Недавно Top Brokers Alliance подвел итоги уходящего 2017 года. Новострой-М узнал, почему потенциальные покупатели элитных новостроек долго выбирают квартиру и ждут ценового «дна», какие проекты вскоре появятся на Патриарших прудах и что будет с ценами в 2018 году.
Рынок элитного жилья переживает непростые времена. Огромные объемы предложения как на первичном, так и на вторичном рынке привели к тому, что покупатель сегодня присматривает квартиру в течение 2-3 лет. «Они не могут принять решение, - подчеркнула Маргарита Ванян, генеральный директор KM Development - Покупатель ходит, смотрит жилье, выбирает, потом уезжает по делам, а когда возвращается в Москву, понимает, что уже забыл ранее просмотренные объекты, и все начинается заново».
«Танцы» вокруг потенциальных клиентов, как отметила Ирина Прачева, первый заместитель генерального директора компании «Донcтрой», сегодня действительно неотъемлемый элемент рынка. По ее словам, чтобы выйти на сделку, покупателю элитного жилья нужен эмоциональный отклик, своеобразный вау-эффект. Это должно быть что-то уникальное, что-то, что выделило бы эту квартиру из всего многообразия объектов на рынке, например, дверная ручка, созданная где-то под Флоренцией, или напыление на окна, скрывающее от посторонних с улицы то, что происходит внутри, и в то же время, не затемняющее помещение. Словом, сердечко должно екнуть – без этого сегодня сделки на рынке элитного жилья не совершаются.
Часть клиентов запрашивают технические характеристики каких-то элементов квартиры, например панорамных окон, т.к. опасаются, что из-за такого красивого остекления в квартире все-таки будет прохладно. И брокеры, и девелоперы созваниваются с поставщиками в Европе, уточняют детали и передают их потенциальным клиентам. Сегодня на рынке элитного жилья покупателя нужно не только удивить и поразить эмоционально, но и убедить в том, что выбор квартиры грамотный, рациональный и идеальный по соотношению цена/качество.
Дмитрий Халин рассказал историю, как один клиент на просмотр квартиры взял жену и 12-летнего сына. Во время визита мальчик спросил, сколько машино-мест предлагается вместе с покупкой жилья. Узнав, что всего 3 машино-места, ребенок отметил, что для их семьи этого недостаточно, т.к. у мамы несколько автомобилей, водитель возит его в школу, также у отца есть служебная машина. Даже дети потенциальных покупателей квартир в элитных новостройках подходят к выбору объекта очень практично.
Справка Top Brokers Alliance по премиум сегменту:
По сравнению с аналогичным периодом прошлого года, объем предложения на первичном рынке сегмента премиум вырос на 41% и на начало декабря 2017 года составил 1 380 квартир и апартаментов. В 2017 году предложение пополнилось 600 лотами в шести новых премиальных комплексах (A-Residence, NV/9 ARTKVARTAL, The Mostman, «Долгоруковская, 25», «Оливковый Дом», «Софийский»). За счет выхода на рынок новых крупных комплексов по стартовым привлекательным ценам, средняя стоимость предложения упала на 11%: с 603 тыс. руб. за кв. м в начале декабря 2016 года до 538 тыс. руб. за кв. м в 2017 году. Самым популярным районом у покупателей остаются Хамовники, в 2017 году практически каждая третья сделка была заключена здесь. на второй строчке по количеству сделок располагается район Замоскворечье (15%), далее следует Пресня с долей в 14%.
Своеобразной проблемой является и то, что покупателю квартиры в элитной новостройке есть, где жить. Ему не нужно жилье прям завтра, потребность в квартире, что называется, «не горит». И поскольку острой необходимости в новом жилье нет, то он может себе позволить выбирать долго, а главное – настаивать на дисконте. Если человек выходит на сделку в течение 6-9 месяцев, это удача, отмечают брокеры.
Про скидки и цены стоит сказать отдельно. По словам всех экспертов Top Brokers Alliance, выход на сделку сильно тормозит ожидание ценового дна. Цены на дорогие новостройки уже существенно упали, и хотя девелоперы не скупятся на скидки, покупатели все равно считают, что нужно немного подождать, и «завтра будет чуть-чуть дешевле». Этому способствует и массовый выход новых проектов по привлекательным ценам.
Как отметили специалисты Top Brokers Alliance, в 2017 году на рынок вышло 2,1 тысячи квартир, в 2018 году ожидается выход 2,5 тысяч квартир. Логично предположить, что клиенты будут думать еще дольше, выбирая жилье, а сроки экспозиции квартир удлинятся. К слову, есть интрига: Маргарита Ванян анонсировала выход 2-х новых проектов на Патриарших прудах в наступающем году. О подробностях эксперт умолчала, отметив лишь, что новинки вскоре будут выведены на рынок.
