ЖК «Лучи» в Солнцево: новостройка рядом с промзоной и метро

На западе Москвы, в районе Солнцево, в 4 км от МКАД по Боровскому шоссе компания «ЛСР. Недвижимость-Москва» возводит жилой комплекс «Лучи». Проект интересен тем, что в шаговой доступности от него скоро откроется новая станция метро «Солнцево». Тайный покупатель по заданию редакции Новострой-М съездил на объект и узнал все плюсы и минусы новостройки.

Что строят?

Жилой комплекс «Лучи» будет состоять из восьми корпусов комфорт-класса плюс один корпус бизнес-класса, который запроектирован ближе всех к строящейся станции метро «Солнцево». Корпуса разновысотные – от 7 до 25 этажей. По планам застройщика, проект будет полностью завершен к 2021 году.

Дома будут сдаваться поочередно:

Первая очередь – это корпуса 5 и 6. Окончание строительства намечено на IV квартал 2017 года. Ключи дольщикам обещают выдать к марту 2018 года.

Вторая очередь – корпуса 1 и 2. Строительство завершат в IV квартале 2018 года. Ключи дольщикам начнут выдавать весной 2019 года.

Третья очередь – корпуса 3 и 4. Окончание строительства – IV квартал 2019 года, выдача ключей в 2020 году.

Четвертая очередь – корпус 9, его планируется сдать до 2021 года.

Корпуса 7 и 8 пока только в планах, подробной информации о них менеджер отдела продаж предоставить не смог.

Первая и вторая очередь (корпуса 5, 6, 1 и 2) построят по панельной технологии, все остальные будут монолитными. Первая очередь вся распродана, в продаже сейчас находятся квартиры в домах второй и третьей очереди.

Корпус 1 (11 секций, 8-19 эт.): 914 квартир, 409 машино-мест, 169 кладовых помещений.

Корпус 2 (8 секций, 11-19 эт.): 728 квартир, 335 машино-мест, 94 кладовки.

Корпус 3 (12 секций, 8-22 эт.): 1024 квартиры, 442 машино-мест, 287 кладовых.

Корпус 4 (8 секций, 7-22 эт.): 684 квартиры, 330 машино-мест, 209 кладовых.

Корпус 9: 25 этажей.

Балконов в квартирах по проекту не будет, везде лоджии. В каждом подъезде установят 2-3 лифта фирмы OTIS. Войти в подъезд можно будет как с улицы, так и со двора. Как рассказал менеджер, первые этажи отдадут под коммерцию, квартиры начинаются со 2 этажа. Дворы жилого комплекса закроют от машин. Из собственной инфраструктуры застройщик возведет четыре детских сада и две школы.

Менеджер отдела продаж заверил меня, что строительство идет с опережением графика, однако на стройку потенциальных покупателей пока не пускают. 

Кто строит?

Застройщиком жилого комплекса «Лучи» является АО «ЛСР. Недвижимость-М». Компания входит в ОАО «Группа ЛСР», которая занимается девелопментом недвижимости, строительством и производством стройматериалов. «Группа ЛСР» была основана в 1993 году в Санкт-Петербурге, в настоящий момент она реализует проекты в нескольких городах России, включая обе столицы, открыты офисы продаж в Мурманске, Праге, в прошлом году компания поставила свой тротуарный клинкер в Германию.

Тайный покупатель уже проверял жилые комплексы от «ЛСР. Недвижимость-М»: это крупный проект реновации промзоны ЗИЛ – ZILART (читайте расследование), ЖК «Новое Домодедово» (читайте расследование). Хотя оба проекта получили высокую оценку от нашего агента – 8 баллов, есть у застройщика и проблемные объекты.

Так, в ЖК «Новое Нахабино», судя по сообщениям на форумах, ряд домов были сданы с задержкой более 6 месяцев, также жители жаловались на протечку крыш, воду в подвалах, плесень на потолках. Собственники квартир предъявили ряд исков к застройщику, по части из них вынесено решение в пользу жителей.

Еще в одном объекте – ЖК «Нахабино Ясное» (читайте расследование) также были задержки сдачи некоторых домов сроком 1 год. Первую очередь комплекса подключали к газу более полугода («приняли квартиру в сентябре 2015, газ же подключили только в марте-апреле 2016» - цитата с форума), и новоселам пришлось жить зиму 2015/2016 без тепла и горячей воды. Жильцы «Нахабино Ясного» жаловались на сырость в домах, слышимость в квартирах и низкое качество строительства.

