Каждый покупатель жилья в новостройках надеется, что получит ключи от своей новой квартиры вовремя. Однако даже сейчас, в 2024 году, встречаются недобросовестные застройщики, которые не выполняют обязательства перед дольщиками. Проще говоря — срок сдачи дома в эксплуатацию переносится, нередко на неопределенное время. Что делать дольщикам в такой ситуации?
Как узнать, когда дом должен быть сдан в эксплуатацию
Почему переносится срок сдачи дома в эксплуатацию
Чем отличаются задержки сдачи дома и передачи квартиры
Перенос срока сдачи дома — что делать?
Неустойка: когда ее можно взыскать и как она рассчитывается
Как взыскать неустойку с застройщика
А если при задержке сроков расторгнуть ДДУ?
А если квартира в ипотеке?
Как узнать, когда дом должен быть сдан в эксплуатацию
Узнать плановый срок ввода новостройки в эксплуатацию несложно — он должен быть прописан в договоре долевого участия (ДДУ), который заключается между застройщиком и дольщиком. После того, как дом будет достроен, застройщику нужно получить разрешение на ввод в эксплуатацию, а потом в срок, прописанный в договоре, передать квартиру дольщику.
Эти сроки могут быть обозначены как конкретной датой, так и кварталом. Следующий день за датой, указанной в ДДУ, считается первым днем просрочки.
Сроки ввода объекта в эксплуатацию и передачи жилья покупателям обозначены и в проектной декларации. В ходе строительства этот документ может несколько раз обновляться, в том числе и пункт о вводе в эксплуатацию и передачу квартир.
Почему переносится срок сдачи дома в эксплуатацию
Не всегда перенос срока ввода в эксплуатацию связан с недобросовестностью застройщика. Причин таких задержек множество, и не все они зависят от девелопера. Например, в разгар пандемии 2020-го года в Москве на некоторое время приостанавливались стройки, тогда перенос сроков ввода коснулся большинства проектов.
Кроме того, сдача дома может задерживаться из-за административных барьеров, нарушений сроков поставки стройматериалов и оборудования, затянувшегося подключения коммуникаций к дому, различных форс-мажорных ситуаций (пандемии, стихийные бедствия и пр.).
Если в таких случаях застройщика можно понять (он действительно не виноват), то банкротство строительной компании — дело намного серьезнее. Впрочем, сейчас такие проблемы решаются быстрее, за достройку берутся другие девелоперы или фонды обманутых дольщиков. Однако еще не так давно пострадавшие покупатели ждали решения своего вопроса годами и даже десятилетиями.
Чем отличаются задержки сдачи дома и передачи квартиры
Вместе с переносом сроков ввода дома в эксплуатацию переносятся и сроки передачи квартир дольщикам. Между тем несвоевременная выдача ключей может случиться даже если дом достроен вовремя.
Такое реально, если дольщик отказывается подписывать акт приема-передачи жилья из-за наличия в квартире дефектов. Застройщик обязан сообщить дольщикам о готовности передать объект. На приемку квартиры отводится два месяца, после чего застройщик вправе подписать акт в одностороннем порядке, без участия дольщика.
Если при осмотре квартиры будут выявлены дефекты, следует составить претензию застройщику. В свою очередь, застройщик обязан исправить обнаруженные недочеты в течение гарантийного срока.
Некоторые недобросовестные застройщики не записывают на приемку в нужный срок, надеясь подписать акт в одностороннем порядке. В таком случае дольщику нужно направить застройщику письменную претензию с подробным описанием ситуации и указанием, что он готов принять квартиру в срок, установленный законом.
Застройщик должен выдать дольщику копию претензии с уведомлением о получении. В таком случае одностороннее подписание акта приемки квартиры будет незаконным.
Перенос срока сдачи дома — что делать?
Как правило, о том, что строители не укладываются в срок сдачи дома, становится понятно не день в день, а заранее. Застройщик должен известить дольщиков о переносе срока сдачи дома в эксплуатацию не позднее, чем за 2 месяца. При этом дольщикам предлагается подписать дополнительное соглашение к ДДУ, в котором указывается новая дата получения ключей и (не всегда) причины переноса срока.
Далее дольщику предстоит принять ответственное решение — подписать допсоглашение или нет. С одной стороны, дополнительное соглашение может включать различные бонусы — например, скидку на отделку или машино-место/кладовка в подарок. С другой стороны, при подписании допсоглашения покупатель лишается возможности потребовать выплату неустойки. Если срок сдачи будет снова перенесен, дольщик сможет взыскать компенсацию только с даты плановой сдачи, которая указана в дополнительном соглашении к ДДУ, поскольку подписание допсоглашения означает согласие на новые сроки передачи ключей.
