы.
Оказалось, что попасть в это постановление легко, а вот убрать оттуда проект – сложно. Городские власти стали проверять наш ЖК Loft River: у нас запросили разрешительную документацию. К сожалению, на момент проверки мы не смогли предоставить часть документов, т.к. находились в процессе их получения – это обычная девелоперская практика того времени. Из-за того, что некоторые из них были в процессе оформления, проверка ЖК Loft River властями затянулась.
Это постановление №819 было создано 11 декабря 2013 года. До 2016 года у властей не было понимания, что делать и как разбираться с объектами, попавшими в постановление. Только к началу 2016 года через ГЗК, которую возглавляет наш мэр Сергей Собянин, утвердив протокол и дорожную карту проекта на заседании ГЗК – можно легализовать проект.
16 ноября 2017 года мы получили решение ГЗК, в котором было прописано, какие пункты нам нужно выполнить, какие документы собрать и предоставить, заплатить штраф – и после этого объекту присваивают статус «легальный».
Мы взяли в работу это предписание и с января 2017 года стали заниматься оформлением всех документов. Позже предоставили всю разрешительную документацию, что объект построен по всем нормам и правилам, что он не угрожает жизни и здоровью людей, показали различные заключения по пожарной безопасности и т.д. Мы все это предоставили, и 19 декабря 2019 года город нам выставил штраф, который мы оплатили.
Параллельно с этим департаментом имущества Москвы и природоохранной прокуратурой подается иск в суд на собственника объекта, который обладает признаками самостроя. Делается это для того, чтобы подстегнуть собственников, чтобы они как можно быстрее исполнили решение ГЗК и заплатили штраф. В январе 2018 года на нас подали в суд. Этот иск наши юристы «тянули» почти 2 года в связи с тем, что мы исполняли решение ГЗК.
18 декабря 2019 года судья первой инстанции принял решение, что объект-самострой должен быть снесен. Хотя мы заплатили штраф, город не успел нам выдать документы о легализации объекта. Буквально на следующий день департамент земельного имущества подписал с нами допсоглашение об аренде земельного участка. Это означало, что фактически город легализовал наш ЖК Loft River.
24 марта 2020 года на комиссии ГЗК Сергей Собянин утверждает, что в связи с тем, что мы исполнили все требования города и заплатили штраф, можно легализовать наш проект. Таким образом ЖК Loft River был исключен из постановления №819.
7 мая мы получили документ от государственной инспекции по недвижимости, подтверждавший, что наш проект исключен из постановления и ему присвоен статус «легальный». В суде мы подали апелляцию, на одном из заседаний департамент имущества сказал, что у них нет к нам претензий.
Но оказалось, что претензии есть у природоохранной прокуратуры, т.к. объект находится на территории особо охраняемой зоны – рядом парк Москворецкий. Опять этот вопрос нам пришлось поднять на ГЗК, что необходима корректировка границ особо охраняемой территории парка, благодаря чему наш участок, где построен ЖК Loft River, будет исключен.
Все это заняло еще около 7-8 месяцев. В ноябре 2020 года вышло постановление правительства Москвы о корректировке особо охраняемой территории парка Москворецкий, которым наш участок был исключен.
Причина проблем была в том, что проект был возведен на особо охраняемой территории?
Нет, он уже был до нас возведен там. Мы не строили комплекс с нуля, там уже были здания, если не ошибаюсь, в 1974 году они были построены. Для нас это проект реконструкции. В 2014 году мы их капитально отремонтировали, реконструировали.
И несмотря на то, что здания уже стояли в этой зоне, что это не новое строительство у прокуратуры все равно к вам возникли вопросы?
Совершенно верно. В итоге в ноябре 2020 года наш проект исключили из природоохранной зоны. На очередном заседании судья отправила запрос в Департамент природопользования, чтобы получить этому подтверждение. 24 декабря 2020 года представители Департамента имущества и Природоохранного департамента подтвердили в суде, что претензий к нам никаких не имеют.
Решение первой инстанции было отменено, в исковых требованиях департаментам было отказано. Таким образом юридически наш проект был признан полностью легальным. Для нас это была триумфальная победа.
Несколько лет мы потратили на сложнейшую борьбу, в прессе про нас было написано много дурного. Не получилось наладить диалог со всеми собственниками – часть из них отказались платить штраф. Некоторые собственники раздували негативные сюжеты, общаясь с прессой. Мы все же нашли деньги, взяли кредит, но заплатили штраф городу.
Было много препятствий, проблем. Наш проект был одним из самых резонансных по проблеме самостроя на территории Москвы, но в итоге благодаря слаженной командной работе нам удалось все решить.
Это уже финальное решение? Или еще какая-то проверка через полгода и снова апелляции, суды и тд.?
Нет, это финальное решение суда. Мы исполнили все требования города, то, что к нам нет никаких претензий у города, юридически закреплено. Точка во всей этой сложной истории поставлена окончательно.
То есть причин всей этой истории две? Первая – вопросы природоохранной прокуратуры, несмотря на то, что это было не новое строительство, а реконструкция. Вторая – в процессе проверки вы не смогли предоставить полный пакет разрешительной документации, как вы сказали. В итоге все это затянулось на несколько лет?