Разведка в интернете

«Группа ЛСР» создает для каждого своего проекта отдельный сайт, ЖК «Лучи» не стал исключением. В главном меню сайта много подразделов: дана общая информация о проекте, перечислены его плюсы, на генеральном плане отмечены основные объекты инфраструктуры (метро, детские сады, школы, спортплощадки), есть также карта района с ближайшими соцобъектами. Доступна функция виртуального тура – с его помощью можно увидеть, как будет выглядеть жилой комплекс после сдачи.

Квартиру на сайте можно выбрать двумя способами: на генеральном плане или же по параметрам. Все квартиры с планировками, ценами, уточнено, с отделкой квартира или без (на сайте выложен перечень работ по внутренней отделке квартиры от застройщика, а в галерее есть фотографии с примером ремонта). Здесь же можно бесплатно забронировать понравившуюся квартиру или оставить заявку, посчитать свои расходы на ипотечном калькуляторе.

На сайте дана подробная информация по условиям продаж в декабре (скидки, ипотечные и другие программы от различных банков), в том числе по программе trade-in. Выложены проектные декларации к корпусам и другие документы. Ход строительства комплекса предлагается отслеживать по ежемесячным фотоотчетам, работают веб-камеры на первых шести корпусах, доступна панорама стройплощадки в 3D.

У ЖК «Лучи» есть группа в социальной сети «Вконакте», она насчитывает почти 2 тыс. человек. Пользователи активно обсуждают все, что касается новостройки: готовность станции метро, доступ (дорогу) к домам первой очереди, открытие парковки, покупку кладовых, оформление сделок, запись детей в садики и т.д. Посты активно комментируются, видно, что группа «живая». В «Фейсбуке» я нашел только несколько пустых групп и одну заброшенную с последней записью от 26 июня – видимо, развитие получила только группа «Вконтакте».

Пути-дороги

До ЖК «Лучи» на общественном транспорте можно добраться от станций метро «Саларьево» и «Румянцево». От метро «Румянцево» до новостройки идут два автобусных маршрута – 707 и 343, ехать шесть остановок.

Примерно в 500 метрах от жилого комплекса – платформа Новопеределкино. От нее за 20-25 минут можно доехать до Киевского вокзала, проезд стоит 34 рубля. Утром электрички ходят довольно часто – примерно каждые полчаса. На личном транспорте до Москвы можно доехать по Боровскому и Киевскому шоссе, но по утрам движение по обоим шоссе затруднено. До аэропорта Внуково всего 11 км, на машине можно доехать за 18-20 минут, если без пробок.

По планам в марте 2018 года в 200 метрах от ЖК откроется станция метро «Солнцево» Калининско-Солнцевской линии (входит в участок «Раменки» - «Рассказовка»). В настоящий момент на станции уже идут отделочные работы. Выход с нее будет осуществляться на улицы Богданова и Попутная.

Сервис

Офис продаж на объекте работает по будням с 09:00 до 21:00, по выходным - с 09:00 до 20:00. Около здания есть довольно вместительная стоянка – я насчитал около 30 припаркованных машин, и места еще оставалось много.

Когда я пришел в отдел продаж, там было много посетителей – в очереди я стал шестым. Работали всего четыре менеджера, они явно не справлялись с наплывом потенциальных покупателей. В комнате стояли два небольших дивана для гостей, на всех их, естественно, не хватило, и кому-то пришлось ожидать своей очереди стоя.

Так как зал был общим для всех, менеджеры частенько переговаривались друг с другом, когда не могли ответить на вопрос своего клиента. И посетителям приходилось ждать, пока они закончат совещаться.

Когда очередь дошла до меня, мы с менеджером рассмотрели несколько вариантов планировок, преимущественно двухкомнатных квартир. В продаже были и трехкомнатные, но их менеджер почему-то решил не комментировать, предложив рассмотреть другие варианты.

Посмотреть квартиры или просто стройку меня не пустили, сказав, что все можно будет увидеть только после Госкомиссии – это конец 2017-го или начало 2018 года. Менеджер распечатала и дала договор ДДУ, а также буклеты с информацией о комплексе и возможных планировках.

К сожалению, компания-застройщик не подготовила шоу-рум, чтобы люди могли увидеть и потрогать то, что приобретают. Но менеджер заверил меня, что в следующем году в новом офисе продаж шоу-рум все же появится.

Локация

В офисе продаж я пообщался с другими покупателями, которые живут в этом районе и хотят инвестировать в новый дом. Они рассказали мне о явных недостатках этого места.

От ЖК «Лучи» до аэропорта Внуково всего 10 километров, поэтому здесь очень часто летают самолеты. И это правда – пока я шел к новостройке от метро «Румянцево», у меня над головой минут за 40 пролетело пять самолетов. Плюс к самолетам в 300 метрах от жилого комплекса проходит железная дорога.