Интересно, что клубные дома все больше становятся востребованными у покупателей дорогого жилья. Камерность снова в тренде. По словам экспертов Top Brokers Alliance, современный клубный дом – это проект, который включает до 50 квартир. На сегодняшний день, как уточнил Дмитрий Халин, управляющий партнер Savills в России, 20-25% объема всего рынка элитного жилья приходится именно на такие проекты. На общем фоне их выгодно выделяет не только скромные размеры, но и эксклюзивность проекта – каждая такая новостройка сильно отличается от другой наличием каких-то изюминок.
Сегодня уникальность – неотъемлемая часть любого проекта на рынке элитного жилья. По словам специалистов Top Brokers Alliance, их клиенты поездили по миру, изучили Европу и Америку, пожили в разных типах недвижимости за границей, поэтому сегодня такие люди весьма искушены и осведомлены. Удивить их становится все сложнее благодаря их опыту в области мировой недвижимости. Каждая деталь проекта должна быть продумана и выверена, чтобы покупатель мог лично убедиться в ликвидности жилья.
Справка Top Brokers Alliance по элитному сегменту:
За прошедший год объем предложения на первичном рынке элитной жилой недвижимости вырос на 11% и начало декабря 2017 года составил 1019 лотов. На рынок вышло шесть новых проектов: Barkli Gallery, MOSS Apartments, ORDYNKA, «Царев Сад», Roza Rossa Boutique Hotel & Apartments, «Малая Бронная, 15». За счет выхода на рынок объектов верхнего ценового сегмента, а также роста цен в отдельных комплексах с повышенной стадией строительной готовности, средняя стоимость 1 кв. м в элитных новостройках за год выросла на 9% и составила 1 млн руб. Лидером по объему предложения остаются Хамовники, где сконцентрирована треть всех лотов. Далее следуют Замоскворечье и Таганский район с долями соответственно в 16% и 12%. Средний бюджет сделок сократился на 26% и на начало декабря 2017 года составил 136 млн руб.
Ликвидность и уникальность идут рука об руку, ведь, по словам экспертов, элитный проект устаревает в течение 5-7 лет. Именно с таким интервалом богатые люди меняют квартиры – ими движет не только интерес к новинкам, появившемся на рынке, но и прагматизм: они прекрасно понимают, что чем быстрее устаревает проект, тем сложнее квартиру в нем будет продать, а значит – переезд в новое жилье обойдется дороже.
Анастасия Могилатова, генеральный директор компании Welhome, считает, что пришло время сделать недвижимость менее обременительной для клиентов. Девелоперы должны всерьез об этом задуматься: жилье должно стать эффективным и помогать людям экономить время. Подробнее о внедрении на рынок новостроек элитного жилья новых технологий и инноваций можно прочитать в интервью Анастасии Могилатовой для Новострой-М.
Экономия времени уже проявилась на рынке элитного жилья тем, что доля новостроек с отделкой растет. Покупатели даже дорогого жилья не хотят 3 года тратить на ремонт. По данным Top Brokers Alliance, объем предложения квартир и апартаментов с отделкой вырос на 19% и достиг 29% от общего числа лотов. При этом спрос на подобные лоты увеличился на 8% - до 15% от общего объема предложения.
Конечно, эксперты затронули тему о криповалютах и системе блокчейн. Несмотря на консервативность и «неповоротливость» рынка недвижимости, все специалисты едины во мнении, что будущее наступает, и блокчейн кардинально изменит рынок недвижимости. Кстати, Новострой-М подробно об этом беседовал с Марией Литинецкой, управляющим партнером «Метриум Групп», участником партнерской сети CBRE.
В целом же эксперты ждут роста объема элитных новостроек из-за поправок к 214-ФЗ, девелоперы будут стремиться вывести новые проекты до 1 июля 2018 года. Предложение, в котором уже сейчас покупателям сложно сделать выбор, увеличится еще больше. Конкуренция между девелоперами возрастет, а вот с ценами это вряд ли произойдет.
Для потребителя этот прогноз и хорош, и плох: с одной стороны большой выбор – это замечательно, с другой, если уже сегодня так сложно найти квартиру мечты даже в элитном сегменте, то в следующем году, когда линейка объектов пополнится новыми лотами, это будет сделать еще сложнее. Очевидно одно, что шальной рынок быстрых инвестиций прекратил свое существование, сегодня на нем остались только профессиональные девелоперы и продавцы, а также капризные покупатели.
O TOP BROKERS ALLIANCE
В апреле 2013 года ведущие московские консалтинговые и риэлторские компании в сфере элитной недвижимости IntermarkSavills, Contact Real Estate, Welhome и Tweed создали TOP Brokers Alliance. Основной целью образования TOP Brokers Alliance стало не только укрепление партнерских отношений между компаниями, но и стремление сделать московский рынок элитной недвижимости более цивилизованным и прозрачным, а отношения с застройщиками и другими участниками сделок еще более конструктивными и профессиональными. Сегодня в TOP Brokers Alliance входит 7 агентств элитной недвижимости Москвы. Подобное объединение стало первым за всю историю рынка.
Дата публикации 15 декабря 2017