Когда мы пришли на площадку в 2013-14 годах, те постройки с 1974 года находились в плачевном, катастрофически плохом состоянии. На этом участке природоохранной зоны была помойка, если называть вещи своими именами. Машины заезжали и выгружали туда мусор. Эти старые развалившиеся здания были завалены отходами. Среди всего этого жили бомжи.
Заметьте, у природоохранной прокуратуры не было вопросов, когда там была помойка, никакой грязи и бомжей она на том участке не видела, но они возникли сразу же, когда на площадку пришли люди, расчистили ее и стали инвестировать в проект.
Тут природоохранная прокуратура сразу заинтересовалась активностью на участке. Сразу возникли какие-то незаконные действия, а то, что помойка была в природоохранной зоне – это законно и нормально было. Вот с этого все и началось, а уже потом Прокуратура привлекла Департамент имущества, а потом возник суд с иском против нас.
Много ли собственников в проекте? Это апартаменты, верно?
ЖК Loft River многофункциональный комплекс – тут и офисы, и апартаменты. Здесь люди и живут, и работают, часть владельцев сдают в аренду свои помещения. Собственников сегодня около 70 человек. Это физлица и юрлица.
Как вы выстраивали с ними коммуникацию, когда начались проблемы?
Два раза в месяц мы делали общие собрания собственников, на которых принимали коллегиальные решения. 80-95% собственников люди адекватные, они сразу понимали, что нам нужно сообща решить эту проблему. Что это единственный путь – выполнить требования города и предоставить доказательства на ГЗК. Что если заартачиться и не решать проблему, то город снесет ЖК Loft River.
Да, этот путь был долгим, сложным, финансово затратным, но его необходимо было пройти. Это был единственный путь. Поэтому основное количество собственников адекватно оценили проблему, лояльно отнеслись к нашему пути ее решения.
Ключевые вопросы мы решали на собраниях сообща: обговаривали все расходы на получение разрешительной документации, это ведь все деньги – бесплатно никто ничего не делает. Собственники скидывались, а мы занимались уже получением документов.
Собственники рады, что все положительно закончилось?
Рады – не то слово. Люди могли потерять свою недвижимость. Да, им пришлось немного потратиться, но овчинка стоила выделки. Например, средняя цена апартамента в нашем комплексе составляет 15 млн рублей, а решение проблемы собственнику обошлось приблизительно в 0,5 млн рублей. Это 3-5% от стоимости своего имущества.
Вы как девелопер зашли бы еще раз на площадку с целью реконструкции, а не нового строительства? Или риск слишком велик?
Сейчас уже не рискованно, за последние 2-3 года законодательство в нашей сфере хорошо отрегулировали. Сегодня уже все прозрачно, понятно и доступно с точки зрения получения документов.
На данный момент на территории Москвы насчитывается почти 6 тысяч объектов с признаками самостроя, которые до сих пор все перечислены в постановлении №819. Это 30% от недвижимости столицы! Почему? Потому что 10 лет назад девелоперы начинали строить и параллельно оформляли документы. А не сперва оформляли, а потом строили. Причина проста: тогда срок оформления документов был страшно долгим.
Всю разрешительную документацию на проект можно было получить в течение 2-3 лет. Это огромная потеря времени для застройщика. Нормальной системы между городом и бизнесом тогда не было. Раньше, чтобы получить техусловия на воду или электричество, нужно было полгода и мешок денег.
А сейчас подаешь заявку и в течение 21 рабочего дня получаешь ответ. Сегодня в среднем получение полного пакета разрешительной документации занимает 8-9 месяцев, максимум 1 год, но не 2-3 года. А тогда системы не было, точнее она была непрозрачная, бизнес вынуждали приходить с чемоданами денег, если девелопер хотел получить какую-то разрешительную документацию. Сейчас законодательство дружелюбно и прозрачно по отношению к застройщикам.
Ваша компания планирует строить новые объекты?
Да, возможно, уже в этом году мы начнем новый проект. Может быть, даже пару новых проектов выведем на рынок.
Тоже МФК или жилье? Что с вашей точки зрения сегодня более перспективно?
Мы будем держаться нашего понятного формата, который мы умеем реализовывать. Это лофт, а этот стиль не подразумевает высотки. Это будут проекты высотой до пяти этажей на территории Москвы, камерные, в индустриальном стиле.
Большинство столичных девелоперов сегодня гонятся за квадратными метрами: на маленьком участке ставят дома-свечки высотой 30-40 этажей, чтобы получить максимальную прибыль. Высотки, в которых человек в лифте, как в самолете, взмывает на тридцатый этаж, живет в квартире, где даже окна не открыть, потому что технически так заложено – зачем это? Это не наш путь, мы не гонимся за метрами.
Мы видим свою миссию в создании уникальных объектов для города. Мы строим низкоэтажные красивые дома, в которых человеку приятно жить и работать. Должно быть продуманное благоустройство – с цветниками и всем остальным. Собственникам и их гостям должно нравиться находиться не только в квартире, но и на территории.
Люди должны иметь возможность посидеть в беседке, поиграть в бадминтон. Мы придерживаемся такого подхода. Конечно, впихнуть дом-свечку – это выгодно, но всех денег не заработаешь, лучше строить недвижимость, адекватную потребностям города и человека.
Читайте также
Суд посчитал законным строительство ЖК «Сказочный лес» у национального парка «Лосиный остров»
Зеленую зону возле МГУ хотят застроить
Автор: Ирина Кис
Дата публикации 15 февраля 2021
