Недавно стало известно о том, что Москомэкспертиза проинформировала застройщиков о невозможности в дальнейшем проектировать квартиры площадью менее 28 кв. метров. Новострой-М решил узнать у игроков рынка, насколько критичен возможный запрет строительства студий, много ли их сегодня в продаже и как могут воспринять данное нововведение покупатели.
Жанна Махова, директор по продукту MR Group:
На сегодняшний день около 7 тысяч квартир и апартаментов на рынке новостроек Москвы имеют площадь до 28 квадратных метров, что составляет около 14% от всего предложения. В массовых новостройках доля таких помещений достигает 20%, что говорит о том, что студии являются массовым продуктом.
Отказ от студий и малогабаритных квартир – это тренд, который, скорее всего, встретит неоднозначную реакцию у покупателей. С одной стороны, уменьшение количества таких предложений может быть воспринято как ограничение выбора, особенно для тех, кто ищет доступное жилье.
В Москве студии на протяжении многих лет были популярным вариантом для молодых специалистов, студентов и людей с ограниченным бюджетом. Их доступная цена и хорошая ликвидность делали их привлекательными как для собственного проживания, так и для инвестиций. Помимо этого, студии часто располагаются в современных жилых комплексах с развитой инфраструктурой, что привлекает покупателей, которым важны комфорт и удобство.
Альтернатив на рынке вторичного жилья у покупателей студий фактически нет, поэтому им придется уйти в аренду.
Однако, с другой стороны, отказ от студий может быть расценен как шаг навстречу повышению качества жизни и комфорта. В условиях растущего спроса на простор и функциональность, студии могут казаться слишком тесными и неудобными для многих покупателей, особенно семей с детьми.
Александра Мамохина, директор по стратегическому продукту Level Group:
– Доля студий площадью менее 28 кв. м в квартирографии наших проектов комфорт-класса находится на уровне 15%, в сегменте бизнес-класса – 12%.
В целом на рынке новостроек в январе-марте 2024 года доля сделок с лотами до 28 кв. м составила 15%, по итогам прошлого года – 18% (на лоты непосредственно 28 кв. м приходится 1%). Спрос на двухкомнатные квартиры до 44 кв. м на рынке в целом не превышает 5%, но отличается в зависимости от сегмента.
На долю студий до 28 кв. м в проектах Level Group в первом квартале 2024 года приходится 11% сделок. В 2022 и 2023 годах этот показатель составлял 13-14% (при этом доля лотов именно 28 кв. м – около 1%). Сделки с двухкомнатными квартирами до 44 кв. м в январе-марте 2024 года в структуре спроса Level составили 15% (17-20% в 2022-2023 гг.).
Мы ожидаем повышение спроса на студии. На сегодняшний день это один из наиболее ликвидных и востребованных продуктов на рынке жилья – спрос на небольшие площади стимулировало ужесточение условий по ипотеке в конце 2023 года, снижение лимита по программе ипотеки с господдержкой.
С учетом того, что срок действия ипотеки с господдержкой подходит к концу, очевидно, что мы увидим скачок спроса на студии. В целом, рынок в перспективе может ждать дефицит малогабаритных лотов.
В сегменте апартаментов средняя площадь лотов всегда была ниже, чем в сегменте традиционных квартир, а доля студий всегда была очень существенной, в некоторых проектах до 80-90%, если мы говорим о массовом сегменте. Эта тенденция сохранится и в текущих условиях. Однако стоит отметить, что льготная и семейная ипотека на сегмент апартаментов не распространяется.
Безусловно новые правила коснулись и наших перспективных проектов. Мы активно работаем над изменениями, чтобы как можно более оперативно вывести новые проекты на продажу. Проекты, находящиеся сейчас на стадии разработки концепции, ждет корректировка квартирографии.
Элина Ханнанова, директор по продажам ГК «Гранель»:
– Представления, что студии занимают большую долю в ассортименте предложений на столичном рынке новостроек, несколько преувеличены. Показатель составляет 15–20% в проектах комфорт-класса, а в бизнес-классе и того меньше – не более 7%. В результате принятого решения вырастет нижнее значение метражей, а средняя площадь квартир увеличится в среднем на 1,5–2 кв. метра. Принципиальным образом это не изменит экономику проектов. В целом мы не планируем менять соотношение основных форматов квартир в ближайшем будущем – необходимо выдерживать баланс предложения, чтобы в линейке было и компактное жилье (28–35 кв. метров) и просторные лоты для семейного проживания.
Интерес к 1-комнатным квартирам выше, бОльшие площади комфортнее для проживания. Но у каждого формата есть свой клиент. В результате принятого решения спрос видоизменится и постепенно адаптируется к новым требованиям рынка.
Спрос на небольшие квартиры кратковременно может повыситься. Это наиболее ликвидная недвижимость, которую можно быстро продать, например, для улучшения жилищных условий и переезда в большую квартиру. Но стоимость квартир до 28 кв. метров, если и вырастет, то незначительно, на несколько процентов.
Часть спроса может перейти в сегмент апартаментов, хотя это отдельный формат. Однако большинство потенциальных покупателей выберут все же классическую жилую недвижимость. Они предпочтут подождать и накопить на дополнительное количество квадратных метров, чтобы купить квартиру от 28 кв. метров. Часть клиентов не рассматривают апартаменты при выборе объекта, поскольку это не до конца понятный им формат.
При разработке новых проектов мы, как и другие застройщики, будем учитывать эти требования.
Илья Колунов, заместитель генерального директора по коммерческим вопросам и связям с общественностью ГК «Садовое кольцо»:
– В проектах ГК «Садовое кольцо» в Московской области небольшие однокомнатные квартиры имеют площадь 50–55 кв. м, а доля квартир с площадью менее 28 кв. м составляет 4,5%. В Уфе мы строим в основном жилье уровня «комфорт» и «бизнес», а процент квартир менее 28 кв. м достигает чуть более 2%. В Татарстане, где мы строим жилье класса «бизнес» и «премиум», малогабаритных квартир нет.
Если говорить о ситуации в целом по рынку, то картина будет примерно той же: доля квартир площадью менее 28 кв. метров невелика. В Московской области на малогабаритные квартиры приходится 9%, при этом доля однокомнатных квартир составляет 26%. В Башкортостане на квартиры до 25 кв метров приходится 8 % при этом на однокомнатные квартиры средней площадью 35–45 кв. метров приходится 32%, а в Татарстане – 3% при среднем размере однокомнатных квартир в 32–45 кв. метров.
Я полагаю, что отказ от малогабаритного жилья отразится преимущественно на застройщиках, которые работают в бюджетном сегменте.
Для покупателей квартир площадью менее 28 кв. метров стоимость играет главную роль. Поэтому каждый лишний метр, не добавляющий функционала квартире, может стать решающим для отказа от покупки.
Данные нововведения почти не отразятся на работе группы компаний «Садовое кольцо», которая строит квартиры в сегменте «комфорт» и выше.
Читайте также:
28 «квадратов» и меньше: микростудии в новостройках занимают долю в 14% и стоят в среднем 9,1 млн руб.
В Госдуме считают, что в России нельзя запретить строить микрожилье
Дата публикации 23 мая