Важно: заключение дополнительного соглашения к ДДУ — это право, но не обязанность дольщика. Допсоглашение о согласовании новой даты подписания акта приема-передачи жилья возможно заключить только при желании дольщика, в одностороннем порядке сделать это нельзя.
Неустойка: когда ее можно взыскать и как она рассчитывается
До конца 2024 года в России действует мораторий на взыскание неустойки с застройщиков за перенос срока сдачи дома или передачу квартиры с дефектами. Это означает, что в этом году дольщики не смогут получить пени за срыв сроков передачи объекта, проценты за пользование их деньгами, неустойку за устранение недостатков.
Однако в 2025 году дольщики снова смогут требовать компенсацию при задержке сдачи дома и передачи жилья — за каждый день нарушения сроков передачи квартиры, прописанных в ДДУ.
Размер суммы неустойки рассчитывается по следующей формуле:
размер неустойки = (стоимость квартиры по договору)*1/300*(количество дней просрочки)*2*(ключевая ставка ЦБ РФ)
Также у покупателя есть право на компенсацию морального ущерба, понесенных убытков (например, трат на аренду жилья) и расходов на услуги юриста. Важно: об этих требованиях нужно заявить заранее, иначе суд постановит возместить только выплату за фактическую просрочку.
Как взыскать неустойку с застройщика
Обратиться за выплатой компенсации можно по факту просрочки или уже после приемки жилья. Для этого следует направить письменную претензию заказным письмом на адрес застройщика.
Добросовестные застройщики выплачивают неустойку сразу после того, как получат претензию. В случае, если девелопер отказывает в выплате или тянет с ответом, можно обратиться в суд. При положительном решении суда застройщику придется выплатить не только компенсацию, но и штраф в размере 50% от суммы за отказ выплатить неустойку вовремя.
Получить деньги можно двумя способами:
• самостоятельно через налоговую. Для этого необходимо узнать реквизиты застройщика и обратиться в банк для списания суммы, назначенной судом, со счета строительной компании;
• через службы судебных приставов. Компенсации и штраф будут взысканы по листу исполнительного производства.
А если при задержке сроков расторгнуть ДДУ?
Закон предусматривает возможность одностороннего расторжения договора долевого участия при переносе сроков более чем на 2 месяца с даты, указанной в договоре. Но всегда ли это оправданно?
Если строительство дома близится к завершению и на стройплощадке ведутся активные работы, то расторжение ДДУ нецелесообразно — к этому времени рыночная стоимость квартиры выросла, дольщик потеряет выгоду, на полученные средства он вряд ли сможет приобрести аналогичное жилье. К тому же в подавляющем большинстве случаев такие объекты достаточно быстро достраиваются. Можно дождаться ключей, принять квартиру, а потом потребовать неустойку.
Если строительство дома далеко от финала и работ на площадке не наблюдается, расторжение ДДУ может защитить дольщика от дополнительной потери денег и стрессов, связанных с взысканием неустойки.
Сейчас большинство объектов возводится по новой схеме — с привлечением средств дольщиков на эскроу-счета. В случае переноса сроков строительства застройщик также обязан уведомить дольщика о новой дате ввода в эксплуатацию, а если дольщик решит расторгнуть ДДУ, он получит средства от банка в полном объеме.
Нюанс: если квартира куплена в ипотеку, дольщику не вернут проценты, уплаченные на момент расторжения ДДУ. А при банкротстве банка, в котором открыт счет эскроу, покупатель получит только застрахованную сумму — сумму на эскроу-счете, но не более 10 млн рублей. Впрочем, недавно Центробанк предложил поднять страховой лимит по таким счетам до 30 млн рублей.
А если квартира в ипотеке?
При покупке квартиры в строящемся доме в ипотеку дольщику следует оформить право собственности, после чего в течение 3 месяцев предоставить в банк документы, подтверждающие целевое использование полученного кредита (выписка из ЕГРН, полис страхования недвижимости, отчет об оценке).
О переносе срока ввода новостройки в эксплуатацию нужно сообщить в банк, особенно если снова нужно подтвердить целевое использование средств. К заявлению следует приложить документы, подтверждающие нарушение сроков сдачи дома (допсоглашение, уведомление застройщика о переносе сроков или судебное решение о признании строительной компании банкротом).
Задержка сроков сдачи дома и передачи ключей — всегда неприятно, особенно если дольщик одновременно с выплатой ипотеки арендует жилье. Покупатель может взыскать с застройщика неустойку или вовсе расторгнуть ДДУ, вернув свои деньги. Решение о том, как поступить, зависит от каждого конкретного случая.
Читайте также:
Акт приема-передачи квартиры в новостройке: о чем нужно знать дольщику
Осенью в России может заработать закон о борьбе с «потребительским терроризмом» в новостройках
Автор: Елена Зиновьева
Дата публикации 04 октября
