Уход с российского рынка ряда крупных международных брендов повлиял на сегмент офисной недвижимости и торговых центров. Однако сектор стрит-ретейла оказался более устойчивым в кризис. Сергей Нюхалов, генеральный директор компании «Аструм Недвижимость», управляющей коммерческой инфраструктурой в комплексах ГК «Гранель», рассказал Новострой-М о том, как развивается торговая недвижимость на первых этажах жилых домов, к каким арендным ставкам надо быть готовым и на что обращать внимание предпринимателям при выборе объекта.
– Как сложившаяся политическая и экономическая ситуация повлияла на стрит-ретейл? Арендаторов стало меньше?
– По нашим данным и результатам исследований ВЦИОМ, люди продолжают заниматься предпринимательством, интерес к открытию собственного бизнеса не падает. Наоборот, за последнее время количество арендаторов значительно возросло. Эту тенденцию подтверждает и наша статистика: за первое полугодие 2023 года мы сдали в аренду около 9 тыс. кв. м, что составляет уже 70% от результатов 2022 года.
Люди понимают, что стрит-ретейл – востребованная ниша, при этом не требующая серьезных вложений. В нашей культуре потребления уже прочно закрепился паттерн покупок и услуг у дома. Мы привыкаем, что все необходимое есть у нас под рукой. Поэтому в новостройках коммерческие помещения, особенно небольших площадей, разлетаются быстро. При этом зачастую их арендуют сами жители, для многих из которых это – первый бизнес.
– Какие сейчас в среднем арендные ставки в стрит-ретейле?
– Средняя арендная ставка составляет 1200 руб. за 1 кв. м в месяц в объектах Московской области и 2200 руб. – в Москве. Все зависит от локации, от расположения конкретного помещения, его площади, технических характеристик, наличия ремонта. В любом случае, мы всегда индивидуально обсуждаем условия с арендаторами, находим компромиссы.
–Можете ли вы подсказать вашему клиенту, какого бизнеса не хватает в районе?
– Не то что можем, мы именно это и делаем. Наша задача – сформировать качественную инфраструктуру для жителей ЖК, ориентируясь на сегмент целевой аудитории и окружение. Мы регулярно проводим опросы и прочие замеры предпочтений покупательской аудитории в наших жилых комплексах и на основе этих данных консультируем наших арендаторов.
– Если клиент неопытен и не понимает, какое помещение ему нужно, вы сможете ему помочь?
– Нам важно сохранить вакансию на минимальном уровне, избавиться от ротации операторов. Всего этого можно достичь, если у операторов будет хороший товарооборот и прибыль, укладывающаяся в их бизнес-модель. Соответственно, успех клиента – это и наш успех. Поэтому каждого арендатора мы ведем, что называется, «от и до», практикуя индивидуальный подход. В зависимости от его целей, задач и возможностей мы подскажем, какие площадь и формат помещения ему подойдут лучше.
– Какие услуги более всего востребованы в жилых комплексах?
– Более 50% стрит-ретейла – представители сервисной инфраструктуры: кофейни, пекарни, ПВЗ, дома быта, продуктовые магазины, стоматологии, салоны красоты, товары для дома и ремонта.
Если говорить о новостройках, где еще идет активный процесс ремонтов у жильцов, то там востребованы строительные, мебельные, интерьерные магазины.
По мере заселения ЖК, ориентировочно через 6 месяцев, появляется запрос на открытие детских центров, языковых школ, развивающих, творческих, спортивных студий. Кафе или ресторан может быть с дополнительными услугами – проведения мероприятий для детей, анимацией.
– Знаю, что есть внешний стрит-ретейл в ЖК (доступ для всех, бизнесы по периметру) и внутренний стрит-ретейл (только для тех, кто живет в этом ЖК). Чем они различаются?
– В своих объектах еще на этапе проектирования мы продумываем, какие помещения будут располагаться по внешнему периметру ЖК, какие внутри.
Если мы говорим про внешний периметр, то это, безусловно, помещения под супермаркет, медцентр, фитнес и так далее. То есть, это те операторы, которым необходима дополнительная аудитория помимо жителей ЖК.
Внутри могут располагаться небольшие магазинчики, кофейни, которым достаточно трафика жителей ЖК. Ставка в таких помещениях внутреннего периметра будет ниже, так как количество посещений и, соответственно, выручка меньше. Важно, чтобы операционные затраты на аренду укладывались в бизнес-модель арендаторов и наше сотрудничество было долгосрочным.
– В вашем управлении есть торговый центр «Аструм Видное». Насколько вообще сейчас востребованы форматы районных торговых центров?
– Районные торговые центры в составе ТПУ – это как раз самые востребованные форматы в этом сегменте. Тренд экономии времени на покупки и развитие интернет-торговли смещает интерес посетителей в сторону инфраструктуры в стрит-ретейле или компактных ТЦ.
– Какие самые необычные стартапы появлялись в ваших жилых комплексах в последнее время?
– Один из самых актуальных форматов сегодня – торговые ряды. Это помещения с маленькой нарезкой (площади от 6 до 30 кв. м), невысокой арендной платой (от 40 тыс. рублей за помещение) и уже готовым ремонтом, что снимает дополнительную инвестиционную нагрузку с арендатора. Для начинающих предпринимателей это хороший вариант попробовать свое дело. Для тестового режима можно взять на пару месяцев промо-остров и понаблюдать за спросом, скорректировать ассортимент, затем уже арендовать павильон.
Мы предусмотрели формат торговых рядов в ЖК «Москвичка». В микрорайоне живет более 7 000 человек, трафик обеспечен. Людям нужна хорошая инфраструктура рядом с домом, когда, условно, можно выбежать за покупками в тапочках.
– На каком этапе сейчас находятся торговые ряды в ЖК «Москвичка»? Они уж функционируют?
– Да, они функционируют, арендованы. Если помещения освобождаются, мы быстро находим замену, так как у нас сформирован отложенный спрос на данный формат.
– Вы предлагаете арендаторам очень привлекательные условия – арендные каникулы, отсрочки платежей. Расскажите об этом подробнее.
– Если говорить про аренду, то на время ремонта обсуждаются арендные каникулы. Длительность зависит от площади, формата оператора и его инвестиционных затрат.
– Какая площадь самая «ходовая» у арендаторов коммерческих площадей?
– Основной спрос на помещения 30–70 кв. м. Продолжается тренд на уменьшение площади супермаркетов – ретейлерам интересны площади до 400 кв. м.
– Вы участвуете в проектировании коммерческих помещений в жилых комплексах компании «Гранель»? Расскажите об этом подробнее.
– На стадии проектирования мы планируем, кого ходим видеть в составе инфраструктуры и запрашиваем у операторов ТЗ к помещениям, чтобы были соблюдены все технические характеристики: высота потолков, наличие пандусов и зон загрузки, площадь, расположение в составе ЖК относительно проходных зон, торговых коридоров, школ, детских садов.
– Дайте самый главный совет тем, кто сейчас находится в поиске подходящего помещения для своего первого бизнеса.
– Самое главное – это локация и соответствие формата вашего бизнеса запросу аудитории. Выбирайте помещение, которое будет рядом с вашим потребителем, выбирайте товары и услуги, в которых он нуждается, делайте все качественно – и все получится.
Читайте также:
Торговля в новостройках: современная концепция комфорта
«Сегодня инвестировать в недвижимость стоит только с профессионалами»
Дата публикации 11 августа 2023
