Как падение рубля отразилось на ипотечном рынке?

Ситуация вокруг ввода российских войск в Украину обернулась ослаблением рубля по отношению к иностранной валюте. Официальный курс, установленный Центробанком на 4 марта: 36,3784 руб. за $1 и 50,1513 руб. за €1. Между тем, во многих московских обменниках еще двумя днями ранее доллар продавали за 40, а евро — за 50 рублей. В условиях нестабильности рубля люди, имеющие сбережения, в панике ищут способы сохранить капитал.

К сожалению, о спокойствии в такой период стоит забыть, поэтому важно регулярно следить за ситуацией на финансовом рынке, чтобы вовремя сделать правильный шаг на пути к сохранению нажитого. Велика вероятность появления выгодной инвестиции, ведь в смутное время цены активов падают, но затем вновь повышаются. 

В нервном напряжении ситуация на финансовом рынке держит и тех, кто сейчас рассматривает возможность получения ипотечного кредита. Портал Novostroy-M.ru спросил экспертов рынка недвижимости, а также специалистов по ипотеке о том, как падение рубля отразится на рынке новостроек Москвы и Подмосковья и стоит ли сейчас брать кредит на покупку квартиры.

Андрей Владыкин, руководитель департамента ипотеки и кредитов компании «НДВ-Недвижимость»

Текущая ситуация, связанная с падением рубля, привела к росту спроса на покупку квартир. При этом особенно популярны вложения в новостройки, где стоимость квадратного метра растет и на фоне рынка, и по мере повышения стадии строительной готовности. За период возведения дома цены могут вырасти на 35-40% в зависимости от проекта. Тем, у кого есть рублевые накопления, не советуем скупать доллары. Рост стоимости валюты достиг практически своего предела, если она и будет увеличиваться, то незначительно, и в дальнейшем последует значительное снижение. Лучшим примером для вложения средств является недвижимость, особенно новостройки на начальном этапе строительства.

Тем, кто взял кредит, беспокоиться тоже не стоит. У большинства населения рублевый и доход, и кредит. Расходы увеличиваются у тех, кто получает зарплату в рублях, а заем выплачивает в долларах. Но здесь нужно помнить, что ставки по валютной ипотеке значительно ниже, чем по кредиту в рублях, что компенсирует увеличение  расходов. В данной ситуации под ударом оказываются те, кто оформил валютный кредит, что называется, «в притык», без возможности найти дополнительные средства для погашения долга.

В данных условиях можно сказать, что с рублевыми кредитами ничего не произошло. Сейчас я бы воздержался от получения кредита в валюте, но только тогда, когда ваш доход только в рублях. Вопрос в том: собираются ли банки выдержать падение рубля и оставить все как есть, или же пересмотреть тарифную сетку? Пока еще повышения ставок нет, и можно оформить кредит на существующих условиях. Поэтому тем, кто планирует покупать квартиру с помощью ипотеки, не советуем долго оставаться в раздумьях.  Золотое правило, которому научил кризис, состоит в том, чтобы брать кредит в той же валюте, в которой заемщик получает доход. В таком случае нестабильность валютных курсов не скажется на платежеспособности заемщика.

Владислав Луцков, заместитель генерального директора Est-a-Tet

Некоторые застройщики пытаются привязывать свои цены реализации квартир в новостройках к доллару или к бивалютной корзине, но это скорее исключение, чем правило и характерно для проектов премиум- и элит-класса.

Пока такие колебания только стимулировали спрос на рынке недвижимости, сокращая время принятия решения о покупке жилья. Но в долгосрочной перспективе подобная нестабильность приводит к росту инфляции, снижению платежеспособности населения и формированию отложенного спроса.

На рынке новостроек давно мало популярны банковские ипотечные продукты в иностранной валюте, а в сегодняшних условиях никакие низкие ставки по ним не компенсируют валютные риски заемщика с ежемесячным доходом в рублях. В условиях повышенной нестабильности обременить себя дополнительными финансовыми обязательствами крайне не разумно.

В этих условиях потенциальному заемщику можно только порекомендовать еще раз критически оценить свою платежеспособность и выбрать объект инвестирования в максимальной строительной готовности, чтобы снизить риски незавершенного строительства.