Также рядом, на улице Производственной, находится большая промышленная территория, где много действующих цехов. Как рассказали жители, там производят бетон и асфальт. Самая ближайшая компания по производству бетона – «ТрансБетон» на ул. Производственной, 14 (в 200 метрах от новостройки). Но, как указано в контактах на сайте компании, рядом с комплексом находится не само производство, а главный офис.

Чуть подальше находятся завод «Дорзапад-М» (производство асфальтобетонных смесей), завод «Мосинжбетон» (производство товарного бетона). Также в промзоне расположены холодильно-складской комплекс, завод опорно-подвесных систем, автосервисы, шиномонтажки и множество других предприятий.

Однако есть в районе новостройки и зеленые зоны. Так, в 500 метрах от «Лучей» по Боровскому шоссе расположен Центральный парк с деревьями и Большим Солнцевским прудом. Здесь можно ловить рыбу, совершать прибрежные прогулки и просто сидеть любоваться природой. Чуть поодаль находится Малый Солнцевский пруд. Еще один парк по Боровскому шоссе – 60-летия Октября – находится в 1,5 км от жилого комплекса. В нем есть все для активного отдыха – велосипедные дорожки, спортивная и детские площадки, но можно и просто посидеть на лавочке, постоять на мостиках, перекинутых через пруды. Парк очень популярен у молодых мам как место для прогулок, также местные жители здесь жарят шашлыки.

В 10 минутах езды от ЖК «Лучи» расположен Мещерский парк с Мещерским прудом. Эта большая лесопарковая зона насчитывает много веков, сейчас она расчищена и приведена в порядок. В парке можно провести время всей семьей: здесь есть детские площадки, детские велосипедные маршруты, веревочный парк, также место порадует и спортсменов-любителей – ландшафт территории подходит для бега, скандинавской ходьбы, можно позаниматься на площадке workout и т.д.

Геометрия жилья

Планировки в ЖК «Лучи» в целом комфортные – нет вытянутых комнат, кухни просторные, в основном от 10 кв. метров. Застройщик сумел создать несколько планировок двухкомнатных квартир с двумя санузлами. Из однокомнатных мне очень понравилась квартира площадью 40,2 кв. метра – просторный санузел 4,2 «квадрата», почти квадратная спальня 12 кв. метров и кухня 15,6 кв. метров. Прихожая почти 7 кв. метров, но не узкая, будет куда поставить шкаф.

Балконы не запланированы, зато есть лоджии, но они небольшие – в основном 1,3-1,4 кв. метра. Прихожие будут занимать от 2,1 до 13,5 кв. метров. Отмечу, что в трехкомнатных квартирах есть довольно узкие коридоры более 10 кв. метров.

В большинстве секций запланировано по 5 квартир на этаже. Количество лифтов в подъезде зависит как раз от числа квартир. Так, в 19-22-этажных домах в среднем по 5 квартир на этаже и по два лифта. Если в корпусе запроектировано 7 квартир на этаже, то лифтов будет три (в каких именно домах, мне затруднились ответить).

Что почем

До 31 декабря 2017 года в ЖК «Лучи» актуальны следующие предложения:

Квартиры продаются в том числе с ремонтом. По словам менеджера продаж, разница в цене между квартирой с отделкой и без составит примерно 500 тыс. рублей. Однако стоит отметить, что часть корпусов будут монолитными, где не делается стяжка, разводка электричества, не возводятся перегородки, поэтому ремонт в таких квартирах обойдется дороже.

Для сравнения цен рассмотрим ближайшего соседа – жилой квартал «Солнцево» от компании «Мосреалстрой». Это тоже панельный многоэтажный проект, дома уже построены, сданы в эксплуатацию, квартиры реализуются с муниципальной отделкой. На сайте проекта покупателям предлагаются только трехкомнатные квартиры по цене 114,5-116 тыс. рублей за «квадрат».

Еще одна новостройка в данном районе - жилой комплекс «Позитив» от Capital Group. Технология строительства там тоже панельная, сроки сдачи домов не сильно отличаются от нашей новостройки (комплекс также сдается поэтапно, первые дома – в конце этого года), станции метро – «Саларьево» и «Румянцево» - в 5-7 минутах езды на общественном транспорте. Если сравнивать квартиры без отделки, то цены в ЖК «Позитив» более доступные.

Чуть дальше от МКАД и от ЖК «Лучи» по Боровскому шоссе расположен ЖК «Рассказово» от Sezar Group. Это монолитные дома, последняя очередь проекта сдается в конце этого года. Большой плюс жилого комплекса – открытие в шаговой доступности станции метро «Рассказовка» в марте 2018 года. Цены на 1 декабря здесь следующие:

Как купить

Квартиру в ЖК «Лучи» можно купить за 100%-ю оплату, в ипотеку (в том числе военную) и в рассрочку. Жилье реализуется по 214-ФЗ и продается по ДДУ.

