«Вы находитесь здесь»: Центробанк установил исторически высокий уровень ключевой ставки. Как это скажется на рынке жилья, специально для Новострой-М прокомментировал Денис Бобков, генеральный директор аналитической и консалтинговой компании «Недвижимость-Профи»:
– В очередной раз банки сработали на опережение ЦБ – проценты подняты и по депозитам, и по кредитам. Поэтому сюрпризом сегодняшнее повышение ставки не стало, единственная интрига заключалась в том, на 1 или же на 2 п. п. повысится ключевая ставка.
В настоящее время ключевая ставка уже составляет 21%. Если припоминаете, максимальное значение в 20% было чуть больше двух лет назад на фоне начала СВО и валютных войн (в т. ч. с нашим наиболее вероятным противником). Так что сегодня мы стали свидетелями рекордно высокой ключевой ставки.
Традиционно необходимость повышения ставки обоснована большой инфляцией (по итогам года теперь прогнозируется 8–8,5%, а текущее значение – 9,1–9,8% (последнее значение – с учётом сезонности). А нужно 4%. Экономика постепенно замедляется, безработица сохраняется на исторически низком уровне, растут зарплаты из-за дефицита рабочей силы и т. п. (при этом рост зарплат опережает рост производительности труда, что означает рост издержек).
А как это влияет на новостройки? Плохо влияет. Банки, традиционно добавляющие несколько процентов маржи к ключевой ставке, оказались во власти ПСК (норматива по предельной стоимости кредита), установленного всё тем же ЦБ с 01 октября на уровне 22,38% для новостроек. Банки отреагировали тем, что обязали застройщиков платить комиссию за выдачу ипотеки даже на рыночных условиях (чтобы понизить ставку до требуемых 22,38%). Однако ЦБ уже 10 октября одумался и на время – до апреля 2025 года – отменил это требование. Так что одним гвоздем в гроб ипотечного рынка стало меньше.
Вообще же повышение ключевой ставки на 2% уже мало скажется на рынке. Разве что комиссии банкам за снижение ставок по ипотеке в очередной раз подрастут. С другой стороны, часть покупателей прозорливо входит в рассрочки сроком на 1–2 года (ну уж через 2 года должна же ставка поменяться?), а кто-то и вовсе на те же два года кладёт деньги на депозит. Это, конечно, негативно отражается на спросе.
Ещё один негативный фактор повышения «ключа» – удорожание проектного финансирования, которое может уже стимулировать девелоперов не выходить с новыми проектами (к тому же на фоне стагнирующего рынка), а попробовать «переждать» это смутное время.
Сентябрьские продажи на рынке новостроек Москвы оказались куда лучше, чем августовские – спрос вырос примерно на 30%: сказались и адаптация рынка к новым условиям, и наступление высокого сезона. Каким будет октябрь – пока сказать сложно, от разных компаний поступает противоречивая информация. Именно на таком рынке и проверяется, кто делает качественный продукт и умеет его продавать, а кто непрофессионал в своём деле. Девелоперы соревнуются друг с другом в разнообразии программ скидок и рассрочек, но всё упирается в возросшую себестоимость – сейчас уже начали реально возникать ситуации, когда ещё не стартовавший проект выгоднее отложить, чем заниматься бизнесом ради бизнеса, а не ради результата.
В отдельно взятых проектах, в зависимости от текущего состояния застройщика, возможны интересные предложения – как в плане цен, так и в плане платежей. Но, конечно, всё нужно просчитывать, при этом осознавая, что бесплатный сыр – в мышеловке. Если застройщик сегодня даёт существенные реальные скидки (скажем, 20% и более) от своих же цен несколькими месяцами ранее и щедрые рассрочки с нулевым взносом – то насколько он финансово устойчив?
Удачи на волатильном рынке!
Читайте также:
«Всем хорошо, кроме покупателей жилья», – эксперт о сценариях развития рынка новостроек в 2025 году
Итоги III квартала: спрос на массовые новостройки упал на 38%, цены – на 4,2%
Автор: Денис Бобков, специально для Новострой-М
Дата публикации 25 октября