Михаил Гольдберг, руководитель аналитического центра АИЖК

Проблема с колебаниями валютного курса действительно существует, но для рынка ипотеки она стоит не очень остро. После кризиса 2008 года, когда около 20% ипотечной задолженности составляли валютные кредиты, их выдача практически прекратилась. В последние 2 года доля валютных кредитов в общем объеме выдачи является устойчивой на уровне 0,2% в количественном и 1,4% в денежном выражении.

Таким образом, валютные ипотечные кредиты продолжают оставаться нишевым продуктом, который интересен только заемщикам, получающим основные доходы в соответствующей валюте или хорошо понимающим курсовые риски. При продолжении тенденции ослабления рубля тем более не стоит ожидать рост популярности таких кредитов, поскольку еще сильны в памяти последствия прошедшего кризиса. В то же время с 2010 года уже все, кто хотел реструктурировать свой валютный кредит, имели возможность сделать это. Поэтому мы не ожидаем роста спроса на реструктуризацию.

Надо четко осознавать, что беря кредит в иностранной валюте, заемщик берет на себя неоправданный валютный риск и должен предпринимать меры по созданию подушки безопасности на этот случай. Пока курс доллара увеличился на 10-15% рефинансирование не принесет существенных выгод, так как ставка по рефинансированному кредиту в рублях будет примерно на 3 п.п. выше, чем по валютному, и рост аннуитета по этой причине будет примерно соответствовать темпам роста курса доллара в последнее время. Таким образом, рефинансирование будет выгодно, если заемщик уверен в дальнейшем росте курса доллара.

Антон Сороко, аналитик инвестиционного холдинга «ФИНАМ»

В понедельник был преодолен исторический максимум по бивалютной корзине, в связи с чем риски для ставок по ипотечным кредитам значительно возросли. Дело в том, что решение Центробанка РФ повысить ставки на российском денежном рынке в целях укрепления российской валюты приведет к аналогичному повышению стоимости кредитных средств. Таким образом, велика вероятность, что банки начнут пересматривать требования к заемщикам, поэтому от получения ипотечного кредита пока стоит отказаться. В то же время, меры, принимаемые ЦБ в отношении российской валюты, временные. Когда ситуация на Украине стабилизируется (при условии, что не произойдет ввода российских войск), рубль, очевидно, укрепит свои позиции и отыграет часть падения. Одновременно с этим, снизятся и ставки по ипотечным кредитам. Считаю, что оформление долгосрочного займа на изменение жилищных условий — очень ответственный шаг, поэтому вполне разумно подождать пару месяцев, чтобы дождаться нормализации обстановки.

Что касается уже выплачивающих ипотечный кредит заемщиков, то колебания курса валют сильнее всего ударят по карманам тех, кто брал в долг доллары или евро. Между тем, доля таких кредитов очень мала. Кризисы 1998 и 2008 гг. продемонстрировали, что лучше немного переплатить, взяв кредит в рублях, чем лишиться возможности выплачивать заем из-за резкого ослабления позиций российской валюты. В целом стоит отметить, что кредит сроком более чем на 5 лет лучше брать в той валюте, в которой заемщик получает основной доход. Практика показывает, что колебания курсов валют в долгосрочной перспективе неизбежны.

Сергей Ситин, начальник управления розничного кредитования Промсвязьбанка

Если говорить о рынке недвижимости, то на сегодняшний день клиенты охотнее покупают квартиры на первичном рынке. Это обусловлено множеством предложений от застройщиков на выгодных условиях, кроме того, в зимний период застройщики традиционно проводят акции. Что же касается процентных ставок, то различий в программах кредитования в зависимости от того, какая цель - первичный или вторичный рынок - нет. Скорее всего, из-за колебаний упадет спрос на кредиты в иностранной валюте, но они на данный момент и так не распространены и, по информации от аналитиков, составляют ориентировочно 1% от выдач ипотечных кредитов на рынке в совокупности. Есть основное правило - кредиты нужно брать в той валюте, в которой клиент получает основной доход. Это позволит не зависеть от курса обмена на валютном рынке.