ЖК «Лучи» аккредитован множеством банков – на сайте я насчитал 22 кредитных организации. Самое интересное предложение, по заверениям менеджера продаж, у ВТБ24 – 5,95% годовых в первые два года оплаты ипотеки, далее 9,45% (предложение действительно при условии заключения кредитного договора в период до 30.12.2017).

Возможна ипотека с первоначальным взносом 0% от банка «Возрождение» (диапазон ставок – от 13 до 16%), также работает программа «Ипотечные каникулы» от банка «УралСиб». Суть ее в том, что на период строительства (период «ипотечных каникул») банк устанавливает пониженный ежемесячный платеж по кредиту, который составит 50% от общего платежа по ипотеке. Невыплаченные проценты за льготный период потом равномерно распределят на весь оставшийся период кредитования.

Порядок покупки по ипотеке:

1. Получение у банка одобрения на ипотеку.
2. Подписание предварительного договора долевого участия и договора возмездного оказания услуг по ипотеке. Это будет стоить 15 тыс. рублей.
3. Подписание ДДУ, оформление стандартных документов у нотариуса, оплата госпошлины.
4. Регистрация ДДУ, 10 рабочих дней (регистрация ДДУ обойдется в 10 тыс. рублей, собственность через застройщика - 30 тыс. рублей).
5. Оплата первоначального взноса.
6. Перечисление кредитных средств.

На дома первых трех очередей действует рассрочка:

- при первоначальном взносе 25% от стоимости квартиры остаток платежа вносится равными частями ежеквартально до 20.12.2018 или 20.06.2019;

- при первоначальном взносе не менее 50% остаток платежа вносится до 20.12.2018;

- при первоначальном взносе не менее 5% от стоимости квартиры (можно внести 5%, а второй платеж 20% до 20.03.2018) остаток платежа вносится ежеквартально равными частями до 20.06.2019;

- при первоначальном взносе не менее 5% от стоимости квартиры остаток платежа вносится до 20.01.2018.

До 20 декабря 2019 года в рассрочку можно купить машино-место и кладовку. Первоначальный взнос – от 10 до 25% от стоимости приобретаемого помещения.

До 31 декабря 2017 года каждому покупателю квартиры в ЖК «Лучи» предоставляется скидка до 350 тыс. рублей на приобретение машино-места. Размер скидки составляет 3% от стоимости приобретаемой квартиры.

Кладовое помещение будет стоить примерно 70-100 тыс. рублей, стоимость места в подземном паркинге начинается от 743 тыс. рублей.

Инфраструктура

В районе жилого комплекса «Лучи» находится много гимназий, школ и детских садов, также есть колледж градостроительства – в ближайшем окружении я насчитал более 20 учреждений, все муниципальные. В округе работают библиотеки, клуб для детей и подростков, бассейн, открыто много сетевых продуктовых магазинов, ресторан, отделения банков. Примерно в 800 метрах от ЖК есть кинотеатр «Солнцево», рядом с ним – церковь и парки.

Что касается медицины, то тут тоже есть все необходимое. На расстоянии 1 км работает Детская городская поликлиника №124, в полутора километрах от ЖК есть еще одна детская больница и подстанция скорой помощи, там же рядом – Городская клиническая больница №17 с терапевтическим корпусом. В шаговой доступности работают аптеки.

Из собственной инфраструктуры застройщик возведет четыре детских сада - два по 150 мест и два по 250, а также две школы на 825 мест каждая. Школы и детские сады передадут на баланс городу. Первый детский сад на 150 воспитанников сдадут вместе с корпусами первой очереди, еще один на 250 мест – вместе со второй очередью, остальные два детских сада – после 2019 года. Первую школу сдадут летом 2018 года, вторую – в 2019 году.

Резюме

Жилой комплекс «Лучи» от компании «ЛСР. Недвижимость-М»  интересен в первую очередь станцией метро в шаговой доступности и собственной детской инфраструктурой, которая будет муниципальной. Но уже сейчас район новостройки можно назвать обжитым, здесь есть все для жизни.

Внешний вид домов мне понравился, это добротная современная архитектура, дворы закрыты от машин, застройщик обещает сделать хорошие общественные пространства. Девелопер – крупная компания со множеством сданных объектов.

Самый главный минус проекта, на мой взгляд, - это соседство с промзоной и железной дорогой, пролетающие самолеты также не добавят комфорта. Жилой комплекс «Лучи» от компании «ЛСР. Недвижимость-М» по сумме факторов получает 8 баллов. Высокую оценку ставлю авансом в надежде на шоу-румы, которые появятся в следующем году – тогда покупателям будет удобнее выбирать себе квартиру.

Сергей Иванов